2004年第三季度广州市房地产市场分析

2004 年第三季度广州市房地产市场分析 一、市场总体形势分析 今年第三季度，全市十区房屋交易总量为 500.36 万平方米，金额 199.36 亿元，分别 比去年同期增加 16.57%和 25.61%，市场总体需求依然保持旺盛，商品房供应量增长有所放 缓，二手房屋交易保持大幅增长，楼价稳中有升。 面积单位：万平方米 金额单位：亿元 2004 年第三季度 同比增长 环比增长 全市批准预售商品房面积 其中：八区 265.53 169.29 -16.99% -33.39% -3.53% -6.18% 全市预售商品房成交登记面积 其中：八区 259.61 177.29 -0.15% 7.10% -12.28% -8.85% 全市预售商品房成交登记金额 其中：八区 134.49 106.52 15.09% 19.95% -7.86% -4.64% 全市二手楼成交登记面积 其中：八区 240.75 174.72 42.24% 39.26% 13.06% 18.67% 全市二手楼成交登记金额 其中：八区 64.87 52.33 44.99% 38.95% 11.02% 14.11% 注：同比是指与去年同期相比，环比是指与上一季度相比。 （下同） 1、供应量增长放缓 今年第三季度，全市十区批准预售的商品房单元为 26409 套，可预售总面积为 265.53 万平方米，比去年同期减少 16.99%。其中，原八区批准预售的商品房单元为 19610 套，可 预售总面积为 169.29 万平方米，比去年同期减少 33.39%。供应量增长有所放缓，十区和 原八区批准预售面积与第二季度相比，分别减少 3.53%和 6.18%，今年 1-9 月份，十区批准 预售面积为 705.32 万平方米，比去年同期增长 1.29%，其中，原八区批准预售面积为 437.90 万平方米，比去年同期减少 7.59%。 从各区批准预售情况看，番禺区、天河区和海珠区的批准预售面积位于各区前列，分 别达 75.18 万平方米、58.44 万平方米和 58.22 万平方米，占全市批准预售总量的 27.31%、21.23%和 21.15%。 2、商品房成交增长放缓，二手房成交保持大幅增长 今年 1-9 月份，十区商品房成交面积为 855.99 万平方米，成交金额为 419.97 亿元， 分别比去年同期增长 21.27%和 33.08%，其中，原八区的商品房成交 60297 宗，成交面积为 576.30 万平方米，成交金额为 330.54 亿元，分别比去年同期增长 23.91%、24.74%和 36.53%。值得注意的是，今年第三季度十区商品房成交面积比去年同期略有减少，虽然原 八区同比保持增长，但增长比例有所减少，同时，从环比数据看，三季度十区和原八区的 成交面积、成交金额与二季度相比均有不同程度减少。另一方面，今年第三季度，十区和 原八区二手房屋成交与去年同期相比保持大幅增长，与上一季度相比也保持稳步增长，二 手房屋成交量占同期房屋交易总量的比例不断提高，达 49.64%。其中，原八区房改房上市 交易也保持大幅增长，今年 1-9 月份，房改房上市成交 13317 宗，成交面积为 93.96 万平 方米，成交金额为 24.65 亿元，分别比去年同期增长 30.85%、36.39%和 35.70%。 从各区的交易情况看，番禺区和天河区的商品房成交量位于各区前列，分别达 62.61 万平方米和 59.54 万平方米，占全市商品房成交总量的 24.12%和 22.93%；商品房成交金额 位于各区前列的是天河区和海珠区，分别为 37.77 亿元和 29.39 亿元，占全市商品房成交 总金额的 28.08%和 21.85%。二手房屋成交量最大的是番禺区，为 53.56 万平方米，占全市 二手房屋成交总量的 22.25%；成交金额最大的则是天河区，为 13.84 亿元，占全市二手房 屋成交总金额的 21.33%。 3、商品房成交价格上升 图 ： 广 州 市 原 八 区 商 品 住 宅 成 交 均 价 走 势 3000 3500 4000 4500 5000 5500 6000 6500 7000 7500 1/2 003 2/2 003 3/2 003 4/2 003 5/2 003 6/2 003 7/2 003 8/2 003 9/2 003 10/ 200 3 11/ 200 3 12/ 200 3 1/2 004 2/2 004 3/2 004 4/2 004 5/2 004 6/2 004 7/2 004 8/2 004 9/2 004 (人 民 币 )元 /平 方 米 高 层 住 宅 多 层 住 宅 从登记成交均价反映的楼市价格变化趋势看，第三季度无论十区还是原八区，除写字 楼价格有所下降外，其它各类商品房的成交均价比去年同期和上一季度均有不同程度的上 升，其中，商铺和原八区多层住宅的成交均价上升幅度较大。从环比数据看，高层住宅均 价升幅不大，三季度十区和原八区高层住宅的均价分别比二季度上升了 2.90%和 3.74%。原 八区多层住宅成交价今年以来同比呈现较大升幅，三季度均价比二季度又上升了 13.59%， 除了楼价稳步回升因素外，也有部分价格较高区域成交量激增的因素，如天河区，三季度 多层住宅成交 3.52 万平方米，比二季度增加 126.19%，另外，该区有部分别墅（三季度约 8900 平方米，如珠江别墅、汇景新城别墅等）的成交价纳入了多层住宅成交价统计，也在 一定程度上拉高了多层住宅整体成交均价。 二、分类商品房市场分析 、 住宅市场 今年第三季度，全市十区批准预售住宅单元 26409 套，其中，原八区 19610 套；批准 预售住宅面积均比去年同期有所减少，与第二季度相比则略有增长。十区住宅登记成交 21357 宗，其中，原八区成交 15894 宗；住宅登记成交面积均比二季度有所减少，与去年 同期相比则十区减少 3.15%，原八区增长了 5.44%，其中，高层住宅登记成交面积同比仍 保持一成以上的增长。值得注意的是，住宅登记成交面积原八区仍保持高于同期批准预售 面积，十区则低于同期批准预售面积。 从地区分布看，天河区和海珠区分别列高层住宅批出量和成交量各区之首，分别为 52.17 万平方米和 49.60 万平方米。值得注意的是，番禺区高层住宅成交量仅为 21.60 万平 方米，远低于同期 46.78 万平方米的批出量。多层住宅的批出量与成交量仍集中在番禺区， 图 2： 广 州 市 原 八 区 商 铺 及 写 字 楼 成 交 均 价 走 势 5000 7000 9000 11000 13000 15000 17000 19000 1/2 003 2/2 003 3/2 003 4/2 003 5/2 003 6/2 003 7/2 003 8/2 003 9/2 003 10/ 200 3 11/ 200 3 12/ 200 3 1/2 004 2/2 004 3/2 004 4/2 004 5/2 004 6/2 004 7/2 004 8/2 004 9/2 004 (人 民 币 )元 /平 方 米 商 铺写 字 楼 该区多层住宅批出量与成交量分别占全市多层住宅批出总量和成交总量的 62.90%和 71.45%。 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004 年第三季度 同比增长 环比增长 全市批准预售住宅面积 其中：八区 224.83 146.55 -17.83% -31.91% 5.84% 6.23% 全市批准预售高层住宅面积 其中：八区 195.89 139.72 -17.38% -33.18% 7.49% 9.50% 全市批准预售多层住宅面积 其中：八区 28.94 6.83 -20.73% 11.60% -4.14% -34.07% 全市预售住宅成交登记面积 其中：八区 219.41 156.15 -3.15% 5.44% -14.07% -10.52% 全市预售高层住宅成交登记面积 其中：八区 180.1 147.6 13.92% 12.35% -8.86% -10.80% 全市预售多层住宅成交登记面积 其中：八区 39.31 8.55 -42.56% -48.86% -31.91% -5.32% 全市预售高层住宅成交登记均价 其中：八区 5108 5521 11.16% 10.02% 2.90% 3.74% 全市预售多层住宅成交登记均价 其中：八区 3531 5844 10.76% 40.82% 9.25% 13.59% 、 写字楼市场 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004 年第三季度 同比增长 环比增长 全市批准预售写字楼面积 其中：八区 5.6 5.6 -26.99% -26.99% -64.01% -64.01% 全市预售写字楼成交登记面积 其中：八区 12.1 11.66 146.44% 137.47% 32.53% 27.71% 全市预售写字楼成交登记均价 其中：八区 7184 7418 -12.64% -9.79% -13.51% -10.69% 今年第三季度，写字楼批准预售面积与去年同期和上一季度相比均出现大幅减少，登 记成交面积则同比和环比均保持大幅增加，其中，八区写字楼成交面积是去年同期的两倍 多。写字楼登记成交价格波动幅度较大，主要是由于写字楼成交量相对较小，登记成交集 中于不同区域对写字楼整体成交均价影响较大，从今年 1-9 月份写字楼登记成交均价看， 仅比去年同期下降 0.32%。 、 商铺市场 面积单位：万平方米 价格单位：元/平方米 2004 年第三季度 同比增长 环比增长 全市批准预售商铺面积 其中：八区 10.89 7.38 -38.23% -47.62% -23.47% -30.64% 全市预售商铺成交登记面积 其中：八区 11.01 6.4 -10.05% -25.93%