贵阳小河纺纱厂项目前期策划报告

贵阳小河纺纱厂项目前期策划报告策风CEFENGXING4FF66FF中国首家房地产资源免费论坛贵阳小河纺纱厂项目深圳天下房地产机构201042前期策划报告/FDCSKYNETPART1解读城市/FDCSKYNET策风CEFENGXINGFF66FF中国首家房地产资源免费论坛爽爽的贵阳，中国避暑之都。/FDCSKYNET林城贵阳贵阳是中国贵州省的省会。位于中国西南云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教、交通中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心，被誉为“高原明珠”。贵阳因位于境内贵山之南而得名，延用至今，已有400多年历史。古代贵阳盛产竹子，以制作乐器“筑”而闻名，故简称“筑”，也称“金筑”,别名“林城”、“筑城，贵阳森林覆盖率在全国省会城市中最高，所以贵阳又取得“林城”和“避暑之都”之美称。贵州省省会、西南地区重要交通枢纽、贵州省省会、西南地区重要交通枢纽、西部地区重要中心城市之一、生态休闲西部地区重要中心城市之一、生态休闲度假旅游城市。度假旅游城市。/FDCSKYNET地理区位贵阳贵阳市位于贵州省中部偏北，东经10627“10703”，北纬82611“2655”之间，地处云贵高原的东斜坡上，属全国东部向西部高原过渡地带。地形、地貌走势大致呈东西向延展，地势起伏较大，南北高，中部低。贵阳境内山峦重叠，峡谷深幽，地势起伏较大，海拔在17627米5065米之间，相对高差12562米，山地丘陵占总面积的897，市中心平均海拔为1000米左右。喀斯特地貌十分发育，占总面积的733。贵阳东南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。贵阳市位处高原，地势起伏较大，山地贵阳市位处高原，地势起伏较大，山地丘陵众多，必须采取因地制宜的房地产丘陵众多，必须采取因地制宜的房地产开发方式。开发方式。/FDCSKYNET行政划分贵阳城市行政区划辖七区（云岩区、南明区、小河区、金阳新区、白云区、乌当区、花溪区）、一市（清镇市）、三县（修文县、开阳县、息烽县）。全市土地总面积8034平方千米，占全省土地总面积的456。其中，云岩、南明、小河区为贵阳市城区，面积为22031平方千米，占全市面积的197；花溪、乌当、白云区为贵阳市郊区，面积为21945平方千米，占全市面积的2799；清镇市、修文县、息烽县、开阳县总面积56255平方千米，占全市面积的7004。贵阳市区七区一市三县，云岩、南明、小河三区七区一市三县，云岩、南明、小河三区构成中心主城区。构成中心主城区。/FDCSKYNET航空交通贵阳现有4D级国级机场一座，3C级军用机场兼民用机场一座，目前贵阳共有航线28条，由贵阳始发可达北京、上海、广州、成都、武汉、深圳、海口等城市。铁路交通贵阳境内铁路网现由干线、支线、联络线以及专用线形成,以贵阳枢纽为中心，黔桂、川黔、贵昆、湘黔四大铁路干线以贵阳为交汇点，东出湖南、西入云南、南达广西、北通川渝，形成四通八达的铁路运输网络。公路交通市域内现已形成以两条国道（上海到昆明321、广州到成都210）线，五条高等级公路（贵阳黄果树、贵阳遵义、贵阳毕节、贵阳新寨、东北绕城环线）及五条省道（贵开、贵修、花磊、占织、久铜）为骨架的市域公路交通网络。交通状况贵阳作为贵州省交通的中心城市，是西南地区重要的交通、通信枢纽和中心城市之一，目前已具备运载能力强大的区域交通网络中心和信息通讯网络处理中心，西南地区通向东部沿海和东南沿海地区的货物和电信通行能力大大增强，进一步增强了贵阳的枢纽地位。贵阳拥有立体化的交通体贵阳拥有立体化的交通体系，对外联系方便。系，对外联系方便。/FDCSKYNET策风CEFENGXINGFF66FF中国首家房地产资源免费论坛城市规划发展思路与目标发展思路“一城三带多组团、山水林城相融合”发展目标“建设生态文明城市”到2020年，把贵阳市基本建设成为生态环境良好、生态产业发达、文化特色鲜明、生态观念浓厚、市民和谐幸福、政府廉洁高效的生态文明城市，在全省率先实现历史性跨越，率先实现全面建设小康社会的目标。贵阳中心城区形成“一城三带多组团、山水林城相融合”的空间布局结构。打造“山中有城、城中有山；城在林中、林在城中；湖水相伴、绿带环抱”的城市特色。一城以老城区、金阳新区共同构成城市核心，连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域，实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约200平方公里，聚集人口约240万。三带将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区，体现“山中有城、城中有山”的布局特色，充分发挥山体绿化对过滤空气、防护污染、调节城市温度、美化城市环境的作用。多组团顺应城市自然地形特征，因地制宜的在主城外围布局4个相对独立的功能组团，即主城北部的高新区组团，南部的花溪组团，东部的龙洞堡组团，东北部的新天组团。主城外围组团建设用地约100平方公里，集聚人口约80万。/FDCSKYNET城市总体规划发展方向贵阳市以中心区为依托，形成多层次的贵阳市以中心区为依托，形成多层次的城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未城市空间布局，金阳新区是贵阳城市未来的发展方向来的发展方向。各片区依托中心区形成“众星捧月”的空间布局形态，形成城区、城镇圈、城镇外围地区三层次布局。金阳新区是贵阳市完善城市布局，谋求快速发展而开发的城市新区，城市发展依靠北移、东扩、南进、西部改造全面发展。形成以中心区为市级中心，小河、白云为市级次中心，金阳、龙洞堡、花溪、三桥马王庙、新添、二戈寨为片区中心的城市结构。/FDCSKYNET城市区域布局规划老城区以发展现代服务业为主，继续实施“退二进三”战略，逐步消除老城区现有污染源；继续加大旧城改造力度，解决老城区用地功能结构和城市交通环境问题；提高老城区公共服务设施配套水平；优化居住环境质量，提高居住水平，严格控制老城区住宅建设总量，通过规划控制引导人口向金阳新区和其他区域转移。金阳新区以增强新区集聚力为建设重点，大力发展现代服务业，建设市级会展中心，提升城市综合服务功能，逐步吸引老城区人口向新区转移。三桥马王庙区域加快促进旧城改造和整体开发建设；重点发展对外交通、物流商贸等现代产业，促进金阳新区与老城区的连接和融合。小河区域依托现有国家经济技术开发区基础，培育一批优势企业，完善开发区配套设施建设，打造小河至孟关工业走廊，努力建成中国西部独具特色的装备制造业基地。二戈寨区域充分发挥西南地区最大铁路编组站的交通枢纽优势，以对外交通和物流集散功能为主，建设服务全市的铁路物流中心。白云区域依托现有省级经济技术开发区，建成全国重要的铝工业基地，积极发展新材料等产业。完善都拉营区域设施配套，开发区用地向都拉营延伸。调整东西部合作产业园功能，加强工业污染源治理，改善区域人居环境。规划中各重点发展区域定位清晰、规划中各重点发展区域定位清晰、目标明确。贵阳的多极化发展日目标明确。贵阳的多极化发展日益加速，城市化进程力度加大。益加速，城市化进程力度加大。/FDCSKYNET市域综合交通规划一环路蟠桃宫宝山北路北京路枣山路浣纱路解放路宝山南路蟠桃宫二环路三桥贵黄路东段南二环富源路东二环贵遵路南段三桥三环路机场路东北环线西北环南环线机场路十六射线辅助，贵广高速、贵广高铁、沪昆高铁，加快贵阳乃至贵州与外部的联系。随着”三环十六射线”的规划建设，贵阳的城区面积将迅速夸大，城区拓展难问题得以解决，将加快金阳、乌当、龙洞堡、小河和花溪区的发展进程。“三环十六射线三环十六射线”的布局的布局,逐步构建逐步构建“大大贵阳贵阳”概念，势必带来房地产发展的概念，势必带来房地产发展的高峰。高峰。/FDCSKYNET城市轨道交通建设号线走向为白云片区金阳新区三桥马王庙片区中心区小河片区花溪片区，总长约公里号线从中心区新添寨片区，长度约公里号线由中心区龙洞堡，长度约公里拟建设的城市轨道交通网络以中心区为核心向四周连接，由号线、号线、号线组成城市轨道交通的建设，可提升城市城市轨道交通的建设，可提升城市的土地开发价值，将会促进房地产的土地开发价值，将会促进房地产业的发展速度。业的发展速度。/FDCSKYNET城市经济发展贵阳历年国民生产总值及其增长率贵阳整体经济状况保持快速增长，年增长率保持在13以上，2009年全市国民生产总值达到90261亿元，同比增长1334384852562602886964811190261010020030040050060070080090010002004年2005年2006年2007年2008年2009年128147158131133数据来源20042009年贵阳政府工作报告单位亿元贵阳城市快速的经济增长构贵阳城市快速的经济增长构筑了房地产发展的平台。筑了房地产发展的平台。/FDCSKYNET社会产业结构从以上图可以看出，贵阳市的产业结构在不断的优化，第三产业成为城市经济增长重点，三产商贸服务业在不断的加强和发展，体现了一种良性的、可持续发展经济发展格局；产业结构的不断优化调整，促使城市经济健康稳定发展，为房地产市场的发展奠定了强大的基础。贵阳社会产业结构图数据来源20042009年贵阳政府工作报告5901630121012601450760760810720820167014201550136012201250151620000500100015002000第一产业760590760820720810第二产业155014201670163012101260第三产业12501220136016201514502004年2005年2006年2007年2008年2009年贵阳市近年来保持快速增长，经济形势向好，产业结构优化调整步伐加快，第三产业有加速扩大趋势。/FDCSKYNET居民收入状况贵阳城乡居民人均年收入均保持快速增长，生活水平不断提高；城乡居民收入差距较大，城市居民收入达到农民收入的近3倍。贵阳城市居民可支配收入（元）898999281122212781138161504102000400060008000100001200014000160002004年2005年2006年2007年2008年2009年85101398189数据来源20042009年贵阳政府工作报告贵阳农民可支配收入（元）280931353465408848178531601000200030004000500060002004年2005年2006年2007年2008年2009年6678188198103居民收入大幅度提高，房地产市场购买力增强，贵阳房地产市场销售价格发展空间增大。2009年贵阳城市居民可支配收入为15041元，同比增长89；2009年贵阳农民可支配收入为5316元,同比增长103。/FDCSKYNETCONCLUSIONCONCLUSION结论1、贵阳拥有一个得天独厚且适合人居的自然生态环境；2、贵阳整体经济发展较好，房地产业具有良好的发展平台，且城市居民购买力较强；3、小河区已被政府列入贵阳城市市区，区域价值正在逐渐攀升；4、城市交通道路建设逐渐扩大，通往中心区域的交通路线在增多，与城市中心接轨；5、现在的贵阳市中心区处于人口密度大，交通拥挤的情况，城市发展向金阳区、小河区、乌当区，尽管当前的市场存在着机遇，但是仍有压力。6、“山水林城”概念已成为政府城市规划的发展思路，本项目的营销定位或推广概念无需过多的侧重“山”和“水”。/FDCSKYNETPART2剖析市场/FDCSKYNETPART21宏观政策/FDCSKYNET“国十一条”明确二套房贷标准2010年1月10日晚间，国务院办公厅出台关于促进房地产市场平稳健康发展的11条通知，被业界称为“国十一条”。国十一条”提出对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的家庭包括借款人、配偶及未成年子女，贷款首付款比例不得低于40，贷款利率严格按照风险定价。国十一条”还提出重点明确中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房的建设规模，切实扩大该五类住房的建设用地供应量和比例；开发商要合理确定商品住房项目预售许可的最低规模，不得分层、分单元办理预售许可，已取得预售许可的要在规定时间内一次性公开全部房源，严格按照申报价格，明码标价对外销售。关于促进房地产市场平稳健康发展的11条通知，主要内容国家宏观新政国家宏观新政/FDCSKYNET央行连续调整存款准备金率中国人民银行中国人民银行11月月1212日晚间宣布日晚间宣布决定从2010年1月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率05个百分点，即从原来的155上调至16。准备金率上次上调是在2008年6月，本次调整为19个月来首次上调。22月月1212日中国人民银行发布消息日中国人民银行发布消息决定从2010年2月25日起，上调存款准备金率05个百分点,为2010年第二次上调存款准备金率。据称，年内可能还有据称，年内可能还有22次会上调存款准备金率；同时也预示着央行会提前加息。次会上调存款准备金率；同时也预示着央行会提前加息。时间调整幅度2010年2月12日上调052010年1月18日上调052008年12月25日下调052008年12月5日下调12008年10月15日下调052008年9月25日2008年6月15日上调12008年5月20日上调052008年4月25日上调052008年3月25日上调052008年1月25日上调052007年12月25日上调12007年11月10日上调0502007年10月25日上调0502007年9月25日上调0502007年8月15日上调0502007年6月5日上调0502007年5月15日上调0502007年4月16日上调0502007年2月25日上调0502007年1月15日上调050国家宏观新政国家宏观新政/FDCSKYNET中国银监会收紧第三套房贷2010年2月4日据相关媒体报道鉴于房贷违约率正在上升，银监会要求银行上调第三套住房的贷款利率和首付比例，以遏制房地产投机。第三套房贷首付比例提高和利率的上升，对于主要依靠按揭炒房的投资投机性购房者资金压力将大利润空间被压缩，因此将明显抑制这部分市场需求。早在2007年，各大银行就三套房分别制定过相关政策，大部分商业银行首付比例在4250之间，利率普遍在11212倍。从此次监管层对房贷的收紧力度来看，可以预计各大银行细则出台后，第三套房贷首付和利率水平可能基本与07年一致。国家宏观新政国家宏观新政/FDCSKYNET国家宏观新政国家宏观新政四大银行收紧首套房贷利率优惠据2010年4月6日京华时报发布中国农业银行近日下发文件，将房贷利率由7折调高至8折。至此，四大国有银行均已叫停购房享受首付2成利率7折的优惠政策。农行的首套房贷政策和建行类似，首付20，最低能享受8折利率优惠，首付4成以上仍有可能享受到7折的利率优惠。/FDCSKYNET从“国十一条”到央行加息，我们可以预测2010年楼市调整已成定局，如果“国四条”还只是让一线城市房价有下跌的可能，则“国11条”有可能使全国房价出现整体性下跌。提速中国人民银行上调存款准备金率是货币政策明显收紧的信号，未来整个地产行业将面临信贷收紧，加上之前的国11条对开发投资和住房贷款的明显收紧，以及银行开始大规模收紧房贷利率，市场流动性开始收缩，投资需求受到抑制，市场活跃度下降，成交量随之也下降，房地产市场将会再现严重观望情绪。从短期来看，银监会提高第三套房贷款利率，一线城市由于投机投资性需求比例相对较高，受政策影响会较大，在政策落实之后有可能出现成交下滑的现象。政策对本项目开发的影响CONCLUSIONCONCLUSION结论从开发融资方面来看，央行加息及存款准备金率的上调，暂时可能会给本项目的开发融资造成相应困难；但天下房地产机构认为政策影响仅为周期性调整，未来项目的开发将不会受到过多的制约/FDCSKYNETPART22整体房地产市场/FDCSKYNET房地产投资比重房地产投资比重20012009年贵阳房地产开发投资情况分析数据来源贵阳市人民政府门户网从以上图表可以看出，09年全市房地产开发投资额/固定资产投资额指数达到0269，较08年稍低【指标比值正常区间022028】，该指标回到正常范围；09年政府出台的相关调控措施起到了一定的调控作用，使得房地产投资合理进行，促进了贵阳房地产业的健康发展。贵阳房地产开发投资占全社会固定次产投产的比重合理。020040060080010000050100150200250300固定资产投资情况1554188241929323444134500460167826房地产投资情况394241755369610991121077135417012103房地产开发投资所占比例2542222222082652612712832692001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年单位亿元/FDCSKYNET房地产投资增速房地产投资增速贵阳房地产投资增速/GDP投资增速指标分析数据来源贵阳市人民政府门户网年份2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年房地产投资增速22331838253191257256236GDP增长速度133137146147158131133房地产投资增速/GDP增速168134173130163195177截止至贵阳市房地产投资增速为236，GDP增长速度为133，房地产投资增速/GDP增速指数维持在177【指标比值正常区间150200】，处于正常区间。贵阳房地产投资增速处于正常发展阶段。/FDCSKYNET房地产开发情况房地产开发情况0500100015002000250030003500新开工面积施工面积竣工面积新开工面积2798944792580677713371908施工面积12211215843519365246418308857竣工面积13184278372309830759740052005年2006年2007年2008年2009年20052009年贵阳商品房新开工、施工、竣工面积数据来源贵阳市人民政府门户网单位万平方米09年全市商品房新开工面积71908万平米，较上年度有所下降，商品房施工面积308857万平米，较上年度增幅明显，商品房竣工面积74005万平米，是上年度一倍。施工面积的增长，表明贵阳房地产的开发模式已开始从过去期房销售模式向准现房销售模式的方向发生转变。贵阳新开工面积趋降、整体施工进度较快，竣工量相对较充足。/FDCSKYNET房地产供求情况房地产供求情况贵阳市商品房供求关系对比图数据来源贵阳市统计局从2008年6月至2010年月的统计数据可以看出，2010年2月贵阳商品房市场供求比为1319，环比上月上涨25444，本月供小于求。整体商品房市场供给速度调整合理,供小于求,市场发展较为健康。贵阳市商品房供应量比对图统计区间2008620102统计区间20086201022010年2月，贵阳市商品房市场供应量为767万平方米，环比上月下降了8398，同比下降了4692，因春节期间新开楼盘数量骤降，新增供应量出现较大幅度下滑。/FDCSKYNET房地产销售价格房地产销售价格20052009年贵阳市“居民年均可支配收入/商品房销售价格”指标统计数据来源贵阳市人民政府门户网年份2005年2006年2007年2008年2009年居民年均可支配收入（元）992811222127801381715041商品房销售均价（元/）25602775339238473731居民年均可支配收入/商品房销售均价388404377359403房价收入比945833973102191009年贵阳整体房地产销售均价为3731元/平方米，比上年略有下降；09年居民年均可支配收入/商品房销售价格指标为917，【指标比值正常区间600800】，根据中国房价收入标准值为75计算，贵阳的房价水平超过正常区间，处于高位区间。受到宏观政策调控影响，贵阳整体商品房均价出现理性回落,市场情况良好。/FDCSKYNET贵阳市“年均居民可支配收入增长率/商品房销售价格增长率”指标统计销售价格增长率销售价格增长率年份2005年2006年2007年2008年2009年居民可支配收入增长率（）1041301398189商品房销售均价增长率（）9484222134302居民可支配收入增长率/商品房销售均价增长率（）111155063060295数据来源贵阳市人民政府门户网09年贵阳商品房销售均价增长率首次出现负增长，增长率为30209年商品房销售均价增幅低于居民可支配收入增长率，商品房销售面积得到的猛增对房价的降低也起到了相应的影响作用。贵阳商品房销售均价增长率首次出现负增长。/FDCSKYNET房地产销售面积房地产销售面积2009年全市销售面积75481万平米，同比增长83；在价格相对较低的情况下，成交量大幅上涨，从而走出了08年的销售低谷，市场整体得到复苏，销售火爆。2247928516302248641412667548101002003004005006007008002004年2005年2006年2007年2008年2009年贵阳市历年房地产销售面积数据来源贵阳市统计局单位万平方米贵阳整体房地产市场销售价格下降,成交量大幅度上升。/FDCSKYNET土地供应走势土地供应走势2010年2月全市挂牌土地数量为11幅，挂牌占地面积为38212万平方米，环比上涨了810，新年伊始土地市场异常火爆，龙洞堡片区和金阳新区多幅土地同期出让。贵阳市土地市场供应走势数据来源贵阳市国土资源局贵阳土地市场重点集中在龙洞堡片区和金阳新区，供应量较大。/FDCSKYNET年份土地供应规划2008年预计供应居住用地380公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地265公顷；2009年预计供应居住用地430公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地300公顷；2010年预计供应居住用地240公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地168公顷；2011年预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷；2012年预计供应居住用地250公顷，其中，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）用地175公顷。根据20082012年城市住房建设计划，0812年商品房住房累计供应为1942万平米，08、09两年累计供应量逾900万平米，剩余1000万平米将余下三年，年均供应量不足350万平米，至07年开始贵阳商品住宅年供应量就均在350万平米以上，而0709三年累计平均成交面积400万平米，整体趋势供小于求，市场潜在压力较弱。土地供应计划土地供应计划20082012年贵阳市整体土地供应计划数据来源贵阳市国土资源局/FDCSKYNET土地供应计划土地供应计划区域新增供应面积平方米调整用地平方米合计供应量平方米两城区2,537,000003,103,000005,640,00000金阳新区3,900,000003,900,00000小河区373,000001,357,000001,730,00000乌当区546,00000694,000001,240,00000花溪区1,122,00000248,000001,370,00000白云区680,00000930,000001,610,00000总计9,158,000006,332,0000015,490,0000020082012年贵阳市各城区土地供应计划数据来源贵阳市国土资源局根据08至12政府规划，贵阳计划新增供应土地9158万平米，旧城改造及用地性质调整用地6332万平米，总供应面积15490万平米，而从供求趋势来看，近年市场供求的重点主要围绕两城和金阳，政府对于乌当、花溪等地的土地供应相对较少，随着花溪二道、水东路等城市干道的竣工通车，这些区域市场将成为新一轮的竞争热点。/FDCSKYNET土地成交情况土地成交情况贵阳土地出让主要围绕两城区、金阳新区、乌当、小河等地，金阳、两城更是供应的主战场，两区域合计成交220余万平米，占到整体市场65以上，这也预示今后一段时期内市场竞争依然围绕这两处传统区域市场。2009年贵阳市各城区土地成交情况数据来源贵阳市国土资源局区域供应面积平方米供应宗数成交面积平方米成交宗数26171372443148831069成交金额万元两城区1,504,867903,103,000009704300金阳新区1,780,738451,359,5077316755000小河区1,006,50033乌当区1,033,741301,009,296304800150花溪区747,7720015,883002281白云区516,9551537,80715216675总计6,590,575133,386,869583170422525/FDCSKYNET策风CEFENGXINGFF66FF中国首家房地产资源免费论坛土地成交情况土地成交情况位置起始价成交价用途面积买受人成交日期云岩区永安寺街2200万元2255万元商业、住宅9415贵州典城房地产开发有限公司2009年12月16日南明区花溪大道倒牌坊路2号1910万元1970万元商业、住宅38425贵阳市公共住宅建设投资有限公司2009年12月9日云岩区新添大道南段800万元820万元商业、办公2729贵阳恒昱房地产开发有限公司2009年12月9日云岩区延安西路2600万元2665万元商业、办公3781贵州黔贵房地产开发有限公司2009年12月4日乌当区东风镇后所村、头堡村10300万元10450万元A、B地块商业、居住、文化娱乐、旅游配套等综合用地。C地块住宅347054贵州宏德商务咨询有限公司2009年12月4日云岩区三桥中坝路990万元1095万元市场、办公8087贵州山桥房地产开发公司，贵州山桥市场开发经营有限公司2009年12月2日云岩区三桥马王庙片区百花大道南侧3042万元3122万元商业、办公9375贵州祥乾昌投资有限公司2009年12月2日云岩区三桥马王庙片区百花大道南侧4778万元4898万元仓储20408贵州祥乾昌投资有限公司2009年12月2日云岩区市北路490万元510万元住宅2050贵州新智能房地产开发有限公司2009年10月21日彭家湾44900万元45800万元商、住809183贵阳宏益房地产开发有限公司2009年9月28日云岩区香狮路1500万元1550万元商业、住宅22514贵阳云岩海福房地产开发有限公司2009年9月16日南明区朝阳洞路3900万元4000万元商业住宅17430贵州荣耀房地产开发有限公司2009年9月16日乌当区土巴寨、小河口、蔡家寨26880万元27150万元商业住宅448268贵阳保利龙谷房地产开发公司2009年2月11日1157万2009年贵阳市整体住宅土地成交情况数据来源贵阳市国土资源局/FDCSKYNET位置起始价成交价用途面积买受人成交日期乌当区新庄路1122万元1157万元住宅490683贵州地矿房地产开发有限责任公司2009年9月2日白云区都拉乡325万元340万元商住17233贵阳白云艳山红房地产开发有限责任公司2009年8月31日南明区解放路10500万元10900万元商业住宅8271贵阳金龙房地产开发有限责任公司2009年8月5日乌当区新添大道与航天大道交汇处510万元2330万元商业住宅6630贵州科开医药股份有限公司2009年6月24日花溪区花溪乡董家堰村螺蛳冲53万元56万元居住用地中的环境绿化用地2906贵阳明镜房地产开发公司2009年5月8日云岩区北京路6720万元6870万元商业居住10927贵阳创元房地产开发有限公司2009年4月22日乌当区新添村石厂坡620万元645万元住宅32505贵州建新房地产开发公司2009年4月17日乌当区新添大道150号965万元1000万元旅馆业2425095中国振华电子集团有限公司2009年4月17日云岩区省府路30号785万元815万元居住13258贵州远丰房地产开发公司2009年4月15日南明区甘荫塘菊花洞路1420万元1465万元住宅27677贵州虹祥房地产开发公司2009年4月10日乌当区新天园区905万元940万元商业、住宅11761贵州联恒房地产开发公司2009年2月25日南明区瑞金南路1640万元1690万元居住1678贵州志力房地产开发有限公司2009年2月20日南明区四方河交椅山1240万元1280万元商住办9643贵州宏立城房地产开发公司2009年2月18日云岩区三桥中坝路490万元510万元商业住宅6485贵州集成房地产开发有限公司2009年2月13日/FDCSKYNETPART23房地产板块/FDCSKYNET城市板块构成城市板块构成根据贵阳市房地产市场的区域发展特点以及客户的区域置业倾向，我们把贵阳市场分为中心板块、三马板块、小河板块、花溪板块、乌当板块、白云板块、南湖板块和金阳8大板块中心板块金阳板块花溪板块小河板块白云板块南湖板块乌当板块三马板块/FDCSKYNET区域属性凭借老区历史积淀及政府大力支持发展，外加该区域为贵阳市核心区域，因此发展最为迅速，但由于区域空间狭小，严重制约区街经济的发展，阻碍两城区域可持续发展的步伐。进无空间、退无余地成，两城区区域发展的一大劣势。区域优势交通发达，城市基础设施建设齐备，区域内房地产市场成熟，贵阳市民在该区域内购房欲望强烈。区域劣势土地稀缺，以后该区域的房地产业的发展会逐渐转为旧城改造为主。产品整体以高层建筑为主，受地形地貌影响，近郊地区有少量别墅以及高端洋房类产品客户客户辐射范围广，主要为市域及周边地州县群体。地州县占相当比例，主要为商人、企事业富裕阶层为主。价格市场整体均价在550006000元/，别墅价格集中在800010000元/。市区高端项目价格均突破8000元/（市区高层项目精装修）总体中心城区，城市资源价值高，配套完善、工作生活便利；物业品质及成熟度高；但密度大，交通拥挤。中心圈层中心城区中心圈层中心城区代表楼盘中天花园、中天世纪新城、保利云山国际、山水黔城、黔灵半山、鸿基君临天下典型项目对区域市场的影响在大盘林立的时代，依靠地段优势树立起的高价楼盘，代表着整个城市的高端价格，至08年开始，以保利云山国际、黔灵半山等项目以打造黔灵山板块的思路运作高端板块市场，但遭遇保利云山“低价”破局收市惨淡。中心城区城区土地资源稀缺，高层住宅为主，聚集大多数中高端客户，未来重心为旧城改造。/FDCSKYNET代表楼盘贝地卢加诺、兴隆枫丹白鹭、檀溪谷区域属性新的物流集散中心、大型专业批发市场和新兴的城市居住区。区域优势相对于城区中心地段以及近郊楼盘而言价格比较适中区域劣势城乡结合处居住人群较为复杂产品以多层、小高层为主，新开楼盘品质高，部分区域大盘带有少量别墅客户以城区以及区域内客户为主，城市工薪阶层占多数价格在售多层均价在38004000元/左右；小高层价格集中在4200元/4500元/总体城市近郊，发展方向中心位置，交通设施等综合环境不断改善。自然环境好，性价比较高但片区形象不高，是制约该区域发展的重要原因。近郊圈层三马片区近郊圈层三马片区三桥处于中心区和新区的中轴地段，成为主城区的延伸地带，品质高，发展潜力大。典型项目对区域市场的影响城区土地资源稀缺，高层住宅为主，聚集了大多数中高端客户，未来重心为旧城改造推动整体价格的持续上升。典型项目作为区域价格标杆，但并未使得撼动整个市场。作为金阳和中心城区的衔接点，对游离于新老城之间的中端客群起到分流作用。三马片区/FDCSKYNET代表楼盘世纪城、金阳新世界、金龙国际花园、观山湖1号、远大生态风景区域属性由政府的迁入而发展的新城区。新兴的、发展迅速的板块；区域优势政府政策的大力支持；整体环境好；土地资源丰富。区域劣势整体配套比较差，新房入住率低；区域内建面50万以上的项目比较集中，供应量大，竞争激烈。产品多层、小高层为主，经济适用房占多，品质一般，从06年起，高品质的高层、花园洋房逐渐成为市场的热点客户政府公务员为主，政策引导，价格优惠。没有显性的投资客，4142是地州县买的价格商品房价均价维持在40005000元/，高端洋房类产品均价维持5500元/，别墅项目均价800010000元/总体新区，城市价值独特，市政配套高标准；但离老城区远，区域相对陌生，客户心理距离远，生活配套极其缺乏典型项目对区域市场的影响市场供应量的大幅度增加。金阳新世界和金元国际新城等项目都是总建筑面积超过50万的大项目，特别是金阳新世界项目总建筑面积330万，在未来510年都将形成持续性供应；区域房价格的快速拉升。金阳新世界一期产品为精装物业，整体均价6500元/左右，是区域内商品房价格标杆。预计以该项目为首的区域典型项目拉动下，区域商品房整体均价将会有比较快速增长趋势。区域环境的改善，配套的完善。金阳成为一座新兴的城市，目前城市各项市政配套设施都还不是很到位，而像金阳新世界这样的大型综合型项目，为了体现项目本身的品质以及满足社区业主的生活需要，其项目自身配套设施比较完善。在满足项目业主需要的同时，也有效的完善了城市的功能配套。热点板块金阳板块热点板块金阳板块金阳片区金阳片区为政务新区，规划起点高，目前区域相对陌生，但前景看好。/FDCSKYNET代表楼盘兴隆城市花园、珠江湾畔、大兴星城、碧园花城、南山高地、腾龙湾区域属性区域房地产的发展主要依托有利的自然地理位置和条件。老工业区的第二次大发展。区域优势离市中心距离近，发展比较成熟；深厚的经济发展积累，消费力比较强。区域劣势心理距离比较远；工业区人员比较杂；受金阳区快速发展的冲击比较大。产品多层、小高层、洋房为主，中小户型比较多客户城区工薪阶层、小河中高，收入群体为主，少部分城区高收入人群价格普通多层38004100元/；高层38004800元/，洋房类46005500元/总体区域配套完善，城市价值高，优美的环境、适中的价位，但连接城区的交通阻塞严重典型项目对区域的影响区域吸引力的加强。受山水黔城品牌效应的影响，小河区成为较市区之后，市场引力最为强劲的区域，同时大兴星城、兴隆珠江湾畔等项目都属于规模比较大，品质较好的项目，对购房者形成比较强的吸引力，同时也增强区域整体吸引力。产品品质的整体提升。从这部分典型项目的基本情况分析，开发企业基本上都是品牌开发企业，产品质量和品质都比较有保障，这对整个区域产品品质是很大的提升。以南山高地、碧园花城的新兴项目同期进入市场；推动整体价格的持续上升。典型项目，在价格上属于区域同类产品中比较高的，随着区域内典型项目价格的逐渐上升，带动其他项目价格的抬升，拉动区域商品房价格的持续上涨。热点板块小河板块热点板块小河板块小河已纳入城区，是未来城区地产的热点板块，物业品质正全面提升。小河片区/FDCSKYNET区域属性正在进一步开发的准热点板块；区域优势生态、环境、旅游及亟待大规模开发的新生力量板块，前景较好；区域劣势与主城区相隔距离较远，同时受到其他区域的市场阻截；产品区域整体规划限制整体以多层为主，局部区域有少量高层和别墅；客户以本地区域为主，由于距离原因，很难吸引到城区客群；价格目前均价维持约在40004500元/总体优越的旅游生态环境，但区域发展相对落后，区域离城区较远。典型项目对区域市场的影响受城市规划限制，政府对该区内的建筑有限高，因此市场整体以多层项目为主，少量项目兼带别墅；受规划限制以及经济适用房冲击商品房市场的影响，土地供应量较少，土地限制较高，使得花溪房地产市场开发进程缓慢，处于地产行业发展的末端；困扰花溪发展瓶颈就是交通问题，但随着日后花溪二道、西南环线的竣工，花溪的交通问题即将得到解决，花溪市场将迎来新的发展契机。远郊圈层花溪板块远郊圈层花溪板块代表楼盘溪城华府、银地班芙小镇、兰馨桂馥花园花溪于07年4月起土地供应量增大，未来将成为一处新兴热点板块；花溪旅游资源较好，但房地产发展不成规模，前景初现。花溪片区/FDCSKYNET代表楼盘保利温泉新城、蓝波湾新添卫城、水锦花都、涧桥泊林区域属性成熟的、配套相对完善的板块。片区房产发展主要依托城市的发展而成熟，是一个新兴的住宅聚集区。区域优势配套相对完善，离市区距离比较近，交通便利；自然条件优势，温泉等。区域劣势发展后劲不足，速度有放缓的趋势；区域内楼盘档次相差比较大，整体发展不均衡，并且由于金阳和小河的快速发展，对该区域的发展影响冲击比较大。产品多层、小高层、洋房为主，少量别墅，产品多样客户普通物业以本区域客户为主，高档别墅类客户多来自城区，省内外地客户多价格整体均价维持在38004000元/，高端项目均价目前已越过4500元/，高端别墅类项目均价在10000元/以上。总体环境资源较好，高新技术产业新区，少污染；离城区近典型项目对区域市场的影响引导区域市场的持续发展。乌当区是各个近郊区房地产市场发展比较成熟的区域，以保利温泉新城为代表的项目进一步的推动市场，实现持续性发展。商品房价格的持续平稳上升。区域商品房市场整体发展稳定，商品房价格平稳，典型项目对区域商品房价格的拉升平稳。热点板块乌当板块热点板块乌当板块乌当房地产起步晚，产品多元化，大盘助推楼市上新台阶，但本区消费力弱。乌当片区/FDCSKYNET区域属性房地产市场受多方面因素影响发展缓慢区域优势周边高速发展的金阳、南湖带动发展区域劣势距离较远、污染较重产品多层、小高层为主，今年高层增多，产品品质低客户以白云区内部居住、工作为主，尤其是一些大型工矿企业的职工购房，少量地州县客户价格整体均价维持在30003200元/总体远郊区域，离城区距离远，工业区污染严重白云片区是相对独立的区域市场，形象较差，开发档次较低，未来发展空间有限白云板块远郊圈层白云板块远郊圈层白云板块代表楼盘帝璟佳苑、贵阳恒大绿洲、华颐蓝天典型项目对区域市场的影响属于远郊工业区域，污染较为严重，部分楼盘的开发建设将会陆续提升片区形象，但时间较为长远。/FDCSKYNET区域属性自然资源较为丰富且入市形象较高的待热区域板块区域优势环境以及板块内物业的高档次效应区域劣势区域位置较远及配套设施不足，且区域相对陌生产品别墅为主，目前2个别墅项目，1个高层项目。客户别墅客户以城区为主，高收入二次置业，部分投资客高层客户白云区本地占多，比如铝厂职工。价格高层30003200元/，联排4500元/；独栋6500元/，总体较好的自然资源环境，近金阳区的区位优势，形象高；但区域陌生，配套不全，离城区较远。热点板块南湖板块（白云区）热点板块南湖板块（白云区）代表楼盘中天托斯卡纳、南窗雅舍、南湖郡依托金阳发展契机及较好自然环境，产品档次高，但区域陌生，未来竞争大。典型项目对区域市场的影响新兴区域，也是贵阳高端品质项目云集的区域，5个别墅社区坐落于此，08年永茂企业又将推出其空中别院南湖丽水铭城，将使其成为贵阳少有的富人社区。南湖片区/FDCSKYNET市中心板块其总体均价已经达到6000元/，除去小河、金阳和南湖板块以外，其他板块由于价格落差太大，同时，由于交通距离的原因，难以吸引城区客群前往其他板块进行置业。市中心高层和其他板块高层的价格差异非常巨大，不存在明显的竞争关系，而市中心高层物业价格和其他板块别墅和类别墅物业价格（不管是总价还是单价）较为相当。金阳板块金阳区，由于政府的迁入，政策的大力支持使得区域的发展速度相当快，对小河区和乌当区都产生了比较大的冲击。花溪板块花溪区同小河区在地源关系上有一定的竞争性。CONCLUSIONCONCLUSION结论/FDCSKYNET乌当板块乌当区发展相对成熟，区域内的规模的项目主要是以综合型的大社区出现，产品类型比较多样，以满足不同的客户群需求，价格上升相对平稳；小河区与乌当区比较相似，规模型项目主要走综合社区的发展趋势，物业形态包括普通多层、普通电梯公寓、花园洋房、别墅等，产品价位则主要根据客户群的不同相差比较大，但整体价位相对较高。而金阳区将会是未来供应量最大、最集中的区域，由于其发展背景的影响，其产品形态主要是以多层花园洋房和小高层、高层电梯公寓为主，整体档次比较高，价格上升也比较快；作为主城区的几个卫星城市，三个区域的客户群有很大一部分都是从二个主城区出来的贵阳本地市民，因此这三个区域在客户群中有很大比例都比较相同；并且这三个区域都有整体规模比较大的项目，非常集中，物业供应量都比较大，相互竞争性非常强。白云区从地理位置和客户群体上看，同小河区无可比竞争性。CONCLUSIONCONCLUSION结论白云板块/FDCSKYNETPART24区域环境/FDCSKYNET策风CEFENGXINGFF66FF中国首家房地产资源免费论坛创造之城，活力小河。小河/FDCSKYNET小河地名源于小河硚（今黄河路大转盘），位于贵阳市中心南隅，地当东经10642，北纬2631，境域为东北与南明区沙冲路、后巢乡、二戈寨等街道和乡村接壤；西南面与花溪区的孟关乡、花溪乡、石板镇、久安乡以及乌当区野鸭乡毗邻。区境涵盖小河、中曹司、滥泥沟等主要工业园区和生态园区、东西长115千米，南北宽1215千米，总面积6313平方千米。其中耕地588公顷，林地20公顷，水面79公顷。区辖1个农村社区工作指导委员会，17个行政村；1个城镇社区工作指导委员会，15个社区居民委员会。小河区境内地势西南高，东北低，海拔为10001200米，属南北向和东北西南向的缓丘盆地和谷地，其中，中曹司盆地是贵阳市最大的盆地，滥泥沟、阿哈湖一带属中曹盆地外缘高峰丘地貌。区域概况区域概况贵阳城南区域、属国家级贵阳经济技术开发区。/FDCSKYNET。小河区为全省唯一的国家级（贵阳）经济技术开发区所在地，由于小河区与云岩、南明两区的零距离对接，小河区与原两城区的关系定位于“都市后花园、休闲居住区”。小河区为城市新区，各项建设指标与两城区保持一致，生活配套设施日趋完善，加强加快小河区与两城区更好融和，实现小河区城市建设高度集中化，促进贵阳市中心城区发展壮大的双赢。目前小河已纳入中心城区的整体规划中，各项建设工作正大力展开。小河区小河区南明区南明区云岩区云岩区金阳区金阳区花溪区花溪区区域基本特征区域基本特征休闲居住区的定位，将小河区的城市化进程高度集中化，可预见未来区域房地产市场的蓬勃发展。/FDCSKYNET小河区是较大发展潜力的次级核心区域，重点工业开发区及新兴产业区。产业人口置业安居必将刺激区域房地产的需求增加。小河区产业规划一是根据开发区产业规划，依托现有工业基础，发挥招商引资优势培育五大产业集群。包括航空航天民品制造产业集群、工程机械产业集群、配套产业集群、汽车零部件制造产业集群、中小企业产业集群。二是依托重点项目，构筑四大产业园区。包括西部工业园区、西北部金竹片区、中小企业科技产业园区、物流产业及汽车销售服务走廊产业区、北部现代服务业商贸区。依托产业后盾和重点项目的建设发展，小河正逐步成为现代化工业强区。区