预告登记制度,论文

预告登记制度,论文篇一：浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善浅谈我国预告登记制度存在的问题及完善 摘 要 随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，为了规范不动产交易，XX 年颁布的物权法规定了不动产登记制度，尤其是不动产的预告登记制度。不动产的预告登记避免了“一物二卖”等社会现象的出现，对保全债权人以不动产物权变动为标的的债权请求权意义重大，同时也弥补了我国不动产登记制度体系的空白，是我国不动产登记制度发展的一大进步。然而我国不动产预告登记制度仍处于初创阶段，虽有物权法的规定，但仍有许多不足之处需要完善。文章通过对预告登记的概念、特点和社会意义进行分析，结合我国预告登记制度的现状，对预告登记的范围、法律效力、登记机关等方面提出一些观点和看法，希望能对我国预告登记的发展起到作用。 关键词：不动产登记；预告登记；物权法 Abstract With the continuous development of Chinas market economy and the promotion of urban housing reform, Chinas property market is very active, in order to regulate real estate transactions, issued in XX, “Property Law“ stipulates that the real estate registration system, in particular the notice of real property registration of registration of real estate to avoid the “One Thing sell“ and other social phenomena, on the preservation of real property for the creditor to creditor claims the subject of great significance, but also make up a system of real estate registration system in the bank,is Chinas Real Estate Register a great progress in institutional notice registration system in China is still in its infancy, although the “Property Law“ provision, but there are still many shortcomings to be on the notice of registration of the concept, characteristics, and social significance of the analysis, combined with our notice of the status of the registration system, registration of the notice of the scope of the force of law, the registration authority and other aspects of some of the views and opinions in the hope of the development of advance notice registration play a role. Keywords: Registration of Caution;Real estate;Property law 一、绪论不动产预告登记制度是与本登记相对应的一项登记制度，是为了保全登记请求权而为的一种登记。是指在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或尚未成就时，为保全将来物权变动的债权请求权而对其进行的登记。预告登记的实质是限制不动产权利人的处分权，以达到保障债权请求权在将来顺利实现的目的。由于预告登记所保全的请求权因预告登记的存在而成为一种物权化的债权，因此在预告登记推进为本登记时，不动产权利人对不动产物权所进行的处分，在与本登记有妨碍的范围内无效。 （一）论文研究的背景 随着我国市场经济的不断发展和城市住房体制改革的推进，我国不动产交易市场十分活跃，而同时一物二卖的现象也比较严重。由于我国采取的不动产物权变动模式是依照登记物权变动生效，在一物二卖的情形中，司法实践均是按照不动产登记情况来判决物权的归属的。而在没有不动产预告登记的情况下，经常出现后买受人进行了登记而在先买受人没有登记以及后买受人先于在先买受人登记的情况，在先买受人虽可以主张损害赔偿请求，但已成就之物权法律关系现状，却常常再也不能回转。现实生活中，在先的买受人在签订合同后没有办理登记多是因为客观原因，如购买的是期房、登记手续欠缺、债务人不愿意进行登记等等，这样都会使买受人的债权长期处于不稳定状态，降低债权人对交易的信赖、增加交易成本，最终甚至会影响到整个不动产交易的安全与效率。不动产预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益，保护交易中弱者的目的，不失为解决问题的一个好办法。 （二）论文研究的意义 我国现行法当中，有些地方规章已对不动产物权预告登记进行了规定并付诸实施，在物权法中，也有专门的条款对其进行规定，不得不说这是我国不动产物权制度完善的一个重大进步。但也应看到，在这些法律法规中，对不动产预告登记制度的规定还是不尽人意，仍有一些细节问题没有明确。对于不动产预告登记的发生条件、适用范围、效力内容以及登记机关都没有进行细致化的规定，必然会导致在操作中的诸多问题。所以对预告登记制度进行进一步的研究分析仍十分必要，以期在物权法实施之后，能尽快地出台相应的实施细则和规定，在其中对预告登记制度的施行可以进行制度上的完善与补充。 二、不动产预告登记制度的界定（一）预告登记的概念及特征 关于预告登记的概念，我国学者表述不一：中国社科院的梁慧星先生认为， “所谓预告登记，即为保全一项以将来发生不动产物权变动为目的的请求权的不动产登记” 。1中国人民大学的王利明先生认为， “所谓预告登记，是指为保全债权的实现、保全物权的顺位请求权等而进行的提前登记” 。2中国社科院的孙宪忠先生认为， “预告登记是在当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，也就是说权利取得人只对未来取得物权享有请求权时，法律为保护这一请求权而为其所进行的登记” 。3西南政法大学的孙鹏先生认为：“预告登记是指在本登记前，通过限制登记权利人的处分权，以保护关于物权变动的请求权或其顺位的暂时登记” 。4 由上述各位学者的表述可以看出，对于预告登记的定义，有的认为它是不动产登记、有的认为是提前登记、有的认为是暂时登记。这些表述虽然各有其侧重点，但通过这些表述可以看出预告登记制度的几个基本特征： 第一，预告登记的对象是涉及物权变动的请求权，该请求权是为保全不动产物权变动，预告登记所登记的不是不动产物权，而是将来发生不动产物权变动的请求权，即不动产物权的取得权。 第二，预告登记使请求权具有了物权的效力，纳入预告登记的请求权，对后来发生的妨碍到该项请求权实现的不动产物权的处分行为具有排他的效力，保证将来只能发生与该请求权一致的物权变动。 第三，预告登记的时间点是在不动产物权变动条件尚未成就之时，其他的不动产都是已经完成的不动产物权的登记，即完成权的登记，而预告登记在本登记之前。 （二）预告登记与相似种类登记的比较 本登记又称终局登记，具有确定的、终局的法律效力，是将不动产物权的设定、转移、消灭等情形记入登记簿中，使当事人所期待的不动产物权变动发生效力的登记。在进行终局登记后，当事人所要设立、变更、废止的不动产物权即刻发生相应的法律效果。 5预告登记与本登记的区别主要有以下几点：第一，登记对象不同。预告登记保护的是不动产物权变动中的债权请求权；而本登记的对象是所有依照法律规定应当办理登记手续的不动产和部分动产的权利状况，同时为了区分标的物，还要将标的物的详细状况进行登记。第二，登记有效期限制不同。作为临时保护手段的预告登记，其登记的有效期限是受到限制的，一旦超过期限或者物权变动的条件具备就会归于消灭；而本登记则没有存续期间的限制，如果权利人不做其他处分，其存续期间可以是无限的。第三，登记 目的不同。预告登记的目的在于保全将来发生的不动产物权变动的请求权，防止登记权利人因登记义务人的恶意处分而受到侵害；本登记则更多的是为了将登记标的物的权利状态公示出来，使其具有公信力，以便于人们明确标的物的状况从而作出相应的处分决定。异议登记是指事实上的权利人及利害关系人发现不动产登记簿中登记的权利与真实权利状态不符时，将自己对不动产登记薄中关于权利登记的正确性的异议抗辩予以登记的制度。6就异议登记与预告登记而言，二者同出一辙，本出一源，所以有许多的共同之处，例如二者都具有临时担保的特点，都是对登记公信力的一种否认，对登记义务人的再处分行为产生一定的限制作用。但是二者毕竟是两个适用于不同领域的制度设计，因此它们之间也存在很多的不同点：首先，二者的法律目的不同。预告登记是为了使未来权利取得人的债权请求权可以顺利实现而设立的制度；而异议登记则是为了防止由于登记薄的错误，使真正权利人的合法权益受到侵害而设立的制度，前者是为将来权利人服务，后者保护的则是真正的、现实的权利人的利益。其次，二者适用的法律前提不同。预告登记发生于登记暂时无法进行的情况，是普通公示难以实现的一种另类公示方式；而异议登记发生的前提是登记薄的记载内容出现了错误，是对登记公信力的错误的补救。最后，二者对其后发生的损害权利实现的处分作用不同。预告登记后发生的处分如果会妨害其所保全的请求权的实现，该处分会发生相对无效的效果；异议登记则只在该异议被确定后才对其后的处分发生无效的效力。 三、预告登记制度的重要意义 （一）弥补了我国不动产物权变动立法模式的不足 虽然我国不承认物权行为理论，而且学界对我国不动产物权变动立法模式尚无统一定论。7但是在我国物权变动登记同样是不动产物权变动的生效要件。 中华人民共和国物权法第 9 条规定，未经登记的不动产物权变动是不发生物权变动效力的。在正常情况下不动产交易双方在达成物权变动的合意后即刻去办理登记手续并不会影响权利实现。但是，随着社会经济的发展，不动产交易变得日益复杂和不确定，一些涉及不动产的交易由于某些原因（例如房屋尚未建成、交易附有条件等情况）不能立即办理登记手续，这时交易的一方当事人的权利就有可能因为没有办理登记手续而面临被侵犯的风险。预告登记作为在不动产物权变动中发挥权利保全作用的法律制度，正好给处于这个风险时期的当事人提供了法律保障。 （二）健全了我国不动产登记制度体系 在物权法颁布之前，我国不动产物权登记制度都只是针对既存物权而定，而且，多是围绕静态的不动产物权展开。对于动态的不动产物权和尚未建成、不具有完全法律意义的不动产缺乏法律规范。预告登记正是弥补这一缺憾的有效手段，它通过对变动中的不动产物权加以保护，有效地将动态环节的债权与静态环节的物权结合起来，既完善了登记制度，又健全了物权法律体系。（三）有利于平衡不动产变动各方当事人的利益 预告登记可以对买受人的利益进行保护。在不动产物权变动过程中，常常会出现两个内容相同的债权。8在没有预告登记的情况下，如果一方已经进行移转登记之后，即使另一方请求移转登记的债权在先，那么他也已经不可能取得该标的物的所有权。此时，在先的买受人虽然可以追究不动产出卖人的违约责任，但其取得不动产所有权的目的则无法实现。追究违约责任和取得赔偿并不是买受人进行交易的目的，取得不动产所有权才是其交易的目的，追究出卖人的违约责任对于买受人来说实属无奈之举。在这种情况下，预告登记制度给出了一个保护买受人利益的可能通过对不动产物权变动的债权请求权进行登记给予请求权以公信力，使其具有物权的排他效力，从而在一定程度上也是对不动产所有人及其他物权人的处分权的一种限制。 可见，预告登记制度体现了法律作为利益平衡机制的作用，通过制度的建立，使得交易各方的利益得以平衡，使得物权与债权得以平衡。 （四）有利于培育良好的市场环境 预告登记制度有利于鼓励诚实信用、防止权力滥用。由于利益的驱使，市场上一物二卖的现象严重，甚至还出现一物数卖的情况。许多买受人交付了价款却不能进行移转登记或不能现实占有不动产，而出卖人则可以尽可能的抬高价格选择其交易对象，使得既成合同不能履行，严重损害市场的诚信度，民法所信奉的诚信原则不可避免地为唯利动机所践踏。 “在从计划经济向市场经济转型的阶段，传统的行政管理模式已经远远不能适应市场经济发展的需要，而新的适应社会主义市场经济的管理模式还在探索之中，整个社会的经济秩序出现了一定程度的混乱，破坏社会信用的问题极为严重。 ”9预告登记制度使得买受人物权变动请求权具有了物权的排他效力，出卖方违背预告登记内容的处分为无效，从而限制了出卖人不得滥用其权利，以法定方式强化了诚信原则的实现。 （五）有利于保障交易安全 不动产预告登记制度有利于交易安全。交易安全又称财产的动的安全，它保护善意无过失交易者的利益。交易安全的前提是交易双方充分了解交易客体权属的基本状况。篇二：我国预告登记制度之探析(学理论)我国预告登记制度之探析 论文摘要：本文通过对预告登记制度的价值和性质分析，结合我国物权法立法现状，指出了总体上我国物权法关于预告登记之规定还是十分简单的，甚至在一些关键问题上采取了回避处理的方式。其明显不足就在于制度设计过于简单粗糙，缺乏具体可操作性，并就具体问题提出了相应的建议方案。 关键词：预告登记 物权效力 预告登记，是一种为保全将来发生的不动产物权变动为目的，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记。我国物权法第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 ”本文以此为研究对象展开分析，以期为立法和司法之完善。 一、预告登记的制度价值及其性质 （一）预告登记的制度价值 预告登记的制度价值首先表现在保护交易安全方面。因为现今社会，商事交易愈加频繁,不动产的价值随着经济的发展而不断升高，其物权的变动亦为必将的愈加频繁。在此种情况下，更好地维护不动产交易的商业秩序自然非常重要。而通常在一宗不动产交易中，卖方一般享有物权，买方一般享有债权，二者在效力上,因物权优先于债权最终导致不平等地位。因此，在利益权衡之下，必须倾向于对买方利益的保护，尤其是遇到不动产的一物二卖之状况时，能够起到较好的保护作用。对此，前文已经论及，此处不再赘述。 其次，从法的经济学上考量，预告登记的制度价值还表现为它有益于社会的成本效益。1 再以上述实例为例，虽然甲的行为在法律层面上虽然是无可指责的，但在道德层面上却影响极坏，如果任其发展，却可能导致整个社会的信用风险的增加，进而影响交易成本及其收益。因为在经济学上，社会的信用环境，与整个社会的交易成本的高低是成反比的，信用环境好，交易成本低，信用环境差，交易成本高。因此可知甲之行为其社会收益会是低的。而预告登记制度，因其具有物权的排他效力恰好能解决这个问题：出卖方的任何违背预告登记内容的处分均为无效，这样，就确保了购买者将来能够获得指定的房屋，其实施后的司法效益是显而易见的。同时对于善意第三人（丙）来说，由于购买者的请求权已被公示，1 参见【美】理查德.A.波斯纳：法的经济分析上，中国大百科全书出版社XX 年版，第 139144 页。 不动产的情况了然于目，也能有效地避免受到损害，可见，它对经济、社会效益的维护也是周到的。而从其设立成本来看，就其可带来的收益而言，是微乎其微的，因此，预告登记可以降低成本，提高收益。（二）预告登记制度的性质 关于预告登记的性质,国外学者主要有四种不同意见。一是独立的限制物权说，在德国法中，认为经由预告登记，独立的限制物权便获产生 2 二是非实体权利说，认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但它不具有任何实体权性质的效力,充其量不过是一种登记法上的制度，比如日本的假登记制度；3 三是物权期待权说，德国学者赖札认为,登记前的土地所有权受让人的状态,因非完全，故受让人对土地未具有权利。受让人虽得依让与请求权的预告登记受一定的保护，但该项预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人(让与人)加以拘束，以资限制其权利。受让人纵已为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前的土地所有权受让人的权利，乃非物权，而是物权之期待。4 四是特殊登记制度说，在瑞士民法中,认为预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。5 而在国内，关于预告登记的性质，主要有三种观点：一为请求权保全制度说，比如台湾学者王泽鉴认为，预告登记系介于债权与物权之间,兼具两者的性质，在现行法上为其定性实属困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。6 二为准物权说，比如王利明教授认为，预告登记的权利是一种具有物权性质的债权，或者说是一种准物权。7 三是物权债权化说，比如梁慧星教授认为，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力,其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。8 又如孙宪忠教授认为，预告登记是将物权法的规则施加于债权法,给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债法的扩张。9 还有房绍坤教授也认为，预告登记使登记的不动产物权变动的请求权具备了对抗第三人的效力，即具备了一定的物权效力，因此,从预告登记的性质上说，它是债权物权化的一种具体表现。10 上述观点虽然分别从不同的角度出发，做了不同的结论，但其实质内容是一致的，即预告登记为债权内容与物权效力的结合体。首先，预告登记通过加固债权人的地位，为债权请求权的实现提供了保障，故可以将之视为债权担保手段；其次，通过预告登记，债权请求权被赋予物权效力，从而出现“债权物权化”的特征。预告登记预告登记之根本所在是其所承载的为债权请求权，没有此请求权，2 3 陈华彬：外国物权法 ，法律出版社 XX 年版，第129131 页。 陈华彬:物权法研究,金桥文化出版(香港)有限公司 XX 年版,第 259 页。 4 刘得宽:民法诸问题与新展望,中国政法大学出版社 XX 年版,第 555 页。 5 陈华彬：外国物权法 ，法律出版社 XX 年版，第131134 页。 6 王泽鉴:民法物权(一),中国政法大学出版社 XX年版,第 128 页。 7 王利明:物权法论,中国政法大学出版社 XX 年版,第 174 页。 8 梁慧星:中国民法典草案建议稿附理由(物权编),法律出版社 XX 年版,第 38 页。 9 孙宪忠:论物权法,法律出版社 XX 年版,第 454页。 10 房绍坤、吕杰:创设预告登记制度的几个问题,载法学家XX 年第 4 期。 预告登记即无实际意义，故预告登记的权利是一种可对抗物权的特殊债权。11二、我国预告登记制度之现状 （一）我国预告登记制度的特点 从物权法的相关规定中，我们不难看出我国的预告登记制度有以下几个特点： 1、内容的特殊性。本登记之内容主要是已经完成的不动产物权。而预告登记的内容却是以将来发生房屋或其他不动产物权变动为目的的请求权。 2、对抗性。 预告登记之请求权是在于对抗登记之后发生的、与该项请求权权利相当的不动产物权处分行为。3、从属性。预告登记作为请求权的保全手段，从属于不动产物权变动的请求权，它以此请求权的有效存在为前提。 4、临时性。预告登记本身并不能代替本登记。它只是在本登记条件成就、期限到来之前，或是其他物权变动的条件具备之前，当事人为达到能最终进行本登记而采取的临时的手段，其有效期限一般比较短暂，而本登记一经达成，可能保有永久时效。 （二）我国预告登记制度的效力及消灭原因 预告登记制度的中心问题是预告登记的效力，我国预告登记的效力主要有两点： 一为权利保全效力，即预告登记从登记之时开始产生效力，它将可能妨害或者损害履行所担保的请求权的处分视为违反预告登记的处分而使其无效，这是一种仅仅相对于预告登记权利人的无效，对于所有其他人是有效的。因此，预告登记不取禁止处分或禁止登记主义，故登记义务人将不动产再行让与第三人，或为第三人设定其他物权并申请办理登记时，登记机关应予受理，不得拒绝。若债权契约无效或债权人的请求权因契约解除或受保护的预告登记权利人同意违反预告登记的处分等等原因，对于第三人来说，义务人的处分产生绝对效力而不生妨碍债权人请求权的问题。也就是说这种处分只在请求权担保的范围之内无效。只要处分不妨害请求权的履行，就是有效的。 二为登记顺位保证效力以及追及效力。预告登记的效力不仅在于其能保全 11 陈华彬:物权法研究,金桥文化出版(香港)有限公司 XX 年版,第 262 页。 债权请求权这种实体权利，其效力还体现为它能保全这种请求权的顺位，即因预告登记而使得该请求权具有排斥后序登记权利的效力。经过预告登记，被保全的权利之顺位被确定在预告登记之时。待日后所有权移转请求权的条件成就而为本登记时，本登记的效力溯及于预告登记作成之时。这样，预告登记便防止了第三人的介入，保全了本登记的顺位，使所有权移转请求权得以顺利的实现。而导致我国预告登记的消灭原因则有两个：一个是因债权消灭而自然失效，另一个是自能够进行不动产登记却未在法定期间“三个月”内申请登记而导致预告登记失效。 四，我国预告登记制度的缺陷及建议 由以上阐述可知，总体上我国物权法关于预告登记之规定还是十分简单的，甚至在一些关键问题上采取了回避处理的方式。其明显不足就在于制度设计过于简单粗糙，缺乏具体可操作性。具体分析如下： 第一，登记范围过于狭窄。 在与物权法出台之前的预售合同登记制度相比，物权法的登记范围设计甚至出现了倒退的倾向，仅仅局限于买卖房屋或者其他不动产物权之畴，这是一个非常重大的缺陷，参考各国立法，结合我国实践需要，我认为，应该把以下几种情形纳入预告登记范围：12 1人的权利，即债权范畴的预告登记。主要包括：土地使用权，优先购买权，出售人买回权，买卖预约完结权，赠与回复权，土地担保人的顺序升进权以及不动产承租权。 2限制处分权的预告登记，主要包括：限制不动产权利的行政决定，设定了抵押、宣告破产、减轻或是延缓债务的不动产。 3其他应当纳入预告登记范围的。比如建筑工程价款优先权，之所以特别提出把建筑工程价款优先权纳入预告登记范围，是因为 XX 年最高人民法院审判委员会第 1225次会议通过了一个最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 ，此批复第一条规定：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照中华人民共和国合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 ”此文一出，便引来了不少争议，争议之焦点就在于将建设工程价款优先受偿权这样一个债权以法令形式明确规定其优先于具有最大对抗权利的物权抵押权，这是对于传统法理的一种破坏或颠覆，是非常不可取的。而在笔者看来，如果将建设工程价款优先受偿权作为一个债权物权化之权利，纳入预告登记范围内，此问题便可迎刃而解。 第二，登记程序之规定过于模糊。 12 此种范围之划分主要是参考了瑞士民法典之于预告等级制度的相关规定。 从物权法第二十条规定第一款规定来看，受理预告登记之地点为登记机关，但具体是哪个几个登记机关，却回避不谈。而根据我国现行的法律，不动产登记机关存在有至少以下几个：土地管理部门、房产管理部门、林业管理部门、草原管理部门、海洋行政管理部门、地质矿产管理部门、公证部门以及县级以上人民政府规定的部门等。此外，登记机关不仅分布在不同的行政部门，而且还在同一行政部门内部还存在级别的划分，并进行分级管理。例如我国城市房地产管理法第六十条就规定：“以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记。 ”县级以上人民政府就应当包括县级人民政府、市级人民政府、省级人民政府和国务院。多个部门登记已经令人眼花缭乱，而同一个部门又存在级别的划分，这会使登记申请人在确定负责登记的具体机关时更加无所适从。这种“多头管理、分级登记”的体制对于预告登记之预警 13 效力，是非常不利的。 虽然新出台的物权法的十条第二款明确规定了“国家对不动产实行统一登记制度” ，但对于如何确立一个统一的登记机关、如何整合分布在不同登记机关的登记资源、如何协调不同统一后的登记机关和若干不动产管理机构的关系却仅以一句“统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定”了事。 实际上，从我国目前现状分析，要在短期内实现对不动产登记的统一制度，是不大可能的，而现实又是如此迫切的需要解决不动产登记不统一的问题，因此笔者认为，与其大费周章将各部门及各登记簿统一起来，不如建立一个类似于美国拖伦斯登记系统（Torrens system）的全国信息共享网，即将各不动产依其类型、地域等不同而分门排号，并置入不动产索引系统中，这样，任何一个欲了解该不动产状况的人，就可以通过该不动产号码索引而得知相关的物权或债权信息 ,14 从而弥补我国相关制度的不足。第三，预告登记后的再处分行为之效力确定过于绝对。 此处所说的预告登记后的再处分行为之效力，是指在预告登记后本登记前所为的处分行为，包括妨害预告登记请求权之处分行为与无害与预告登记请求权之处分行为。依据我国物权法第二十条第二款之规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。可知我国对于预告登记后的再处分行为所持的是绝对无效之态度。笔者认为这种态度过于绝对，预告登记后的再处分行为之效力应为相对无效较为合理，缘由如下： 首先，由于预告登记之目的在于保全已进行预告登记之请求权，从而限制登记义务人对预告登记权利人权利之妨害，它实际上是是法律出于保护交易安全的考虑，而对义务人之契约自由予以一定程度的限制。但这种限制的本身并不是目 13 14 于海涌：论我国不动产登记中的主要缺陷写在物权法通过以后 ，中国民商网 XX-10-23。 李亚红：美国财产法 ，法律出版社 1999 年版，第 187 页。 篇三：不动产预告登记制度分析不动产预告登记制度分析 论文摘要： 在现实生活中，由于我国法律制度没有对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记做出明文规定，致使大量案件纠纷得不到公平有效的解决。在学理上，预告登记使得债权请求权具备了物权的性质，形成了债权物权化的现象。因此在制度设计上，预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。 我国在我们制订统一民法典的时候，给予预告登记以一定的地位，有利于更好地协调物权与债权的利益，实现交易安全，减少交易成本，符合现实生活不动产交易频繁的迫切需要，也有利于健全我国不动产登记法律制度。因此，我们应把握制定民法典和物权法的契机，尽快确立我国的不动产预告登记制度，以全面完善的物权登记制度更有效地指导司法实践和律师实务。由于我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，本文试从完善立法的角度，借鉴德国、日本、我国台湾地区的相应制度，从适用范围、效力等方面，提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。物权登记是不动产物权变动的法定公示手段，是物权获得法律承认和保护的基本前提。预告登记是不动产登记中的一项重要制度，对保障当事人的权利、保护交易安全、维护市场信用具有重要作用。我国对于将来发生的不动产物权变动是否可以进行物权预告登记未作明文规定，其他相关法律法规、司法解释与规章 中也仅对不动产预告登记问题简单涉及，既不系统全面，也未明确其适用范围和法律效力问题，致使现实生活中发生的大量案件纠纷得不到公平有效的解决。预告登记是关于不动产物权变动的重要制度，从我国目前的情况看，关于预告登记的法律体系尚未建立起来，只有在商品房预售问题上有类似的规定。1999 年 10 月，中国社会科学院法学所物权法起草小组完成的中国物权法草案建议稿提出了三条关于设立预告登记制度的最初建议。我国应当在借鉴国外和我国台湾地区经验的基础上，选择适应我国国情的预告登记立法体例，并进行科学的制度设计，以建立完善的不动产登记制度。我国的不动产预告登记制度尚处于初创阶段，为完善立法，结合德国、日本、我国台湾地区的相应制度，本文从其含义、价值入手，分析其性质、适用范围、效力等方面，探讨预告登记制度与我国现有法律体系的完善，从而提出不动产预告登记制度在我国的制度设计。一、不动产预告登记的涵义及价值 不动产预告登记制度对应于本登记，是为补充不动产登记公信力的缺陷而设立的一种制度。不动产预告登记是指，当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时，法律为保全这项将来发生的以不动产物权变动为目的的请求权进行的登记。不动产预告登记最早为德国民法所创立，随后的瑞士、日本和我国台湾地区的民法均采纳了该项制度。即使在某些英美法系国家，尽管适用范围不完全相同，也有相似的一类制度称为“Registration of Caution”(警告登记） 。预告登记制度发轫于早期普鲁士法所规定的异议登记制度。 早期的普鲁士法上的异议登记分为固有异议登记和其他种类的异议登记两种。固有异议登记具有保全权利和顺位的效力，目的在于保全物的请求权；其他种类的异议登记仅具有保全权利的消极效力，并无保全顺位的积极效力。1尽管许多国家和地区民事立法采纳了预告登记制度，不过，由于各国规定的预告登记的具体内容存在差异，致使这一概念在语词表述上也有所不同。例如，在德国民法中，预告登记是一种必须在土地登记薄中登记的担保手段，是为了保障债权人实现其物权权利变更的债权请求权。2在台湾地区“土地法”中，预告登记系指为保全对于他人土地权利的移转，消灭或其内容或次序变更为标的之请求权所为之登记。3在日本不动产登记法中，与预告登记相对应的概念为假登记，是指应登记的物权变动已发生物权变动的效力，而登记申请所必要的手续上的要件尚未具备，或物权变动尚未发生物权的效力，以暂时的处分所为的登记，其目的在于保持日后所为的本登记的顺位。借鉴上述规定，我国的预告登记应界定为：预告登记是为保全债权性质的不动产请求权、不动产物权的顺位与附条件或附期限的不动产请求权，由请求权人向登记机关申请而进行的预先登记，是与本登记相