提高物业管理水平 推动社区文明建设

提高物业管理水平 推动社区文明建设摘 要: 依据社区文化管理与物业管理协调发展的辩证关系,分析了社区文化管理的现状和存在的问题, 讨论了社区文化管理与物业管理协调发展的途径和方法。指出, 只有明确社区文化建设是物业管理的高层次 要求, 从强化社区居民参与意识、实现文化资源共享、健全相关法规入手, 才能加 强社区文化管理, 提高物业管 理水平, 创建和谐社区。 关键词: 社区文化管理;物业管理; 解决途径随着我国改革开放的深入、市场经济体制的建立和房地产业的迅速发展, 物业管理在城市经济中的地位越来越重要。如何促进物业管理行业的发展, 提高物业管理服务水平, 成为物业管理企业的新课题。城市社区文化的出现, 为提高物业管理服务水平提供了新的研究内容和思路。只有正确处理物业管理与社区文化管理的关系, 实现双方的有机结合, 才能提高物业管理服务水平, 为业主提供一个健康、安全、和谐的社区环境。 一、社区文化管理在物业管理中的重要地位从我国物业管理产生的历史来看, 以 20 世纪 90 年代为起点,物业管理市场化趋势和社区建设已经初露端倪。实践证明, 城市社区文化发展对物业管理产生了重要的影响, 社区文化管理在物业管理中占据着重要的地位1。社区文化属于一种亚文化, 是社会文化的一个重要组成部分。社区文化有广义和狭义之分, 广义的社区文化,是指社区居民在特定区域内,长期实践中创造出来的物质文化、社会文化、精神文化和象征文化的总称。狭义的社区文化, 是指社区居民在特定区域内、长期活动过程中形成的具有鲜明区域个性的精神财富的总和。它包括社区居民共享的价值体系、公众形象、语言文字、知识信仰、行为惯例、社会规则与特定的行为方式等文化现象2。它在社区社会活动中起着导向和约束人们行为的作用。随着我国城镇化进程的加快, 社区文化管理在物业管理和整个社会生活中的地位和作用越来越突出。社区文化贴近群众、贴近生活、贴近现实, 决定了它在社区社会生活中的地位是任何其他形式的文化都难以取代的。完善的社区文化管理为社区发展营造了良好的文化氛围,为物业管理服务提供了和谐的外部环境。 在实践中,社区文化管理主要涉及三个方面的工作, 即形成社区共同的文化认同,开展社区群众性文化体育活动,维护社区的文化体育设施。无论是从社区文化活动物质基础和硬件建设上入手, 还是积极组织社区文化体育活动, 社区文化管理都丰富了居民的业余文化生活,促进了居民文化、道德水平的提高。社区文化组织通过在社区建立业主会所和文化活动室, 开展多形式、多层次的群众性文化娱乐、体育健身等活动,营造了一个有利于提高人的文化素质和精神境界的氛围。一方面, 抓好节庆文化, 以广场文化和家庭文化为重点的文化娱乐活动, 另一方面, 抓好以群众体育和竞技体育协调发展为基础的全民健身活动。由此可见, 物业管理和社区文化建设的目标是一致的,都是以人为本,全面提高居民的居住质量,树立良好的社区形象,促进社区的和谐发展。伴随着社区文化事业的发展、社区居民的综合素质和社区文明程度的提高, 物业管理工作也得到了改善。居民素质的提高, 自觉履行职责,有助于物业管理制度的有效执行, 有助于业主自治自律机制的建立 ,有助于减少纠纷、化解矛盾,物业管理自然事半功倍。反之,恶劣的社区文化环境就会对居民的修养、道德观念产生不良影响, 甚至带来安全、管理等方面的诸多问题。 二、我国社区文化管理现状及问题 长期以来,我国政府一直非常重视社区文化的建设和管理工作,提出了坚持精神文明和物质文明一起抓、两手都要硬的指导原则。社区文化活动的主体是社区内具体的组织机构, 包括街道委员会和居民委员会、业主委员会、居民自治性组织和物业管理企业。物业管理企业在社区中参与有益的社区文化活动,不仅有利于丰富居民的精神文化生活,而且有助于促进邻里和睦,增强业主的认同感和归属感。物业管理企业是开展社区文化活动的重要组织者和参与者。物业管理企业通过对社区文化设施和文化建设活动场所的维护和修缮,改善文化环境;物业管理企业通过制定完善的规章制度和明确的行为规范,开展健康的社区文化活动; 物业管理企业通过为业主提供高品位的服务, 培养业主对社区的认同感, 最终升华为社区文化精神,实现社区文化的全面建设。总之,物业管理的服务性质决定了物业管理与社区文化建设的相互依赖关系。我国社区文化管理作为城市管理的重要组成部分, 多年来一直追求“社会效益、环境效益和经济效益”三位一体的发展目标, 正处于健康发展的阶段。它通过逐步形成的社会化管理模式,使物业管理企业成为建设社区文化和谐社区的主体, 使业主、物业管理企业、政府共同承担维护社区物业和建设和谐社区文化的责任。社区文化管理的重要目标就是给社区居民提供良好的文化氛围, 提高社区居民的素质,优化社区人际关系, 培育社区的团队精神, 达到陶冶人、塑造人的目的。然而,我国社区文化管理中还存在着许多问题需要解决。 (一) 社区居民的参与意识不强 目前,各个住宅小区普遍存在着居民相互封闭互不熟悉、不相往来的现象, 居民对社区公益事业关、心少,人际关系的和谐程度较之于老城区居民明显偏低。同时,参与社区文化活动的居民主要是老人和青少年,在职职工参与度较低, 导致参与社区文化活动的总是那么几个人 3 。(二) 文化设施建设经费投入不足社区文化建设的物质保证是建设一批硬件设施, 包括必要的场地、足够的器材等。社区文化设施包括社区的博物馆、图书馆、文化馆、电影院、体育场馆、群众活动广场、公园等硬件设施,这些设施的存量和使用情况决定了社区文化生活的质量。目前我国城市社区现有的文化设施短缺,需要政府加大投资力度。社区文化建设所需的资金大部分来源于政府的文化建设费, 同时,社区服务中心的营业性收入也成为社区文化建设的资金来源之一。对于个别经营不善的社区,资金严重不足,导致无暇顾及社区文物和历史文化资源的保护和开发利用。大部分社区在开展社区文化活动时都出现了设施短缺、资金不足的现象。(三)相关法律法规不健全 我国的社区文化管理大多依据政府提出的精神文明建设相关内容开展,在坚持两手抓、两手都要硬的要求下,开展社区文化建设,相关法律不健全。社区文化管理与物业管理之间关系密切, 物业管理企业是社区文化管理的重要组织者和参与者, 社区文化的形成与推广,直接推动了物业管理的发展, 同时物业管理的专业化和法制化也影响了社区文化环境的建立。我国物业管理行业是一个新兴的朝阳产业,相关法律法规很不健全。目前,具有最高法律约束力的行政法规4是 2003 年 6 月 8 日国务院颁布的中国第一部物业管理法规物业管理条例 。三、社区文化管理与物业管理协调发展的意义、途径和方法 社区文化建设提高了物业管理的服务水平, 物业管理反过来推动了社区文化管理的发展。正确处理两者的关系,实现二者的有效结合,才能促进和谐社区的健康、持续、协调发展,营造和谐社区环境。(一)社区文化建设是物业管理的高层次要求 随着社会的发展,人们的购房观念也在逐渐变化,人们更多地关注居住小区的绿化环境、人文环境和社区文化环境。健康的社区文化环境,是实现物业保值、增值,提高居住小区品位, 吸引业主的重要条件。物业管理作为一个以服务为主、以人为本的服务性行业,积极组织、参与社区文化建设是对它的高层次要求,只有深刻认识了这种高层次要求,物业管理企业才能真正实现物业管理与社区文化管理的有机结合,提高物业管理的水平。(二)强化社区居民参与社区文化活动的意识 社区文化管理的一个重要目标是实现全体居民对社区的文化认同, 形成共同的价值观、人生观, 增进社区成员对社区的认同感和归属感, 培养社区精神。所以,社区居民是否广泛参与社区文化活动,反映了物业管理企业开展的社区文化建设的成效。随着住房体制改革的深入发展, 我国形成了房屋产权多元化的格局,越来越多的居民成为私有房屋的业主。目前, 物业管理方面既鼓励业主参加住宅小区的物业管理工作,实现业主自治自律,也提供专业化的物业管理服务,二者结合共同提高住宅小区物业管理水平。由于业主习惯于依赖有关单位或房管所对住房实行管理, 自主参与管理的意识较弱。有些小区尽管成立了业主管理委员会, 但并未真正运转。而且业主在缴纳管理费、维护周围清洁卫生等方面也做得不够认真, 这也为社区管理工作带来了不少困难5。要加强社区文化建设与管理, 必须上下同心,充分调动业主的积极性。只有有效地调动广大业主对社区文化的参与积极性, 依靠业主与物业管理企业双方的共同努力, 才能使业主真正享受安居乐业的乐趣,实现物业管理与社区文化管理的全面发展,促进和谐社区建设。 (三) 加强社区文化管理共享社区文化资源 目前,我国的社区文化设施和文化资源紧缺,社区文化经费投入不足。面对这种情况, 政府应建立。健全社区文化资源共享机制, 使社区内企事业单位共同承担发展社区文化的责任, 向社区开放自己的文化设施诸如图书馆、文体活动场地等。物业管理企业作为社区组织中的一员,应充分发掘、利用现有资源,实现与社区文化管理的资源共享,推动社区文化的发展,提高服务水平6。( 四) 健全法规推动发展政府应逐步规范社区文化管理工作, 出台相关 法律法规, 推动社区文化管理的法制化进程。物业管理是社区文化管理的基础。目前, 物业管理市场已经逐步建立, 新建住宅小区统一实行了专业化的物业管理。但由于缺少相关法规,物业管理行业发展存在若干问题,业主反映较为集中的问题是开发商遗留问题较多,物业管理企业与开发商职责不清。针对这种情况物业管理市场有必要进一步健全相关的法规, 明确物业公司的管理责任。物业管理公司可以采取提前介入的方式了解物业情况,规避风险。物业管理公司在物业设计规划期可提前介入, 从业主的使用功能角度提出合理化建议, 也可以在物业建设期前期介入,熟悉项目的各段施工进程,参加竣工项目的验收, 了解隐蔽工程的走向。最后,对物业进行接管验收, 开展日常管理工作。通过前期介入,物业管理公司把握房屋的质量,监督房屋施工环节, 了解了物业管道线路的走向,为日后的物业管理服务做了充分的准备, 明确了物业管理企业的职责,划清了与房地产开发商之间的职责界限。服务到位了,业主的投诉少了,业主对社区的认同感和归属感增强了,社区文化管理获得了发展,物业管理服务质量就得到了提高。综上所述,社区文化管理在物业管理中占有重要的地位,在近 15 年的发展历程中, 社区文化管理逐步成熟,但仍存在着许多问题亟需解决。实现社区文化管理与物业管理的有效结合, 协调发展, 是加强社区文化管理提高物业管理服务水平的唯一途径。只有不断增强居民的参与意识, 做到资源共享, 健全相关的法律法规, 才能推动社区文化的发展,提高物业管理服务水平 , 创建和谐社区 7。当然, 社区文化管理是漫长而艰辛的工作, 还有很多问题需要我们不断地去探索和研究。参考文献: 1 潘茵. 社区物业管理M. 北京: 电子