项目可研究性报告

目 录第一章 项目概况 11.1 项目名称及背景 .11.2 建设地点 .11.3 占地面积 .21.4 容积率 .21.5 周边自然、地质条件 .21.6 项目可行性研究报告研究范围 .3第二章 市场分析和需求预测 52.1 房地产市场供应及需求预测 .52.2 市场价格预测 .62.3 行业竞争分析 .7第三章 规划方案的优选 83.1 平面、立面布置 .83.2 户型设计 .9第四章 开发进度安排 .114.1 建设总工期 114.2 各开发期工期安排 114.3 组织机构 13第五章 项目投资估算 .145.1 项目开发投资费用估算 145.2 资金投入计划安排 15第六章 资金的筹集方案和筹资成本估算 .166.1 资金来源渠道 166.2 资金来源组成 16第七章 财务评价 .177.1 投资项目现金流量表 177.2 利润率 17第八章 风险分析 .188.1 项目主要风险因素分析 188.2 保障措施 19第九章 环境影响分析 .219.1 建设地点环境现状 219.2 环境评价主要依据 219.3 污染因素分析 219.4 污染防护措施 229.5 小结 24第十章 研究结论及建议 .2510.1 结论 .2510.2 建议 .26 0第一章 项目概况1.1 项目名称及背景1.1.1 项目名称XXX 小区建设项目1.1.2 项目建设性质老校区改造1.1.3 项目建设单位XXX 房地产开发有限责任公司1.2 项目建设地点XXXX 小区建设项目位于元和路以北，原理工学院虞山学院地块。该项目东边有已建成的西南-东北走向的片区主干道元和路，中部规划建东西走向片区次干路11.3 项目占地面积占地面积约 5 万。1.4 容积率容积率为 31.5 项目周边自然、地质条件2本次区域市场界定为以本项目为中心，北至书院街，南至招商西路，东靠元和路。北面的虞山是常熟一大旅游胜地，风景优美，交通便捷。南三环以南是著名的沙家浜风景旅游区，还有昆承湖风景区。该区域附近有常熟市第一人民医院，常客隆超市，元和小学，元和幼儿园以及常熟市中学等基础设施。沿元和路到书院街向东，可以到达常熟市的商业中心方塔街，繁华的方塔街满足居民购物，娱乐的需求。沿元和路向东到招商西路，可以到达常熟市招商城，常熟汽车南站就位于招商城，方面远行。1.6 项目可行性研究报告研究范围1.6.1 编制依据3（1）国家发改委产业结构调整指导目录2005 年（2） 地市房地产开发管理暂行办法（3） 城市房地产开发经营管理条例（4） 中华人民共和国城市房地产管理法（5） 中华人民共和国城市规划法（6） 中华人民共和国城乡规划法中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（7） 中华人民共和国土地管理法实施条例（8） 中华人民共和国特权法（9） 中华人民共和国土地增值税暂行条例（10） 房地产项目经济评价方法（11）项目建设单位提供的项目相关资料（12）关于编制恒基名苑小区建设项目可行性研究报告（代项目建议书） 的技术服务委托书1.6.2 研究范围1、分析研究项目建设的目的、必要性、项目概况2、项目建设规划方案及建设内容3、确定项目的建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面认证和研究4第 2 章 市场分析和需求预测2.1 房地产市场供应及需求预测常熟房产三月信息：受楼市“国五条”调控新政刺激，常熟市购房者抢搭政策末班车，3 月份常熟市的商品房成交量随之飙涨。常熟房产网监测数据显示 2013 年 3 月常熟市共计成交商品房4393。其中新建商品房成交 2240 套，二手房成交 2153 套。值得一提的是新“国五条”中二手房征差额 20%个税一度引发常熟市二手房交易量的井喷，常熟市今年 3 月份的二手房成交量几近前 4 个月月成交量之和。随着政策细则落地，预计本轮因政策引起的需求集中释放也将逐步进入尾声， “新国五条”细则即将实施，接下来的几个月常熟市二手房交易量会在低位运行。常熟楼市 3 月销售套数排名前十的房企共计售出商品房 1280 套，当月销售金额排名前十房企的总成交套数占整个常熟市新建商品房成交套数总和的 57.1%。2013 年 1 月常熟楼市 1 月份销售套数排名前十的房企共计销售商品房 1020 套。 值得一提是 1 月份销售套数排名前十房企售出商品房套数之和占 2013 年 1 月常熟市新建商品成交总量的 51%。常熟楼市 2 月销售套数排名前十的房企共计售出商品房 503 套，当月销售金额排名前十房企的总成交套数占整个常熟市新建商品房成交套数总和的 43.7%。市场供给，主要以大众化的中档产品为主，高档所占的比例极少。从市场需求来看，目前，对于大众化的中低档产品的需求，已5由前两年的急速肺胀逐渐趋于平缓，而随着对居住环境要求的逐步提高，对于中档或中高档产品的需求将有一定量的增长。另外，XXX 房地产市场虽经过几年的快速发展，但一直都处于“量”的发展，较少考虑到产品的“质” ，使得在产品设计上存在较多的问题，如外立面造型差、空间布局不合理、小区环境无主题等等。3145 岁的人群占购房者人群的一半以上，远高于其他人群，2130 岁的人群占两成，居第二位。其职业分布主要以政府机关公务员、企事业单位管理人员以及个体私营人员为最高，这几部分人群中，家庭月收入在 45007000 元。追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。且其中一部分人群购房为投资目的。追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传左右。2.2 市场价格预测XXX 房地产市场目前已呈现出多元化的格局，其层次跨度从中低档到中高档，各类住宅在价格上存在着较大的差别。受到市场商品房空置较少的影响，近两年房地产市场没有明显的“价格战” ，从6而导致整体市场价格出现上升趋势。受购买目的和家庭结构的影响，两房和三房仍然是市场需求的主力户型。档次不同的住宅所面对的消费群体，也有明显的差别，面向大众化的中低档及中档住宅以8590 平方米的两房、120 平方米的三房户型较畅销。2.3 行业竞争分析XXX 县房地产开发投资持续增长，但增速与市场需求的增长呈良性发展关系。7第 3 章 规划方案的优选3.1 平面、竖向、立面布置3.1.1 平面布置3.1.2 平面图83.2 户型设计3.2.1 户型 A93.2.2 户型 B10第 4 章 开发进度安排4.1 建设总工期建设期 2 年，从 2013 年 5 月2015 年 5 月4.2 各开发期工期安排项目计划于2013年5月实施，至2015年5月完成。12013年5月进行项目的前期准备工作，包括市场调研、方案论证以及可行性研究报告的编制等。22013年5月，本项目的施工图设计。32014年1月，可以进行土建施工。42015年2月，可以将主体完工。52015年4月，可以竣工验收。62015 年 5 月以后，交付使用。项目正式交付使用：条件为工程经验收达到设计要求；建设楼质量合格；做完竣工决算且经过审计认可；办理完交付使用的其他必备手续。在满足上述要求后，正式交付使用。项目建设单位应尽快落实项目前期准备阶段的各项工作，根据计划安排和资金到位情况，综合考虑人、财、物等各方面因素及变动的可能性，科学合理地安排项目实施各环节的实施进度，努力缩短建设工期，合理使用资金，控制建设成本，促进项目早日完成，更好发挥项目预期效益。114.2.1 实施准备1正式组建筹建班子，落实内部分工。2多方考察，对拟建项目进行方案论证。3按签署合同的进度要求，抓紧办理前期准备工作。4落实资金。5项目开工。6对施工单位、监理单位进行招标并定标。4.2.2 施工图纸设计预计进度因本项目涉及的主要建筑物多，从规划到单体以及景观等，所以设计阶段要多方面论证筛选，并提出具体的施工图设计方案。4.2.3 施工准备及施工进度施工准备工作主要是场地清理，并联系施工用电、用水等设施。施工单位根据设计单位提供的资料抓紧备料，准备施工。土建工程计划于 2015 年 2 月初完成。4.2.4 项目建筑工程、安装工程、试运行等工作的进度本工程设备在 2015 年 4 月全部建筑工程、安装工程验收完毕。2015 年 5 月初交付使用。124.3 组织机构经 理招商部一分部业务主办二分部业务主办三分部业务主办业务员、接待业务员、接待业务员、接待工程部项目办策划部 财务部经营部土建业主代表设备业主代表美工方案员工程预算员工程报建资料员主管银行按揭员会计内勤员档案员出纳13第 5 章 项目投资估算5.1 项目开发投资费用估算类 别 名 称 费用概况 金额（万元）土地使用费土地出让金土地费用拆迁安置补偿金通过市场调查，区域内综合用地市场成交价约300万元/亩。本项目总用地面积为50000平方米，即75亩，土地费用为22500万元。 22500可行性研究报告编制费规划设计费工程勘测费临时设施费招投标代理费招标代理费前期工程费场地内三通一平初步按100元/估算，计算前期工程费为130000100元/=1300万元1300城市基础设施配套费工程质量监督费劳保统筹基金工程定额测定费新型墙体材料专项基金项目报建费散装水泥专项基金通过区域内同类项目报建费市场比较估算本项目报建费为70元/。130000100元/ = 1300万元1300直接费建筑工程费间接费通过对区域内同类项目进行比较，结合常熟市建设项目建筑安装费标准，确定本项目建筑安装费按2300元/计算，1300002300元/ = 29900万元29900小区公用配套设施费小区内上下水、电、管道工程包括小区内上下水、电、管道工程，景观绿化及道路工程两 260014景观绿化、道路工程前期物业管理服务费部分组成。参照常熟市类似工程的实际造价以及本项目的实际情况，经分析比较按200元/估算，130000200元/ = 2600万元监理费管理费销售费用财务费项目其它费用不可预见费参照常熟市类似工程实际投资，初步按800元/估算，130000800元/ = 10400万元10400装饰装修费住宅装饰装修及配套设施费 配套设施费通过对同类项目进行比较，结合常熟市建设项目装饰装修费标准，确定本项目装饰装修及配套设施费投资额约130000m22000元/=26000万元26000合计 940005.2 资金投入计划安排该工程总投资 9 亿 4 千万，不分期开发，一次性投入开发全部土地。15第 6 章 资金的筹集方案和筹资成本估算6.1 资金来源渠道自筹6.2 资金来源组成自有资金 3 亿，其余 6 亿 4 千万银行贷款。16第七章 财务评价7.1 投资项目现金流量表年份 0 1 2 3 4投资与开发成本 30000 32000 32000销售收入 84000 84500净现金流量 -30000 -32000 -32000 84000 845007.2 利润率12 万平方出售价格：12 万*1.3 万=15.6 亿1 万平方地下车库出售：单个车位加道路占用按 16 平方，一个车位 20 万，车位卖总价 1.25 亿增值税 （1.25+15.6）*20%=3.37利润 1.25+15.6-3.37-9.4=4.08 亿元序号 指标名称 单位 数量1 项目总投资 万元 940002 营业收入 万元 1685003 营业税金及附加 万元 84254 土地增值税 万元 11255 利润总额 万元 649506 所得税 万元 21433.57 税后利润 万元 43516.5房地产开发项目现金流量 单位：万元178 投资利润率（ROI ） % 46.3第 8 章 风险分析8.1 项目主要风险因素分析根据本项目的特点，项目在建设和运行过程中可能存在的风险有施工风险、管理风险、资金风险等。8.1.1 项目施工风险和危害1、本项目施工风险主要来自建筑企业水平，其中包含承揽项目的建筑队伍人员素质、装备能力、施工期间的成本控制及质量管理等。2、主要危害为工程质量不合格、工期拖延、工程造价突破预算、出现大的安全事故等，造成工程不能如期进入使用，导致项目不能正常运行，造成经济损失和负面影响。8.1.2 项目管理风险和危害本项目管理风险是指在项目管理过程中,由于管理者的行为疏忽或管理不善,造成人身安全事故；故造成上述风险的主要因素包括管理者的业务素质、职业道德水平和管理制度等。8.1.3 项目资金风险和危害1、项目实施期间，物价上涨、建筑材料价格调整、设计变更，项目实施过程中管理办法和管理制度不完善、执行不严，造成工程计量超合同、材料超供应等方面的不确定性。2、造成危害主要是工程费用的增加和资金成本的加大。8.2 保障措施188.2.1 建立强有力的组织保障本工程的建设和管理是一项工作难度大、要求高的工程，项目的建设涉及质量技术监督局、发改、财政、城建、土地等多个部门。通过建立强有力的组织领导机构和统一、高效、科学、务实的管理机构和运行机制。负责全面协调项目实施过程中的各项工作，督促检查相关配套政策的执行情况，保证项目的顺利实施。8.2.2 政策保障措施政府在项目建设中应制定优惠政策,如适当减免建设过程中涉及的行政事业性收费(如市政公用设施配套费、环评费、工程质量监督费等)，减少不必要的办事环节，提高工作效率，节实保证各项有关优惠政策的落实。8.2.3 资金保障措施采取积极有效的措施，落实工程建设所需的资金。积极争取各方面对工程建设的资金投入。制定切实可行的资金筹措方案，保证各项建设资金能够及时到位。建立风险预警机制，密切关注市场建筑材料的价格变化情况，推行工程量清单计价，将工程招标放在建筑材料市场价格较低的时间，降低工程建设费用。在建设中还应加强项目财务收支管理，节约财务支出，建立严格的财务管理制度。加快项目建设进度，要求工程监理人员对施工过程的工程量计量、结算进行全过程监控，及时解决施工过程中遇到的实际问题，及时调整工程的费用，保证工程项目建设的进行。198.2.4 工程施工保障措施做好设备采购和工程招标工作。实行公开招标，选择资质等级高、社会信誉好，同时投标技术方案成熟、施工组织设计完善、工程报价合理的施工、监理企业参与本项目的工程建设。从源头堵住由于施工企业能力不足可能造成的风险因素。在施工过程中，按照预期制定的总进度计划，实施阶段落实。要求施工企业建立质量保证和进度控制体系，要求施工现场实现标准化、规范化、制度化，对工程进度、质量、安全实行全过程控制。8.2.5 管理保障措施注重人才队伍建设和各项设施配套,加强对人员的专业技能、专业知识培训，激励工作人员大胆创新，不断提高工作质量更好地满足工作需求。20第 9 章 环境影响分析9.1 建设地点环境现状本项目建在常熟市，北侧为甸桥东路，西南往东北方向为元和路。9.2 环境评价主要依据1、 中华人民共和国环境保护法2、 中华人民共和国水污染防治法3、 中华人民共和国固体废物污染环境防治法4、 中华人民共和国水土保持法5、 中华人民共和国土地管理法6、 地表水环境质量标准7、 建筑施工场界噪声限值8、 大气污染物综合排放标准9、 声环境质量标准9.3 污染因素分析9.3.1 施工期1、施工扬尘对环境的影响在整个施工期，产生扬尘的作业有土地平整、回填、道路灌注、建材运输、露天堆放、装卸和搅拌等过程，如遇干旱无雨季节，加21上大风，施工扬尘将更严重。2、施工噪声对环境的影响施工的噪声源主要有挖土机、推土机、装卸机、水泥搅拌机、吊车、沙轮机、电钻、切割机及各种车辆等。3、施工排水、弃土及垃圾对环境的影响施工期间，施工人员日常生活需排放一定量的生活废水；施工过程中将产生一定量的建筑废弃物，同时在建设施工期间需要挖土、运输弃土，运输各种土筑材料，如砂石、水泥、砖瓦、木料等。9.3.2 运营期项目营运期主要污染因子是生产生活污水。9.4 污染防护措施9.4.1 施工期施工现场加围墙保护，并采取遮蔽施工，可以减少安全隐患，减少施工现场对区域环境的影响。建筑废水和建筑工人的生活污水进行统一收集进入城市污水收集管网，对工人的生活垃圾进行收集送到垃圾收集点，建筑垃圾定期清运至指定建筑垃圾场。加快施工进度，缩短裸土暴露时间，减少土壤冲刷，减少水土流失。施工现场道路指定专人定期洒水打扫，形成制度，防止道路扬尘。对于细颗粒散装材料（如水泥、白灰、粉煤灰）等的运输、储22存要注意遮盖、密封，防止和减少飞扬。除设有符合规定的装置外，禁止在施工现场焚烧油毡、橡胶、塑料、皮革、树叶、枯草、包装物等废弃品及其他会产生有毒、有害烟尘和恶臭气体的物质。车辆开出工地做到不带泥沙，基本不洒土、不扬尘，减少对周围环境的污染。机动车都要精心维修保养，保证良好的状况，确保尾气排放达到排放标准。拆除旧建筑物时要洒水，防止扬尘。禁止将有毒有害废弃物作土方回填。化学用品、添加剂等要妥善保管，库内存放，防止污染环境。现场存放油料，必须对库房地面进行防渗处理，如采取防渗混凝土地面、铺油毡等措施，使用时，要采取防止油料跑、冒、滴、漏的措施，以免污染水体。施工现场搅拌站废水、现制水磨石等的污水首先考虑处理后回用。必须排放时需先经沉淀池沉淀达标后再排放。进入施工现场不得高声喊叫、无故摔打模板、乱吹