新形势下房地产项目开发各阶段成本控制

-精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 1 新形势下房地产项目开发各阶段成 本控制 摘要：在受到金融风暴影响以及 在国家出台新政策和相关法律法规的新 形势下，房地产企业的风光不再，成本 上升，压力陡增。成本已经成为制约企 业发展的一个重要因素，因此如何在开 发过程的各个阶段进行高效的成本控制 已经成为企业必须面对的一个重要课题。 中国论文网 /2/view-12900359.htm 关键词：房产项目；工程造价； 成本控制 F293.35 当前，我国房地产开发项目管理 的水平普遍不高，企业的经济效益低于 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 2 国际的一般水平，房地产开发项目存在 着质量低劣、交房脱期等诸多问题。要 解决这些问题，企业就必须加强对项目 管理的研究和应用，把项目管理作为一 种新生的、先进的、高效的管理模式来 关注。下面仅根据对成本管理的理解和 认识，从项目开发的各阶段浅谈如何在 工程成本管理过程中加强控制及应注意 的问题。 成本控制涉及项目开发全过程， 全过程成本控制有四个阶段：决策过程， 设计阶段，施工过程及竣工结算，全部 需要进行成本控制。房地产公司对于工 程造价的控制要立足于事先控制，即主 动控制，尽可能缩小目标值与实际值的 差距。也就是说，工程造价控制，不仅 要反映投资决策、设计、发包和施工的 被动地控制造价，更要主动地影响投资 决策、设计、发包和施工，从而主动地 控制造价。 1 决策阶段的成本控制 投资决策阶段主要是进行可行性 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 3 研究，是房地产项目投资决策的基础， 它为项目决策和项目具体实施提供技术、 经济、社会和财务方面的科学性评价依 据，这项工作做得好，投资与效益就能 形成良好的比例关系。否则，就会造成 决策失误或投资失控。做好此阶段的控 制，必须做好以下三方面工作： (1)有针对性地进行市场宏观环境、 微观环境的调查与预测，分析目前房地 产市场的销售状况，判断未来销售趋势， 作出对某种房屋类型的市场容量、价格、 竞争力分析和市场风险进行预测，确定 开发适销对路的房子，即完成项目定位。 。 (2)进行项目外部环境调查，通过 广泛的调查研究，类比，进行功能分析 及多方案比较，在充分的技术论证和经 济评价后，最后确定技术先进、功能可 靠、经济合理的项目建设方案，从而计 算出较为准确、切合实际的设计阶段的 目标成本。 (3)根据项目规划条件及可行性研 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 4 究成果，科学地编制方案设计任务书。 2 设计阶段的成本控制 工程设计是在技术和经济上对建 设项目进行全面规划的过程。其质量的 好坏，不仅决定着项目的艺术美，更决 定着工程造价的高低。一些专家指出： 设计费虽然只占全部费用的不到 1， 但它对工程造价的影响程度可达到 75 以上。 设计的成果首先是由设计院完成 的，房地产公司策划设计人员要在过程 中起沟通、协调、监控作用。因此，房 地产公司如何介入及控制设计过程，充 分发挥内外资源的能动性，是取得项目 设计成本的关键。现阶段，房地产开发 项目设计过程一般分为两个阶段：方案 设计阶段和施工图设计阶段。这两个阶 段的最终成果分别是方案报建文件和施 工图草图，设计过程的成本管理正是围 绕着这两个最终成果展开的。 在设计阶段，如何对项目工程造 价实施主动、积极的控制是企业必须考 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 5 虑的问题。要在设计阶段控制好项造价 可以从以下步骤进行管理。 2.1 进行设计招标，选择设计单 位及方案 2.1.1 设计单位的选择 公司依据有关文件及规定编制设 计任务书和招标文件，进行招标，由评 标专家，评定设计方案的优劣，择优确 定中标方案也就是确定了设计单位(该 方案仅为基本方案)。 2.1.2 设计方案的优化 由于中标方案仅仅相对于所有投 标方案而言是最适合的，但并一定是理 想的最终方案。未中标的方案也许有其 优越的地方。所以建设单位需要对中标 与未中标方案进行重新整合， “去其糟粕， 取其精华”，进行优化。一般做法为： 房地产公司策划设计部牵头，召集团内 部相关部门和设计院及外聘专家等，对 基本方案进行多轮次的研讨、论证及经 济指标的测评，完成方案的优化。优化 后的方案不仅仅在技术上先进可行、功 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 6 能上满足需要、使用上安全可靠，还要 是经济上最合理的，以实现在方案设计 阶段把工程造价控制在投资估算的范围 内。 优化方案重点考虑两方面因素： 基础选型。基础部位的项目工程造价 往往对整体工程造价起着举足轻重作用。 因此必须要求设计师对工程地质勘察报 告进行仔细研读，进行多方案分析对比， 达到在技术上安全可靠和经济上合理的 目的。对立面外观主要材料及设备选 型，除考虑节能要求外，还要进行性价 比分析。 2.2 推行限额设计 分解投资和工程量是实行限额设 计的有效途径和主要方法。它是将上阶 段设计审定的投资额和工程量先分解到 各个专业，然后再分解到各单位和各分 部工程，通过层层分解，实现对投资限 额的控制和管理。 首先，按照批准的设计任务书和 可行性研究阶段的投资估算进行限额设 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 7 计，在保证功能的前提下，控制概算不 超过投资估算。再按照批准的初步设计 和概算控制施工图设计。通过限额设计， 每个专业、设计师都有一个投资限额的 目标。对于限额取得节约投资和控制造 价有成效的设计师予以奖励和超限额设 计师进行经济处罚，这样促使设计人员 在设计过程中，进行多方案比较，优化 设计。既保证设计在技术上先进合理， 又不突破投资限额的目标。 总之，项目设计阶段是造价控制 的重点，业主在设计阶段应进行设计招 标，并推行限额设计，用价值工程进行 方案优化，实现充分利用资金达到最大 功效的目的。 2.3 对地质勘察阶段的成本控制。 勘察阶段的成本管理主要从三方 面着手：严格审核勘察单位编制的勘 察方案及细则是否符合设计要求，主要 包括勘察布点(控制点和一般点)、勘察 深度、土层取样等是否符合规范要求。 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 8 检查勘察现场实施是否按勘察方案及 细则进行，跟踪检查勘察单位原始作业 记录，避免勘察单位多估冒算，增加勘 察费用。 审查勘察成果报告是否详 实，因为它直接影响着基础选型。因此， 勘察阶段的成果分析及成本控制实际上 影响着工程设计的成本控制，应引起足 够的重视。 3 项目实施阶段的成本控制 实施阶段的成本控制包括，招投 标、施工和结算管理控制。 (1)工程施工招投标管理，是项目 实施阶段控制工程造价的有效手段。要 做好招投标工作，首先要编制好招标文 件、工程合同主要条款、准确的工程量 清单、项目预控总造价及对投标报价的 要求，控制投标报价不得突破预控总造 价。在项目工程施工组织设计满足招标 文件要求的前提下，以合理低价作为中 标的条件，从而确定施工阶段的目标成 本。 一般作法为：业主在招标文件中 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 9 根据施工图要求，对主要材料提供三个 品牌，供投标人报价，并对主材设定最 低控制价(避免投标人恶意低价投标， 中标后再讨价还讨，影响工程的整体实 施)，由投标人根据招标文件要求自主 报价，在预控总造价内，以报价最低者 为中标人。根据以往经验，以合理低价 中标的工程，其总造价会比预控价节省 约 10左右。 (2)施工过程的成本控制。在施工 阶段主要以中标价为目标成本，以施工 图纸为依据，控制项目工程造价。该阶 段节约的余地相对较小，但浪费的可能 性却很大。而该阶段成本控制主要是围 绕项目工期、质量与造价三方面关系及 设计变更与工程签证进行的。过去，建 设单位工程现场管理人员往往比较重视 工程进度和质量，而对工程成本的控制 不太关注，认为成本管理是成本部门的 事情；而成本管理部门也只是根据现场 代表提供各种资料进行“ 机械量化 ”，没 有进行主动管理。久而久之，形成了成 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 10 本管理与工程管理相互“ 脱节 ”的现象。 因此，加强施工过程的成本管理需要工 程建设部门和成本管理部门密切协作、 互相“渗透”才能达到控制成本之目的。 正确处理工期、质量、造 价三者关系至关重要。 a正确处理工期与造价的关系 缩短施工工期能使项目工程早日 竣工，尽早给房产企业带来效益；能减 少建设资金的贷款利息，能使施工企业 相对降低固定成本。但如果为赶工来缩 短工期，便需投入更多的人力、施工机 械；需采用新型材料和技术措施，人工 费、材料费机械费均会提高，也就加大 了工程造价。 为此，就需要合理安排施工各阶 段的工作进度，最大限度地组织各项工 作的同步交叉流水作业，要求施工单位 按投标时所承诺的施工总进度计划组织 实施。施工方法要制度化，施工技术措 施要科学化、系列化、施工管理要规格 化；在采用施工新技术时，要防止脱离 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 11 我国实际，从而保证项目工程按计划工 期竣工的同时不增加无用成本。 b正确处理质量与造价的关系 在施工中既要保证工程质量，又 要控制工程造价。在满足工程功能、材 料性能的基础上，力求用性价比高的材 料。在保证质量的前提下，力求用较少 的机械、人力消耗完成施工任务，想方 设法减少和避免无效管理和劳动，把降 低工程造价的观念渗透到每一个环节中。 有效控制项目成本，必须控制 设计变更和工程签证。 长期以来，建设单位在施工阶段 的成本控制仅仅是停留在审查施工单位 的进度款和结算款方面，对施工过程中 设计变更的管理不够重视，因而成本控 制在该阶段显得被动和疏忽。为了控制 此现象，必须从以下几方面确认变更发 生的合理性：a. 在施工图会审时及时发 现问题，避免设计错误或不当造成浪费； b.对施工单位自身提出的设计变更要进 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读- 12 行效用分析，即进行价值分析，保证增 加的投入能取得更好回报；c在施工 过程中针对设计图纸暴露出不合理的地 方，提出合理化建议，以减少投入； d施工技术要求或施工单位要求提出 的变更要求，是否引起工期滞后和增加 造价，应明确由责任方承担。 严格现场签证管理，及时掌握 工程造价变化。 在施工过程中，建设单位要加强 现场施工管理，督促施工单位按图施工， 严格控制变更洽商、材料代用、额外用 工及各种预算外费用等工程签证。对必 须发生的设计变更，尤其是涉及到费用 增减的设计变更，必须先算帐后花钱， 实行“分级控制、限额签证” ；建设单位 现场代表要督促施工单位及时做好各种 记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作， 减少结算时扯皮现象的发生。 (3)工程竣工结算审核。经审核的 竣工结算书是承包商与业主进行最终工 程款结算的依据，因此造价师应当依据 -精选财经经济类资料- -最新财经经济资料-感谢阅读