杨启斌房地产土地管理法.ppt

1、1,Chapter 6,房地产法律制度,2,第六章 房地产法律制度,我国房地产的法律法规体系取得了显著成绩，该体系的框架由法律、行政法规、地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件和技术规范等构成。 法律主要有城市房地产管理法、土地管理法、城乡规划法、物权法,3,第六章 房地产法律制度,建设用地制度与政策 房地产开发经营管理制度与政策 房地产交易管理制度与政策 房地产权属登记制度与政策,4,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 集体土地指农民集体所有的土地。集体土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致

2、使土地使用权依法发生转移的除外。,5,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收土地 征用土地 共同点都有一定强制性，都要经过法定程序，都要依法给予补偿 不同点 征收主要是所有权的改变，是国家为了公共利益需要而强制取得所有权的行为，其结果是权利发生转移； 征用是在土地所有权不变的前提下，有条件的使用权的改变，是因抢险救灾等紧急需要而强制使用的行为，一旦紧急需要结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。,6,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收集体土地应遵守的原则 珍惜耕地，合理利用土地的原则 保证国家建设用地的原则 妥善安置被征地单位和农民的原则 有偿使用土地的原则 依法征地

3、的原则,7,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收土地批准权限 征收土地实行两级审批制度，即国务院和省级人民政府 建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续 征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批 其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案,8,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 根据土地管理法的规定，征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 物权法规定，除要依法足额支付上述费用外，还应当安排被征地农民的社会保

4、障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益。,9,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 （一）土地补偿费征地费的主要部分 （1）征收耕地的补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6至10倍。 （2）征收其他土地的补偿费标准由省、自治区、直辖市参照征收耕地的补偿费标准规定。,10,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 （二）安置补助费为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费 （1）安置补助费按照需要安置的农业人口计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个

5、需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4至6倍。但每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。 （2）土地补偿费+安置补助费土地征收前3年平均年产值的30倍（人均耕地特别少地区）,11,第一部分 建设用地制度与政策,集体土地征收 征收集体土地补偿的范围和标准 （三）地上附着物和青苗补偿费等 补偿标准由省、自治区、直辖市规定，主要针对土地上房屋、水井、地上（下）管线、正处于生长阶段的农作物等 （四）临时用地补偿,12,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让的概念 建设用地使用权出让（土地使用权出让）指国家将

6、国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金（即地租）的行为。,13,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内容 （1）土地使用权出让（批租或土地一级市场），由国家垄断，任何单位和个人不得出让土地使用权。 （2）经出让取得土地使用权的单位和个人，只有使用权，在使用土地期限内对土地拥有占有、使用、收益、处分权；土地使用权可以进入市场，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有。,14,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让的概念 出让的含义一般包括以下内

7、容 （3）土地使用者只有向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书。 （4）集体土地不经征收不得出让。 （5）土地使用权出让是国家以土地所有者的身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点。,15,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让方式 招标出让方式 拍卖出让方式 协议出让方式 挂牌出让方式,16,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让方式 挂牌出让方式出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌

8、期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。,17,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权的出让年限 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或其他用地50年,18,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权的收回 国家收回土地使用权有多种原因，如使用权期间届满、提前收回、没收等。 土地使用权期间届满处理（住宅、非住宅） 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依法对该土地上的房

9、屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金 因土地使用者不履行土地使用权出让合同而收回土地使用权（未如期支付地价款、未按合同约定开发） 司法机关决定收回土地使用权,19,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权终止 建设用地使用权因土地灭失而中止自然原因（地震、水患、塌陷等） 建设用地使用权因土地使用者的抛弃而终止政治、经济、行政等原因,20,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权出让 建设用地使用权出让合同的履行 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照建设用地使用权出让合同约定的动工开发期限、土地用途、固定资产投资规模和强度开发土地。,21,第一部分

10、 建设用地制度与政策,建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨的含义 建设用地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。（土地使用权出让金？）,22,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地或集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式； 除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动；,23,第一部分 建设

11、用地制度与政策,建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨的含义 划拨土地使用权有以下含义 取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的程序办理手续； 在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。,24,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨的范围 国家机关用地 军事用地 城市基础设施用地 公益事业用地 国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地 法律、法规规定的其他用地,25,第一部分 建设用地制度与政策,建设用地使用权划拨 建设用地使用权划拨的管理 划拨土地的转让土地使用权出让金或

12、土地收益 划拨土地使用权的出租租金中所含土地收益上缴国家,26,第一部分 建设用地制度与政策,闲置土地的处理 闲置土地的认定 闲置土地指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准用地的人民政府同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地。,27,第一部分 建设用地制度与政策,闲置土地的处理 闲置土地的认定 具有下列情形之一的，可以认定为闲置土地： 国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁发之日起满1年未动工开发建设的； 已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足1/3或者已投资额占总投资额不足25%

13、且未经批准中止开发建设连续满1年的； 法律、法规规定的其他情形。,28,第一部分 建设用地制度与政策,闲置土地的处理 征收土地闲置费 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费,29,第一部分 建设用地制度与政策,闲置土地的处理 无偿收回土地使用权 在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，满2年未动工开发时，可以无偿收回土地使用权； 因不可抗力或者政府及有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发延迟的除外。

14、,30,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发企业的管理 房地产开发项目管理 房地产经营管理,31,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发企业的管理 房地产开发企业的概念 房地产开发企业（开发商、发展商、建设单位、房地产开发公司）是依法设立，具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 特征高投入、高风险、回报周期长、综合性强、关联效应大等,32,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质等级,33,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发企业的管理 房地产开发企业资质管理 一级资质由省、自治区、直辖市建

15、设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批； 二级及以下资质的审批办法由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门制定,34,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发项目管理 房地产开发项目实行资本金制度 项目资本金的概念 项目资本金在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出。 房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投资的比例不得低于20%（35%、30%？）,35,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发项目

16、管理 房地产开发项目实行资本金制度 项目资本金的出资方式 项目资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资，但必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估其价值，且不得高估或低估。 以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资项目资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。,36,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发项目管理 房地产开发项目质量责任制度 房地产开发企业对其开发的房地产项目承担质量责任 对质量不合格的房地产项目的处理方式,37,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产开发项目管理 房地产开发项目质量责任制度

17、 对质量不合格的房地产项目的处理方式 商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。 经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房，给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。,38,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让 以出让方式取得的土地使用权 以划拨方式取得的土地使用权,39,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让条件 以出让方式取得的土地使用权 （1）必要条件按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书,40,第二部分 房地产开发经营管

18、理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让条件 以出让方式取得的土地使用权 （2）按照出让合同约定进行投资开发，完成一定开发规模后才允许转让，分为两种情形： 一是属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应当占全部开发投资额的25%以上； 二是属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件，方可转让，目的在于严格限制炒买炒卖地皮，牟取暴利，以保证开发建设的顺利实施。,41,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让条件 以划拨方式取得的土地使用权 对于以划拨方式取得土地使用权的房地产项目，要转让的前提是必须经有批准权的人

19、民政府审批。经审查除不允许转让外，对准予转让的有两种处理方式： （1）由受让方先补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金后，才能进行转让； （2）可以不办理土地使用权出让手续而转让房地产，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或作其他处理。,42,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让条件 以划拨方式取得的土地使用权 可以不办理土地使用权出让手续的情形有： （1）转让的土地用于国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地以及法律、法规规定的其他用地（经济适用住房） （2）私

20、有住宅转让后仍用于居住的； （3）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；,43,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让条件 以划拨方式取得的土地使用权 可以不办理土地使用权出让手续的情形有： （4）同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的； （5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的； （6）根据城市规划土地使用权不宜出让的； （7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让方式的其他情形。,44,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 房地产开发项目转让程序 城市房地产开发经营管理条例第

21、21条规定，转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。未经备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效。 房地产开发企业转让开发项目时，尚未完成拆迁安置补偿的，原拆迁安置补偿合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被拆迁人。,45,第二部分 房地产开发经营管理制度与政策,房地产经营管理 商品房交付使用 履约按期交房，协助办理权属登记 房地产开发企业应协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续（商品房交付使用之日起60日内） 住宅质量保证书和住宅使用说明书制度 住宅质量

22、保证书质量等级、保修范围、保修期和保修单位等 住宅使用说明书对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等做出说明，并提出注意事项,46,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产交易管理概述 房地产转让管理 商品房销售管理 房屋租赁管理 房地产抵押管理,47,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产交易管理概述 房地产交易管理的概念和原则 房地产交易管理指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容。 房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式 遵循自愿、公平、诚实信用原则,48,第三部分 房地产交易

23、管理制度与政策,房地产交易管理概述 房地产交易的基本制度 房地产价格申报制度 房地产价格评估制度 房地产价格评估人员资格认证制度,49,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让概念 城市房地产管理法规定，房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 房地产转让的实质是房地产权属发生转移。城市房地产管理法规定，房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占有范围内的土地使用权同时转让。,50,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让概念 转让管理规定对此概念进一步细化： 以房地产作价入股、与他人成立企业法人，房地产权属发生

24、变更的； 一方提供土地使用权，另一方或者多方提供资金，合资、合作开发经营房地产，而使房地产权属发生变更的； 因企业被收购、兼并或合并，房地产权属随之转移的； 以房地产抵债的； 法律、法规规定的其他情形。,51,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让分类 根据转让的对象，分为地面上有建筑物的房地产转让和地面上无建筑物的房地产转让（土地使用权转让） 根据土地使用权的获得方式，分为以出让方式取得土地使用权的房地产转让和以划拨方式取得土地使用权的房地产转让 根据转让的方式，分为有偿（买卖、作价入股）和无偿（赠与、继承）两种方式 买卖双务行为；赠与单务行为,52,第三部分 房地产

25、交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让的条件（以出让方式取得土地使用权的） 按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书； 按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成投资开发总额的25%以上，属于成片开发用地的，形成工业用地条件或其它用地条件。 以出让方式取得建设用地使用权，可以在不同土地使用者之间多次转让，但土地使用权出让合同约定的使用年限不变。,53,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让的条件（以划拨方式取得土地使用权的） 应报有批准权的人民政府审批，准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并按照国家规定缴纳土地使用

26、权出让金； 按照规定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当将转让房地产所获得收益中的土地收益上缴国家或作其它处理。,54,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 不得转让的房地产 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的 依法收回土地使用权的 共有房地产，未经其他共有人书面同意的 权属有争议的 未依法登记领取权属证书的 法律和法规规定禁止转让的其他情况,55,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产转让管理 房地产转让程序 房地产转让当事人签订书面转让合同； 转让当事人在合同签订后90日内持合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成

27、交价格； 房地产管理部门对提供的文件进行审查，并在7个工作日内作出书面答复； 房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对房地产进行现场查勘和评估； 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发权属证书,56,第三部分 房地产交易管理制度与政策,商品房销售管理 商品房预售的概念 商品房预售指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预付定金或房价款的行为。 城市房地产管理法规定商品房预售实行预售许可,57,第三部分 房地产交易管理制度与政策,商品房销售管理 商品房预售的条件 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； 持有建设工程规划许

28、可证和施工许可证； 按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； 开发企业向城市、县人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证。,58,第三部分 房地产交易管理制度与政策,商品房销售管理 商品房预售合同的备案 开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。（预告登记） 国务院规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再转让 商品房预售款的使用 必须用于有关的工程建设，不得挪作他用,59,第三部分 房地产交易管理制度与政策,商品房销售管理 商品房预售许

29、可证 1）预售许可证编号； 2）发展商名称； 3）项目名称； 4）项目坐落地点； 5）土地使用权出让合同书号、地块编号； 6）批准预售的建筑面积； 7）发证机关、有效期； 8）附注内容等。,60,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 房屋租赁的概念及分类 房屋租赁指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 按房屋所有权的性质，分为公有房屋的租赁和私有房屋的租赁 按房屋的使用用途，分为住宅用房的租赁和非住宅用房的租赁。其中，非住宅用房的租赁包括办公用房和生产经营用房的租赁,61,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 房屋租赁合同 （

30、1）当事人姓名或者名称及住所； （2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况； （3）租赁用途； （4）租赁期限； （5）租金及交付方式； （6）房屋修缮责任； （7）转租的约定； （8）变更和解除合同条件； （9）违约责任； （10）当事人约定的其他条款。,62,租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。（合同法第215条）,房屋租赁（定期、不定期）,定期房屋租赁是指约定有固定的租赁期限的房屋租赁； 不定期房屋租赁是指对租赁期限没有约定或者约定不明的房屋租赁。,租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

31、（合同法第236条）,主要意义：除法律另有规定外，出租人与承租人均可随时解除合同，但出租人解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人。,63,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 房屋租赁的政策 （1）公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市人民政府规定的其他证明文件。私有房屋出租人必须持有房屋所有权证。承租人必须持有身份证明。 （2）承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人应当继续履行原租赁合同。 （3）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权。 （4）租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权，原租赁协议继续履行。（买卖不破租赁原则）,

32、64,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 房屋租赁的条件 有下列情形之一的房屋不得出租 1）未依法取得房屋所有权证的； 2）司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； 3）共有房屋未取得共有人同意的； 4）权属有争议的； 5）属于违章建筑的； 6）不符合安全标准的； 7）抵押，未经抵押权人同意的； 8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。,65,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 出租人的权利和义务 权利 1）按期收取房屋租金，有权加收违约金； 2）监督承租人对房屋的使用； 3）有权依法解除租赁合同，收回房屋。 义务 1）在合同期限

33、内（最长20年），将房屋交给承租人使用； 2）对房屋及其设备进行定期检查，及时修缮； 3）按国家规定缴纳税款。,66,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 承租人的权利和义务 权利 1）按合同规定占有使用房屋； 2）同等条件下享有优先购买权、承租权； 3）房屋转让后，在原租赁期限内有权继续租用房屋。 义务 1）按期交纳租金； 2）应依法合法使用房屋; 3）妥善保护所承租房屋及其设施; 4）租赁期限满应及时将承租房返还出租人。,67,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房屋租赁管理 可提前终止租赁合同的情形 将承租的房屋擅自转租的； 将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；

34、将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的； 无正当理由，拖欠房租6个月以上的； 公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的； 承租人利用承租的房屋从事非法活动的； 故意损坏房屋的； 法律、法规规定的其他可以收回的。,68,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 房地产抵押的概念 房地产抵押指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产优先受偿。 现房抵押、期房抵押、在建工程抵押,69,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 抵押合同 1、抵押合同的当事人

35、 抵押人指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或第三人履行债务担保的自然人、法人或其他组织 抵押权人指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的自然人、法人或其他组织 2、房地产抵押合同与抵押登记 登记生效主义即以抵押登记作为房地产抵押权成立的条件。,70,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 房地产抵押范围 依法取得的房屋所有权连同房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权（出让或划拨均可） 以出让方式获取的土地使用权 抵押后，土地上新增的房屋不属于抵押财产 同一房地产可以设定两个以上抵押权,71,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 禁止抵押的房地产 权属有争

36、议的房地产； 用于教育、医疗、市政等公用福利事业的房地产； 列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； 已依法公告列入拆迁范围的房地产； 被依法查封、扣押、监管或其他形式限制的房地产； 依法不得抵押的其他房地产。,72,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 抵押人的权利义务 权利 （1）占有、使用、收益和处分抵押物 （2）同一房地产上设定数个抵押权 义务 （1）保持抵押房地产的完整 （2）协助抵押权人实现抵押权,73,第三部分 房地产交易管理制度与政策,房地产抵押管理 抵押权人的权利义务 权利 （1）排除妨害 （2）物上代位权 义务 （1）不得干涉抵押人正常使用抵押物 （2）债务清偿后，尽快办理抵押注销手续