2012年第一季度南宁房地产市场调研报告

2012 年第一季度南宁房地产市场调研报告 消息来源：广西土地网 发布时间：2012-5-3 浏览：3853 次 南宁市自 2011 年 3 月 1 日推出新一轮的房地产市场宏观调控措施、执行限购令以来， 经过一年的“消化”已使的楼市的买卖双方逐渐被迫回归理性。2012 年一季度，随着限购 令截止时间的临近，人们纷纷提出政策是否会松动、市场是否会回暖？但其后中央高层再 次强调房地产调控不放松，各界认为房价回落已是大势所趋。以此同时，南宁市住房局也 于 3 月份发出了限购令继续执行的公告。在此背景下，我公司对南宁 2012 年第一季度房地 产市场进行了调研，形成分析报告如下： 一、南宁房地产总体概况 （一）土地市场：成交面积下降 2012 年 1-3 月份，南宁市国有建设用地招拍挂出让共 成交 19 宗，成交总面积为 620814.56 平方米，同比下降 52.65%。成交总金额为 173517.0463 万元，同比增长 6.11%。 其中工业用地（含仓储用地）14 宗，成交总面积为 328929.59 平方米，同比下降 58.04%。成交总金额为 11929.7584 万元，同比下降 56.59%。 经营性用地 5 宗，成交总面积为 291884.97 平方米，同比下降 44.63%。成交总额为 161587.2879 万元，同比增长 18.77%。 （二）楼市动态：各类数据总体下降，3 月有所好转 2012 年 1-3 月： 1、全市新建商品房批准预售面积 116.91 万平方米，同比下降 30.52%。 其中商品住 房 96.32 万平方米，同比下降 25.74%； 商业营业用房 4.78 万平方米，同比下降 62.39%； 办公楼 1.42 万平方米，同比下降 69.13%。 2、全市新建商品房成交面积 95.44 万平方米，同比下降 54.28%，成交套数 9750 套， 同比下降 53.42%。 其中住房成交面积 84.38 万平方米，同比下降 55.43%，成交套数 8331 套，同比下降 51.87%； 商业营业用房成交面积 4.06 万平方米，同比下降 46.37%； 办公 楼成交面积 0.94 万平方米，同比下降 63.71%。 3、存量房成交面积 23.82 万平方米，同比下降 44.53%，成交套数 2277 套，同比下降 43.3%。 其中存量住房成交面积 8.17 万平方米，同比下降 46.67%，成交套数 1825 套，同 比下降 49.04%。 4、分区域来看，2012 年 1-3 月份： 青秀区新建商品房成交面积为 27.68 万平方米， 同比下降 75.96%，成交套数 2407 套，同比下降 77.52%； 兴宁区新建商品房成交面积为 13.69 万平方米，同比下降 33.66%，成交套数 1585 套，同比下降 24.63%； 江南区新建商 品房成交面积为 6.56 万平方米，同比下降 64.61%。成交套数 625 套，同比下降 66.77%； 良庆区新建商品房成交面积为 3.54 万平方米，同比下降 76.475%，成交套数 455 套，同比 下降 65.45%； 邕宁区新建商品房成交面积为 2.83 万，同比增加 17.03%，成交套数 342 套， 同比增长 33.59%； 西乡塘区新建商品房成交面积为 25.63 万平方米，同比下降 18.63%， 成交套数 3165 套，同比下降 17.86%。 5、值得注意的是：3 月份随着开发商以价换量促销、银行购房利率优惠消息的推出， 南宁楼市走暖：3 月南宁市新建商品房批准预售面积 60.65 万平方米，环比增长 180.4%。 其中商品住房 54.04 万平方米，环比增长 189.45%。商业营业用房 1.69 万平方米，环比增 长 32.03%。新建商品房签约面积 40.51 万平方米，环比增长 38.5%，签约套数 4037 套，环 比增长 40.17%。 二、宏观调控及利好动态 （一）限购令继续执行 为继续抑制房价过快上涨、严厉打击投机性炒房行为，促进房 地产市场平稳健康发展， 3 月 1 日，南宁市住房保障和房产管理局发布公告：决定从 2012 年 3 月 1 日起在市区范围内继续实行限定居民家庭购房套数政策，无明确的截止日期，这 意味着今后一年里南宁市对房地产市场的调控继续从紧。 （二）首套房贷款利率打折声起 随着央行关于确保首套房实行差别化利率优惠及保证 个人首套房贷款信息的释放，个人首套房贷款利率有望松动，3 月初，媒体报道：多家银 行已对首套房贷优质客户给予利率优惠。但据调查：目前南宁市多家银行一季度末仍未实 行所谓的利率优惠，政策松动尚未明朗。 （三）利好动态：南宁重大项目开、竣工情况 1、五象总部大厦项目启动 2 月 10 日，南宁市隆重举行 2012 年“开门红”重大项目开 （竣）工暨五象总部大厦项目启动。五象总部大厦是五象新区总部基地重大项目，项目总 用地 27 亩，总建筑面积 208000 平方米，总投资约 10 亿元，由一栋超高层建筑（高约 200 米）和两栋高层建筑（高约 100 米）组成。项目启动建设对整个总部基地的开发建设发挥 很好的带动作用，项目建成后还将促进五象新区总部基地商业商务服务体系的进一步完善。 2、南宁可心江运河全面竣工 2 月 10 日，可心江工程正式竣工。该项目工程建设是打 造南宁市“中国水城”建设的重要工程，可心江建成完工后，相思湖与明月湖将通过可心 江实现连通，标志着相思湖环水系正式连通。 3、南宁相思湖新区投 4.8 亿建湿地公园 项目包括可利江环境综合整治工程一期，西 明江、石埠河、石灵河、可利江环境综合整治工程二期，以及相思湖公园等旅游配套设施 建设，预计在 2013 年完成所有工程。 4、南宁将新添 5 座公园，城市建设沿邕江两岸次第推进 邕江滨水（二期）公园、五 象滨江公园、柳沙公园、白沙公园等项目的推进建设，将使南宁正从过去的“码头时代” “南湖时代”向“邕江时代”迈进 5、五象新区拟再添 3 座跨江大桥，新区路网将四通八达 横跨邕江的英华大桥和青山大 桥、将在今年的 3 月及 12 月前开工建设，玉洞大道跨八尺江也将建设一座大桥。 三、南宁房地产业界声音 面对当前南宁房地产市场的宏观调控，南宁房地产业商们各 持己见并积极提出应对措施： （一）细分客户群体、实行个性化营销 一部分房企负责人说：调控正是把不规范的市 场行为拉回至正常的、健康的市场轨道上来，对房地产本身而言，调控就是将不符合价值 的价格过滤掉，从而使得价格更真实地反映价值，所以，对开发商而言也要做有目的的营 销，即针对自己的客户群体和需求去做营销， （二）关注实际需求、开发刚需产品 还有一部分房企负责人认为应关注消费者实际需 求。对于南宁房地产而言，更多的关注不应在是否延续限购上，而应去关注消费者的实际 需求，限购针对的是投资客群，并不是去限制老百姓的需求，所以政策的执行对刚需购房 者而言不是件坏事。 （三）消化存量房，减缓拿地 占半数以上的房企负责人则表示：在库存和资金的多重 压力下，降价促销、消化库存将是房企今年的主要任务。与拿地暂停相对应，房地产商普 遍采取“急销售、缓开工”策略以应对现金流危机。 四、对南宁房地产市场的研判 通过对上述南宁房地产总体情况、宏观调控及南宁房地 产业界的反映综合分析，我们对南宁市房地产市场做出以下研判： （一）整体经济“保增长、促发展” 在宏观经济大势改变的形势下，南宁市各项重点 项目仍顺利开、竣工，这标志着南宁市致力加快推进招商引资项目的建设，为 2012 年招商 引资目标的完成打下坚实的基础，其中 3 月份重大项目建设的“开门红”迈出了可喜的步 伐，南宁市整体经济继续在好中求发展。 （二）刚需市场活跃 根据国务院 15 年整体规划，到 2015 年首府建成区人口规模将发 展到 300 万人，建设成超大城市。南宁是广西政治、经济中心，汇集八方英才，在北部湾 经济区开放开发中处于的核心地位，具有良好的经济社会发展基础、核心城市的发展前景。 人口要增加，必然导致住房需求的持续旺盛，房地产商及购房者亦看好南宁区域前景，刚 需市场活跃。 （三）以价换量，市场交易微回暖 在限购的宏调政策影响下，目前南宁房地产市场总 体仍然持续平淡。房地产商在库存压顶的情况下，以价换量的供应潮涌，而首套房贷利率 优惠的消息也不断，在市场和政策的暂时鼓励和支持下，刚需购房者开始出手：4 月 21 日 广西（南宁）房博会到场参观数达 18 万人次，意向成交金额达 10 亿元。预计二季度房产 交易市场将会微回暖。 （四）限购政策效力将大于去年， “温水煮青蛙”效应显现 今年一季度土地及楼市的成 交量、新开工商品房数量与去年同期相比下滑趋势更加大，由此可见限购政策对南宁房地 产市场的打击效力在今年初更为凸显。市场持续的低迷，房地产商继续坐守大量囤积的房 产，最终只能紧缩利润空间甚至不得不承受损失的情况下，卖掉手中囤积的房产。 （五）限购政策延续，给后市带来 “利空”和不确定性。 限购的继续，更加深了房地产投资商的观望心理，而存量房的高位压（截至 2012 年 4 月 21 日，南宁市商品住房累计可售面积 4913281.76 平方米，46794 套，仍维持在高位） 给现有的房地产销售带来更大的压力。目前房地产商也只能通过降价换成交来暂时舒缓压 力，但持续下去还能降多少？这也给房地产