2016年郑州市商业市场深度研究分析报告（二）

2016年4月,运营项目个案分析一德化步行街,AK 01: 布 朦 坊,AE 02: 佐 丹 奴,aeob ：,mmm,aeo 4 : b i ,AEOS : IBSAE 07: Y -109A 区09 : 衣 之 純A 区11: 离 雄 斷A 区13: 阿 依 莲,A 区06 : 阿 尔 竺 祷AE 08:A 区10 : 莩 宁AK 12 ： ATIA 区14: 拓 谷,AK 1 S : 木 依 坊,AK 16:|5 a 行 秀 衣,AS 17: 金 苑A 区19 : 木 果 果,A 区18: 也 A 区20 :,CK01： 9UiCK03 ; mmmCK05达 UN,1,CKQ2 :CE04变遘秀COM 十/UKM),CBOi：太 WCB10 EA,CK07:PI 多人CK09 ; BIUEANSCS11 : E.Q,晒1,:餓,B 区02 : 籌 值 色,B 区03,b 区 cm :,mm,B 区 OS : WKBBK 07 : 料& 区09 : 丁 氏 牛 肉 面B 区11BE 13 : ft 人4隐 S:话梅 M,b 区 06 : mmB 区08 : 痗 漏 之 家BK 10: 利 獷B 区12 : 安 鼸BK 14: 乔 丹B 区16 : 281 公 里,曜17,:* 古,BK 18: 湖 激 撕,B 区19 : 罗 anti 内 衣BE 21 : 赖 HI,B 区20 : 稚 爱B 区22 : 魔 力 诱10,运营项目个案分析一德化步行街,A 区01 : 佐丹取AK 0 3 ; 优 M,A 区02 : 濯龙A 区 0 4 蘆 色 天 9,AI 805： 1 P 5帝AK 07：卡丹路AS 09 : 金篥克AE 1 1 : 蘸 蜜,AK 06:生活几何AKOB 班尼 ftAK 10: AE 12 : IW,AK 13 : SMAE 1 S : M 尔克,A 814 r 孝宁AE 1 G ： J 69 I,AE 17:艾遍 mmnaki 9：,AE 1 B : Ma 区 2Q ,OK 22:美食广场,D 区23,:,DCS 24,: 氏牛 MB,DK 2 S : VM,0i,J,r,!,1,1,vy!L_,M,_,0,_,2,4,SI-IG,运营项目个案分析一德化步行街,A 区东：奥斯卡影城,区品牌分布A 区西：金德隆饰品城- B 区品牌分布B 区：金德隆饰品城区品牌分布c 区：侏罗纪动漫中心区品牌分布D 区：金德隆饰品城,火车站商圈小结,二七 商圈运 营项目 关键点统计,项目名称1卞题定位,经营面积,主力商家,租金水平,运营模式,大商新玛特 中高档流行百金博大店 货,哈根达斯、菲拉格慕、俏碧、迪奥、浪琴、大梭、60- 金 伯利、周生生、百丽、思加图、欧时力、百家 平均 租金300-500150 好、衣恋、 ONLY 、宝姿、顺美、伊芙心悦、 元/平方米/月VER 0 M 0 DA 、阿迪、耐克、杰克琼斯,统一运营,丹尼斯百货(人民路店,栉品百货,50- 业、 , BOSS 玛尼、乔奈尔、雅诗兰黛、 DIOR 丹顿、 33%,保底额1000,GUCCI 阿 、卡地 联 营扣点率25%-、登喜路、施华洛世奇、江诗170 Burberry 、万宝龙、大白鲨、 CK 、NORTHLAND 元/平方米/月,统一运营,大上海购物广场,精品超市、时尚 PLAZA 、奥斯卡国际影城、知名电器、意人利 MFG 生活馆 、SEVEN DAYS 、 ff 乐厨房、时尚综合购 43- 高文安面馆 、 “ M y coffee ”、金汉斯巴西烤肉、 100-300元/平/月物屮心 210 奍 夏秋冬港式茶餐厅、台湾小嘴煲煲简餐、梦幻世界、汉宮网络休闲会所、时尚电玩,统一运营,一站式屮卨端华润万象 令客 G 购物屮城 心,20-243,le 超市、冰纷万象冰场、金标百盛百货、中影国100-300元/平/际影院、玩具反斗城,统一运营,德化步行街 时尚潮流,350 莲、朵以、拓谷、木果果木 300-500,15- 布 E 坊、李宁、真维斯、太平鸟、达芙妮、阿依 元/_ m 7月,直营,火车站商圈小结,项 H名称德化无限城,主题定位精品购物广场,周边租金600-800元/月/ m 2,主力商铺面积区间20-50 m 2,销售单价4-7万,销售总价120-450万,销售模式5年返租40%，24%抵扣房款，后两年返现金,主力店CA 、 屈 臣 氏、黄记煌、丙湖春天,自持比例85%,投资回报周期10-12,丹尼斯大卫城,中部最大购物中心,只租不售,GUCCI 、Zegna 、 Coac 100%,火车站商圈小结,在售商业:,1),产品特征：主力而积 K 间20-5011 之间、 K 域商业配套以娱乐、餐饮、商务等，人流量,大、消费水平高2) 销售模式：以3-5年返租为主，年返租约8%左右，投资冋报年限为11-16年，投资收益为正常水平。3) 区域租金600-3000元/ m 2 左右， 对项目高售价有较大支持，高租金才能支撑高售价；4) 区域内以销售产权为主， 统一管理运营，投资有保障；运营商业1) 传统商圈，成熟零售卖场大多集中在中心区域的二七商圈2) 区域内商业为城市级商圈，辐射范围较广，中高端定位，集购物、餐饮、娱乐、商务、文化于一体的多功能复合业态商圈；3) 区域内租金髙与集中性商业多为统一规划、统一管理运营。,紫荆山商圈分布,紫荆山商圈一政治气氛、行政区域、中高端购物区，花园路商圈姐妹圈,商圈概况： 郑州紫荆山商圈是以百货大楼为起点，向南北辐射，向北花园商厦、中环百货，向南新世界百货、卜蜂莲花等，是花园路商圈的姐妹圈。消费群体以周边行政单位等中高端人群。集休闲、购物、商务、娱乐、餐饮为一体的综合商圈,运营项目个案分析一新世界百货综合购物中心,位置经营面积,紫荆山路芍商城路交汇处3.5万 nf,所属商圈开业时间,二七商圈2011 年4,主力店,优衣厍、肯德基、千稻拉面、飞利浦、绿茵阁,经营面积,60-80111,年位,200个,管理公司,香港新世界集,层数,(元,物业,综合购物中心-1F-4F,1F: 360-420元/in 2 /月,2F : 270-330元/nf/月4R90-,130元/nf/月,45元/月/m 2(包含空调费、企,划推广等),运营项目个案分析一新世界百货,楼层,业态分布,E1 ,导女名鞋、珠宝饰品、眼镜、化妆品、保健品、数码产品、面包坊、休闲小食、屈臣氏,2,淑女装、女士正装、女士内衣、女士皮具、美甲,3,运动服饰、男士休闲装、男士正装、男士内衣、男士 1：市品、皮具箱包、餐饮,4,儿童用品、家居用品、数码产品、小家电、品牌折扣店、餐饮、美发,运营项目个案分析一大商新玛特（紫百店),位置,金水区紫荆山路1号,所属茼圈,紫荆山商圏,茼,业定,位,时尚综合购物中心,经营面积,3.5万 nf,开业时间,2011 年4,层数,-1F-4F,主力店铺,屈臣氏,经营面积,35-86ni,平均租,金(,元/天/m 2 ),扣点25%,午位,300个,管理公司,大喬集闭,物业费,50元/ 月/,m 2 ( 包 含空调费、企划推广,等）,运营项目个案分析一卜蜂莲花(商城路店),位置经营面积主力店铺,商城路与紫荆山路交叉口处1.3万 nf屈臣氏,所属商圈开业时间经菅面积,紫荆山喬圏2011 年416-10000Hi,车位,173个,営埋公司,物美商业,商业定位层数平均租金(元/天/,生活服务购物中心1F-3F旧150元/平/月2F:100 tu /平/月,50元/月/m 2,(包含空调费、企,划推广等),运营项目个案分析一卜蜂莲花(商城路店),楼层,业态分布,1,百货、名表、珠宝、运动服饰、儿童游乐场,2,超市（低端品牌服饰、美甲、小型包铺）,商场整体偏向低端消费，客户群要面周边居民，现场活跃程度略高于紫荆山百货和正道花园百货；,紫荆山商圈小结,在售商业：周边无在售商业体运营商业1) 传统商圈，成熟行政区商圈，是二七商圈传统商圈与花园路商圈的过渡2) 业 态 针 对 低 中 高 端 商 业 均 有 ， 由 新 世 界 百 货 的 进 驻 ， 拉 升 紫 百 商 圈 的 业 态 及 档次3) 区域内租金平均在150-350元/平/月，均统一运营管理,花园路茼圈,商圏分析一一花园路商圏花园路商圈槪况 一 一 目前郑州规模最大、最时尙的城市级商圏。现有项目以服饰零售百货为主，单项目规模在4-7万 m2 。以国贸360、丹尼斯百货、万迖中心等为代表，其中国贸360为时尙潮流购物中心，深受欢迎，但规模较小，业态单一。,茼圈特点： 客户： 丹尼斯、大商客户以大郑州中高端支付力、中青年为主，客单价较萵，国贸360以大郑州中端、青年客户为主，客单价适中； 趋势： 伴随万迖新天地、建业凯旋广场入市品牌档次将大幅度提升，单纯大型喬业项目不足，建筑传统无创新，场所体验感有待提升； 租金与售价： 在售项目单价较高约5万/uf，在运营项目租金在3-12元/m7天，主力店租金较低或者一般采用扣点形式；整体价位较萵，大品牌，不返祖，回报周期为11-13年；,国贸360,万迖中心,建业凯旋,个案分析_国贸360广场该项目作为茼圏内最为时尙的购物中心，深受年轻消费者欢迎，成功反超大茼主力店，成为区域标签。但总体规模小，休闲娱乐、餐饮业态规模有限，容纳性不足，客户停留时间较短。,楼层,业 态分布,主力店,租金 （ 元/ m 3 /,天） （部分主力店采用扣点的形式，扣点,12%),主力 店面积Ciri ),2.543-7,-2-11,文化时尙饮品零害、 餐饮,时尙书店仟吉、面包新语、茶咖风哈根迖斯、肯德基、必胜客、 H & M 、优衣厍、,ONLY 、 C&A,9-12,240 lif家乐福约占面积8000 nf15 -lSOOni,2,雜,热风、速写、 MUJI 、CHOCOLATE,151800111,3,特色美食,麻辣新语、韩林炭烧、比格披萨、棒约翰、,6-9,国贸中心项目于2011年开业，虽引入人茼、家乐福等主力店，但主力店经营的平庸，使该项目并未胜出隔路相对的丹尼斯花园店。而新田全 力 运 营 的360步 行 街 则 成 为 本 项 目 的 亮 点 ， 成 为 区 域 乃 至 郑 州 的 “ 潮街 ” 。360步 行 街 在 品 牌 组 合 （ 星 巴 客 、 H & M 、 优 衣 厍 、 Mim 、 面 包新语等郑州首店）、企划推广等方面一茼保持较高水准，使得“潮街”优势一直保持。,t,个案分析_国贸360广场,h IODWicdaE 9 004E 1011t 1*13,镔织沛闹生活三_ 工_IMhM 轤下龜_ JU 曹oumk ：* ooHLnn a a _,国贸360 广场-1层：为国贸360区内人流最集中地区域，主题以餐饮、时尙饮品为主，由于餐饮可提供定的休息区，人流多聚集于此。因中庭面积较小，空间局促。,NPXI,D 停车场, 停车场,个案分析_国贸360广场,国 贸360 广 场 首 层 ： 主 题 为 国 际 时 尙 ， 经 营 业 态 有 香 水 、 名 表 、 服 饰 ， 其 中 H M 、 优 衣 库 等 时 尙 主 力 店 影响及人流较人，中庭可提供一定的展厅功能。,个案分析_国贸360广场,国贸360广场二、三层：二层以服饰零售集合店为主，餐饮、儿童业态为辅；三楼以餐饮业为主。,个案分析丹尼斯郑州市丹尼斯卖场中规模最大、体量最大，以百货为主，其主流客户以政府及中高端消费层为主；从品牌和装修上看，整体档次定位较高；一楼入口设有名车展示，吸引高端客户；整体的人流动线设计合理，交错扶梯和观光直梯，分流客户，方便购物。丹尼斯百货,位置经营10积主力店铺年位,花园路农业路交汇処5.1 万 ill:GUCCI、香奈儿、施华洛世奇地上30个地 K300个,所属商圏开业时间标准铺位面积电梯数量,花园路商圏2008年开敞式专柜或者店面50m 2直梯3部扶梯6部,商业定位层数平均租金(元/月/nf)管理公司,萵端百货-1F-16F扣点29%-30% 七算 1000元/nf/角5郑州丹尼斯百货有限公司,个案分析 金水万迖中心,该项目无集中购物中心、影院等大型主力店，商业主体为精品茼业街,一,一,万迖新大地，规模小，建筑形态为,传统集中盒子式建筑，整体空间舒适度不足。但是凭借万迖品牌及区位优势，商铺均价迖到3-5万元/ nf 。,郑州万达中心,&29 F 写字楼,房源,万迖中心临街商业共2层底商，面积区间50-300m，,共计377套筒铺,一,产品形式面积(m 2 )投放/套,一拖二筒铺150-300111,层茼铺90-120127,二层茼铺80-110139,合计：377,其中一拖二成交均价为5.1万元/nf成交价格 一 层临街5万元/nf、 一 层内铺45万元/m，二层3-3.5万元/iri,优惠措施销售情况客户情况周边租金,一次性优惠8%、按揭优惠4%销售95%以上客户年龄35-50岁還业目的多为投资，主要以万迖老业主和金水区客户力主，购夂目的以投资力主250-350元/in7月,个案分析 金水万迖中心,分层（二层商镝户型展示,mmm HPhSiMM 9 KHrl,rr,as,期商铺临科明路（43套）、科源路（35套）、科新路,(13套）,底茼，步行街内街107套一层茼铺,%,112套二层商铺；层萵均为4.2 m ，开间进深为42/5.6*15/20 m ;一拖二主力面积为150-200 nf ，单层商铺主力面积为80-120nf产 品 分 析 ： 内 街 商 铺50-170 m 2 面 积 区 间 采 用 “ T 字 形 ” 动 线设计，步行街独特的动线规划连接各大主力店，使客流前后、横纵贯通，大商业空间的客流高度共享。升级版的 T 型设计所有铺面临街建造、最大限度地规避客流死角。,个案分析一一建业凯旋广场,建业凯旋广场 一 一 该项目为“购物中心+ 外围街区商业“轻奢体验”为主，但建筑形式缺乏体验感及创新。,物业类型体验式集中商业主题商业街区商业形式项 目定位项目体夤商业体量项目卖点自持/出售,体量规划地K1层到地上5层，集合精品超市、5 万 iri购物中心、餐饮、休闲、娱乐等业态，首创河南“轻奢”型体验式主题茼业地上三层，与主体商业相连，集娱乐3 万 iri休闲、健康养生、时尙餐饮、高端生活力一体的健赓午颢沏 仙街 K购物中心 + 街区商业 + 写字楼轻奢主题体验式商业文化综合体26 万 uf8 万 nf花园路核心 喬圈， 地铁 2 号线，建 业品牌出售茼业街，自持集中茼业,商、 IMk 态销售吋间销售价格得房率,精品 超市、 购物中心、餐饮、休闲、娱乐等2014年12月底喬业街区开盘一层主力面积 60-160nf 纯一层均价 5 万，一拖二均价 45万， 2 层内街主力面积 8(M00nf ，均价 3.3 万元 /uf ， 3 层目前认筹中，预计均价 3 万 /M60%,形式。2014年底开工，2019年之后投运，整体以,1,Jii,mm,mma 碡b:Ifll 办 n 曾 I 鵪,个案分析- 兰德中; L 、,兰德中心 一 一 処于花园路成熟商圏，周边有360广场、丹尼斯百货、后期有万迖中心、建业凱旋广场，人流量人，有消费支撑；定位较高端，引进时尙品牌，售价较高迖到3-5万元 /nf ;,花园路商圏小结,花园路商圈运营商业汇总,项目国贸 360 广场,主题定位购物中心,经营面积13 万 nf,主力商家星巴客、 H&M 、优衣库,租金水平（元/iri沃）2.5-12,运营模式统一运营,丹尼斯,购物中心,5.1,GUCCI 、 扣点香奈儿、施华洛世奇： 9%-30% (折算30元/m7 天,统一运营,花园路茼圈在售茼业汇总,项目名称金水万迖中心建业凯旋广场兰德中心,主题定位精品茼业街购物中心+ 商业街写字楼底茼,周 边租金(元/天/平米）10-1210-1211-15,主 力商铺面积区间80-12060-16030-90,销售单价(万元 /m 2 )3-52.5-452.5-3.5,销售总价(万元）240-600300-800150-300,销售模式直接销售直接销售直接销售,主力店无未定伊莎刚白、巴奴、西湖,春天,自持比例无60%-,投资回报周期（年）121213,花园路商圏小结,1. 区 域 内 在 售 项 目凭借品牌号 召力，销售价位较高，且采取返租模 式 的 项 目 较 少租金在10-15元沃/ m 2 ，销售价格2.5-5万，投资回报率12-13年；2. 区域内运营情况较好的知名茼业均有品牌百货的扶持（例如丹尼斯百货），运行良好的商业需要低租金品牌商家入驻，抉持其他高租金商业运营；3. 区域内茼业自持比例较大（例如建业凯旋广场），以保障后期茼业运营。,东风路茼圈,商圏分析一一东风路商圏东风路商圈 东风路喬圈为外向型社区商圈，一超市+餐饮+教育+运动品牌+小型精品店为主，本核 心 商 圏 内 含20 多 座 中 档 社 区 ， 中 高 消 费 人 群 逾10 万 ， 商 圏 辐 射 整 个 惠 済 区 及 金 水 区 北 部 区 域 ， 辐 射 人 口迖25万之多商圏代表项目有升龙汇金广场、天旺广场及天旺优厍；茼圈特点： 天旺广场及天旺优库发展较好，南阳路以东、东风路沿线均已临街店铺为主，品类包括电器卖场、餐饮、服裝服饰、便民配套等，其中轻工业学院街铺则具有潮流特征；消费群体： 主要为周边社区及周边学校的学生消费为主；租金： 租金很少有超过5元/ m 7天，大部分租金集中在1.5-4元/ m 7天；,升龙汇金,天旺广场,个案分析_升龙汇金广场升龙汇金广场 一 一 升龙汇金为城市综合体，商业包括底商和商业广场，定位为郑州北区最大的商业中心;目前在售中，剩余货查较少，计划2016年初开业；,租 售方式,建筑面积（nf) ,底商全售，集中式藺业1、2层出售，3、自持所占比例（)套数,租/售情况,铺面间隔租售情况,临街铺内铺,36套278套,11%89%,剩余7套未售剩余5套未售,一层步行街g二层,50-15030-20070-9070-UX),实用率,集中茼业55%，底商90%,铺面特点市场定位,面苋进深比1:3，部分有柱子，层萵：1层5米，2斟.5米，3、4层樣北郑州最大，南阳路第一,销售均价,临街铺,沿街商铺,2.8-3.577/ni,-s,内铺,一拖二,2.0-2.577/m,步行街街铺,2.5-3.2万/nf,1.5-2.0万/nf1.3-1.8万/nf,临街铺,150-18()元/iif,租赁均价 销售模式主力品牌进驻商户,| 250-300元/月/nf j 内铺返租3年，每年8%。集中茼业纯一与一拖二结合出售永辉超市、幸福蓝海国际影院,集 中茼业业态：一层珠宝、名表、化妆品等轻奢品，二 层 淑 女 服 、 皮 具 ； 三 层 娱 乐 （ 电 影 KTV ) ， 四 层 餐饮；客户特点： 周边区域客户较多，以金水区为主，投资客占比较大，比较关注投资回报率，人流量和资金预算；,个案分析_升龙汇金广场,集中商业平面图,1#3#底商平面图,个案分析一一天旺广场,天旺广场,一,一,位 于 东 风 路 天 明 路 交 汇 処 ， 2006 年 开 业 ， 作 为 区 域 内 首 家 大 型 商 业 广 场 ， 零 竟 争 入 市 ， 成 就,今曰茼圈领军地位；引进世纪联华主力店，增加自身竞争力；但是入市较早，规划定位和配备偏低，提升难度大，不能满足人们品质生 i 舌需求；,美,租金（元/m 2 沃）342-S-3.52-2.51-1.5,业态男女装、包包、金饰、化妆品女装、包包、家饰、美容美甲、配饰、童装童鞋、乐教育乐器、舞蹈、跆拳道等培训机构、儿童摄影、乐园、容美甲学习培训、休闲会所、大型餐饮外语培训、智能创意开发机构,楼层1235,主力面积（平米）60-10080200-300200-300200-300,商业体量交房时间商业形态定 位区域主题业态业种品牌里级,4万m 22012年底集中式商业，地上3层地下2层，独立店铺30m 2 1000m 2U-B0X潮流主题商业梦幻谷、吋尚工厂、繁华都市、异域风情、时尚前沿、儿何空间等服装服饰、餐饮、休闲娱乐、KTV、电玩、美容、健身、体验天旺优库，天旺广场全功能升级力作，与其业态互补，360度打造“悦购”消费氛围,个案分析天旺优库天旺优厍 一 一 位于东风路与天明路交汇処西北角天旺优厍入市，双品牌锘位经营，品牌价値、物业价値快速提升；东风路路茼圏形成，升龙汇金广场入市 e 将共擎茼业繁华；,楼层,主力面积（平米）租金（元/m7天）售价,503-51,3万/nf,格1004-62,2万/nf,40-100341,5万/nf,100-1202.S-3.5自持,精品女装、箱包、文胸内衣、轻餐饮、休闲娱乐,滔博运动、 品牌 女装、 西 餐休闲,潮流服饰、饰品、化妆、珠宝、皮輊皮具、 美甲小吃、 甜品,iwu ccm,n :,n :,异域风情,天旺优库楼层、&态,:优库公共装修主题,时尚前沿,几何空间,梦幻谷,时尚工厂,东风路商圏小结,东风路商圈运营商业汇总,项目天旺广场天旺优库,主题定位步行街集中商业+ 临街底喬,经营面积6.64,主力商家甘纪联华、奥瑞特健身、海底捞滔博运动,租金水平 (元 Jrdl 天)1-3.5Z5-5,运营模式独立经营统一运营,东风路茼圈在售茼业汇总,项目名称,周边租金主题定位 ( 元 / 天 /平米）,主力商铺面积区间,销售单价(万元/ m 2 ),销售总价(万元）,销售模式,主力店,投资回报周期自持比例 (年）,升龙汇金广场,购物中心+步行街,5-10,70-80,1.3-3.5,140-400,欠辉 超市、返租销售 幸 福蓝海影院,概,13,天旺优厍,筒场,2.5-5,70-80,1.3-2.2,91-170,(销售,销售,期）返祖 滔博运动,30%,12,东风路商圏小结,1. 本区域为外向型社区茼业，有较大比例的自持茼业（例如升龙汇金广场），保障后期商业运营，且区域内运行良好的商业需要低租金品牌商家入驻，扶持其他高租金茼业运营，同时树立茼业标杆；2. 区域内销售较好的商业多采取带租约销售的模式（例如升龙汇金广场），招茼引进知名品牌，保障后期茼业运营；3. 区域内在售商业均价在1.3-3.5万/ m 2 ，项目周边租金2.5-10元/ m 2 沃，投资回报率在12-13年，总价控制相对比较合理；,西区茼圏,茼圏分析_一西区商圏,西区茼圏槪况,在传统型商业的基础上，西区商圏逐步发展为新兴商圏，大型城市综合体、萵端商业逐,步发展。传统商业代表有：中原商贸城；新兴商业代表有中原万迖广场、铞艺国际购物中心、西元国际广场，周边还有盛润锦绣城、方圆经纬的综合体配套茼业；,商圏特点 ：商圏发展： 传统茼圏崛起，新兴商业在逐步发展，影响力在逐步增加，属子区域级商圏；经营方式： 市场商业规模及业态配比多元化，其经营方式多以统一管理力主；发展模式： 城市当前领先茼业的主要发展模式，重在休闲、购物、娱乐一体化； 客户： 客流量在逐步增加，目前辐射区域仍然以西区中高端消费群为主； 租金： 除中原万迖租金约9-12元/ mV 天，其他商业运营租金3-7元/ mV 天为主；,个案分析一一锦艺城 桐柏路与棉纺路交叉口，位于郑州老城区人口聚集地中心位置，属于西区档次和配套较高的商业集中区，引进王府井百货，集休闲、娱乐、购物子一体； 从目前來看，其零售类品牌规模及档次高于中原万迖，人气较旺。但锦艺独立运营的锦艺国际购物中心部分，在品牌组合、 e 期运营方面仍落子中原万迖，租金及人气相对较差。,经营面积主力店铺,30万方王府井百货、成龙影院世纪联华超市,开业吋间标准铺位面积,2012年底底商30-200 ill ni80-200 ni,S 数平均租金（元/月/Ilf),共6层，地上4层地下2层底商2.5-5元/in7天不等商场内铺租金：11兀/m7天不等,车位,地下1800个,管理公司,锦Z独立运营和王府井商业,运营,商业运营费,50元/mV月,-层,1,a, ,( jfl # fWi , I,遢 口_ 表IIS 镎 A,-,1_=国国_,主力店代表：王府井百货、世纪联华、国美、成龙影院；零 售 代 表 ： 优 衣 库 、ONLY 、H&M 、 拉 夏 贝 尔旗舰店；餐饮代表：星巴克、必胜客、味千拉面、面包,新语、汉拿山；,休闲娱乐：好乐迪、SPA会所：,饿 食i . (liftHM 爷 纘食士内衣L411 ， I _ I濾 行 K _Acc _ b voi 11,鶼裹_,_,I miiiiA 1 8lomm _,_,IK：, mP四层 丄 HL ? 1 ,o _ 产 睡 *,凡 霸 用 典Chitaanm Waar_墨攀醎o k l 办 公I tth,功 II,个案分析一一锦艺城,号楼底商（ 一 拖二）及伏牛路两侧（ 一 崧）,案名,锦艺城,位置,桐桕路棉纺路交叉口,项目槪况,总体量r自持体量面积区间,120万12万20-260 nf,茼业体量r总可售体量层萵,30万18万一层4.8米 *层4.2米一层+.8-5.5米，二层3.8米,|,神驰路（桐桕路至*岳路段）、赛岳路东侧商铺,二期一批商铺：窩岳路西侧商铺及部分神驰路一拖二商铺(5 、 6 号楼底喬）,个案分析一一锦艺城,锦艺城各期商铺详,一期二期一批,位置桐拍路棉纺北路神驰路-嵩岳路窩岳路东侧离岳路西侧5、6 f 楼底商伏牛路两侧,筒铺g一一层一层一拖二. 侣一层一拖二一层,面积区间（平方米）40-6020-6020-50200-40020-7020-70150-30()28-64,幵间（米)39-4.53.9-453.94.58.43.9 -+.S3.9-4545-549-5.9,层高（米）U4848层48米二层42米4848一层48米二层12米5.5,总套数131821520351440,未售量00050000,成交均价 （元/平方）1万左右8千3万-42万3万一3.5万拐角+.5万，其余商铺2.5-3.+ 万2.9-3.5万均价2.7万，拐角部分3,1万一拖二20万抵40万，,推盘时间2010年中上旬2011.912.8认筹,二期-續艺茼铺 以80-150平,谅剖 分茼铺紧郃,峨?为主，,西讎主汗间49-5洲,:及世纪联华,要盔-#。层高一月,!优勢非常,商_谎近,明耑:, : 助 _ 小 学 傭刺二层3.8米， 70$广:,一 层小铺5万抵10万F 疡、蕭奢釋1%，接_约1%，%帑新免半年物业费,一拖二2.8-3万元/平方，一层3.5万-4万元/平方,个案分析 中原万达广场,集商业街、购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体的综合体项,中原路与秦岭路交汇处,西区商圏,高档购物中心,26万 nf,2011 年,-2 F -6 F,沃尔玛、国美电器、万千百货,40-250 nf,m r uuvr rb 布局为国际 i,郑州万,4-12,60元/ nf /月广场；,其内部布局以及装修高端、引进品牌均为国内一线品牌，外,部广场布局都充分体现出万迖的品牌优势,o,总榷体,万干百货：,位,商业定位,居数,平均租金（,所属商圏,开业时间,标准铺位面积,理公 迖广场司 投资有，藤棚,位,置,经,营,面,积,主,力,店,铺,个案分析 一 一 中原万迖广场,楼层,业态分布,-1,综合商超,11,品牌服饰、银行、餐饮、美容美发美甲、儿童配套,2,服饰、餐饮、电器等,3,餐饮、酒店、游乐场,1,百货、 KTV 、电玩网吧,5,万迖百货、五星级影院,4F,个案分析一一西元国际广场,首个依托地铁规划建设的大型商业项目集商业街,开发茼,河南西元置业有限公司,地理位置,中原区与秦峰路交汇処西北角,停车位,500个（商业）,80-200 H 1-1 F : 5，1 F : 7-9，2 F : 5 _ 7 ， 3 F : 45，4 F : 2 J -3.530%1-3层商铺均价2.6万 /nf,主力户型租金情况(元/ nf /大)空铺率销售均价,主力店代表：%,i,赛逢帮动，消為档次定位中孅、紧邻地铁1号线人流量大，由于后期经营不当，整体影响力较弱,购物中心、影院生活、购物、娱乐为一体的综合体,个案分析一一西元国际广场,楼层,业态分布,-1,男女流行服饰、潮流饰品、综合商超,12,化妆、珠宝、男女服饰、品牌鞋包、银行、中西餐饮、移动通讯男女服饰、潮流饰品、美甲美容、西餐厅,3,运动、休闲、儿童、家居等如：健身会所,4,特色美食中西餐饮、 KTV 、电玩网吧,5,五星级影院,西元国际广场购物中心平层图,个案分析 一 一 中原商贸城中原商贸城属于西区老商业代表，中原商贸城幵业时间相对较早。经营品种包括百货、超市、餐饮、娱乐、健身，功能完备，但整体档次较低。,楼层,业态分布,主力面积（ Ill 2 租金（元 / nf / 天) ),物业,空铺率,珠宝化妆名品店,6-7.5,年轻女装,纖装男装,每个摊位30- i75ow,5%,5-64-53-1,郑州市长城房屋开发集团有限公司旗卜中原商贸城业务管理部,个案分析 方圆经讳,一期茼,幵发茼物业类别物业位置占地面积总建筑面积容积率绿化率项目槪况,郑州鸿兴 置业有 限公司住宅、酒店、写字楼中原桐柏路与棉纺路交汇処东北角165亩82万平方米3.4830.80%期总建筑面积50万 nf ，一包 括 16 栋 高 层 住 宅 、 幼 儿园、景观组团等；二期是大 槪 30 万 nf 的 商 业 ， 包 括大型商场、临街商铺、博物馆等。一期商铺首付分期，二期20-170 m 2 茼铺(准现铺）4月12曰&等，5月3日二期商铺开盘。,个案分析 方圆经讳,楼栋,面积（ m 2 ),一,期商铺,59-90居多（70年产权）,y,二期茼铺a . _ 秦,、,50-80居多(70年 r 权,推出套数去化套数(套） 套）,13