某广场写字楼营销推广方案

正式提案之前，先来看一组最新的写字楼市场动态 2009年 9月， 中航国际广场甲级写字楼公开发售， 面积 315 1485 ，均价 11000元 / ， 至 2010年 5月，已全部售罄。 1. 2010年 4月， 洪客隆国际金融中心智能精装写字楼开盘， 目前低区剩余 30多套，面积 50-260 ， 高区剩余整层及部分大空间办公室， 均价 10000元 / ，销售良好。 2. 绿地中央广场 绿地中心， 2栋准甲级写字楼 +2栋甲级写字楼， 整层面积 1700 ， 100 起卖，精装修标准交房， 预计 2010年 9月推出 A区（ 1栋准甲），预估售价 10000元 / 。 3. 南昌宾馆国际中心， 位于八一大道，亦是老城区唯一一个高端写字楼。 由 1栋甲级写字楼 +1栋五星级酒店 +大型商务配套组成， 整层面积 1400 ， 150 起卖，目前为内部认购阶段， 预计 2010年 9月公开发售，均价 15000元 / 。 车位面积比： 1： 150，车位数共 400余个。 4. 联发广场、新地中心、总部基地、金融大街 新地中心外景图联发广场效果图 除南昌宾馆国际中心外， 南昌的高端写字楼无一例外地选择了红谷滩。 南昌的写字楼，已经进入红谷滩时代。 未来的红谷滩，高端写字楼云集， CBD商务力量蓄势待发。 南昌正逐渐进入一个快速发展时期，城市竞争力加强 红谷滩 CBD价值已被认可，正释放出强大的吸纳能力 中高档写字楼将领衔南昌市场，带来全新的商务变革 红谷滩近几年内供应量激增，写字楼市场将竞争激烈 “红谷滩时代 ”带给我们的启示： “红谷滩时代 ”，对于我们而言，是挑战，更是机遇。 联发广场，如何赢得机遇？ 联发广场写字楼营销推广攻略 “红谷滩时代 ”的机遇之战 1、我们是谁？（产品洞察） 目前南昌惟一一个最接近国际标准的甲级写字楼 南昌高端写字楼与甲级写字楼主要指标对比 指标 标准描述 联发广场 国际金融中心 中航国际广场 绿地中心 新南昌宾馆 发展商背景 有良好声誉的专业开发商 具备 具备 具备 具备 不具备 位置 核心商业区域，连接公共交 通系统 具备 具备 具备 具备 具备 物管 国际化的物业管理公司，丰 富写字楼物管经验 不具备 具备 不具备 具备 具备 体量 30， 000 以上 具备 具备 具备 具备 具备 产权 单一产权，只租不售 ？ 不具备 不具备 不具备 不具备 楼层平面 单层面积 1000 ，使用率 70% 具备 具备 具备 ？ 不具备（ 68.21%） 室内净高 不低于 2.6米 具备 具备 具备 具备 具备 走廊宽度 公共走廊不低于 1.5米 具备 具备 具备 ？ 具备 卫生间 男女各一，每个不低于楼层 使用面积的 1： 10配置 不具备 不具备 不具备 不具备 不具备 电梯系统 候机 40S,梯速 2.54.0 米 / 秒，配置比例不低于 5000 /部 具备 具备 不具备 不具备 不具备 停车位 不低于 0.9个 / 具备 不具备 不具备 不具备 具备 空调系统 四管制分机盘管或 VRV系统 具备 具备 具备 具备 具备 标准参考来自仲量联行 分析（一）： 和市场其他同类物业相比， 我们在 楼层平面、电梯、停车位 这三点上也均符合甲级标准， 是达到甲级指标最多的写字楼之一，产品上占据绝对优势。 分析（二）： 除甲级指标外，联发广场在产品打造上拥有诸多优势。 从规划到设计，从建筑到施工，全部由国内顶尖团队担纲。 采用劲性柱施工，抗震等级 8级，单项多投入 2000万。 外立面采用大单元 LOW-E玻璃幕墙，南昌首屈一指。 分析（三）： 除产品优势外， 我们还占据了 综合体优势 、 CBD大环境 带来的地段、交通、配套 等优势以及商业物业与住宅相比良好的 投资升值优势 。 联发广场价值层级图： 毫无疑问地， 我们的产品已经具备了赢得机遇的先天条件。 产品之上，我们如何获取成功营销的能量？ 在形象占位上 赢得先机 在广告推广上 把握先机 在营销动作上 抢占先机 本案的核心战略方针 一、形象占位策略 “你是谁并不重要，重要的是你扮演什么角色。 ” 中航国际广场 形象诉求： “迎接全盛中国 ” 解析：客群角度出发、关注客户所关注 角色定位：实力国企的战略平台 中航国际广场 国际金融中心 形象诉求： “世界平台，唯我中心 ” 解析：较空泛、无支撑、为高端而高端 角色定位：企业对接世界的商务平台，唯一性 国际金融中心 绿地中央广场 形象诉求： “289米世界巅峰级商务群 ” 解析：产品层面、产品和物业的双重高度 角色定位：高端的、世界级的商务平台 绿地中央广场 南昌宾馆国际中心 形象诉求： “八一大道 创世纪智囊商务体 ” 解析：城市优越商务资源占有者 角色定位：占据市中心优势资源的高端商务平台 联发广场，需要什么样的角色？ 体现物业价值优势的 凸显产品价值高度的 差异化的、高姿态的 联发广场价值层级图： 综合体之上 世界标准商务平台 本案形象占位（定位策略）： 强调综合体优势 写字楼价值依托 产品价值高度 国际甲级物业 物业功能价值诉求 综合体是甲级写字楼的高端标准之一， 也是本案区隔于其它写字楼产品的直接优势之一。 综合体之上的甲级写字楼， 毋庸置疑地在甲级写字楼的产品之上， 又为本案的高端属性提供了一个重要支撑。 为什么 “综合体之上 ”？ 以 ”世界标准 “凸显高端， 强调联发广场的 “真甲级 ”， 为产品的高端与国际化提供切实可循的依据。 以 ”世界标准 “区隔竞争对手， 体现本案无与伦比的高端产品和唯一性。 为什么 “世界标准 ”？ 二、广告推广策略 在这一环节我们要解决的问题是 项目以何种姿态亮相示众，并掷地有声？（入市举旗） 如何引起市场和目标客群的关注，并赢得他们的好感？（产品落地） 第一阶段：入市形象期 关键词：认知、认同 联发广场的问世以及它的 ”世界标准 “为我们带来了什么？ 形象：由价值产生的影响力 老城区到红谷滩新城区， 城市商务版图的重新划分 满足 CBD高端商务配套需求， 助力城市中央商务区形成与发展 前所未见的国际化高端办公平台，向外筑巢引凤， 向内加速本土企业成长， 为南昌城市带来全新的商务力量和商务变革 联发广场价值影响力分析： 城市商务版图的重新划分 城市中央商务区形成与发展的助推器 城市全新商务力量和商务变革的始作俑者 影响城市商界格局 广告推广语（品牌主张）： 影响城市商界格局 它是我们代表南昌发表的商界宣言 它是我们项目带给城市的终极价值 它是我们与目标客户的共同价值观 它是指向世界的，但绝不是浮夸的 户外大牌 秉世界标准，势撼商界影响力 联发广场超甲级写字楼，首席城市经济体 经济平台的全球化，势必启动城市全新商务标准。 联发广场，南昌首个超甲级写字楼， 同步全球商务经济，举旗超越城市商务力量。 以真甲级商务之道融通全球，领导南昌商界影响力。 主形象篇 跨版硬广 联发广场 旨为商界影响力而来 国际标准建造，首个超甲级写字楼震撼南昌 *城市竞争力，全球城市化发展的新课题 *甲级写字楼，衡量城市综合竞争力的晴雨表 *联发广场，国际标准建筑南昌首座超甲级写字楼 *商务标杆拔天力作，引领南昌 CBD集群全面发展 主形象篇 跨版软文 第二阶段：产品形象期 关键词：认可、认购 如何让目标客群认可本案的产品价值并激励其完成认购 ? 成长型 企业 投资者 成熟型 企业 领导型 企业 客户构成 本案客户构成： 各类客户构成比例： ？ 我们影响谁 投资者 成长型企业 成熟型企业 领导型企业 领导型企业是本案的核心价值体现者 领导型企业本身代言着本案的高姿态与高端属性 领导型企业是推动本案成功营销的关键因素 领导型企业是 ”二八原理 “中影响 80%的那 20% 为什么是 ”领导型企业 “？ 领导型企业，本案品牌主张 “影响城市商界格局 ”的真正主语 。 创作前的思考： 我们的产品和我们的消费者之间如何有效沟通？亦就是说， “世界标准 ” 和 “商界影响力 ”之间的关系是怎样的？ 什么才是领导型企业所关注和看中的？他们对写字楼的期望是怎样的？ 什么是广告语言？广告语言的真谛是对什么样的人说什么样的话。 平面广告创作 从不服从标准， 我们只创立标准 联发广场国际标准超甲级写字楼势憾南昌 走在时代前端，不仅需要勇气，更需要高瞻远瞩的创造性。 联发广场，南昌首个超甲级写字楼， 以世界标准对接国际一流水平，创立南昌全新商务平台标准， 领先一步带给您前所未见的高端商务体验。 产品主形象篇 没有超甲级标准， 谈何商界影响力 联发广场，真正意义上的超甲级写字楼 没有平均值，只有统一高标准；唯有超甲级标准，方能影响城市商界。 从外立面到地下层，从材料到施工，从设计的人性化思考到科技的合理运用 联发广场，恪守并超越国际标准， 创造南昌首个真正意义上的超甲级写字楼。 建筑标准篇 未有十六部电梯， 不足以赶超商界时间观 联发广场，原装进口高速电梯为企业提速 对商务人士来说，时间就是成本与商机。 联发广场， 16部原装进口高速通顶电梯， 最高 6米 /秒，侯梯时间将不超过 30秒， 以最高时速赶超现代商界时间观。 电梯篇 未达千余车位， 如何迎驾商界领袖？ 联发广场，千席停车位全面满足高端商务所需 尊重客户与伙伴，从尊重他们的座驾开始。 联发广场独有双层地下立体停车场设计， 1200 的车位设计标准。 车位数量多达 1000个，问鼎南昌之最。 联发广场以千席车位，迎驾城市商业企业领袖。 车位篇 未及十足肯定， 何以聚首商界风云人物 联发自属星级物业，开发管理一体化周到服务 客户的满意度，是我们追求的第一原则。 只有得到客户百分百的肯定，才让商界风云人物乐于汇聚于此。 联发广场采用旗下自属星级物业管理团队， 不假手他人，提供更贴心，更便利的专业服务。 物管篇 没有一流水准， 岂敢妄论商界顶尖作品 联发广场，汇聚国内一流参建单位扛鼎力作 我们坚信，最好的作品总是出自出类拔萃的人手中。 联发广场，联手中国建筑设计研究院、国家工程设计大师崔恺、 上海建工集团等国内顶尖团队，创造南昌首个超甲级顶尖作品。 更以一流水准，影响这个城市杰出的企业领袖。 团队篇 缺乏综合支柱， 高端商务价值谈何说起？ 联发广场顶级五维综合体，超越甲级的商务标准 城市综合体的出现，为甲级写字楼提供了更高端的可能。 联发广场， CBD首席城市综合体，创立南昌少见的商务经济价值链。 以克拉精装公寓、 S Life mall大型时尚购物中心配套写字楼， 全面满足高端商务的各项需求。 综合体配套篇 商界影响力，来自城市核心力量 联发广场， CBD中心综合体型首席经济体 * CBD核心，大南昌高端商务门户第一前沿 CBD的地段、交通（机场快线、地铁、桥梁、隧道、道路） * 城市集权中央板块，城市力量中流砥柱。 配套（市政机构、金融机构、高端写字楼群、高端住宅群、星级酒店） * 联发广场，五维综合体实力彰显独特价值 综合体优势（综合体配套及投资前景） 产品 软文篇 大众媒体使用策略 主流报纸：江南都市报、南昌晚报、信息日报 主流杂志：江西楼市、生活 365、赣风 户外大牌 现场围墙 电梯轿厢 分众传媒 短信、彩信 小众媒体封杀渠道 专业刊物： 21时机经济报道 、 经济观察 、环球企业家 机场：机场高速户外、机场大厅灯箱、航空杂志 五星级酒店房卡 银行金卡会员账单广告 知名商务俱乐部等 江西财大 EMBA总裁班定向宣传 三、营销建议 1、成立专门的客户会组织 联客会 CEO俱乐部 CEO俱乐部采取邀请制，在全省范围内公开 邀请各行业 CEO加盟，定期举办商务聚会、 讲座等活动，每月发放会刊，参与公益活动， 为企业家们创造一个聚会交流的平台，同时 也为联发集团在南昌的战略发展寻求合作伙 伴和客户资源。 2、关键节点活动营销 余世维， 美国佛州诺瓦大学公共决策博士、美国哈佛大学企业管理博士后、 英国牛津大学国际经济博士后等世界多所著名大学客座教授。 是目前中国最受欢迎的实战型管理培训专家华人最权威、 最资深的实战型培训专家之一。 余世维联发广场专场系列讲座 奥迪 Q72010版新车发布会 借年底奥迪 Q72010版南昌新车发布之际， 与奥迪经销商合作举办新车发布会。 邀请 VIP卡客户参与，现场抽取一名幸运 客户为新车揭幕。 与奥迪经销商达成协议，凡联发广场 VIP 卡客户置车均享受额外优惠，现场宣布。 联发广场签约企业纪念邮票发行仪式 为成功签约联发广场的企业定制企业个性化邮票， 分为发行版和彩色铂金纪念版，并举办公开的发行仪式。 3、积极开展目标公关 针对企业客户主动出击，寻求积极的公关策略。 利用企业间的群关关系，加强有效目标的搜寻、调研，制定相应公关策略和计划。 4、侧重团队公关 成立客户组，除售楼员外，应有市场、工程等相关部门人员 参加或支持。 每一个客户组中必须由一个具备谈判能力的人为核心组长， 分配任务数，并相互竞争。 5、售楼处功能与氛围 1、增设大客户洽谈室 为重点企业客户提供专门的会 客厅服务，在表示尊重、方便 更好地交流的同时，有效延长 客户的逗留时间。 2、增设上网区域 在售楼处配置几台笔记本电脑 ，为企业客户提供便捷的 网络商务服务。 3、提升售楼处的服务功能 除销售外，售楼处还应该注重对来访 客户的接待服务。 额外为客户提供餐车服务、叫车服务 、 复印、打印服务以及订票服务等商务 型服务内容。 6、现场展示力 1、精装样板层开放 加强项目的现场感染力，让客户充分体验 联发广场带来的前所未见的高端办公环境， 增强其购买信心。 2、空中天幕