2010年5月大连房地产市场分析报告_18页

2010 年 5 月大连房地产市场分析报告政策盘点本月政策综述：本月政策主要细化二套房认定标准，重申土地增值税和规范拆迁流程。其中国家重新加强土地增值税的清算是国家土地调控管理的有一管理办法，而规范拆迁中保护群众利益和责任制度，将有效的制止现阶段出现的“暴力拆迁”等。在月末时“物业税”正是提上日程，国家希望以此来进一步遏制投资者的“炒房”行为。全国性政策盘点：本月全国政策规范了二套的认定标准，加强了拆迁管理，强调了土地增值税中清算问题，“物业税”正式提上日程。新政效果初显，成交量下降，但价格仍无松动。地方性政策盘点： 海南省“十一条”，是对国家政策的积极响应，国际旅游岛的规划使其地产价格提前了，5 年，配套远远跟不上房价的上涨，是全国房产泡沫化最严重的地区，但此次地方细则，无有效手段遏制房产价格，只是规范了房地长销售。新政效果，“量跌价平”已达地方政府预期，新政细则执行度不高。大连政策及规划盘点：各地情况不同，大连暂无相关房地产政策细则,目前大连正处于全域化发展的关键阶段，地铁也在紧锣密鼓的建设中，还有旧城改造等建设，政府暂无过多精力制定地方政策。普湾新区将进一步推进全域城市化发展，绿地的进入或将进一步提高东港的区位价值。2.5 行业风向标“物业税”正式被提上日程了，国务院明确房产税的改革,“逐步推进房产税改革”。什么是“物业税”呢？就是对业主保有房产而征收的一个税种。但此项改革“牵一发而东全身”，高度敏感，在方案设计上注重“渐进要领”。实施初期，对一般的消费性住房不考虑实征；独立别墅、豪华公寓则可先行实征；对居民一定面积以下的“第一套自用住房”，可以考虑永不实征。国家的最终目的就是调控房地产市场，但同时还要保证 GDP 增幅，而“物业税”的征收可以很好的解决这一问题。他的开征不单单可以使地方政府得到一种大宗、稳定的支柱税源。同时，在房地产保有环节开征房产税，可以在房地产供需双方行为合理化导向上形成一种约束，可以增加中小户型的需求比例，减少房屋空置率和投资、投机行为。此外，房产税也是发挥财产税再分配调节作用所不可或缺的税种。那么“物业税”对我们的影响有什么呢？首先，他的开征，增加了物业持有成本，群众理性置业，房价的“大众推手”被限制，从而造成了房价下降，据预测最有可能下降 30%-40%左右（这个比例是现下银行能承受的下降程度，信息来自国家统计数据）；还有就是“物业税”转嫁租赁市场，如无相关限制，会进一步增加租房者的成本，加大了社会矛盾。三、土地市场篇大连市土地市场综述供应方面，本月土地供应依然以居住类用地为主，供应总占地面积 170.56万平方米，环比上月微幅上涨 1.78%；成交方面，本月市内四区受供应影响没有成交，成交集中于新城区，大连市七区整体成交占地面积 55.18 万平方米，环比下降 57.93%。市场观望情绪严重，预期进入六月份迫于全年供地计划压力，全市土地供应与成交将会进入一个小高峰。本月土地供应大连七区依然以居住及商业类用地为主，居住类及商业用地占当月土地供应的 7 成以上，作为产业支撑工业用地占比只有 29%，环比上月微服下降 8.42%，住宅及商业用地仍然是供地计划中的支撑部分。本月居住用地供应全部集中在新城区的开发区和旅顺，其中开发区供应占据整体高达 94%，受制于全年的土地供应任务，开发区连续两个月集中供应，加快供应步伐，另一方面，开发区大规模的土地供应旨在配合开发区的规划及建设完善工程。市内四区本月没有土地供应。预计从六月份开始，土地供应量受制于全年供地计划，将会逐渐加大，供应将会集中于中山区的东港以及甘井子区域。3.1.3 地块规模分析本月居住及商业土地供应结构较为均衡，集中在 30 万平以下，其中 20-30万平占据供地总体的 3 成，中等规模土地成为本月供应的主流，30 万平以上规模的，本月无供应，由于供应土地的新城区，可利用土地空间较大，因此中等规模供地仅限于新城区，未来市内供地结构趋于小规模，在 10 万平上下。3.2土地成交状况3.2.1 土地成交用途分析本月，从成交地块的属性来看，居住及商业类用地依旧为主力，成交占总量的 61%，较上月增长 10%，且主要集中在新城区的开发区；工业类用地作为产业支撑占比达到 59%，正在逐步向居住及商业类用地靠拢。3.2.2 土地区域成交走势分析本月土地成交处于 2010 年以来最低水平，成交面积为 30.22 万平米，较上月下降了 73.5%，其发展轨迹始终呈现大幅波动趋势，其根本原因在于新政的出台，打乱政府根据工地计划制定的土地出让计划，在房产市场分岔路口，土地成交量极度萎缩，或将意味着后期土市场趋于平稳的发展！3.2.3 土地区域成交分布本月土地成交受区域供应制约，成交土地区域集中在新城区，其中开发区占比达到 8 成以上，旅顺成交不足 2 成，其余区域无成交，新城区的加快步伐，顺应了政府全域化的规划及实施和发展，新城区的土地空间利用率较大，加大新城区的供应比例将会使得未来城市发展更加均衡，多中心的发展模式将逐步得到贯彻。3.2.4 成交土地列表（略）四、商品房市场本月商品房成交受新政影响出现明显下降，成交量锐减，市场转冷。市场提示：供应：新增供应 54.83 万平新增商品房供应 54.83 万平，环比下降 13%。新增有效供应 41.43 万平，环比下降 25%。成交：本月成交 78.43 万平本月商品房成交转冷，成交 78.43 万平，环比下降 11%.供销比：本月供销比 1：0.52本月供销比 1：0.52，市场供不应求。成交均价：本月大连市整体成交均价 9875 元/平本月成交均价 9875 元/平，其中老城区成交均价 12881 元/平，环比上涨 7%，新城区成交均价 6037 元/平，环比上涨 4%。4.1 供应市场4.1.1 商品房批售图：五月大连市批售对比图2010 年 5 月大连市商品房批售面积为 54.83 万平方米，其中主城区为37.02 万平方米，环比上涨 16%，新城区为 17.81 万平方米，环比下降 43%。甘区项目的大