对当前房地产调控的看法与意见建议

对当前房地产调控的看法和意见建议 覃德美 当前，我国房产调控进入关键阶段，快速上涨的房价得到抑制，狂奔的通货膨胀率得 以下降，然而却面临着欧债危机、人民币升值、世界经济增长乏力等不利的外部经济环境， 导致了经济增速下滑、出口乏力、外贸顺差收窄、三农等等一系列内部经济问题。面对当 前的经济形势，中央政府表态要坚持房产调控不动摇，然而各地方政府却纷纷出台微调措 施，典型的如芜湖市政府对购房实行免税与补贴，虽然这些微调措施被中央政府叫停，但 却反映了房地产调控难以为继的现实，如果沿着现有调控思路走下去，我们将不得不面对 经济硬着陆的困境。 为什么这么说呢？因为衣、食、住、行是人们基本的需求，其中住是最能体现人们生 活水平的需求，任何国家的财富都主要表现为房地产（大约占 30%-80%） ，和平时期房地 产业在任何国家都是支柱产业，房地产业不景气而经济却能高速增长，这是不可想象的。 自本轮房地产调控以来，经济增长速度不断走低，2012 年更是把经济增长目标确定为 7.5%， 这是改革开放以来所从来没有的低水平。国家统计局 2012 年 7 月 13 日发布上半年国民经 济运行情况显示，上半年国内生产总值 227098 亿元，按可比价格计算，同比增长 7.8。 其中，二季度增长 7.6，创下自 2009 年一季度以来的最低水平。而且随着调控的继续， 经济硬着陆的风险不断增加，地方政府由于对土地财政的依赖而面临债务违约、没有相应 财力保证经济增长的风险，与房地产相关的数十个行业如建筑、建材、钢铁等陷入衰退之 中，而次贷危机和欧债危机使世界经济萎靡不振，出口困难，人民币升值又使得出口雪上 加霜，投资、出口的低迷使经济增长前景黯淡，人们消费的信心下降，拉动经济增长三驾 马车投资、出口、消费都出现问题，经济要想不硬着陆，难矣。 那么，是不是放开房产调控就可以促进经济的增长呢？也不是的，如果放开调控，经 济倒是可能增长，但通货膨胀也会突飞猛进，最终导致世界范围的经济金融危机。因为房 价的飞速上涨将导致人们生活成本的普遍上升，从而导致恶性通货膨胀，而中国现在已经 是世界第二大经济体，中国的恶性通货膨胀必将导致世界范围的经济金融危机。 房产调控坚持也不是，不坚持也不是，到底怎样进行宏观调控才好呢？为了回答这一 问题，我们必须对此轮房产调控有一个大致的分析。 首先，我国此轮房地产调控是在改革不彻底，实行城乡分治、国民不能自由迁徙，城 市政府剥夺农民对土地的处置权、受益权、开发权，城市化赶不上城市建设步伐的条件下 以户籍制度为基础通过行政手段如限购、限价进行的调控，与取消户籍限制、实行市场经 济的改革目标不相符，不具有手段和目标上的正当性和可持续性； 其次，我国此轮房地产调控是在实行分税制，地方政府严重依赖土地财政的情况下的 调控，不改变现行财政体制，地方政府只能主要依靠土地出让获得发展地方经济所需资金， 就无法消除房价飞速上涨的基础，以限购、限价等行政手段实行的调控就只能起到扬汤止 沸的效果，而不能起到釜底抽薪的作用，中央政府坚持房地产调控不动摇的承诺就是站着 说话不腰疼的空头支票； 再次，我国此轮房地产调控是在我国经济学研究落后，在世界经济学界没有话语权， 欧美发达国家以人民币被低估为借口逼迫人民币升值，实际则是欧美发达国家利用所掌握 的世界经济学话语权，实施阻止中国的城市化、工业化，遏制中国崛起的阴谋的条件下进 行的调控。实际上，我国拥有世界上最多的人口，实现城市化、工业化就必然实现最精细 的分工、最短的生产节拍、最高的产量、最低的成本 1，从而使人民币必然贬值，但在此 阴谋之下，人民币被迫升值，致使产品出口困难，大量出口加工企业倒闭，从而延缓了我 国城市化、工业化的进程，增加了我国城市化、工业化的成本，导致了土地财政的实施和 物价的飞速上涨。 第四，我国此轮房地产调控是在我国经济体制改革不到位，国家资源主要掌握在政府 手中，房地产是市民最主要的资产和资源条件下的调控，房地产调控打压市民私有资产价 格，国有资源却都处于涨价的过程中，市民辛辛苦苦三十年，一夜回到改革开放前，房地 产调控实际已变成了一个国进民退，政府掠夺市民财富的过程； 第五，我国此轮房地产调控是在我国没有进行政治体制改革，公民没有任何权利保障 情况下的调控。与国家掌控几乎所有资源相适应，公民在政治上处于无权的状态，政府对 公民予取予夺，对农地，可以低价征收而后高价倒卖，对城市房地产可以限价限购，对高 收入者可以高额课税，豪宅拥有者可以征收房产税，甚至有人鼓吹对所有市民征收房产税； 第六，我国此轮房地产调控是在我国政府仍然沿用过去几十年已经习惯了的老思路老 措施情况下的调控。所谓老思路，那就是中央、上级永远是伟大、光荣、正确的，错误的 永远是属于下级、属于普通老百姓的，在此思路下的老措施就是下级、老百姓始终是被治 理、被整治的对象，实在不行就用一部分人来整另一部分人。大家看一看，现在的房产调 控是不是这样：房价上涨的基础确实是土地财政，但更基础的却是分税制财政体制使中央 拿走了财政收入的大头，地方发展经济的财政收入主要被中央拿走了，这样才有了土地财 政，也就是说房价上涨的最终源头是中央，但现在却归罪于地方政府、房地产开发商，归 罪于炒房者，并以解决低收入人群住房问题为借口把调控的矛头指向高收入者、炒房者， 这完全是不负责任的懦夫行为，而以低收入者利益为借口打压房价是典型的阶级斗争手法， 最后只能是所有市民的利益都被政府掠夺了； 第七，我国此轮房地产调控是在我国政府坚持以政府投资，发展大城市为主导的城市 化战略指导下的调控。在此战略指导下，大城市优先获得各种投资、铁路、公路及交通等 基础设施，农村及小城镇、小城市则几乎成了被人遗忘的角落，从而导致大城市住房成本 不断上升，住房价格不断上涨，农民则成了城市化的看客，农村失去了自我发展和主动城 市化的机会； 第八，我国此轮房地产调控是在我国已经加入 WTO，世界经济一体化已经变成不可 阻挡的历史潮流情况下的调控。在此潮流之下，任何市场都是世界市场的一部分，任何生 产都是面向世界市场的生产，世界经济的一体化要求所有市场对所有参与者都是开放的， 所有参与者都是平等的，然而在我国的现在，资源行业是被大型国有企业垄断的，金融、 铁路等行业是禁止民营资本进入的，农村建设用地是不能进入市场的，连外资可以进入的 某些行业如金融对内资是不开放的，如此等等，这迫使民营资本扎堆进入房地产业，使房 地产业获得了超常规的发展，房价泡沫越来越大，房价远远超过人们可支付的收入水平； 最后，我国此轮房地产调控是在我国政府应对失误，致使房价飞涨，汇率上升情况下 的调控，如果不剥夺农民对土地的所有权、收益权、处置权、开发权，就无法实行土地财 政，如果不实行土地财政，房价就不会飞涨；汇率如果不上升，我国城市化、工业化的进 程就会加快，就不会出现城市化、工业化步伐赶不上城市建设步伐的情况；而如果我国的 外汇不是用来购买所谓的美元国债，而是用来购买关键性的矿产资源、原材料、关键技术 和关键产品，则人民币汇率也不会上升。 因此，本轮房地产调控之所以产生，完全是我国改革开放不彻底的结果，照搬西方完 全市场经济条件下的财政金融措施根本就不管用，而运用计划经济条件下的限购限价措施 1参见本人文章乘数、利率及其他 。 则不可持续且缺乏法律基础，要想解决面临的房价上涨、通货膨胀、三农等问题，我们唯 有改革。因此，本人提出如下建议： 1、深化土地制度改革，保障农民土地权益，修改土地法 2，消除土地财政的制度基础； 2、组建国家储备公司，运用外汇储备战略物资（如石油、金属矿石、稀土金属、棉 花、粮食等） ，外汇占款除用于满足支付的储备以外，用于获得关键性的矿产资源、原材料、 关键技术和关键产品，并作为政府战略储备和发行货币的依据； 3、改革财政体制，地方实行基础财政（以税收为财政收入来源） ，中央实行外贸财政 （以外汇为财政收入来源）3，各县级财政收入的 30%上交省财政，各省级财政收入的 30%上 交中央财政，各级企业都划归地方管理（增值税与资源税都归地方，利润归所有者） ，发展 经济的责任主要交给地方，中央主要发展基础设施、教育、国防、环境保护等，主要是战 略、政策的管理； 4、简化税种，降低税率，所有流转税合并为增值税； 5、停止土地招拍挂行为，保护农村集体土地所有权的正常行使，企业、地方政府可 以市场价格购买农村建设用地，真正实现工业反哺农业，城市反哺农村； 6、允许农村建设用地的自主开发和合作开发，促进农村的城镇化、工业化； 7、停止掠夺市民财富的调控行为，对城市购房者因土地财政而多支付的价款进行补 偿，每户限补偿一套房。 8、对铁路、民航、石油、石化、水处理等国家垄断行业按照工艺流程拆分为不同的 企业，允许民营经济的进入，对金融等行业鼓励民间资本的进入。 实行以上措施具有如下好处： 1、以我国当前近 3 万亿美元的外汇储备，每个月多进口 500-600 亿美元的石油、粮食、 棉花、矿石等战略物资作为政府发行货币的依据，不但可以促使外贸出现逆差，平抑人民 币升值的压力，促进人民币贬值，扩大中国的对外出口，而且促使地方政府获得了发展本 地外向型经济的动力； 2、以巨额战略储备发行本币将彻底还清原来负债建设的铁路、公路等基础设施借款， 使得取消（高速）公路收费，降低铁路、民航运价成为可能； 3、以巨额战略储备发行本币将使得中央财政有能力解决农田水利建设、教育、保障 房建设、养老、城镇化、三农等民生问题； 4、以巨额战略储备发行本币将使得外贸顺差成为全民的福利，使全体国民享受经济 发展的好处，启动国内消费促进经济的发展； 5、以巨额战略储备发行本币将使得任何涨价行为都成为不可能，因为战略储备随时 可以投向市场，商品多得是； 6、不断增加的战略储备将增强我国企业在大宗商品定价权上的发言权，如果我国储 存的铁矿石可以保证我国企业两三年的生产，任何铁矿石涨价行为都将看中国企业的脸色； 7、战略储备公司的建立将使我国增加一个外贸政策选项，稀土等矿物资源可以通过 国家储备减少出口而且避免 WTO 贸易诉讼； 8、降低税率不但使企业降低了成本，而且减少了货币的超发； 9、停止招拍挂，允许农村建设用地的自主开发和合作开发，取消了土地供应上的垄 断，降低了房产成本，增加了房产的供给，将使房价大大降低，顺带也解决了小产权房问 2参见本人文章关于修改土地法的建议 。 3参见本人文章关于财政及财政体制创新的思考 。 题；如果说现行土地法是裂土分封，使各城市政府获得了掠夺农民土地的圣旨，限购限贷 等调控措施就是削藩令，不断招致地方政府的反叛，而允许农村建设用地的自主开发和合 作开发则好比推恩令，它将使得农民和乡镇获得了自主城市化、工业化的机会，彻底改变 我国发展大城市的战略，加速我国城镇化、工业化的进程。 10、每户限一套进行补偿将打击房产投机行为，迫使多套房拥有者进行交易，增加房 产供应； 11、房价、税费的降低将降低货币流通量，遏制通货膨胀； 12、外贸财政的实施将降低人民币汇率，增强中国制造的竞争力，促进出口的增加和 加速我国城市化、工业化的进程。 13、各行业对民间资本的开放将为民间投资找到更多的渠道，彻底改变现在房地产投 资扎堆的