当前房地产市场运行情况分析

当前房地产市场运行情况分析 最近几年，惠州房地产开发投资整体局面呈平稳增长态势，成为全社会固 定资产投资的一个亮点，经济生活的重要组成部分。但也出现商品房总体施工 面积持续增加而竣工面积与销售面积减少、商品房交易负增长、商品房空置面 积持续增加等影响房地产开发投资发展的问题。当前，如何把握房地产开发投 资的现状和重要特点，需要我们认真分析，找出问题症结，为今后房地产开发 的稳定健康发展提供依据。 基本情况 最近几年，房地产开发投资占全社会投资的比重逐步增高、地位越来越重 要。2004 年上半年，房地产开发投资增长 38.4%，2002 年增长 49%；2003 年， 房地产开发投资突破 20 亿元大关，达到 23.22 亿元，增长 46.2%；2000-2003 年年均增长速度为 36.9%，比 1996-2003 年的年均增速高出 10 个百分点。2004 上半年，房地产投资占全社会投资的比重为 8.33%，比 2003 年同期高出 0.83 个百分点。2004 年上半年，房地产开发投资增幅虽比一季度的增长 68.3%回落 了 29.9 个百分点，但整体增速保持增长，完成投资 8.76 亿元，增长 38.4%， 比去年同期增幅提高 7.3 个百分点，其中商品房建设投资额 7.6 亿元，占房地 产开发投资的 86.76%，全社会固定资产投资 105.16 亿元，增长 25%。 （见图表 一） 惠州历年房地产开发指标情况（图表一） 项目 全社会固 定资产投 资（亿元） 房地产开 发投资 （亿元） 房地产开发投 资占全社会固 定资产的比重 房地产开发投 资比上年同期 的增幅 占全市国内 生产总值的 比重 2001 年 84.43 10.65 12.3% 15.76% 2.24% 2002 年 104.73 15.88 15.16% 49.1% 3% 2003 年 187.9 23.22 12.35% 46.22% 3.9% 2004 年 1-6 月 105.16 8.76 8.33% 38.4% 2.92% 数据来源：惠州市统计局 今年上半年房地产市场的主要特点： 第一，房地产开发投资增幅平稳，商品房销售面积大增，销售价格波动不 大。经过近几年的快速增长后，今年以来，房地产开发投资保持范围内的增长 态势，但商品房销售面积、销售额相对增长较快，空置面积增长速度明显上升。 上半年，商品房屋销售额 8.20 亿元、销售面积 33.66 万平方米，分别增长 69% 和 75.6%，全市商品房平均销售价格 2437 元/平方米，比去年同期下降 94 元/ 平方米，商品房空置面积 53.76 万平方米，是去年整年的 73.2%，比 2002 年整 年度多出 6.28 万平方米，增长速度明显增加。 （见图表二） 惠州市房地产开发面积主要指标情况（图表二） 项目 施工面积 （万平方米） 销售面积 （万平方米） 竣工面积 （万平方米） 空置面积 （万平方米） 2001 年 201 52 737 - 2002 年 211 5636 8727 47.48 2003 年 271.84 73.73 88.96 73.47 2004 年 1-6 月 261.36 33.66 10.24 53.76 数据来源：惠州市统计局、惠州市房产交易中心 第二，到位资金较为充足，国内贷款、银行贷款比例提高。今年以来，投 资资金到位保持去年水平，投资额与本年资金到位之比为 1：1.06。在本年资 金来源中，自筹资金、利用外资和贷款仍是今年投资资金来源的主要资金来源。 其中自筹资金 43.43 亿元，利用外资 34.33 亿元，国内贷款 11.53 亿元，分别 增长 25.5、26.7%和 37.6%。三项资金已占本年到位资金的 95%。 第三，土地购置面积大幅增长，但不是房地产企业大量圈地，惠州房地产 开发正常发展。上半年，商品房土地购置面积 109.99 万平方米，完成开发土地 面积 6.88 万平方米，仅占本年购置土地面积的 6.26%，而土地购置费却只 2870 万元。主要原因是，惠州现在提倡工业立市战略，工业园区建设和大项目建设 取得较大进展，市数码工业园首期 3.1 平方公里的基础设施及配套工程今年将 完成总投资的 84%；仲恺开发区市政配套工程（新征地 1.8 平方公里）今年将 完成总投资的 49%；规划面积 27.8 平方公里，总投资 20 亿元的大亚湾石化工 业区的基础设施及配套工程的首期建设正在开展；惠城区三栋镇的三栋工业园 区、水口镇的合众工业园区、陈江镇的罗群工业园区等一批较大规模工业园区 的引进项目也将在今年内试产或全部投产，工业园区的厂房建设由房地产公司 联合（融资）开发，工业园区购置的土地面积大，地价的购置费又大大低于商 品房建设的地价购置费，故造成土地购置面积和土地购置费发展方向相逆的情 况。 第四，商品房交易各项指标整体出现回落现象，市场产品以中大面积户型 销售为主。上半年，商品房（含二手房交易）交易宗数 4158 套，同比增长 15.3%，比去年同期回落 17.9 个百分点；在交易宗数、面积、交易金额三个指 标当中，交易面积的增长幅度是最大的。 （见图表三） 商品房交易指标情况（图表三） 服务创造价值 - 3 - 项目 商品住宅 （含二手房） 总体交易套 数 交易面积 （万 M2） 交易金额 （亿元） 各同比增长 2001 年 6088 80.2 13.2 4%、4%、9% 2002 年 6746 83.2 16.08 10.8%、3.7%、21.8% 2003 年 10326 134.4 22.45 53%、61.5%、39.6% 2004 年 1-6 月 4158 56.49 9.19 15.3%、21.5% 、20.6% 数据来源：惠州市房产交易中心 第五，市场销售压力持续加大，商品房空置结构发生变化。上半年，商品 房空置面积在加大的态势下，空置一至三年的面积占比例最大，占 73.8%为 39.7 万平方米，而去年空置一至三年的面积占去年空置面积的 31.8%，空置结 构发生较大的变化。由于近年的上市产品多为中大户型构造，同质化产品营销 的压力必然存在，供大于求的现象使市场销售压力持续增重。 第六，市场产品类型发生变化，产品结构回归中小户型建设。2003-2004 年，所成交的一手商品房面积在 124-128 平方米/套左右，而近一至三年的市场 主要产品介于 110-160 平方米/套之间，可以看出，中小面积的楼盘是消费市场 的主力购买类型。受到市场压力的影响，去年下半年至今年上半年，在规划在 建楼盘均为小区多元产品建设或销售，并回归中小户型面积的住宅设计，注重 居住环境的规划。现有楼盘热点片区主要集中：惠南片集中了雍逸园、金碧花 苑、教师新村、南翠花园、石湖苑、风华世家、海燕广场、丽园新村、绿湖新 村等十几个大盘，目前该区域各项配套正在完善中；东平至大湖溪片段也是大 盘集聚，集中有东湖花园六区、长湖苑二期，蓝波湾、荷兰水乡等，同时也有 康雅苑、阳光 100、中天华东等中下楼盘；江北片区以金裕碧水湾和金宝江畔 花园为代表，其他楼盘有金世界花园、君华府等；惠淡大道至金山湖片区有惠 泽南苑、东江学府、金山湖等占地超 10 万平方米的大盘。显示城区版图在不断 向南延伸。 第七，商品房空置面积三年以上的楼盘呈减少趋势，有利于二手房市场的 发展。近两年，难销或滞销楼盘为盘活资产，采取了介入二手市场的营销做法 （尾盘营销） ，即以一手形象投放到二手市场，接受二手市面销售价并以一手盘 销售方式推销促销方式等举措，消化了部分盘源。产品的投放，丰富了二手市 场多样化产品，扩大了二手消费者的选择范围，由于大部分介入二手市场的产 品大部分为较早前的较大户型楼房，也因此，上半年，二手房交易面积继去年 再次有所提高，平均单套成交面积 143 平方米，比一手商品房单套成交面积多 出 13 平方米。 第八，商品房建筑价值产生的销售额与购房消费者普遍接受价格有一定距 离（指均价） 。行业的宏观调控因素、建设上市量有效控制及建筑材料的涨价因 素，上半年，一手商品房竣工建筑销售额每平方米均价与实际交易建筑每平方 米的均价有近 10%的差距，最高差距去到了近 20%。 （见图表四） 第九，我市居民收入有较大幅度的攀升，具有很大的消费潜力，显示惠州 的发展后劲较足，也成为外地开发商看好惠州房地产的理据之一。近年来，我 市居民收入值目前在珠三角中排名第七，与其他地区的收入差距在逐渐缩小， 上半年，城镇居民的居住支出占消费性支出的比例呈逐月上升。按 2000 年第五 次人口普查口径，惠州市人均住房面积 19.63 平方米，而按近几年人口增长平 均水平 1.03%、商品房竣工面积增长 21%计算，惠州市现人均住房面积预估有 23.67 平米。 （见图表五） 商品建筑销售额与交易金额的差距指标（2004 年，图表四） 图表五： 2003 年珠三角城镇居民人均可支配收入（单位：元） 2003 年珠三角城镇居民人均可支配收入增速 2177 2315 2437 2142 2156 2190 2148 2068 1800 1900 2000 2100 2200 2300 2400 2500 1-2月 1-3月 1-4月 1-5月 1-6月 单 位 ： 均 价 元 /平 方 米 商 品 房 屋 销 售 额 商 品 房 交 易 金 额 15003 25936 14805 16602 12674 8040 18471 14906 0 5000 10000 15000 20000 25000 30000 广 州 深 圳 佛 山 珠 海 惠 州 肇 庆 东 莞 中 山 12.10% 4% 9% 8.40% 18.50% 9.60% 9% 4.90% 0.00% 5.00% 10.00% 15.00% 20.00% 广 州 深 圳 佛 山 珠 海 惠 州 肇 庆 东 莞 中 山 服务创造价值 - 5 - 2004 年上半年惠州城镇居民人均支出占消费性支出图 上半年房地产市场出现的回落现象主要原因： 一是国家采取了宏观调控政策。今年以来，惠州市按照国家宏观调控的要 求对在建工程项目、土地闲置使用状况进行了清理整顿，停缓（批）建一批不 符合国家宏观调控政策和不具备建设条件的项目，宏观调控效应逐步显现。 二是已批在建项目还未开始进入建设高峰期，产品结构量及销售量未能增 大，周期的影响增幅回落到相对较低的水平。 三是受金融政策影响。商业银行提高开发信贷资金的门槛，全范围的进行 信贷资质审理清理，建设资金有序的发放利用，在建工程进度不像以前般资金 大量涌入，投资增速明显放缓。 四是土地政策影响。今年上半年，国家就已发布了三次有关土地的宏观政 策法规，在惠州大搞工业城市的战略部署之下，土地面积的规划、监控使用大 部分用在城市功能建设当中，开发增速显著迟缓。 存在问题 最近几年，房地产行业在经济发展中发挥了很大的作用，但也存在急需解 决的一些问题： 一是竣工面积一反常态大幅度低于销售面积，销售面积远低于施工面积， 使商品房销售市场出现空前缺口。目前，惠市商品房竣工面积持续低于销售面 积，竣工面积仅占销售面积的 29%、仅占施工面积的 4%，销售面积仅占施工面 积 13%。随着施工面积不断的扩大，如不进行有效地建设控制与产品上市量控 制，将会形成新一轮的恶劣竞争环境，影响房地产行业的良性健康发展。 二是商品房的类型和结构有必要进行调整。2003 年，商品房销售保持良好 0 50 100 150 200 1月 2月 3月 4月 5月 6月 居住 支出 0.0% 5.0% 10.0% 15.0% 20.0% 占消 费性 支出 比例 的增长态势，销售价格稳步上扬，而进入 2004 年以来，商品房销售交易基本呈 负增长态势发展，一方面是与目前商品房类型及结构问题有关，第二方面是产 品周期上市控制存在风险问题，开发商谨慎的态度令市场销售状况低落，影响 消费者的判断能力。 （见图表六） 今年以来商品房交易情况（2004 年，图表六） 一手房 1-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月 商品房交易宗数 -44.0 -3.8 8.3 -8.2 -10.7 商品房销售面积增长% -26.8 10.0 15.8 -7.0 -6.3 商品房销售额增长% -28.4 10.6 27.2 0.3 -1 平均销售价（元/平米） 2142 2156 2190 2148 2068 二手房 1-2 月 1-3 月 1-4 月 1-5 月 1-6 月 商品房交易宗数 55.9 15.1 25.4 26.9 21.7 商品房销售面积增长% 116.6 50.0 34.1 37.2 35.3 商品房销售额增长% 169 91.0 65.6 62.8 57.3 平均销售价（元/平米） 1404 1307 1282 1255 1233 数据来源：惠州市房产交易中心 预测与建议 当前惠州的房地产开发投资处在高速增长后正常调整期，估计经过调整， 全年仍将保持较高的增长。从上半年情况看，房地产开发投资有利的因素有： 一是土地购置面积、施工面积大幅增长；二是资金较为充足，商品房销售良好、 增幅回升；三是惠州经济保持持续稳定增长态势，居民收入增加；四是利用外 资已明显回升。 商品房的类型和结构将会有一个较为合理的发展，商品房的销售能力在下 半年应有较大发挥潜力。从开发商的开发意识形态看，在开发的过程中已较为 注重消费市场的研究及针对市场现象进行楼盘综合规划建设，从目前的楼盘建 设形态