房产合同中的不公平

房屋买卖合同中不公平条款及应对策略由于房屋交易市场越来越不规范，在房屋买卖合同中有着许多不公平条款。对于这些条款，您了解吗？下面本文将为您详细介绍，并告诉您该如何处理这些不公平条款等内容，您看看便清楚了。房屋买卖合同有哪些不公平条款，如何处理这些问题？不公平条款：一、认购定金难归还。认购方选择一次性付款的，应在签订上述买卖合同的同时付清全部房款，认购定金自动转为房款，逾期者所缴认购定金不退还。处理此类不公平条款的建议：商品房买卖属于大宗消费，经营者应为消费者留有一个合理的“犹豫期” ，以便消费者深入研究有关资料，全面理解自己的权利、义务，自主决定是否购房。 “犹豫期”内要求退定金的，不适用定金罚则。二、单方扩大解约权。签认购书十天内，认购方未能缴付上述各期楼款，出售方除可将认购方所付之款项没收外，并有权将该物业另行出售，无需事前告知认购方。处理此类不公平条款的建议：“没收”属强制性措施，是国家有关行政机关、司法机关依照其所具职能、法定程序方可行使的权力。任何组织和个人无权“没收”公民合法财产。消费交易双方是平等的主体，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事一方主张解除合同的，应当通知对方，不得擅自变更或者解除合同。三、减免责任巧设计。在未签署正式预售契约前，若因出售方原因致使该物业不能出售时，出售方不受任何约定约束，只需退还所收定金而不必附加利息或赔偿。处理此类不公平条款的建议：按法律规定，收受定金的一方不履行约定的债务，应当双倍返还定金。这一条款意味着开发商有过错时，不仅不受任何惩罚，就连利息和损失也得由消费者承担，是违法、无效条款。不公平条款四：违约责任不对等。甲方须于 XX 年 X 月 X 日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每迟交一个月，按乙方已付房款 3%计算罚金，付给乙方作赔偿。乙方若未按期限向甲方缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚 10%的金额作违约金，同时不予办理进户手续。处理此类不公平条款的建议：上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等，实质上是加重消费者责任，减轻经营者责任，违反了法律的公平原则。消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。不公平条款五：一房二卖搞欺诈。双方签订协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙方已付房款 3%作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违约，乙方应付甲方总房款的 3%作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需等待甲方在 30 日内将乙方所购房款退清。处理此类不公平条款的建议：一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。商品房作为买卖合同中特殊的标的物，由于在买卖过程中存在严重的信息不对称，经常出现商品房开发商利用自身的强势地位通过格式合同条款排除或者限制消费者权利、减轻或者免除开发商责任、加重消费者责任的现象，房地产消费领域俨然成为不公平、不合理格式条款的重灾区。在 2012 年度深圳市消委会就曾调查我市12 个在售楼盘，对我市房地产销售中开发商利用不恰当的交易手法和不公平格式条款侵害消费者合法权益的现象进行了研究，公开发布了一手房地产交易中不公平合同格式条款及不恰当交易手法的点评意见 ，其中对调查存在的几种不公平格式条款进行了点评：一是对开发商通过补充协议对预售合同内容进行变更，约定补充协议属于非格式合同条款；二是广告内容不具有约束力；三是公共场地归卖方所有；四是违约责任不对等。部分房地产企业的房屋买卖现售或预售合同的不公平、不合理格式条款具体情况如下：绝对地将售楼广告、楼书、图文资料、效果图等排除出要约的范围条款一：“出卖人售楼广告、楼书、图文资料、折页、户型单张、外立面效果、园林效果图、模型、展示层（含样板房、公共空间、大堂）及其他所有的口头、书面或任何其他方式的宣传资料的内容、数据、图示、色彩等均不构成要约，不具有合同效力，买卖双方的权利义务概以买卖合同及本补充条款为主。 ”条款二：“买受人在签署合同前，出卖人就本房地产所作的所有销售广告和宣传资料仅为要约邀请，不构成合同的组成内容，买卖双方不受其约束，上述销售和宣传资料包括但不限于示范单位、临时构筑物、装饰物、销售模型等。 ”点评意见：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定， “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任” ，所以不能绝对地认为销售广告和宣传资料不构成要约，而需要根据销售广告和宣传资料的具体内容进行判断。不可抗力的范围过于宽泛条款一：“合同所指不可抗力，包括但不限于自然灾害、战争、暴乱、国家相关法律、法规和政府相关政策调整及变动、政府主管机关、测量机构原因导致房屋面积测量误差等非出卖人可预料及控制的情况。对因不可抗力发生的延期交房或者其他违反合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务，且不承担违约责任。”条款二：“买卖合同第十四条及其他条款所指不可抗力 ，包括：（1）政府行为或法律法规或国家经济政策的变动；（2）政府主管部门、测量机构原因导致测绘误差；（3）施工中遇到有异常困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工中遇到有罢工、社会群体性事件、道路封锁、原材料短缺、战争、暴乱等社会异常事件，强风、大雨天气、火灾、水灾、地震等自然灾害；（5）市政配套的批准安装导致的延误；（6）其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 ”点评意见：民法通则第一百五十三条“本法所称的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况” ， “不可抗力”具有其明确的内涵，其适用条件是十分苛刻的，其适用范围也是有边界的。而房地产开发具有很强的专业性，房地产企业应有足够的经验和能力判断天气因素可能对施工带来的影响，并且能够预判政府测量中可能存在的相关误差，在施工过程中对这些问题足以预见并在工期设置上做出适当安排的可能，完全可以避免这类情形对合同履行带来的不良影响。所以这类情形由于其是可预见、可避免、可克服的，就不属于“不可抗力”的范畴。房屋按揭贷款条款一：“买受人采用买卖合同第六条按揭贷款方式履行付款义务的，买受人应按照相关银行的要求办理按揭贷款申请手续，该申请是否获得批准由银行根据买受人的条件自行决定，与出卖人无关。若银行因信贷政策等原因不批准买受人的按揭贷款申请，买受人须在银行正式批复之后的七日内一次性付清剩余价款，否则视为买受人违约，买受人须按买卖合同第六条的规定承担逾期付款的违约责任。 ”点评意见：从这类条款中很难直接发现具体的违法性或不公平性。但在具体的操作中，很多开发商会向消费者推荐可以按揭的银行机构，并对获得贷款的几率做出保证，从而诱导消费者签订合同。但在拟定合同条款时，并不将这类保证声明纳入合同内容，当消费者不能获得贷款时，并不能依据合同条款追究开发商的责任，反而可能会导致自身不能及时缴纳房款而违约，最终向开发商承担违约责任的情形。这个条款主要是针对现实中的情况而言的，单单从这个条款看，难以发现其不公平性，但就现实操作来讲，对消费者有风险。所以，要不要发布这条点评意见，由你们斟酌判定。 违约责任不对等条款一：“（2）买方逾期付款超过 90 日的，自第 91 日起一年内卖方可以书面通知买方解除合同而无需另行催告买方或选择继续履行买卖合同。若卖方选择解除买卖合同，则买方应配合卖方办理解除合同的相关手续，从买方收到卖方的通知之日起 10 日内，买方应按本房地产总价款的百分之十支付违约金给卖方。 ”条款二：“（2）卖方逾期交付超过 90 日的，自买卖合同约定的房地产交付日起 6 个月内买方有权书面通知卖方解除买卖合同。若买方选择解除合同，卖方应配合办理解除合同的相关手续，自买卖合同约定的房地产交付日之次日起至卖方收到买方解除买卖合同的书面通知之日止，卖方按日向买方支付买受人已付购房价款的万分之一的违约金。 ”点评意见：以上条款出于同一合同文本附件，通过条款的对比我们可以发现，违约条款的设置存在严重不平等的现象。一是解约期限不平等。消费者违约的，开发商从逾期付款第91 日起 1 年内拥有合同解除权；开发商违约的，虽然在买卖合同中约定为房地产交付日起 6 个月内消费者可以解除合同，但由于合同约定在逾期交付的 90 日内不能解除合同，所以消费者真正可以行使合同解除权的期间是从开发商逾期交付 90 日后的 3 个月，消费者行使合同解除权的行使期间被大大缩短。二是违约金计算公式不平等。在 90 日后发生违约解除合同的情形下，消费者违约所负违约金为本房地产总价的 10%，开发商的违约责任则是消费者已付房价款每日的 0.01%。首先，两者的计算基数不同，一个是按房地产总价计算，一个是按已付房价款计算，房地产总价总是大于消费者已付房价款，在实际购房过程中消费者普遍也是按揭买房，首付房地产总价的 30%至 40%；其次，两者违约金计算的比例不同，一个是 10%，一个是 0.01%。总的来说，消费者违约所承担的违约金起点高，90 天后恒定为本房地产总价的 10%，而开发商违约的违约金计算的起点低，从消费者已付房价款的0.9%（已付房价款*90 天*0.01%）开始随违约天数增加而增加，且增幅较小，在 90 天后很长一段时间里，消费者的违约责任重于开发商。对共有部分、共有设施的任意变更及免除通知义务条款一：“已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人不得随意变更本房地产的结构形式、户型、空间、尺寸和朝向。但在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知买受人；若该变更无需政府主管部门或设计单位同意的，则出卖人亦可不通知买受人，出卖人不承担违约责任，买受人因设计变更而受到直接损失的除外。 ”条款二：将买卖合同第十九条替换为以下内容：“（2）买卖合同履行期间，发生下列情况导致本房地产规划、设计发生变化的，出卖人可不予事先通知买方，买受人对此变更不得提出任何异议或要求修改、变更或解除合同，卖方也无须向买方作任何赔偿：因政府原因导致本房地产建筑设计变更或小区平面布局变更，且该变更经政府规划管理部门批准；因任何原因（包括但不限于出卖人原因、政府原因）导致本房地产项目的共有部分、共有设施的用途、设计和项目名称的变更。 ” 点评意见：涉评条款中规定“在不影响消费者所购商品房质量或使用功能的前提下出卖人对原规划方案作出局部调整，可不通知消费者” 。首先，对原方案的局部调整是否影响到消费者所购商品房质量或使用功能并没有一个明确的标准，只是一个模糊的界线，消费者与开发商对此也可能有不同的理解；其次，对原规划方案进行局部调整，有可能对房屋买卖合同内容进行了变更，而合同内容的变更需要双方当事协商一致，否则该变更的内容对消费者不具有约束力。涉评条款中规定“因任何原因导致本房地产项目共有部分、共有设施的用途、设计和项目名称的变更，卖方可不予事先通知买方，买方对此变更不得提出任何异议或要求修改、变更或解除合同，卖方也无须向买方作任何赔偿” ，这是最无理的霸王条款之一，开发商利用格式条款赋予了自己随意变更共有部分、共有设施用途、设计的权利，同时限制了消费者对此提出异议或要求修改、变更或解除合同的权利，消费者的合法权益受到了严重的侵害，根据消费者权益保护法第 26 条关于格式条款的规定，此类条款内容应属无效。通知义务是房屋买卖合同的附随义务，其主要价值及作用是要求合同一方当事人基于诚实信用及交易习惯保护对方当事人利益不受损失，保障消费者的知情同意权，而两个涉评条款都免除了开发商对规划等事项变更的通知义务，违反了民事法律行为应当遵循的诚实信用原则。要求消费者放弃权利条款一：“双方共同确认：本补充约定经买卖双方友好协商一致后达成，对于其中如有涉及免除、限制开发商责任、加重消费者责任、或弱化消费者权利的条款，本补充约定签订前均经消费者讨论并达成一致，并非出卖人提供的格式合同。消费者承诺在任何时候都不会提出本补充约定系格式合同或格式条款之主张，亦不会基于该项主张而提出本补充协议全部或部分条款归于无效的主张或做出不利于出卖人的解释。 ”点评意见：在房地产买卖中，补充协议虽然是对政府示范文本的修订，不同的房地产公司的补充协议也有差别，表面上不属于格式条款，但事实上这些补充协议是由开发商为重复使用而预先制定，且并未与消费者协商，消费者也没有修改的余地，其本质上仍属于格式合同条款。开发商通过事先约定的方式消除了补充协议属于格式条款的性质，致使其免除格式条款的限制，对消费者来说也是不公平的。模糊相关法律规定，逃避自身责任条款一：“按套内建筑面积计算本房地产价格的，如交付使用的房地产分摊公用建筑面积出现差异的，买卖双方互相不退不补，也不承担违约责任。出卖人交付的本房地产实际套内建筑面积与合同第三条约定的套内建筑面积如果存在差异，分别按以下方式处理：（3）差异值超过3%以上（不含本数）时，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退回所购商品房。买受人要求退房的，出卖人应在办妥买卖合同解除手续后 30 天内退还买受人交付的购房款及利息（利息以付款日起至退款日止为期，按退款日人民银行同期按揭贷款利率计算） 。点评意见：商品房买卖合同司法解释第 14 条规定：“面积误差比绝对值在 3%以内（含 3%） ，按照合同约定的价格据实结算，消费者请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，消费者请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。消费者同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款由消费者按照约定的价格补足，面积误差比超出 3%部分的房价款由开发商承担，所有权归消费者；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在 3%以内（含 3%）部分的房价款及利息由开发商返还消费者，面积误差比超过 3%部分的房价款由开发商双倍返还消费者” 。具体如下图：面积误差比绝对值在 3%以内面积误差比绝对值超出 3% -3%以内（含 3%） +3%以内（含 3%） -3%以上 +3%以上 3%以内（含 3%）部分的房价款及利息由开发商返还消费者3%以内（含 3%）部分的房价款由消费者按照约定的价格补足超出 3%部分的房价款由开发商双倍返还消费者超出 3%部分的房价款由开发商承担涉评条款中规定“差异值超过3%以上（不含本数）时，买受人可选择按买卖合同约定的房屋单价多退少补或退回所购商品房” ，但根据以上司法解释的规定，实际面积超过约定面积 3%以上的，超过 3%部分的房价款是由开发商自己承担的；而实际面积小于约定面积 3%以上的，超出 3%部分的房价款开发商需要双倍返还消费者。开发商利用格式条款，采用多退少补的形式，免除了自己承担超出 3%部分的房价款或双倍返还的责任，不仅违反了商品房买卖合同司法解释的规定，而且根据消费者权益保护法第 26 条关于对格式条款的规定，涉评条款内容应属无效。如何对付商品房买卖合同中的霸王条款所谓霸王条款，并不是一个专门的法律术语，一般是指免除或者限制其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的合同格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。格式条款由一方当事人预先制定，并由不特定的第三人所接受，具有完整性和定型化的特点。合同相对人虽没有参与合同的制订，但对合同的内容只能表示概括的同意或拒绝，而不能修改、变更合同的内容。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。 提供格式条款的一方在订约时有义务以明示或其他合理、适当的方式提醒相对人注意其欲以格式条款订立合同的事实。我国合同法规定：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效；对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。同时，我国消费者权益保护法也规定，经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂告示等方式做出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应当承担的民事责任。以下是在商品房买卖合同中比较常见的十大霸王条款，针对这些霸王条款，现分别给出相关的司法解释，提醒广大购房者在今后的买房过程中拿起法律武器保护自己的合法权益。(乙方为购房者) 霸王条款 1： “本协议签订后，乙方到期不签订商品房买卖合同的，乙方所付定金不予退还。“ 解读：该条款限制了购房者的权利。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 4 条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。” 霸王条款 2： “出卖人为本项目制作之一切介绍、宣传及广告资料包括建筑模型，仅供买受人参考，有关内容均以买卖合同及本补充协议为准。”解读：该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第 3 条：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。“ 霸王条款 3： “若乙方违反合同中约定之任何条款，甲方有权解除本合同，并有权所指商品房另行出售，乙方所付定金不予返还。” 解读：订立或解除合同必须在当事人自愿前提下进行，任何一方不得擅自变更或者解除。在商品房买卖中，买受人迟延履行债务，出卖人要进行催告，催告后，买受人还有三个月的宽限期，如在此期限内仍未履约，方可解约。上述条款加重了消费者责任，单方扩大了经营者解除合同的权利，侵害了消费者的公平交易权和自主选择权。霸王条款 4： “出卖人为采取商业贷款的买受人承担了阶段性担保责任，故采用商业贷款的买受人同意委托出卖人获出卖人指定的机构办理所购房屋权属证书，并在房屋交付时提交办理房屋权属证书所需证件及相关材料，签署全部相关文件，并交纳与办理产权相关的各项税费及委托代办费，每延期提交一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金；出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，每延期一日，买受人有权按照房价款总额的万分之一向出卖人收取违约金。买受人承诺在出卖人办理完毕产权证后二十日内完成抵押登记并交纳相关费用，若买受人未能在约定时间内完成抵押登记，每延期一日，买受人应按照房价款总额的万分之一向出卖人支付违约金，同时出卖人有权将房产证直接交押给银行并解除对买受人承担的担保责任。” 解读：按揭购房是购房者和开发商共赢的一种商业模式，本身对开发商是有利的，而不仅仅对资金紧张的购房者有利。因此，开发商承担阶段性担保责任是应该的，而不应由购房者为此支付相应代价。开发商向购房者收取委托房产证代办费加重了购房者的义务，缺乏依据。出卖人承诺于买受人付清办理产权证所需全部税费及代办费且买受人收齐全部所需资料之日起十八个月内将买受人名下的房屋权属证件办理完毕，这里两个问题：一是买受人收齐全部所需资料意味着如果由一家购房者没有交齐，其他的购房者就无法办理房产证，这显然很不合理；二是十八个月的时间太长，减轻了开发商的责任。 霸王条款 5： “该商品房所在楼宇的屋面使用权不属于买受人；该商品房所在楼宇的外墙面使用权不属于买受人；买卖双方同意下列项目权益属于卖方：会所，小区停车位，泳池，屋顶和外墙面广告权，各类球场等休闲娱乐设施，及其他卖方投资建造的经营性房产和设施。” 解读：屋顶、外墙面应属于全体业主所有。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业委会同意，只要做到不影响全体业主的正常生活，广告的内容不会降低小区的整体形象，开发商就可以安装广告牌，并且所收取的广告费就全部归开发商所有了。如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过业委会同意，安装的广告牌不能影响业主的正常生活，并且所收取的广告费的主要部分归业委会所有，由业委会统一保管、使用，开发商只能收取小部分的管理费。霸王条款 6： “委托人与另一方不能签订房屋买卖合同的，违约方或合同解除方应向中介公司支付服务费用二万元。在合同履行期间，委托人与房产卖方达成交易协议并签订房屋买卖合同后，卖方违约的，委托人同意将卖方赔偿的定金的 50%支付给中介人，作为中介人之中介服务费。“ 解读：此条款明显加重了买卖双方的责任，而使中介公司无论居间是否成功，均居于可以取得报酬的有利地位。适用定金规则的双方应该是房屋买卖双方，中介公司对违约方进行处罚，将原本全部属于守约方的违约金拿走了一半，这是法律所不允许的。 霸王条款 7： “乙方必须同意以约定的房价、付款方式，在甲方通知成交后的当日与另一方签订房屋买卖合同。“ 解读：房屋中介合同与房屋买卖合同完全是两回事，在中介合同中，委托人没有义务必须与第三方签订合同，以满足中介人收取报酬的目的。如果客户必须以中介合同约定的条件、在约定的时间内与房屋出售方签订房屋买卖合同，这对消费者来说是不公平的。 霸王条款 8： “如果因业主违反了有关装修规定，物业管理公司有权对业主扣留或没收工具。” 解读：业