09年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(2)-中大网校

09 年房地产估价师考试房地产基本制度与政策预测试题(2) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：150 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1)在保险的基本职能中，保险的派生职能不包括（ ） 。 (2)下列不属于权属登记管理贯穿房地产的全过程的是（ ） 。 (3)价高者得规则是为买方的竞争而设定，需在拍卖现场通过比较得出。比较的基础是（ ） 。 (4)任何单位和个人需要拆除房屋，必须持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门 提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部 门是（ ） 。 (5)工程建设的招标投标和（ ）的推行是建筑市场管理体制改革的两个重要方面。 (6)根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ） 。 (7)业主委员会应当自选举产生之日起（ ）日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议 事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行 政主管部门备案。 (8)所谓（ ）就是要按照批准的设计任务书及投资估算控制初步设计按照批准的设计 总概算控制施工图设计。 A. 概算设计 B. 限额设计 C. 设汁概算 D. 限额概算 (9)下列不属于一般性货币政策工具的是（ ） 。 A. 法定存款准备金率 B. 贷款额度控制 C. 再贴现利率 D. 公开市场业务 (10)进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用（ ）的地形图。 (11)一个国家的城市规划体系一般不包括（ ） (12)要成为法人需要具备四个条件，下列说法不正确的是（ ） 。 A. 依法成立 B. 有必要的财产或经费 C. 有自己的名称、组织机构和场所 D. 能独立承担法律责任 (13)一般中长期贷款都选用（ ） 。 A. 名义利率 B. 实际利率 C. 固定利率 D. 浮动利率 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)某房地产开发企业 2002 年的流动资产总额为 2 000 万元，流动负债总额为 1 500 万元， 则流动比率为（ ） 。 (15)下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ） 。 (16)下列对核算内容说法正确的是（ ） 。 (17)依据基金的运用方式，可分为固定型和（ ） 。 (18)房屋内的夹层、插层、技术层及其梯问、电梯间等其高度在（ ）m 以上部位计算建 筑面积。 (19)房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向（ ）发出保修通知。 (20)（ ）是反映企业在一定会计期间内经营活动、投资活动和筹资活动产生的现金流入、 流出情况的报表。 (21)新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起（ ）日内，持有关文件到登 记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 (22)季节比率是（ ） 。 A. 说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重 B. 说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重 C. 说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重 D. 说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重 (23)房屋普通险的期限为（ ） 。 (24)银行以开发商的信用向保险人投保，由保险人为银行提供开发商还款保证的保险是（ ） 。 (25)工业建筑设计的评价指标不包括（ ） 。 (26)关于个人住房公积金的税收政策，下列说法中正确的是（ ） 。 (27)房地产评估员的考试、认证工作由（ ）负责。 (28)玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于 14 处切断留孔，并在（ ）上也要留有通气孔。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (29)下列有关地籍图的阐述有误的是（ ） 。 A. 地籍测量绘制的图件称为地籍图 B. 地籍图的内容包括地籍要素和必要的地形要素 C. 地籍图是土地部门在办理土地登记和发放土地使用权证书时，了解地块坐落、四周界址、 尺寸、土地使用状况和面积等的依据，也是建立地籍档案必不可少的资料 D. 地籍要素指土地产权、地界和分区，及各部分的说明、注解和识别资料 (30)公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售 房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的（ ） 。 (31)下列不是直接融资优点的是（ ） 。 A. 安全性高、筹资上可以积少成多 B. 资金供求双方直接联系，可以根据各自对融资条件，如借款期限、数量和利率水平方面 的要求，通过协商实现融资，以满足各自的需要 C. 有利于筹集长期投资资金 D. 由于资金供求双方直接形成债权、债务关系，债权方会十分关注和支持债务人的经营活 动；债务人面对直接的债权人，在资金使用上会讲求效益，在经营上也会有较大的压力， 从而促进这类长期融资得到更快发展 (32)瑕疵请求权是指（ ） 。 (33)房屋租赁行为应有明确的租赁期限，出租人有权在签订的合同中明确租赁期限，并在 租赁期限届满后收回房屋。 合同法规定，租赁期限不能超过（ ）年。 (34)在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是（ ） 。 (35)房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。 A. 街道 B. 房号 C. 幢 D. 丘 (36)一个建设项目需要征收的土地，应当根据总体设计（ ）申请批准。 (37)耕地占用税实行（ ）税率。 (38)土地管理法规定：“中华人民共和国实行土地的（ ） ，即全民所有制和劳动群众 集体所有制。 (39)城市的总体规划由（ ）负责组织编制。 (40)地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成，且存梁的交点上竖立柱子， 以支承建筑骨架的基础被称为（ ） 。 A. 条形基础 B. 独立基础 C. 整体式筏式基础 D. 箱形基础 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在 答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得分少选且选择正 确的，每个选项得 0.5 分) (1)国家规定，商品住宅用地必须采取（ ）方式出让。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (2)拆除公益事业房屋的补偿形式不包括（ ） 。 (3)下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法正确的是（ ） 。 (4)下列有关税收的表述中，正确的有（ ） 。 (5)我国房屋权属登记（ ） 。 A. 具有公信力 B. 公告是必经程序 C. 是一项法定制度 D. 为权利动态登记 E. 可以制作颁发统一的房地产权证书 (6)除商品的价格因素外，影响商品供给的主要因素有（ ） 。 (7)按定额反映的生产要素消耗内容不同，可以把工程建设额分为（ ） 。 (8)对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，下列（ ） ，经批准可保留划拨土地使用权。 (9)根据土地使用权的获取方式，房地产的转让不包括（ ） 。 (10)下列用来作为房地产产权证附图的有（ ） 。 (11)保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ） 。 A. 分散风险职能 B. 融通资金职能 C. 组织经济补偿职能 D. 防灾防损职能 E. 分配职能 (12)下列关于征用土地批准权限规定正确的是（ ） 。 (13)下列情况中可以发布房地产预售或销售广告的有（ ） 。 A. 尚未取得房地产项目预售许可证的 B. 房地产权属有争议的或受司法、行政机关限制权力的 C. 工程资料尚未全部归档的 D. 工程决算尚未通过审计的 E. 工程质量验收不合格的 (14)关于维修基金的筹集的说法，正确的是（ ） 。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (15)拆迁补偿安置协议的主要内容包括（ ） 。 A. 安置标准 B. 补偿方式 C. 补偿金额 D. 安置用房面积 E. 拆迁方式 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用 “”表亍正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣 0.5 分，本题总分最多扣 至零分。) (1)经济学中通常将生产可能性曲线斜率的负数值定义为边际替代率。 （ ） (2)征收农用地的，应先办理农用地转用手续，再办理征地审批手续。 （ ） (3)生产理论主要是研究生产要素投入量与货币形态之间关系的理论。 （ ） (4)拆除代管房屋、产权不明确的房屋、已设定抵押权的房屋，依法均需办理公证手续。 （ ） (5)反映总体单位的属性或特征的统计术语称为标志。标志是统计认识的终点。 （ ） (6)建设工程发生质量事故，有关单位应当在 24 小时内向当地建设行政主管部门和其他有 关部门报告。 （ ） (7)用益物权和担保物权都是限制物权。 （ ） (8)设有抵押权的房屋被拆迁时，如果能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁人，付款前必 经抵押权人认可。 （ ） (9)房地产拍卖成交后，无需拍卖人的协助就可办理过户手续。 （ ） (10)禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼。 （ ） (11)某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的 30% ， 且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ） (12)纳税人负担的轻重主要通过税率的高低来调节，但还可以通过附加、加成和减免措施 来调节。 （ ） (13)拆迁已抵押的房屋，能解除抵押合同的，经征得抵押权人同意，补偿款付给被拆迁人。 （ ） (14)承包人在确定变更后 14 日内不向工程师提出变更程价款报告的，视为该项设计变更 不涉及合同价款的变更。 (15)相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比。 （ ） (16)城市房屋拆迁管理是政府调控地价的手段。 （ ） (17)抵押权因抵押物灭失而消灭。 （ ） (18)房地产价格评估人员资格认证制度成为一项法定制度，是从 1995 年城市房地产管理 法颁布实施开始的。 （ ） (19)用地单位持土地的租赁合同相关材料办理土地登记手续。 （ ） (20)物业管理的准备阶段的工作包括物业管理的早期介入、制定物业管理方案、制定业主 临时公约及有关制度、选聘物业管理企业 4 个基本环节。 （ ） (21)房屋租赁代理收费，以半月至一月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (22)实施城市规划应当遵循的基本原则是城市规划区内的土地利用和各项建设必须符合城 市规划，服从规划管理。 （ ） (23)保险的近因原则是指根据保险事故与保险标的损失之间因果关系的判定，来确定保险 赔偿责任的原则。 （ ） (24)同一般测绘比较，房地产测绘精度要求较高。商品房竣工后，商品房面积必须据实测 算，不能直接从图上量取。 （ ） (25)房地产估价师执业资格考试主要以基础理论为主。 （ ） (26)对于政策性房地产开发经营， 、一般房地产开发经营行为的差异在于政策上优惠和价格 上限制，其行为如设立条件、开发质量、开发经营程序等方面应当是一致的。 （ ） (27)新设立的房地产开发企业领取营业执照后应当在法定时间内向登记机关所在地房地产 开发主管部门备案。 （ ） (28)物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利。 （ ） (29)抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产。 （ ） (30)经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，对建设工程的勘查、设计可以不招标， 采取直接发包。 （ ） (31)国家制定房地产价格评估、房地产经纪收费的最高标准。 但是各地可以根据实际情况 进行调整，制定相应的收费标准。但对经济特区的收费标准最高不得超过国家限定标准的 40%。 （ ） (32)住房公积金义务性的目的是使职工逐步确立住房商品意识和自主其力观念，提高购房 的支付能力。 （ ） (33)我国的住房公积金制度实行高存高贷的利率政策，最大限度支持职工贷款购房。 （ ） (34)在法定拍卖中，除按照一般拍卖惯例操作外，还必须和国家相关的法律和政策法规相 适应。 （ ） (35)尚未完成房屋拆迁安置补偿的，转让房地产开发项目时，项目转让人应当书面通知被 拆迁人。 （ ） (36)在征收土地时，可通过大幅提高征地费用的做法，以限制非农业部门占地，确保农业 用地比例。 （ ） (37)经济适用住房指导价是根据平均成本加 3%的利润确定，对管理水平较高的开发建设单 位，由于劳动生产率较高，成本控制较好，实际利润可能高于 3%，否则其利润可能会低 于 3%，甚至可能会亏本。 （ ） (38)招标人采用邀请招标方式的，应当向两个以上具备承担招标项目能力的、资信良好的 特定的法人或者其他组织发出投标邀请书。 （ ） (39)实施强制拆迁必须以裁决为前提。 （ ） (40)预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售 许可证。 （ ） 四、综合分析题(共 2 大题， 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以 上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错选或多选的，不得 分，少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分.) (1)孙某自 2004 年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金 地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司) ，2006 年 3 月亨通不动产评估中心因 不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得 了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙莱咨询。孙某说， 如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时， 还可另签一份假合同，减少成交价格，来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。根据 材料，回答第TSE题。TS一级房地产评估机构应具备的条件为（ ） (2)TS土地增值税应由（ ）缴纳。 (3)TS土地增值税的计税依据是（ ） 。 (4)TS转让房地产时应缴纳的税费有（ ） 。 (5)TS孙某的违法行为有（ ） 。 (6)甲房地产开发公司(以下简称甲公司 )于 2001 年 12 月设立，注册资本为 1 000 万元 0 2002 年 1 月，甲公司决定开发一商品住宅小区，项目总投资 8 000 万元，并以出让方式取 得了该土地使用权。甲公司在该小区开发过程中，以在建工程抵押贷款筹措建设资金。 2002 年 7 月，甲公司将该项目转让给乙公司。2003 年 9 月，乙公司完成该小区开发，并通 过综合验收。根据材料，回答第TSE题。TS 甲公司目前的房地产开发企业资质等级应 该为（ ） 。 (7)TS甲公司确定该房地产开发项目，应当符合（ ） 。 (8)TS甲公司开发该小区的资本金不得低于（ ）万元。 (9)TS下列关于甲公司以在建工程抵押和项目转让的表述中，正确的有（ ） 。 (10)TS住宅小区竣工综合验收的内容有（ ） 。 (11)某开发公司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价 8 000 万元，拟建设 高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基 采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行 为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售 情况良好，其中 70% 的住宅全部销售完毕，剩余 30% 用作出租用房，并且还清了所有贷 款。根据材料，回答第TSE题。TS 按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ） 。 (12)TS根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。 (13)TS在会计核算时，70% 的住宅销售过程中发生的销售费 用，应列人（ ）会计科目。 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (14)TS银行可要求开发公司购买（ ） 。 (15)TS总地价 8 000 万元属于（ ） 。 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题 卡上涂黑其相应的编号) (1) :D (2) :A (3) :B (4) :D (5) :D (6) :D (7) :B (8) :B 答案：B。本题主要考查的是限额设计的概念 (9) :B 贷款额度控制是选择性货币政策工具。(10) :C (11) :D (12) :D 应能独立承担民事责任，D 项说法不够准确。 (13) :D 答案：D。采用浮动利率时，借款人在计算借款成本时要复杂些，利息负担有可能重些； 但是，借贷双方承担的利率风险较小。因此，一般中长期贷款都选用浮动利率。(14) :C (15) :D (16) :A (17) :C (18) :C (19) :B (20) :B (21) :C (22) :C 测定季节波动的方法主要是计算季节比率。季节比率，又称季节指数，它是说明现象在各 年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重。(23) :B (24) :A (25) :A (26) :D (27) :D (28) :B (29) :D 地籍要素是指土地的编号、利用类别、等级、面积及权属界限，界地点及其编号，各级行 政区划界线及房产情况。 (30) :D (31) :A 信用卡的功能除 A、B、C 项外，还有消费贷款功能。 (32) :C (33) :B (34) :B (35) :D 权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。(36) :C (37) :C (38) :C (39) :D (40) :C 整体式筏式基础面积较大，多用于大型公共建筑下面，它由基板、反梁组成，在梁的交点 上竖立柱子，以支承建筑的骨架。二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案 中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得 2 分，错 选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分) (1) :B, C, E (2) :B, D (3) :B, C, D, E (4) :C, D, E (5) :A, D, E 房地产权属登记是一种行为，房地产权属登记制度是现代物权法中的一项重要制度。公告 是对可能有产权异议的申请，采用布告、报纸等形式公开征询异议，以便确认产权。公告 并不是房屋权属登记的必经程序，登记机关认为有必要时进行公告。(6) :A, B, C, D (7) :B, C, D (8) :A, B, C, E (9) :C, D, E (10) :B, D (11) :A, C 融通资金职能、防灾防损职能和分配职能是保险的派生职能。(12) :A, B, E (13) :C, D 根据中华人民共和国广告法 、 城市房地产管理法及土地管理法的有关规定，选 项 A、B、E 的情况，均禁止发布房地产广告，另外。尚未取得国有土地使用权的，未经国 家征用的集体所有土地上开发建设的、权属有争议的、违反国家有关规定建设的及法律、 行政法规规定禁止的其他情形，均禁止发布房地产广告。(14) :A, C, D (15) :B, C, D 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 答案：B，C ，D，拆迁补偿安置协议的主要内容包括：补偿方式和补偿金额、安置用房面 积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项。除上述主要内容外。协议一 般还应包括违约责任、解决争议的办法等条