2013 厦门房地产市场年报(立丹行)

2013 厦门房地产市场年报 立丹行机构地产研究中心 2014-1-15 第一篇 地王逆袭，一波三折创新高 2013 年厦门房地产市场总结及后市走势预判 2013 年，纵观海西福建省内各城市楼市的整体态势，除三明市场热度有点减弱外，各 城市楼市表现火爆，福州、泉州、厦门、莆田、漳州等多个城市供销量均在历史高位水平， 而厦门楼市的表现更是疯狂！而这疯狂的背后，“国五条”颁布后的抢购潮，供需失衡， 地王频现，政策、土地市场的“一波三折”贯穿着全年的楼市： 年初，2 月新国五条及其细则出台，首波调控来袭，老调重弹“20% 的个人所得税”， 在不确定的政策预期之下，市场各方陷入各种“恐慌”，二手房市场抢搭政策末班车，客 户“恐慌性”购房，开发商抢跑地方细则落实的“空窗期”，第一季度全市销量突破 170 万，接近 2012 年全年销售量的 38%，厦门楼市上演了 2013 年“一波”逆袭的疯狂； 今年内，4 场商住用地拍卖，有限的土地放量，激烈的竞争，地王潮一浪高过一浪。 3 月份年内首幅同安商住用地楼面价达到 5331 元/，接着 4 月份翔安商住地块达到 7020 元/ 的楼面价，市场为之“躁动”； 8 月份，海沧马銮湾地块楼面价 10834 元/，市场已为之“疯狂”，地块周边项目 “乐见其成”，各项目纷纷蕴量涨价，政府严控预售审批预防价格过快上涨，7 月、8 月、 9 月，市场放量缩减，销量直线下滑； 12 月，地王潮来势更加凶猛，海沧马銮湾楼面价再度刷新为 14311 元/，翔安 12547 元/ 的楼面价，开发商、购房者、政府等市场各方再次发生着博弈，而购房刚需已节节失 守，岛外楼面价普遍突破万元，“房价即地价，抢到即赚到”“搭上万元房末班车”是购 房者最终的选择； 回首 2013 年，政策、地王、火爆的市场、持续上涨的价格，势不可挡，立丹行深度 地产 365通过对市场年度盘点，遴选出年度机构观点，与您共同探讨： 观点一：行政化调控的冬天已经来了，市场化的楼市春天还会远吗？-行政调 控短期难以退出，但区域差别化对待与市场化的长效机制将会如期而至。 国务院在年初出台“国五条”，定调 2013 年楼市调控，又提出“支持居民家庭首套自 住购房”，“加快建立房地产稳定健康发展的长效机制”，“促进房地产市场平稳健康发 展”，多次向市场传递政策信号，但未具体再出台调控政策。多地在中央的“指引”下根 据自身情况出台针对性更强的地方政策，对于这些政策中央在可受范围内也予以默认，而 不再是简单的“一刀切”，区域调控差别化渐成常态。 新一届政府改革意愿强烈，管理方式的创新性更强。十八届三中全会强调“弱化政府 职能，凸显市场作用“，调控方法与思路已发生转变，更加注重发挥市场机制的调节作用 和重视调控长效机制的建立。 就厦门而言，楼市调控重拳频频出击，“国五条”，“厦六条”，调整土地增值税率， 调整普通住宅标准，二套房七成首付，出台商品房预售管理新政、“购房入户”新政等， 旨在促供给，抑制投机需求，调控压力不减，政策在调控效果显现之前或持续收紧。 在调控向长效机制转向的过渡期，短期内“限购、限贷”等行政手段难以退出，房产 税试点扩围或于 2013 年落地，市场化手段及保障性住房建设“双管齐下”将是政策调控大 势所趋。 观点二：“面粉”已经很贵了，“面包”还会便宜吗？-商住用地供应少竞争 激烈，地价屡创新高地王频现，时刻助涨区域价格。 2013 年二级市场延续火爆的态势，然而土地市场放量锐减，全年土地出让总建仅为 386 万，稀缺的土地放量，尤其是商住用地，引爆激烈的争夺，而多数开发商则愁着 “巧妇难为无米之炊”。全年仅推出 14 幅商住地块，“ 僧多粥少”的情势下，所推地块均 引得争抢，地王频现，2013 年全市商住用地楼面价达到历史新高 11276 元/。而分区域看， 同安区楼面均价 5389 元/，区域最高楼面价达到 9249 元 /；翔安区平均楼面价为 8981 元/ ，区域最高楼面价 12547 元/；海沧区平均楼面价为 11678 元/ ，区域最高楼面价 为 14311 元/ ，湖里区年内仅有的两幅商住地块，最高楼面价逼近 3 万元/大关。各区普 遍进入“面粉”逼近甚至贵过“面包”价的形势，将助涨区域价格水平。 观点三：市场需求火爆，量价 HOLD 不住，全市商品住宅量价均达历史高位 2013 年全市新增商品住宅供应面积 431 万，成交面积为 449 万，第四季度以来限 备案影响，预计实际销量将遥遥领先 2012 年水平，再创新高。2013 年内上半年楼市多点开 花，首置首改刚性需求大量释放，1 月份销量高达 61 万 ，主要受 2012 年年底入市项目集 中备案所拉高，3 月份销量创历史新高，进入第二季度全市销量亦有不错表现，月均销量 在 44 万左右，进入下半年，新政频出，调控持续深入，政府行政干预明显，严控预售审 批，以抑制房价过快上涨，市场推量放缓，导致供应严重短缺，市场需求得不到释放，住 宅销量逐月下滑，继金九银十成色不足之后，11 月 12 月销量更是黯然失色，均在 10 万 以下。而在火热的市场背景下以及地王效应双重因素的带动下，全市商品住宅价格快速飙 升，成交均价达历史新高 15700 元/ ，环比 2012 年价格上涨 18%。 观点四：70-144中小户型产品唱主角，首置首改刚性需求主导市场 从供需产品结构看，144以下中小户型产品供需占比达到 87%左右，其中 70-90， 90-120、120-144产品供应比例位列前三甲，分别达 31%、29%、23%，是市场主力供应 产品。 2013 年全市住宅共成交将近 4 万套，首置首改类产品占比达 86%。其中 70-120首 置首改类刚需产品成交占比高达 56%，为市场成交主力军，其次是 120-144再改类产品， 成交占比达 23%。从去化产品结构上看，市场整体呈现显著的刚需支撑态势，而从厦门楼 市的发展趋势来看，在未来一段时间内刚性客户将持续主导整个市场。 观点五：区域供销严重失衡，局部区域短期内仍将处于供应短缺的状态 近几年区域市场占有率，岛内市场日益萎缩，供需占比已降低至三成以下，而岛外随 着基础公建配套不断完善，市场借力迅速扩张，成为楼市的主战场，其中以集美区的表现 最为强劲，供需占比近一步扩大已逼近 4 成，区域发展失衡。从各区的存量看，存量高且 去化缓慢的同安区，存销比高达 15.0 个月，区域库存充裕；思明区为 14.8 个月，主要受个 别滞销项目影响；其余 4 个区域存销比均在 7 个月以下，其中存销比最低的为翔安，仅为 2.5 个月，区域短期内将陷供应短缺局势，湖里、海沧区存量同样处于低位水平，供不应求 的局势亦将助涨区域价格水平。 观点六：厦门周边区域，继漳州港开发区之后，漳州台商投资区(角美) 开启置业 元年，市场表现火爆 2012 年，厦漳大桥全线贯通，漳州港近了，当年区域供销量达到历史新高的水平， 市场表现火热，漳州港片区开启融入厦门市场的置业元年，2013 年区域销量延续 2012 年跨 越式增长的态势，漳州港开发区又迎来丰收的一年，新增供应 31.7 万，环比下滑 17%， 销售 52.2 万 ，环比暴增 89%，供销比为 0.61，市场现供不应求的局面，销售的火爆、供 不应求的局面使得价格一路上涨，个别项目普通住宅均价甚至突破万元大关，全年区域商 品住宅成交均价 8323 元/，环比上涨 16%。 漳州港开发区市场表现火爆，漳州港开发区置业已成为购房者的一大选择，而今年内， 厦门周边的另一个区域， 2012 年正式批准设立的台商投资区（角美），作为漳州、厦门城 市联盟的连接点，是厦门市环岛“半小时经济圈”和海湾型城市建设的重要组成部分， 2013 年区域市场表现的火爆，纯新盘项目井喷式入市，市场供应量达到 50.9 万，环比大 幅上涨 277%；仅 6 月 15 日起的下半年成交量就达到 30.3 万，而 08-12 年区域年均销量仅 约 17 万左右，2013 年成交均价 6525 元/，比 2012 年均价上涨 25%，量价齐升，区域市 场的火爆可见一斑，台商投资区（角美）亦真是开启其融入厦门市场的置业新元年。 观点七：厚积薄发，写字楼市场进入崭新的发展时期 自 2009 年以来办公用地供应呈爆发式增长，2012 年土地供应更达到 212 万，创下 历史新高；2013 年仍保持一定量的供应，随着这些地块的开发入市，写字楼市场厚积薄发， 迎来一个新的发展。其中的 SOHO 产品亦进入一个新的发展阶段。 2011-2012 年厦门全市纯写字楼供销快速增长，年均供应 37.2 万，销售 35.6 万， 成交均价 9731 元/。2013 年全市纯写字楼供销保持较好的发展态势，供应 38.4 万，销 售 44.7 万，成交均价 12599 元/。 SOHO 产品 2013 年供应 25.8 万，销售 30.1 万，存量得到有效的去化，均价 23400 元/ 。岛内 SOHO 市场发展较早，近几年岛外集美、海沧 SOHO 市场逐步兴起，助推岛外 市场占有率逐步提高，供销量价也持续走高。 2013 年，楼市已是“势不可挡”，2014 年，立丹行通过对市场研究，认为未来楼市 将有以下变化： 观点 1：供不应求，市场需求强劲，厦门楼市成交量仍将维持在较高的水平 2007 年、 2008 年厦门楼市表现为供过于求，2009 年、2010 年供不应求，2011 年随 着市场放量的加大及宏观调控的深入，市场再现供过于求，2012 年、2013 年市场持续火爆， 供需两旺，连续两年供不应求，供需矛盾再次强化。 而 2013 年内从各项目开盘情况来看，普遍取得良好的去化，上半年，市场掀起抢房热 潮，“日光”、“夜光”频传，市场现一房难求的景象，进入第三季度以来，在涨价及预 售监管之下，供应量缩减导致部分市场需求得不到释放。新的一年，随着市场放量的加大， 市场需求将得以释放，预计全市销量仍将保持在较高的水平。 观点 2：岛内外楼面价创新高，“5-3-2”房价格局已成定局 2013 年，厦门各区地王频现，岛内外楼面价纷纷被刷新。其中，岛内商住用地成交 均价逼近 3 万元/，海沧马銮湾片区商住用地楼面价高达 14300 元/；厦门北站片区商住 用地楼面价达 10500 元/；同安商住用地楼面均价已超 9000 元/ ；翔安商住用地最高楼 面均价也达 12500 元/。自此，岛外地价普遍突破万元，将加速岛外商品住宅两万元时代 的来临。随着岛内外各区域楼面地价的刷新，全市房价“5-3-2 ”房价格局已成定局。 观点 3：购房入户政策短期内将盘活土地存量入市，厦门带户口商住存量两年 半左右可去化完毕 截止 2013 年 12 月底，厦门全市带户口商住存量约 1196 万，按照厦门套均 115估 算将有 10.4 万套的房源，按照近两年厦门年均 4 万套左右的去化速度，目前厦门带户口的 房源 2 年半左右的时间可去化完毕。而同期入市的产品，带户口与不带户口的产品在短期 内将存在一定的竞争。而缓冲期的近两年，亦将带动部分户口刚需客群的入市，助力楼市 的持续火热。 观点 4：刚需节节失守，厦门高企的房价水平，将迫使部分刚需客群远离城市 中心，向周边区域溢出，促进周边区域楼市尤其是漳州开发区和漳州台商投资 区（角美）的房地产的发展 2013 年，厦门各区域价格上涨迅猛，岛内思明区、湖里区均价 27000-29000，涨幅 19%- 30%，海沧区、集美区均价 13000-13200，涨幅 18%-25%，同安区 9200-9900，涨幅 11%- 20%，随着年内各区域地王的出现，未来区域房价将进入新一轮的上涨。而与厦门临近的 漳州港开发区、台商投资区（角美）房价水平相比厦门各区则显得十分“平易近人”，漳 州港价格仅相当于岛内思明、湖里区的 1/3，相当与海沧、集美区域的 2/3，比同安、翔安 均价便宜 1000-1500；而台商投资区（角美），目前区域均价仅相当于厦门岛内房价的 1/5，区域楼盘甚至打出广告，“岛内买一套，这里买 5 套”，而对比岛外各区，台商投资 区（角美）的价格仅相当于，海沧、集美区域价格的一半，相当于同安、翔安区域价格的 70%，随着厦漳同城化的进一步发展，区域各项配套的发展完善，面对厦门高企的价格， 最为距离厦门最近的漳州港、台商投资区（角美）必将吸引大量厦门市场“外溢”的刚需 购房客群前往置业，区域置业元年亦将进入新的发展阶段。 第二篇： 立丹行 数字地产 用数字呈现最真实的 2013 年厦门楼市 出品：立丹行机构地产研究中心 20% & 70% 20%二手房转让执行 20%税费。厦门版国五条细则提出对出售自有住房按照规定征收 个人所得税，对通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，依法严格按照转 让所得的 20%计征；不能核实原值的，按交易总额的 1.5%计征。 70%在厦购买二套房首付提至 70%。2013 年 11 月， “厦六条”新政出台，提出“进 一步实施差别化住房信贷政策，二套房首付提高至 70%”。 40.52 亿元 40.52 亿元 厦门新科总价地王。2013 年 8 月，福州泰禾房地产开发有限公司以 40.52 亿元竞得海沧 H2013P04 地块，刷新了历史记录，成为厦门新科总价地王。 47% VS 53% 47%：53%本土开发商与外来开发商拿地比例 47%：53%。2012 年在外来房企争先恐后 的抢滩鹭岛的冲击下，外来房企拿地比例达到惊人的 87%，而本土房企在集体“沉默”一 年后，在 2013 年多场土地拍卖中表现出强烈的拿地意愿，全年本土房企拿地占比回升至 47%，外来开发商则为 53%。 431 万 : 449 万 “431 万”：“449 万”2013 年全市商品住宅供应 431 万，成交 449 万，供销均处 于历史高位水平，供销比 0.9，表现为供不应求态势。 15700 元/ “15700 元/”2013 年全市商品住宅成交均价 15700 元/。2013 年新政频出，市场 调控不断深化，但依然无法遏制价格快速飙升，在市场持续火爆的大背景下以及地王效应 的双重影响下，房价呈快速上涨态势，全年均价达 15700 元/，较 2012 年均价上涨 18%。 266 万=7 个月 “266 万”截止 2013 年 12 月底，全市商品住宅库存量为 266 万。按近一年月均约 37 万的去化速度，约需 7.1 个月的去化时间。 76% & 38% 76%”201