1什么叫房地产

1 什么叫房地产？怎样理解房地产的含义？ 1、房地产的概念 房地产：是指土地、建筑物及其他土地定着物，是实物、权益、区位三者的综合体。 理解： 土地：是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。 建筑物：是一种土地定着物，具体是指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和建筑设 备等组成的整体物，包括房屋和构筑物两大类。 其他土地定着物：是建筑物以外的土地定着物，是指固定在土地或建筑物上，与土地、建 筑物不可分离的物；或者虽然可以分离，但是分离不经济，或者分离后会破坏土地、建筑 物的完整性、使用价值或功能，或者会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。如埋设 在地下的管线、设施，建筑在地上的假山、水池、围墙，种植在地上的树木、花草等。 实物：指房地产中看得见、摸得着的部分。 权益：指房地产中无形的、不可触摸的部分，包括权利、利益和收益。 区位：指房地产的空间位置。 房地产是房产和地产的总称。 2 什么叫房地产业？房地产业具有哪些特征？ 1、房地产业的概念 房地产业：是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业。 是国民经济中具有经营和服务两种职能的独立产业部门。它体现了房地产经营过程各种参 与者之间的经济关系。 1978 年，原中国城市建设环境保护部关于发展中国房地产业的报告中对房地产业的内 涵 做了如下表述： 房地产业：包括土地的开发、房屋的建设、维修和管理，土地使用权的有偿出让、转让、 房屋所有权的买卖、租赁、房地产的抵押贷款以及由此形成的房地产市场。 房地产业涉及：房地产生产、流通、消费、管理的全过程。 从定义中可看出：房地产业是一门综合性行业。但它又是一门相对独立的行业。 注意：房地产业与建筑业不同。 建筑业主要从事建筑物的生产和施工。属于生产性产业。国务院将它列为第二产业范畴； 房地产业主要从事房地产的投资和经营服务性产业。属第三产业范畴。 2、房地产业的特征 （1 ）基础性和先导性 从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。 房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、 文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体和空间条件，因而以 房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位。 房地产业关联度极大，与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械、仪表等 50 多个部门紧密 相关。房地产业的发展直接影响到自来水供应业、交通运输业、邮电业、煤气生产供应业、 家用电器、家具、装饰产品以及旅游、金融和服务业等行业的发展。因此，在一定时期， 房地产业能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指示器， 具有先导性。 （2 ）综合性和关联性 从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱 产业的特征。 房地产业的综合性：主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。它以流 通领域和服务领域为主，服务于生产和消费，但又参与房地产开发建设的决策、组织和管 理，兼有部分生产职能。房地产商品的租售活动则直接属于流通领域。而在房地产的使用 过程中，提供房屋养护、维修等物业管理服务，则属于消费领域。可见，房地产业是与各 行各业、各部门、各领域密切联系的多学科相结合的知识密集型产业部门，这种高度综合 性，是与其它产业相比有很大区别的。 房地产业的关联性：则体现在它是与众多产业部门密切相关的产业部门。房地产业的产业 链特别长、产业关联度特别大，具有高度关联性。房地产业联系着国民经济的方方面面， 据统计与此相关的产业和部门达 50 多个，相关的产品、部门品件多达成百上千种。 例如： 与上游产业部门相联系的有：建材工业、冶金、化工、森林、机械、仪表等生产资料工业 部门。 与中游产业部门相联系的有：建筑工业、建筑机械工业、安装、装潢、厨厕洁具、园林绿 化以及金融业等。 与下游产业部门相联系的有：家用电器、家具、通信工具等民用工业，以及商业、文化、 教育等配套设施和其他服务业等。 这种高度关联性，必然使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作 用，从而具备支柱产业的特征。 （3 ）资金密集型和高回报性 从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。 房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它 的经济活动是一个大量资金运作的过程。一个房地产建设项目，投入的资金少则数千万、 多则数亿、十几亿元，并且需要一个较长的周期才能收回，与其它一般产业相比，房地产 业是一个高投资行业。 同时又是高回报行业。 （4 ）级差收益型和区域性 从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强 的行业。 由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水 平。一般来说，地区经济的发展水平高、发展速度快，房地产业相应发展也比较快；而地 区经济发展水平低、发展速度慢，相应房地产业也发展较慢。中国现阶段地区经济发展严 重不平衡，因而反映在房地产业方面，东部沿海地区发展较快，西部地区相对发展较慢， 近年来，随着西部大开发，西部地区的房地产业也加快了发展步伐。 即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。例如市中心地 区与城市郊区的土地区位不同，形成房地产价格差异甚大，级差收益也相差巨大。 此外，房地产业的区域性还造成房地产市场的地区性特别强。一般商品可以运送到国内各 个地区、甚至世界各国去销售，市场供给和需求可以在全国甚至全世界范围内得到平衡。 而房地产由于其空间的固定性，只能在一个地区范围内供给和销售，市场供求之间必须在 地区内实现平衡，由此出现地区间房地产市场的巨大差异。认识这一特点，对于区域房地 产业全面、协调和持续发展具有深远意义。 （5 ）高风险性和制约性 房地产开发投资大，周期长，是具有高附加值的行业。这些特点促进了房地产风险的产生。 对发展商来说：面临信用风险、市场风险、通货风险、内部风险、甚至政策风险，这些风 险有可能常来利润，也可能导致房地产企业破产。 制约性主要体现在以下几方面： 1）是权利关系的复杂性所引起。在房地产经营中，无论是土地的出让、转让，还是房产的 买卖、租赁、抵押、继承等，都不像一般商品那样简单的物质交换就可完成，而是一种当 事人之间复杂的权利关系的变化，所以，其交易活动必须主要依靠契约、法律法规制约和 规范。 2）是房地产业的外部性特点的制约。由于房地产的不可移动性、使用周期的长期性和价格 和巨额性，与城市开发经营、功能布局、生态环境等关系特别密切，因而房地产开发必须 严格按照城市规划、土地使用规划以及城市经济社会发展的方针政策来进行，这使得房地 产业的发展必然受到相当大的制约。 3）是运作规范性的制约。由于房地产业本身的高度综合性和与其它产业的高度关联性的特 点，对其它产业和整个国民经济的发展影响巨大，必须由法律法规和相关政策进行宏观调 控，协调与各产业之间、经济主体之间的关系，保证房地产业的持续健康发展，从而更好 地发挥其在国民经济增长中的作用。 3 试述房地产业在国民经济中的地位和作用 房地产业的作用 (1) 房地产业的发展，是城市经济发展的基础和前提 没有房屋、没有土地、没有一定的空间条件，生产无法进行，商业无法进行。 房地产既是社会生产的基本要素，又是社会生活的基本要素。 (2) 房地产业的发展，能促进和带动相关产业的兴起和发展 房地产业是国民经济的支柱产业。据联合国统计：房地产业在国民生产总值中比重一般为 6%12% 。据统计，房地产业的产值每增加 1%，就能使相关产业的产值增加 1.5%-2%。 有关研究表明，房地产业与国民经济的 45 个行业显著相关，房地产业的感应度系数和影响 力系数在国民经济各产业之中处于平均水平之上。 据投入产出模型测算，每 100 亿元的房地产业投资（或称之为销售 100 亿元住宅的产 出） ，可以诱发国民经济各部门的产出 286 亿元，其中诱发建筑业产出 90.76 亿元。 以美国为例，建筑业每年消费冶金产品的 16以上，水泥、玻璃、砖瓦的 70，木 材的 40，油漆的 50。我国用于建筑工程的材料消耗，钢材约占其总消耗的 25，木 材占 40，水泥、玻璃占 70，塑料制品占 25。 (3) 房地产业是国家财政收入的重要来源 房地产是能够提供大量财政收入的产业部门。 房地产业在世界许多国家和地区都是支柱产业，占 GDP 的比重在 10以上。 美国房地产增加值占 GDP 的比重 1987-2000 年都维持在 11-12的水平。 上世纪九十年代中后期，房地产增加值占当地生产总值比重： 日本为 10、中国台湾为 11、中国香港为 19、韩国为 8。上海房地产增加值占 GDP 比重 2005 年为 7.3。 由此可见，房地产在国民经济发展总规模中的重要地位。 经济发达国家和地区的房地产经营收入一般可占政府财政收入的 10%40% ； 如美国的税收，1960 年为 120 亿美元，1971 年高达 6950 亿美元； 在我国， “八五”期间，为国家提供税收平均每年达到 200 亿左右。 “九五”期间提高到每 年 400 亿元左右。预计“十五”期间将提高到每年 750 亿元以上。 2006 年我国房地产增加值已突破万亿。 此外，我国大部分城市财政收入来自房地产行业。 沈阳：财政收入约有三成来自房地产行业。 （4 ）房地产业发展，改变了城市居民的生活方式和财富构成 中国各个城市的居住水平与过去已经发生了量和质的巨大变化。 原本几家合用的厨房卫生已成为独套专用； 原本低层的楼房已变为带有电梯的高层建筑； 原本停放自行车的空间已扩大为自备汽车的泊位； 原本开放式的住宅区已成为高绿化率的且具有保安管理的安全小区。 产权住宅进入家庭以后，已成为中国老百姓家庭财富的最主要构成。相关商业、交通、教 卫、绿地的配套，不但改变了老百姓的生活环境，更将城市经济活力辐射到社区和住区。 4、新的城镇住房制度的基本内涵 （1 ）转换住房建设投资机制，实现住房资金来源多元化，建立资金投入产出的良性循环 1）住房建设资金由国家、单位、个人三者合理负担。 2）建成的住房按市场经济等价交换的原则。 （2 ）停止住房实物分配，逐步实现住房分配货币化、工资化 即改住房实物福利分配的方式为以按劳分配为主的货币工资分配方式。 1）在分配形式上改住房的实物分配为货币化分配。 2）在住房分配的原则上，改住房无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资分配。 3）在分配渠道上，由行政性分房改为市场流通的途径。 4）积极推进租金改革。 （3 ）全面推行和不断完善住房公积金制度 是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况 而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成 的整个运行机制和管理的制度。 （4 ）建立适合不同层次的住房供应新体系 1）最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房 廉租住房：是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最 低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。 廉租住房租金标准：原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家 庭的经济承受能力相适应。 维修费是指维持廉租住房在预定使用期限内正常使用所必须的修理、养护等费用。 管理费是指实施廉租住房管理所需的人员、办公等正常开支费用。 建设部等 9 部门联合出台廉租住房保障办法 将于 2007 年 12 月 1 日起正式实施。 截至 07 年 10 月底，全国 656 个城市基本建立了廉租住房制度，而在江苏 13 个省辖市及 各市下属的县(区)均已建立起廉租住房保障制度。 江苏廉租房保障方式 3 种： 实行货币补贴、实物配租和公有产权的经济适用房。 2）中低收入家庭购买经济实用房 经济适用房：是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划， 用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出 售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。 3）收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房 商品房：是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。 2008 年，徐州市将加大限价定销商品房、经济适用房和廉租房的建设力度，将建设限价定 销商品房 120 万平方米、经济适用房 50 万平方米。目前，已开工建设 100 套廉租住房， 预计明年 2008 年 5 月即可投入使用。 （5 ）转换住房管理机制，实现住房管理的社会化、专业化 （6 ）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系 1、什么叫房地产市场？房地产市场具有哪些基本特征？ 房地产市场：是房产和地产在流通过程中各种经济关系的总和，是房地产商品通过交易实 现其价值和使用价值的过程。 完整的房地产市场：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房产的买卖、租赁、交换、抵 押、拍卖、以及与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰、经营等劳务活动。 房地产市场的基本特征 （1 ）地域性 （2 ）层次性 房产市场的供给和需求的高度层次性。 （3 ）循环性 周期性循环：上升运动与下降运动的周期性重复，包括扩张、后退、收缩、复苏四个阶段。 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性，其变化的基本规律也是：繁荣调整 衰退复苏繁荣。 根据国际和我国的实际，一般而言，房地产周期为 710 年，日本约为 10 年，我国内地为 6 8 年，我国台湾地区为 7 年。当然，房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切 的关系，国民经济的发展决定着房地产市场的大势。 判断周期变化的主要指标有：空置率、租金售价、开复工