市场调查-建设宾馆项目市场调研报告(ppt 160页)

重庆谢家湾建设宾馆项目重庆谢家湾建设宾馆项目 市场调研报告市场调研报告 2010年年 7月月 谨呈：重庆鑫坤腾科技发展有限公司谨呈：重庆鑫坤腾科技发展有限公司 重庆鼎合房地产顾问有限公司重庆鼎合房地产顾问有限公司 Chongqing Ding All Real Estate Consultants Ltd. PART1 政策背景研判政策背景研判 Policy Background PART2 宏观市场背景与趋势研究宏观市场背景与趋势研究 Background And Trends PART3 区域房地产研究区域房地产研究 Regional Real Estate Research PART4 区域需求市场研判区域需求市场研判 Regional Demand Market PART5 区域楼盘汇总区域楼盘汇总 Regional real estate Summary PART6 市场调研总结市场调研总结 Market research Summary CONTENTS 目录目录 PART 1 政策背景研判 u重庆近期楼市政策解读 u新政实施后对房地产市场的影响 u重庆公租房建设对房地产市场的影响 u重庆 “两江新区 ”对房地产市场的影响 u八月近期政策 NO1：国务院遏制高房价 新版 “ 国十条 ” 出炉 NO2：贷款买过房或家庭已有一套房 皆认定为二套房 NO3：国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 影响力： 影响力： 影响力： u对购买首套自住房且套型建筑面积在 90平方米以上的家庭，贷款首 付款比例不得低于 30%； u对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于 50%，贷 款利率不得低于基准利率的 1.1倍； u对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水 平。 中央政府联合三个部门发布了第二套住房认定标准的通知，在二套 房的认定上，实行以家庭为单位，以 “ 认房 ” 为主，同时又辅之 “ 认贷 ” 的最严厉的二套房标准认定政策。 20101年 4月 国务院 17日发出的通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地 区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不 能提供 1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购 买住房贷款。 通知要求，严格限制各种名目的炒房和投机性购房。地方人民政府可根据实 际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。 政策背景研判 2010年上半年影响 全国楼市 的决策 NO4：国务院批准推进房产税改革 实施时间仍未定 NO5： 78家央企被令退出房地产业务 16家保留 影响力： 影响力： 中国政府发布消息，国务院同意发展改革委 关于 2010年深化经济体制改革重 点工作的意见 。 意见 指出，出台资源税改革方案，逐步推进房产税改革 。 3月 18日下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国 资委表示，除 16家以 房地产 为主业的中央企业外，还有 78户不以房地产为主业 正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作 后要退出房地产业务。 2010年 3月 NO6:稳定房价不力要追责 中央狠下决心遏制高房价 影响力： 2010年 4月 国务院 4月 17日发出通知，要求进一步落实各地区、各有关部门的责任，坚决 遏制部分城市房价过快上涨。对不能提供 1年以上当地纳税证明或社保缴纳证明 的非本地居民暂停发放住房贷款。 u稳定房价不力要追究责任 u第二套房认定标准将制定 u抑制居住用地出让价非理性上涨 u严格按申报价明码标价对外销售 u发展公租房 中央给予资金支持 u个人住宅消费税近期试点开征？ 政策背景研判 2010年上半年影响 全国楼市 的决策 NO9：住建部：房企要增加中低价位普通商品房供应 NO8：无预售证不准收定金 10日内公布每套房价 NO7：国务院 :补偿不到位不得强拆 引发恶性案件问责官员 住房城乡建设部副部长仇保兴 31日说，房地产企业要加快普通商品房的建设 ，增加中低价位、中小套型普通商品房供应，同时要积极参与保障性住房和 政策性住房的建设。 影响力： 影响力： 影响力： 住房城乡建设部近日发出 关于进一步加强 房地产 市场监管完善商品住房预售制度有关问 题的通知 。针对近期部分城市出现了一些房地产开发企业捂盘惜售、哄抬房价等违法违 规行为，通知要求，房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在 10日内一次性公 开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售。 u无预售证禁止收定金 u故意卖高价将严处 u现场明示许可情况 u销售纳入信用体系 u认购后禁擅改姓名 u预售资金纳入监管 u鼓励推行预售金制 国务院办公厅出台的 “ 紧急通知 ” ，要求严格征地拆迁管理工作，切实维护群 众合法权益。通知中规定，因工作不力引发征地拆迁恶性事件，有关领导和直 接责任人将被追究责任。 u引发恶性事件要追责 u补偿标准偏低必须提高 政策背景研判 2010年上半年影响 全国楼市 的决策 NO1：渝十条出台，主城纳税人按揭首套房有补助 NO2：重庆拟对 3倍于均价的高价房征 1%房产税 NO3：重庆市财政局：按揭首套房 退四成个税 影响力： 影响力： 影响力： u土地调控 保障住房首套住房差别信贷 重庆严禁向别墅供地 u保障住房 试点公积金结余建保障房 u首套住房 主城纳税人按揭有补助 u差别信贷 买三套房首付大幅提高 u打击囤房 房企一次要公开全部房源 u打击炒地 房企拖欠土地款限制买地 u税收新政 酝酿对个人房产收益征税 条例明文规定： “ 对在重庆市主城区首次购买住房并以按揭方式支 付，同时在主城区缴纳个人所得税的购 房 产权人实行财政补助。执 行购房入户和公积金贷款优惠政策。 ” 黄奇帆市长说， 重庆的房价是基本合理的，重庆并不会针对所有商品 房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房 政策背景研判 2010年上半年影响 重庆楼市 的决策 NO4：重庆高档住宅土地增值税预征率上调至 2% NO5：黄奇帆：重庆四措施遏制高房价 对高端房征税 NO6：公租房新政 7月 1日起施行 单身月入低于 2000可申请 影响力： 影响力： 影响力： u总则：公 租房 将限定面积 租金标准有优惠 u规划建设：产权由指定机构拥有 也可建成集体宿舍 u资金管理和政策支持 ：从六方面筹集资金 专款专用不得挪用 u准入管理 ：单身月入低于 2000元 家庭月入低于 3000元 第一、确保充分的供求平衡，每年房地产投资占固定资产投资保持 25%左右。 第二、控制城市最终住房面积，按照人均 30平方米的住房面积来控制。 第三、控制商品房地价。政府不能唯利是图，地价越拍越高，不能只要有市场就拍。 住房所用地价，应该在商品房市价的 1/3左右，政府一定要控制这个比例。 第四、对高端房要控制。高端房控制，市政府初步打算收 “ 特别房产消费税 ” 。黄奇 帆，高端房有 3个特征，一是买了多套房；二是大户型，很豪华；三是价格比正常均 价高了 5倍、 10倍 u144 以上预征率 2% u引导开发商建普通住宅 u开发商资金链可能吃紧 政策背景研判 2010年上半年影响 重庆楼市 的决策 7月 9日有报道称，多家银行的信息显示， 沪上银行对于第 三套房贷的发放已经悄悄松动，多家银行改变此前 “ 原则 上暂停发放 ” 的做法，重新 “ 开闸 ” 第三套房贷。 而且， 在二套房、三套房的认定方面，也不是严格按照国家有关 部门的规定，而是按照银行征信系统的信贷记录。 2010年 7月 9日 上海多家银行重启三套房贷 传递不正常信号。 重启三套房信贷、混淆 二套房和三套房认定标 准，传递出令人担忧的 信号。地方金融机构受 政策影响放贷原则动摇 。 政策背景研判 2010年 7月 9日 信息 紧接着 7月 10日，上海交行、中行、民生银行的 客户经理 明确，对有两次贷款记录的客户申办房贷，肯定不能获批 。 说明：政策收紧对地方财政已经造成一定程度的影响，导 致地方金融机构内部开始动摇。 鼎合观点鼎合观点 政策背景研判 政策解读 l从中央到地方，此起彼伏的调控声不断印证着 “ 史上最严调控 ” 的判断，而开发商融资渠道的收紧、房 屋预售制的健全、房贷的从严控制、渐行渐近的房产税等一整套调控机制的形成与健全，也都昭然若揭 地预示着调控的不二决心； l国家对整体宏观经济发展的 “ 保 8” 目标不会改变，房地产市场萎靡可能性较小； l中高端物业受到政策的约束力逐步增大，短期内可能将形成市场观望； l重庆楼市调控的总体思路是实现 “ 低端有保障、中端有市场、高端有遏制 ” 。重庆并不会针对所有商品 房征收房产税，房产税目前考虑只针对高档住房 ，本项目所面临的政策约束相对减小 。 经过国家的宏观调控，对房地产的严厉打压，房地产市场呈现一定程度的 下滑，进而对股票市场和整体经济运行造成了一股下滑趋势。在经济复苏 的情况下，房地产政策开始出现松动迹象，表明房地产对于整体经济的重 要性，未来宏观调控或将有所缓和，以期保障市场经济的运行。 PART 1 政策背景与研判 u重庆近期楼市政策解读 u新政实施后对房地产市场的影响 u重庆公租房建设对房地产市场的影响 u重庆 “两江新区 ”对房地产市场的影响 u八月近期政策 从统计图上可以看出，除开受春节影响的 2月的销售面积 1096200.84 ， 5月的销售面积出现 了明显的下滑趋势，仅为 1139788.84 ，接近 2月的水平，相对于 4月环比下滑 53.9%，可见 ， 目前楼市在新政的持续影响之下开始出现了低迷的状态，虽然下跌幅度已经平缓，但是依然 有继续走低的迹象，下半年楼市在这个数据的走势来看确实不容乐观。 政策背景研判 政策对 2010年上半年重庆 房地产市场的影响 单位： （建面） 2010年一季度受春节影响，市场成交情况较为稳定， 2月小幅回落至 10.9万方后呈 稳步上升走势， 4月中旬达到 25.6万方的成交量新高；后期受新政影响成交面积急剧 下降至 11万方，且成交情况低迷，房地产市场未来走势不容乐观。 2010年 1-6月成交均价走势上可以看出，值得关注的是 5月 5458.49元 / 的均价，跌到接 近 2月的水平，环比下降了 12%。 4月出炉的 “ 新国十条 ” 在 5月商品房销售价格上凸现出 效果。楼市受政策影响效果显著。 单位：元 / （建面） 政策背景研判 政策 对 2010年上半年重庆 房地产市场的影响 2010年一季度市场成交价格走势平稳，新政颁布前，成交均价达到 6215元 / 的峰 值，后期受新政影响成交均价小幅回落至 5468元 / ，目前属于楼市震荡期，新政 对于市场成交均价走势影响显著。 政策背景研判 政策 对 2010年上半年重庆 房地产市场的影响 通过统计可以看出，大鼎第一时间在新政出台前后出现量、价齐跌的情况。 3月新推 2号楼 4月加推 1号楼 7月新推 B区 大鼎第一时间在 4月房地产政策出台前后商品 房 成交价格由 7500元 / 下降到 7300元 / 下 降幅度为 4%，而成交量从 4月的 19151.49 下降到 6月的 16007.16 ，下降幅度 16.42% 。 类型： 普通住宅 ,多高层 项目位置 ：九龙坡区 袁家 岗 轻轨车站 旁 建筑面积： 6.11万平方米 占地面积： 0.78万平方米 绿化率： 25% 容积率： 6.15 总户数 :687 停车位： 296个 开发商 ： 重庆大鼎置业有 限公司 案例背景说明： 政策背景研判 政策 对 2010年上半年重庆 房地产市场的影响 同景国际城在 4月房地产政策到 7月前后商 品房 成交价格保持 7800元 / 不变 ，但是 成交量却由 38992.35 下降到 17295.98 ，下降幅度 55.64%。 通过统计可以看出，新政出台前后，房地产市场受到不同程度的影响，大区域价格波动幅 度小，但是成交量小幅下降，个别楼盘出现量，价齐跌的情况。 案例背景说明： 物业形态：花园洋房，电梯高层 目前均价： 7500元 / 开盘时间： 2008-12-14 入住时间：分期入住 周围交通：目前开通 381、长运 快巴、直达石坪桥、解放碑、南 坪的业主交通车 规划建设中的轻轨六、八号线及 南山隧道和慈母山隧道，将拉近 项，目与解放碑、北部新区的距 离，车程将在 15 20分钟 .。 物业费： 1.4元 /平米 /月 建筑面积： 200万平方米 政策背景研判 政策 对本案项目的 影响 p本案所处区域较为特殊，与城市环境接触紧密，受到 2010年国家宏观政策对于房地产 市场大力调控，将使项目所处区域房地产市场出现震荡行情，以抑制投资性购房； p近期国家对于房地产行业的高指标调控，目标直指高房价，意在保障房地产健康稳定发 展； p从目前区域典型案例的成交情况来看，出现了量、价齐跌的情况，宏观政策调控的效果 已开始显现。 鼎合观点： u随着宏观政策调控的效果逐渐显露，预计后期仍将有不同程度的调规细则出台， 而目前对于投资性购房的打压，一定程度上将打击本案部分投资客群； u本案所处区域位置特殊，未来受市场大环境影响较大，将随市场走势呈跟随性发 展趋势，未来政策的不明朗，也给本案未来发展空间给出了未知答案。 p房地产作为中国经济发展的支柱产业之一，在国家对整体宏观经济的发展需求之下，房地产依然是不 可或缺的重要支撑。 同时考虑到与房地产紧密相关的金融行业面临的一系列风险，政府将在打压房地 产的同时，也将对整体的经济环境有所顾忌。 迫于经济发展以及全球金融市场压力，央行无法过度收 回流动性，资金市场依旧相对宽裕。 p扎实把握本轮政策对市场的影响周期，本轮新政的影响，首先是房地产企业，其次是地方政府，再次 是金融机构，最后才是中央政府，最低负面影响能够到达地方政府这一环，最高影响到金融金钩，到 时候中央政府的政策必定会做合理化调整， 本项目在未知的政策周期中，必须找准目标客群，适当的 应对政策做相应的变动，降低消费者的购房门槛，才能使得项目在逆市表现突出。 政策背景研判 小结 鼎合观点：鼎合观点： n 从目前宏观政策调控的力度和市场表现来看，重庆房地产市场短期调 控效果明显，政策打压力度大，市场反应剧烈，未来市场存在较大不 确定因素； n 由市场传递出的种种消息和央行等国家控规机构的表现来看，下半年 从经济刺激等角度出发，宏观政策存在一定的松动迹象，市场未来仍 旧存在较大不确定性。 PART 1 政策背景与研判 u重庆近期楼市政策解读 u新政实施后对房地产市场的影响 u重庆公租房建设对房地产市场的影响 u重庆 “两江新区 ”对房地产市场的影响 u八月近期政策 重庆公租房建设 目前进展及未来规划 随着 2010年 2月 28日重庆市首个公共租赁房建设工程在北部新区鸳鸯组团破土动 工，拉开了重庆市为解决住房问题，建设保障性住房的序幕。 截止 今年上半年 ，重庆 主城区已开工 6个片区 750万平方米公租房 ，下半年还将在 万州、涪陵、黔江、江津、合川、永川、长寿、璧山等 8个郊区区县开建 250万平 方米公租房。预计到 2012年，全市将新建廉租住房 20.4万套、建筑面积达到 1020万平方米，每年建设约 7万套、 350万平方米，建设总量增加到 7倍。 基本思路：基本思路： 3040%的中等偏下收入群体，由政府提供的公共租赁住房和棚户区、 城中村改造的安置房予以保障， 6070%的中高收入群体由市场提供的 商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施，形成 “ 低端有保障、中端有市场、高端有约束低端有保障、中端有市场、高端有约束 ” 的制度体系，逐步实现住房 保障的全覆盖。 未来规划：未来规划： 重庆主城已进入外环时代。按照发展规划， 到到 2020年年 主城区将达到 1000 平方公里、人口 1000万以上，内外环线之间将新增 21个居民聚居区。在 这些聚居区中要 建设建设 2000万平方米的公共租赁房。近三年，先期建设万平方米的公共租赁房。近三年，先期建设 1000万平方米，今明两年将各开工建设万平方米，今明两年将各开工建设 500万平方米。万平方米。 目前主城区已开工约目前主城区已开工约 750万方公租房，未来万方公租房，未来 3年规划还将新增约年规划还将新增约 2000万方公租房。万方公租房。 重庆公租房建设 对重庆市房地产的影响 p 增大了市场供应量， 对投资性、投机性购房将形成遏制，对投资性、投机性购房将形成遏制， 可以直接牵制 房价走高，长期稳定房价； p 公租房建设 有利于遏制房价飞涨，有利于遏制房价飞涨， 是调节房地产市场供求的 “ 缓冲器 ” ； p 对年轻人群体，会较好缓解资金积累与购房压力之间的矛盾，通过一段时间 的过渡，形成有效需求，反过来，又会 促进商品房市场的平稳发展促进商品房市场的平稳发展 ； p 公租房对房地产产品结构起到调节作用，公租房属于中低端产品，开发商要 打造出与公租产品的不同之处，就要使中高端产品市场竞争更加充分，性价 比更高，从而起到了 对产品结构的调节优化作用对产品结构的调节优化作用 ； p 对 二手房市场有较大的竞争二手房市场有较大的竞争 ，公租房在租金上比较偏低，对二手房市场构 成一定的压力。 大竹林廉租房 九龙坡区华龙廉租房小区 处于建设中 PART 1 政策背景与研判 u重庆近期楼市政策解读 u新政实施后对房地产市场的影响 u重庆公租房建设对房地产市场的影响 u重庆 “两江新区 ”对房地产市场的影响 u八月近期政策 规划范围： 江北区涉及街镇为：石马河、大石坝、观音桥、华新街、五里店、江北城、寸滩、铁山坪、郭家沱、复 盛、鱼嘴镇；渝北区涉及街镇为：龙溪、龙山、龙塔、双凤桥、双龙湖、回兴、悦来、人和、鸳鸯、天 宫殿、翠云、大竹林、木耳、礼嘉、龙兴、石船、古路、玉峰山镇；北碚区涉及街镇为：水土、复兴、 蔡家岗、施家梁镇。 功能定位： 是统筹城乡综合配套改革试验的先行区；中国内陆重要的先进制造业基地；中国内陆重要的现代服务业 基地；长江上游地区金融中心和创新中心；内陆地区对外开放的重要门户；科学发展的示范窗口。 总体目标： 10年后 GDP逾 6000亿元 ，功能分区：构建 “ 3” 大特色板块： 一是南部沿江一带的 “ 现代服务业板块 ” ：包括江北嘴中央商务区、保税功能区及鱼复现代物流功能区 ，沿东西向嘉陵江、长江横贯新区，集中布局金融、商贸、物流等现代服务业。 二是西部、中部区域的 “ 都市综合功能板块 ” ：包括北部新区、空港新城、蔡家高技术产业功能板块、 悦来会展城，是高技术产业、楼宇工业和城市综合服务区，是宜居新区的集中展示区域。 三是由北向东成带状环绕的 “ 先进制造基地板块 ” ：位于重庆主城区外环（绕城）高速公路一带，属于 城市的下水方向，包括龙石先进制造业功能区、木古出口加工功能区、水复生态产业功能区，是先进制 造业集中连片区域。 战略意义： 两江新区的通过，势必带动该区域的投资和消费需求，改变重庆本地产业空壳的现状，使之真正成为西 部地区的战略高地 。 两江新区 商业（ 商服） ; 12.13 31.62 2.61 大杨石 NO.200909 118 6921 7700 2929.87 732.46 重庆海外集团有限公司 高新区二郎科技新城组团 C分 区 C4-4/03号宗地 住宅 ;商业（ 商服） ; 2.63 10.51 4 大杨石 NO.200909 113 21631 21631 8321.22 1849.07 重庆市康德实业（集团）有限 公司 高新区大杨石组团 C分区 C09- 1/03号宗地 住宅 ;商业（ 商服） ; 2.60 11.70 4.5 大杨石 NO.200909 100 34812 59000 12299.61 2733.25 保利（重庆）投资实业有限公 司 九龙坡区大杨石组团 J分区 J08 -11-1/04号宗地 住宅 ; 4.80 21.59 4.5 中梁山 NO.200909099 19558 19558 1090.07 998.49 重庆腾翔实业有限公司 九龙坡区金凤镇龙潭湖南侧 A1-04、 A1-05、 A1-11、 A1 -12、 A1-22、 A1-29、 A1- 30、 A1-33号宗地 住宅 ; 17.94 19.59 1.09 中梁山 NO.200909098 3674 3674 1040.65 578.14 重庆开源恒基房地产开发有限公司 重庆翁达物业发展有限公 司 九龙坡区西永组团 Z分区 8- 10/01、 8-11/01号宗地 住宅 ; 3.53 6.35 1.8 中梁山 NO.200909 097 7111 7111 1589.94 635.98 重庆天盈置业有限公司 九龙坡区西永组团 Z分区 38- 5/01号宗地 住宅 ; 4.47 11.18 2.5 大杨石 NO.200909 079 5460 8100 4291.85 1451.80 重庆永缘房地产开发有限公司 高新区石新路南侧组团 K分区 K08-6/02号宗地 住宅 ; 1.89 5.58 2.96 大杨石 NO.200909 065 3410 6000 6441.22 1355.99 重庆星圳房地产开发有限公司 九龙坡区大杨石组团 U分区 U03-4-2/03号宗地 住宅 ; 0.93 4.42 4.75 大杨石 NO.200909 022 36085 36085 6526.61 1739.26 南方东银置地有限公司 九龙坡区大杨石组团 P分区 P17-1/05号宗地 住宅 ; 5.53 20.75 3.75 大杨石 NO.200909003 11954 11954 2303.50 1151.46 重庆渝高科技产业 (集团 )股份有限公司 高新区二郎科技新城组团 L分 区 L5-8号、九龙园区组团 B分 区 B9-1号宗地 住宅 ;商业（ 商服） ; 5.19 10.38 2 汇总汇总 153.67 万万 数据来源：重庆市国土房管局官方数据数据来源：重庆市国土房管局官方数据 区域区域 2009年土地成交情况列表年土地成交情况列表 从 2009年区域土地的成交情况来看，未来区域内住宅市场放量为 153.67万方，未来区 域供应增幅较大，加速区域竞争形势。 宏观市场背景与趋势研判 2010年下半年重庆城区高层物业供应量预测 区域 体量 占比 巴南区 53 7.03% 大渡口区 22 2.92% 江北区 95 12.60% 九龙坡区 91 12.07% 南岸区 121 16.05% 沙坪坝区 56 7.43% 渝北区 236 31.30% 渝中区 61 8.09% 北碚区 19 2.52% 合计 754 100% 重庆下半年高层物业供应量预计为 754万方，北部片区为主要供应区域；其中九龙坡 区预计供应 91万方，占比 12.07%。未来项目将面临较大的竞争压力。 数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据数据来源：重庆市统计局、房管局官方数据 区域房地产市场研判 小结 u目前区域房地产市场总体运行情况良好，市场供应量大幅增加，商 品房成交量、价齐升，且呈现稳步增长态势，房地产市场未来增长 空间较大； u从 09年区域土地供应情况以及 10年下半年市场放量预测来看，区域 未来市场供应量较大，预测将达 91万方，大幅放量将带来区域市场 的激烈竞争； u受大重庆以及九龙坡区房地产市场总体良好运行利好环境带动，本 案项目未来市场发展空间较大，但存在一定威胁，需通过产品的差 异化打造以及精确项目定位来回避竞争。 PART 3 区域房地产研究 u区域房地产市场总体运行情况 u区域解读 u项目版块市场研判 u区域房地产市场未来预测 u小结 嘉华大桥 （往江北方向） 鹅公岩大桥 （往江南方向） 奥体中心 九龙坡区 杨家坪 商圈 渝中区 CBD 大渡口 南岸区 大坪 商圈 沙坪坝区 九龙坡区是重庆主城区三大板块之一，处于重庆都市发达经济圈，区位优势明显，是重庆市发 展和主城区拓展的重点地区，交通枢纽和物资集散地。区内立体交通网络完善，通达性强。 九龙坡区是重庆主城五大商圈之一， 目前，以杨家坪步行商业区为中心，集 购物、餐饮、生态旅游、休闲娱乐等为 一体的重庆主城西部商贸副中心已初步 建成，全区基本形成了以汽车、摩配、 整车交易中心、石材钢材、农副产品等 专业市场和新世纪百货、富安百货、苏 宁电器、重庆商社、重百九龙、立丹百 货、国美电器等一批骨干零售商场为支 撑的商贸发展格局。特别是世界商业零 售巨头沃尔玛、时代 -华纳、家乐福等 登陆杨家坪中心地区，极大地改善和提 升了九龙坡区购物、消费环境，进一步 增强了市场消费的凝聚力和对周边地区 的辐射能力；直港大道和九龙美食街 “ 名扬山城。 九龙坡区商贸流通市场繁荣 活跃、购销两旺，具有巨大的市场潜力 。 区域房地产市场研判 区域解读 九龙坡区概况： 地理位置 九龙坡区为重庆市重点开发区，位于市区西南部，东接 渝中 区 ，南靠 大渡口区 ，西邻 江津市 、 壁山县 ，北与 沙坪坝区 接 壤，区位优势显著。 战略定位 九龙坡区是重庆市主城区的核心功能区，中部片区向西部片 区拓展的战略枢纽。 功能定位 定位为重庆市现代工业集聚区、现代服务业集中区、现代都 市农业示范区、生态宜居城区。 区域房地产市场研判 区域解读 区域房地产市场研判 区域解读 区域介绍： 九龙坡区是重庆市主城区之一，位于主城区西南部，地处长江与嘉陵江交汇的腹心 地带，是长江和嘉陵江环抱的重庆渝中半岛的重要组成部分，中梁山分隔成东西两 大部分，地处长江与嘉陵江交汇的腹心地带，东与渝中区相邻，与南岸区、巴南区 隔江（长江）相望，南与大渡口区相接，西与江津市、璧山县接壤，北与沙坪坝区 毗邻，区位优势十分明显。 辖 6个街道、 12个镇，幅员 437平方公里，常住人口 90余万，其中非农业人口 51万 ，区人民政府驻重庆市杨家坪。 2004年，区域生产总值增长 16.2%，达 185.53亿元 ，总量继续居重庆各区市县榜首；全区社会固定资产投资突破 111亿元，增长 33.1%；社会消费品零售总额完成 90.22亿元，增长 16.1%；外贸进出口实现 3.4亿 美元，其中出口 2.8亿美元，分别增长 10%和 20%；区级财政收入完成 7.2亿元，增 长 35.8%。 “十五 “计划主要指标提前一年完成。 区域优势： 城市发展和主城区拓展的重点区域 立体交通网络便捷 工农业基础雄厚 投资环境优越 对外开放初具规模 交通通讯、工农业、商贸、旅游等产业初具规模 产业布局合理、科教文化发达 九龙坡区属于城市拓展重点区，具有明显的区位优势、较强的综 合经济实力和雄厚的工业基础，规划完善，城市发展潜力巨大。 区域房地产市场研判 区域版块分布 华岩新城华岩新城 版块版块 杨家坪杨家坪 版块版块 黄桷坪黄桷坪 版块版块 石坪桥石坪桥 版块版块 谢家湾谢家湾 版块版块 高新区高新区 毛线沟毛线沟 版块版块 目前九龙坡城市区目前九龙坡城市区 域依据城市地理区域依据城市地理区 位属性，主要划分位属性，主要划分 为为 9大版块，本案大版块，本案 项目隶属于谢家湾项目隶属于谢家湾 版块，共同组成城版块，共同组成城 市生活居住版图。市生活居住版图。 版块划分： 谢家湾版块、杨家坪版 块、石坪桥版块、毛线 沟版块、黄桷坪版块、 华岩新城板块、中梁山 版块、白市驿版块、西 彭版块。 区域房地产市场研判 重点区域版块解读 杨家坪版块：杨家坪版块： 杨家坪是 九龙坡区经济发展的重要组成部分，以商贸交流为主， 承担着区域商贸 交流、经济发展的重要增长功能，主要以杨家坪商圈为核心； 目前，杨家坪商圈占地面积仅为 0.2平方公里，根据规划设计方案，杨家坪新商圈 占地面积将达到 2.5平方公里，两相比较，扩容量达 12倍强。新的杨家坪商圈向南 将囊括铁马片区、向东则为原建设厂地块、向北将延伸至重庆理工大学； 为了配合杨家坪版块发展扩容，版块内将实施 “ 三环七横八纵 ” 路网。 “ 一环 ” 是指现杨家坪商圈环道， “ 二环 ” 是指华润景观大道 -九滨路 -天宝路 -西子路 -桃 花溪市政道路 -十八冶 -工管院市政道路 -华润景观大道， “ 三环 ” 是指鹅公岩立交 -青龙嘴立交 -二桥引道 -水碾立交 -袁茄路 -大公馆立交 -谢陈路 -鹅公岩立交。 “ 七 横 ” 包括谢陈路、石杨路、蟠龙大道、大件路以及 3条新增规划道路。 “ 八纵 ” 包 括陈庹路、袁茄路、杨渡路、南北干道、九滨路以及 3条新增规划道路 石坪桥版块：石坪桥版块： 社区幅员 2.4平方公里，东临谢家湾，西临大渡口区，南接杨家坪，北靠高新区，常住人口 5.7万人，暂住人口 2万多人。 石坪桥作为 九龙坡区的都市商贸圈 ，道路四通八达，设有市公交站点 20余个。辖区汇集国有 大中型企业和各类社会单位 80余家，医院 5所，社区卫生服务站 7个。 石坪桥街道辖 6个社区居委会，均建立社区党委、工会、共青团，并建有党员志愿者、青年志 愿者、巾帼志愿者和文艺宣传队伍，设立了家政、房介、职介、社区卫生、幼儿园、老年公 寓、家电维修、房屋维修、社区法律等服务组织。 区域房地产市场研判 重点区域版块解读 黄桷坪版块：黄桷坪版块： 位于九龙坡区东南端，是 九龙坡区重要的铁路、港口、码头货运集散地，是未来的物流配送 中心。 东临长江，南靠九龙镇九龙村，西接杨家坪，北连谢家湾。 辖区面积 5.08平方公里，常住人口 5.14万人，流动人口近 2万人。全处干部 38名（其中：男 22名，女 16名），机关在职党员 26名，社区党员 349名。街道党工委下设 8个社区党委。 辖区内有四川美术学院、重庆电力高等专科学校 2所高校及 6所中小学校，有西南地区最大的 集装箱码头、重庆发电厂等 69个大中型企事业单位。 华岩新城版块：华岩新城版块： 指整个华岩镇、中梁山街道辖区范围，面积 43.8平方公里，约占全区 1/10，其中城市规划建 设区面积约 25.3平方公里（现状建成区面积约 10平方公里，但约有 5平方公里需进行旧城改 造），中梁山生态绿地约 18.5平方公里（现状森林植被约 10平方公里）； 现状常住人口 10万，约占全区 1/9，规划常住人口 30万，约占届时全区人口的 1/5。 华岩新城区既包括新区开发，又包括旧城改造，还包括中梁山生态旅游区的保护与开发；既 包括工业园区建设，又包括房地产开发、物流园区打造，还包括道路交通、工程管网等基础 设施建设。 联发嘉园 柏景龙庭 大鼎第一时间 中交丽景 金源利青国青城 恒大绿洲 华福山水 金科西城大院 保利心语花园 金科阳光小镇 海兰云天畔山林语 广厦城洛卡庄园斌鑫西城绿锦 华宇春江花月袁家岗袁家岗 -杨家坪杨家坪 九龙园区九龙园区 -白市驿白市驿 区府区府 -黄桷坪黄桷坪目前九龙坡区在售楼盘呈现 组团式分布， 主要分为三大 在售区域。 区域房地产市场研判 区域在售楼盘分布 楼盘楼盘 地理位置地理位置 占地面积占地面积 总建筑面积总建筑面积 容积率容积率 绿化率绿化率 均价均价 （元（元 / ） 物业形态物业形态 开盘时间开盘时间 金鹏西城华府 九龙坡西彭西庆路镇政府旁 44400 100000 2.20 30.20% 3500 高层 2010.6.26 联发嘉园 九龙坡西郊支路 18号（动物园老大门旁） 24126 171819 6.00 31% 7300 高层 2010.4.17 柏景龙庭 九龙坡九龙园翼龙路 8号金科三色幼儿园对面 9674 47546 3 35% 5800 高层 2010.4.3 大鼎第一时间 九龙坡袁家岗轻轨车站旁（谢家湾正街 7号） 7805 61066 6.15 25% 7300 高层 2010.6.26 中交丽景 九龙坡泛二郎双山大片区双龙路 2号 (巴国城旁 ) 212664 906416 3.49 37.50% 5600 高层、多层 2010.5 金源利青国青城 九龙坡杨家坪九龙山锦龙路 289号（九龙美食街旁 ） 27649 130000 3.5 33% 5650 高层 - 恒大绿洲 九龙坡西郊支路 12号 91332 460000 3.99 35.88% 6800 高层、小高层 2010.5.1 华福山水 九龙坡华岩寺路 5号（华岩寺大门右边） 20056 56000 2.49 30% 5700 小高层 4栋、高 层 1栋 2009.11 金科西城大院 九龙坡九龙园区火炬大道 16号 (巴国城旁 ) 80000 400000 3.18 37% 7000 高层及小高层 2009.6.20 五星国色天香 九龙坡西彭天醉园度假区南侧 40000 60000 1.5 49.50% 3500 高层 2009.8 保利心语花园 九龙坡龙江路 8号 (在滩子口小学旁 ) 57185 259899 3.5 45.10% 6000 高层 2009.9.28 金科阳光小镇 九龙坡九龙园华福大道北段 18号 268612 600000 1.74 33.38% 6800 多层、高层 2008.12.19 海兰云天假日风景 九龙坡金凤镇海兰村海兰云天 AAAA旅游风景区内 135417 130000 0.96 54.18% 5400 洋房 2008.5.1 海兰云天畔山林语 九龙坡九龙园区龙华大道 56号（龙门阵公园旁） 56210 101173 1.8 45.60% 6000 高层、小高层 2009.9.5 广厦城洛卡庄园 九龙坡杨家坪杨九路九龙大道一号 65159 69069 1.06 38% 8000 洋房 2008.5.24 斌鑫西城绿锦 九龙坡华福大道北段 19号 360000 430000 2.72 30.16% 5200 高层、小高层 2010.1.9 丽水菁苑 九龙坡九滨路 72000 285000 3.45 42% 9600 高层 2009.9.12 华宇春江花月 九龙坡黄杨路 20号 48002 260000 5.4 41.26% 7800 高层 2008-12-20 总体量总体量 452.8万方万方 均价均价 6276元元 / 区域房地产市场研判 区域在售楼盘列表 据不完全统计，目前九龙坡区在售楼盘约为 18个，市场供应总量约为 452.8万方，市场 成交均价约为 6276元 / 。 项目位于重庆市九龙坡区中心地段，西南面与重庆市动物园紧邻，北面与 桃源小区贴邻，东侧为桃花溪， 公共设施成熟，地理位置优越，中心价值 显著。 市场经济指标 占地面积： 91332平方米 总建筑面积： 460000平方米 容积率： 3.99 绿化率： 35.88% 车位： 2024个 开盘时间： 2010-05-01 恒大绿洲 本案 恒大绿洲总用地面积约为 137亩 ，总建筑面积约 为 46万平方米，其中住宅建筑面积为约 35万平 方米，公建 (商业 )建筑面积为 8万余平方米，配 套设施（含幼儿园、综合楼、车库等）建筑面积 为 9万余平方米。 恒大绿洲分为 A、 B两区，全区 共有小高层和高层两种形式的住宅。 个案 恒大绿洲 项目概况 户型图展示：户型采光通风好，功能分区合理，部分赠送阳台面积较大。 个案 恒大绿洲 主力户型展示 样板间彰显出项目独特的魅力，以欧式建筑的特色，能让客户身临其境感受 空间及立体美，随处都充满着温馨与浪漫。 个案 恒大绿洲 样板间展示 恒大绿洲一期已售罄，二期正在加推中，目前在售 20栋楼，销售均价 6800元 /平方米。 二期二期 已推量（已推量（ ） 去化量（去化量（ ） 去化率去化率 体量 23232 20640 88.9% 恒大绿洲一期已售罄，目前二期在售 20栋楼，户型在 售面积在 136平方米，去化率达到 88.9% 项目优势 ： 紧邻杨家坪、蟠龙新区商圈，经济区域辐射 面积广泛； 项目周边配套齐全，交通便捷； 具备大盘气质，自身品牌优势也能吸引购房 客群。 项目劣势 ： 项目周边楼盘众多，区域竞争压力巨大 本区域的同质楼盘多，客户分流情况严峻。 个案 恒大绿洲 推案情况 装修情况 毛坯 容积率 1.49 绿化率 50 总户数 321 物业公司 重庆渝洲实业有限公司 物业费 2.50元 /平方米月 车位数 车位总数 :320 车库配置 车库监控系统 饮用水 市政供水 供暖方式 燃气，小区设燃气管网到户 销售许可证 渝国土房管 (2008)预字第 (030)号 交通状况 体育大道 ,421、 118、 863、 402、 413、 207,2号线 ;,重庆医科大学 ,体育大道 ,住 宅区 ,渝洲宾馆 投资商 保利（重庆）投资实业有限公司 总价 规划要点 户型要点 配置 社区 配套 重点竞争 关注 90- 110万 依坡而建 ，景观资 源最大化 。层层退 台，中西 园林相结 合。 户型功能 布局整体 合理，。 大堂 :首层 候梯间地 面及内墙 贴花岗岩 ，其余楼 层地面铺 花岗岩 共享 渝洲 宾馆 内部 各项 配套 设施 、特 色幼 稚园 、社 区配 套商 业等 区域产品 差异化定 位。 。 户型客厅开间较窄 、公卫位 置不太合 理。 C3： 137.76 C2： 141 动静分区合理 公卫 公卫 客厅 客厅 4.5米 4.5米 区域楼盘汇总 保利国宾上院（售罄） 户型特点： 项目区位： 项目位于杨家坪商圈中心，处于渝中区通往九龙坡的门户位置，周边交通体系完 善，与公交车站相距近 100米，但与轻轨车站相距较远，稍稍偏离商圈中心。 区域楼盘汇总 中新城上城（售罄） 区域楼盘汇总 中新城上城（售罄） 项目整体概述： u 项目位于袁家岗奥体中心旁，总占地 11.3万平方米，总建筑面积 80万平方米，集 54层超 五星级酒店（ 220.5米城市新高标， 500间豪华套房）、 4.6万方 5A甲级写字楼、 2700余 车位超大规模停车场、 21万平方米超大规模购物中心、 4万方酒店式商务公寓、 6万方城 中住宅以及 20000方主题公园为一体。国际超星级酒店与写字楼 54层，酒店公寓高 37层 ，是 重庆中心区规模最大、楼层最高、业态最完整的高端物业 。 u 项目写字楼面积从 35-1300 产品自由分割组合，销售达 45%左右，销售均价套内在 12000元左右，项目商业开始销售，面积从 19-200 ，价格从 8000-42000元 /平米，商 业去化率达 80%。 项目信息： 楼盘名称楼盘名称 中新城上城 地理地理位置位置 重庆市高新区袁家岗奥体路 1号 外卖位置外卖位置 无 建筑建筑形态形态 高层、超高层、花园洋房 开发商开发商 香港中新集团 建筑建筑设计设计 加拿大 CPC建筑设计顾问公司 环境设计环境设计 加拿大 CPC建筑设计顾问公司 商业商业设计设计 物业管理物业管理 重庆渝海物业管理有限责任公司 (物业顾问，第一太平戴维斯 ) 广告广告公司公司 神话传媒（重庆）有限公司重庆天罡 道广告 代理商代理商 重庆合富辉煌房地产顾问有限公司 旭日房地产顾问 重庆纬联地产顾问有限公司 形象形象 定位定位 年青新贵领地 城市中心 容积率容积率 5.5 绿化率绿化率 25 楼盘网站楼盘网站 总户数总户数 1360 五通费五通费 0 物管费物管费 1.2 1.4元 /月 总停车位总停车位 600 停车位价格停车位价格 租（元 /月）： 售（元 /个）： 首次面市时首次面市时 间间 2006-8 首次开盘时首次开盘时 间间 2006-10-15 联系电话联系电话 68821777、 68826777 项目构成：项目构成： 小区： 分为两期，一期 6栋高层（ 4栋 28层、 1栋 29层、 1栋 27层）、 1栋高 37层的酒店式公寓、 1栋高 54层的酒店 饮用水饮用水 市政用水 生活用水生活用水 市政用水 销售许可销售许可 证证 渝国土房管 (2009)预字第 (627)号 交通状况交通状况 I Home近邻公交车站：谢家湾车站、育才中学站； 公交线路：通往江北： 148路、 411路、 412路、 471路、 416路、 419路、 811路、 9880路； 通往渝中： 403路、 413路、 207路、 463路、 832路、 703路、 476路 、 9833路；通往沙坪坝： 464路、 231路、 404路；通往大渡口： 207 路、 232路、 419路、 838路、 9833路；通往高新区： 823路；通往南 坪及巴南： 223路、 310路、 475路、 830路、 416路、 828路、 833路 、 962路、 368路等。 建筑设计建筑设计 河北建筑科技学院建筑设计研究院 销售代理销售代理 重庆（香港）中原营销策划顾问有限公司 区域楼盘汇总 首创 IHOME（售罄） 项目交通： 至高新技术产业园区 至南岸 区 至轻轨 站 至奥体中 心 区域楼盘汇总 首创 IHOME（售罄） 项目户型介绍： 项目以小户型，跃层户型结构的特点，取得了较好的市场效果。 项目户型面积区间在 30 65平方米，户型紧凑，赠送面积较大，采光朝向 设计人性化，性价比较高。 2号楼 20号房 1室 2厅 2卫 1厨 61.06 2号楼 1号房 1室 2厅 2卫 1厨 54.06 区域楼盘汇总 首创 IHOME（售罄） 项目推案价格策略： 项目 2009年 10月首次开盘，价格低开高走，至 10年 5月最后一批房源加推， 已经上涨至套内 6500元 /平方米。 区域楼盘汇总 中冶幸福岭（售罄） 项目基础信息： 城区城区 九龙坡区 地址地址 九龙坡区杨家坪冶金三村（盛世华城前行 300米 411终点站旁） 售楼地址售楼地址 杨家坪盛世华城前行 300米（ 411终点站旁） 售楼处电话售楼处电话 68655777 板块板块 杨家坪板块 价格详情价格详情 待定 开发商开发商 中冶建工重庆房地产有限公司 建筑类型建筑类型 高层 物业类别物业类别 住宅 占地面积占地面积 暂无资料 开盘时间开盘时间 2009/9/19 入住时间入住时间 暂无资料 装修情况装修情况 毛坯 付款方式付款方式 银行按揭贷款 ,公积金贷款 ,分期付款 ,一次性付款 容积率容积率 暂无资料 得房率得房率 暂无资料 物业公司物业公司 重庆顺和物业管理有限公司 物业费物业费 1.2 车位费车位费 暂无资料 车位数车位数 暂无资料 饮用水饮用水 市政用水 生活用水生活用水 市政用水 销售许可证销售许可证 渝国土房管 (2009)预字第