房地产企业在“营改增”后的成本控制与管理

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 房地产企业在“营改增”后的成本控制 与管理 摘要：2016 年 5 月起， “I 改增” 的试点范围扩大到了房地产行业。 “营改 增”政策在房地产行业一经实施，便引 起了该领域的学者、专家以及企业相关 人士的高度重视。大家纷纷开始对“营 改增”政策内容进行深入分析，以尽快 明确“营改增 ”政策给房地产企业的经营 管理、税负、成本等带来的影响，从而 使企业能够第一时间适应新政策。据此， 本文从房地产企业成本角度分析了“营 改增”政策对其带来的影响，继而提出 了相应的解决措施，以期研究结论能为 房地产企业的成本管理工作提供一定的 指导性建议。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 中国论文网 /3/view-12950822.htm 关键词：房地产；营改增；成本； 控制 一、 “营改增 ”对房地产企业成本 的影响 （一）税负对企业成本的影响 “营改增 ”政策实施后，房地产企 业的税率由原定的营业税税率 5%，变 为增值税税率 11%。但这并不意味着房 地产企业的税负将有所增加，营业税体 制下，对营业税的征收主要是针对全额 的营业额，这其中易出现重复征税等问 题，而增值税则主要是针对货物、劳务 及服务等非全部营业额进行征税，且企 业所购买或租赁的各种设备等都可以进 行进项税抵扣，这对管理规范的、财务 支出及经营管理能力较好的房地产企业 而言，其税负会有所下降，进而给其企 业成本带来一定的利好趋势。1 （二）材料对企业成本的影响 房地产行业与建筑行业存在密不 可分的关系，房地产的主要销售产品由 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 相应的建筑公司进行建设。在建设过程 中建筑公司所提供的材料如钢筋、水泥、 石材、混凝土等都会计入建设成本。建 筑行业在实施“ 营改增” 政策的过程中， 由于采用进项税抵扣销项税的方法，使 得建筑行业中长期存在的难以及时取得 发票的潜规则，给建筑行业的总成本增 加了不少的负担，同时，建筑企业所选 择的不同纳税人身份的供应商也会直接 影响税负总额和项目的成本价格，进而 影响房地产企业的成本总额。2 （三）合同对企业成本的影响 合同中所列条款涉及到诸多微小 的细节，这些细节如果缺乏明确的表述， 则易给企业带来纠纷或者经济损失。 “营 改增”之后，合同中有关各项权益和费 用都需要重新审视和拟定。例如，合同 价款中关于增值税的说明，如果合同价 款中未标明是否含增值税，那么后期双 方可能会为税款问题产生纠纷，进而可 能给企业带来成本损失，或者合同双方 未明确规定索要增值税发票问题，那后 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 期可能会存在企业无法用进项税进行抵 扣问题，进而加大了企业成本费用。3 二、 “营改增 ”后房地产企业成本 控制及管理对策 （一）规范财务管理制度 “营改增 ”政策实施的目的之一是 为了规范企业税务管理，避免企业因缺 乏索要发票的动力，而产生偷税漏税等 现象。新政策对房地产企业征收税负的 方式改为增值税，且企业可以通过进项 税进行抵扣。因此，为了享受“营改增” 政策给企业带来的福利，企业应该规范 财务管理制度，对所有费用支出都需要 索要相关发票，且规范会计核算方法。 企业财务管理人员需要尽快学习“营改 增”政策的相关内容，明确了解新政策 给会计核算和税务管理等方面带来的影 响，以及制定更加合适的财务管理政策。 （二）明确材料采办要求 房地产企业在房子建设方面无论 是与建筑企业签订承包合同，还是运用 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 企业自身的建筑公司，在材料采办方面 都需要明确采办要求，以降低“营改增” 政策给企业成本带来的风险。房地产企 业对于材料采办一方面要求自己提供大 宗材料，获得增值税进项抵扣税权益， 另一方面建立各种材料供应商信息库， 明确与哪些供应商合作可以及时开具相 应发票，以免因为发票开具不及时或难 以开具发票给企业成本带来影响。 （三）精确合同签订内容 在原有的营业税征收体制下，业 务合作方在签订合同的时虽然对企业的 名称等相关信息都进行了准确的备注， 但是“营改增 ”政策之后，新政策对发票 的开具信息要求更加严格，因此，房地 产企业在与相关合作方签订业务合同时 需准确填写企业名称、纳税人识别号、 开户行、地址、电话等，以便所获得的 发票符合进项税抵扣的相关标准。同时， 合同内容中要精确规定各项价款中是否 包含增值税等相关税款信息，以及发票 获得权益归属哪一方等。以减少后续工 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 作中所带来的合同纠纷和成本损失。 三、结束语 总之， “营改增” 政策的实施对房 地产企业的成本有一定程度的影响，在 税款方面对房地产企业而言是只减不增， 但是