2010年长沙房地产发展情况与房价上涨原因分析

2010 年长沙房地产发展情况与房价上涨原因分析 2010 年 1-12 月，长沙新房成交 1880.12 万平米（其中现房销售占 18%，期 房为 82%）同比增加 2.39%；市内五区新房成交 1281.81 万平方米, 占比 68.17%。 其中，新房住宅成交 1776.32 万平米，同比增加 2.57%。 2010 年 12 月，全市纯市场化商品房（不含定向房、经济适用房和廉租房） 住宅成交均价为 5172 元/平米。其中市内五区住宅成交均价 6010 元/ 平米，长沙 县均价为 4362 元/平米，望城县均价为 4271 元/平米，浏阳市均价为 2728 元/平 米，宁乡县均价为 2897 元/平米。 对于长沙房地产市场热议的房价上涨过快等言论，有必要对其真实原由作 出全面细致的分析，以下是由市住房和城乡建设委员会，长沙房地产开发协会 下属的长沙房地产开发研究中心，对 2010 年长沙房地产发展情况与构成原因所 做的分析报告。 一、长沙与中部五省会城市及一线城市的横向比较分析 2010 年长沙与中部五省会 GDP 单位：亿元 城市 长沙 武汉 合肥 太原 郑州 南昌 GDP 4550 5100 2700 1750 4000 2104 同比 15% 13.50% 17% 11% 13% 13.40% 注明：数据于各省会城市 2010 年经济工作会议报告 长沙市 2010 年实现地区生产总值 4500 亿元，人均 GDP 首次超过 1 万美元。 长沙 GDP 总量与增速均位居第二，总量第一为武汉，增速第一为合肥。 2010 年长沙与中部五省会主要房地产数据比较 序号 1 2 3 4 5 6 城市 长沙 武汉 合肥 太原 郑州 南昌 施工面积（万） 6324 4888 5474 2320 5950 2101 销售面积（万） 1880 1159 943 325 934 445 商品住宅销售价格 （元/） 4916 6861 6252 7326 5423 7900 （注：因部分城市数据采取当地住建委数据，可能与当地统计局公布的数据不 一致，同时 2010 年施工面积采取估算。商品住宅销售价格为各城市 2010 年 11 月份数据） 2010 年长沙施工面积与销售面积在中部六省中均居第一位，商品住宅销售 价格位居最末，第六位。 从施工面积来看，长沙位居第一位，比第二位的郑州高 374 万平方米；销 售面积居第一位，比第二位的武汉高 721 万平方米；商品住宅销售价格居第六 位，比第一位南昌低 2984 元/平方米。从以上数据对比发现，在中部六省中长 沙处于供应量最大，销售量最大，价格最低的局面，与多年来宣传长沙是中部 地区房地产价格洼地一致。 2010 年长沙与中部五省房价与收入比 序号 1 2 3 4 5 6 城市 南昌 太原 武汉 合肥 郑州 长沙 30 平方米房款 237000 219780 205830 187560 162690 147480 2010 年可支配收入 17600 16580 22288 19856 18954 23696 房价收入比 13.5 13.3 9.2 9.4 8.6 6.2 注明：数据来源于各城市统计局，2010 可支配收入是按照各城市半年数据预估 长沙是中部六省会唯一房价收入比较为合理的城市 人均可支配收入与房价比可以在一定程度上反映城市房价是否合理，也可以 反映一个城市的购买能力。根据国际比较公认的说法，房屋价格与年收入比在 6 以内比较合适。 根据我国对小康的定义，取人均居住面积为 30 平方米。从表中我们看到房 价收入比最大值是南昌为 13.5；最小值是 6.2，出自长沙。由于房价为 11 月数 据，结合房价整体上涨趋势，房价收入比数值将进一步增大。 2010 年 12 月中部六省会房价指数 房屋销售价格指数 新建住宅价格指数城市 同比 环比 同比 环比 太 原 102.3 100.1 101.7 100 合 肥 109.1 101 108.7 100.7 南 昌 106.1 100.6 107.5 100.4 武 汉 106.6 100.2 106.4 100.1 郑 州 108.8 100.1 108.8 100.1 长 沙 107.6 100.7 109.6 100.8 注明：数据来源于国家统计局 2010 年 12 月中部六省会房屋销售价格指数，长沙同比上涨幅度位居第三， 排一、二名的分别是合肥、郑州。同期环比增幅长沙位居第二。 新建住房价格指数方面，同比长沙位居第一，环比第二。说明 12 月份在六 省省会城市中，长沙增幅明显快于其他城市。 2009 年各城市一二手房销售面积对比 北京 上海 广州 销售面积 占比 销售面积 占比 销售面积 占比 一手房 1790 49.14% 2658 50.72% 944 45.00% 二手房 1853 50.86% 2583 49.28% 1154 55.00% 合计 3643 100.00% 5241 100.00% 2098 100.00% 2010 年各城市一二手房销售面积对比 深圳（住宅） 2010 长沙全年（住宅） 2009 长沙（住宅） 销售面积 占比 销售面积 占比 销售面积 占比 一手房 313.15 48.56% 1784.25 85.50% 1732.23 84.82% 二手房 923.4 51.44% 302.66 14.50% 310 15.18% 合计 1248.22 100.00% 2086.91 100.00% 2042.23 100.00% 一、二手房销售面积之比是反映房地产市场成熟度的重要标志之一。在发 达国家，二手房交易都占房地产交易的半数以上，部分超过 80%，通过新建商 品房与二手房交易进行比较，可以了解房地产市场的发展阶段。 从近两年数据来看，广州和深圳二手房交易量大于一手房，其比例在 6：4 左右；北京和上海一、二手房交易基本相当在 5：5 左右；长沙二手房交易远小 于一手房交易在 2：8。长沙房地产市场基本以一手房交易为主，说明房地产市 场的成熟度落后于北上广深等一线城市。 二、长沙 2009-2010 房地产市场内部纵向比较分析 从图表看出 2009 年，受益于 2008 年底国家四万亿投资等政策的强劲支持， 上半年市场长沙房地全面回暖，下半年市场热销，全年销售量呈现低开高走的 局面。 2010 年，1-5 月长沙市的成交量节节攀升，在 4.17 新国十条颁布以后，长 沙 楼市成交量有所下降，但其总体呈现出逐步上升的趋势。9.29 其他城市限购令 颁布以来，一线城市成交量减少，投资、置业者把购房目标转向二线城市，形 0 50 100 150 200 2009年 1-12月 全 市 新 房 成 交 面 积 走 势 新 房 成 交 面 积 72.6 81.2 112 141 194 156 159 139 158 164 180 197 住 宅 成 交 面 积 67.3 78.1 105 138 190 150 148 130 143 154 169 188 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 0 100 200 300 2010年 1-12月 全 市 新 房 成 交 面 积 走 势 新 房 成 交 面 积 157 178 176 92.1 97 102. 135. 236. 208. 239. 住 宅 成 交 面 积 153 172 170 89.3 91.7 96.2 130. 228. 184. 209. 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 成一线城市挤出效应，长沙成交量增长受益于一线城市的挤出效应，加之市场 预期长沙将出台限购令和购房契税等政策的恐慌，市场购房量增多，房价上涨 加快。 从 2008-2010 三年间长沙房地产市场呈现出巨大的波动性，看出长沙房地 产市场对政策面非常敏感，与全国房地产市场波动整体保持一致。 以上是长沙房地产开发研究中心，为监测市场真实量价波动，分板块选取 样本楼盘检测数据图表，其选取标准：样本楼盘指同一个板块内同地段、同品 质、具备一定规模（总建筑面积大于 5 万平方米）的毛坯房住宅小区，所得到 的均价为加权平均值。不包括别墅、洋房、保障性住房、定向楼盘。 选取省府-红星板块是因为该板块楼盘众多，是长沙新城区房地产发展的典 型代表，整体上该板块与全市 2010 年走势保持一致，受调控政策影响明显，全 年上涨幅度为 1550 元/平方米，上涨幅度为 37.4%。 选取中心板块是因为该板块是长沙市场最为核心的板块，近年来随着旧城改 造力度加大，城市价值得到重估。作为价值最高的板块，全年涨幅度为 1673 元 /平方米，上涨幅度为 31.21% 综合我研究中心监测的长沙市十二板块样本楼盘成交量价走势，除个别板 块外，2010 全市普通毛坯房全面价格上涨 1500 元/平方米左右，上涨幅度为 30%以 上，与市民对于房价上涨幅度较大的市场感觉一致。 2010 年长沙市经济适用房、定向房销售情况 面积：万平方米 房屋类型 2009 年 同比 占比全年销重 2010 年 同比 占比全年销重 经济适用房销售 52.22 50.58% 3.02% 21.57 -58.69% 1.23% 定向房销售 153.66 8.87% 164.88 7.30% 9.43% 合计 205.88 11.89% 186.45 -9.44% 10.66% 注明：数据来源于长沙市住建委、长沙市房地产开发协会预警预报系统 2010 年长沙经济适用房销量同比下降 58.69%，仅占全年比重的 1.23%。 从数据看出长沙市低价房屋的重要组成部分经济适用房销售面积大量减少， 这主要是由于自从 2008 年起长沙推行经济适用房货币补贴政策，具备购买经济 适用房资格的人群转向购买普通商品住宅，解决住房问题。单位定向房销售量 数值与全年销售占比变化不大，维持在年销售量 150 万平方米左右。 2010 年五区全装修房屋销售面积破百万，同比达到 201.66%。 全装修住宅销售量大幅度增长，五区内全装修房屋销售面积突破 100 万平 方米，同比增长 201.66%，是今年长沙房地产市场变化的主要特征，这说明购 房者逐步接受全装修住房（成品房） ，明显的拉高了房屋销售价格。全装修房屋 的建设符合环境友好型与资源节约型发展需要，应当加大引导力度，增大全装 修房屋的建设比重，取得社会、开发商与购房者多赢局面。 2010 年 1-9 月湖南房地产主要统计数据 湖南 长沙 占比 1、房地产投资（亿元） 983.9 534.5 54.32% 同比增幅% 33.30% 47.70% 2、本年施工面积（万平米） 14900 5592.16 37.53% 同比增幅% 31.90% 16.58% 其中：新开工面积（万平米） 4630.7 1964.13 42.41% 同比增幅% 74.80% 35.36% 2010 年长沙市五区全装修项目销售情况统计 面积：万平方米 房屋类型 2009年 同比 占全年五区销售比重 2010 年 同比 占全年五区销售比重 全装修房销售 33.26 2.64% 103.83 201.66% 8.64% 注明：数据来源于长沙市住建委、长沙市房地产开发协会预警预报系统 竣工面积（万平米） 1616.4 1124 69.53% 同比增幅% (-)7.9% 53.22% 3、商品房销售面积（万平米） 2759.68 1196.52 43.35% 同比增幅% 21.30% -3.26% 注明：数据来源于湖南省统计局、长沙市住建委、长沙市房地产开发协会 从整体数据来看，无论是投资额还是商品房销售面积，长沙房地产市场基 本占据湖南房地产市场的半壁江山，同时投资额占据 54.32%，而施工面积仅为 37.53%，说明了长沙房地产投资价值与房价都代表了全省的最高水平。 2003 年之前长沙基本无外省房地产开发企业，随着长沙房地产市场的发展 和城市扩张，截止 2010 年底，长沙共有 207 家外省房地产企业，占全市开发企 业的 12.9%。 2010 年长沙房地产投资额前二十的楼盘，外省企业开发的占据 14 席；房屋施工面积前二十的楼盘，外省企业的占据 12 席；房屋销售面积前二十 的楼盘，外省企业的占据 15 席。长沙房地产市场得到了众多外来企业的青睐， 同时外来房地产开发企业凭借其雄厚的资金实力、开发能力、品牌影响力，目 前基本主导长沙房地产发展方向。 根据 2010 年房地产调查数据显示，外地购房者已经占据 60%以上，相比 2009 年的 50%上升 10 个百分点，成为长沙市购房的绝对主力，这其中又以湖 南省非长沙户口为主。这主要因为长沙市是湖南省政治、经济和文化的单中心， 在就业、医疗、教育、养老、文化等综合资源方面的巨大优势，加之武广高铁 通车，2010 年启动地铁轻轨等建设，吸引了全省购房者来长沙投资置业的热情。 同时也说明长沙房地产市场的变化能够直接影响到全省房地产市场的发展。 2009 年 12 月长沙住宅成交均价结构图 0.81 7.91 5.77 6.53 4.08 6.64 19.86 3.54 0.75 3.01 0 5 10 15 20 25 2000 以下 20002500 25003000 30003500 35004000 40004500 45005000 50005500 55006000 6000 以上 万平米 0.00 2.00 4.00 6.00 8.00 10.00 12.00 14.00 16.00 18.00 % 面积 正态分布概率 2008-2010 年均价/中位数比值 月份 均价 中位数 差值 2009/12 月 3813 3412 401 2010/12 月 5172 4481 691 注明：数据来源于长沙市住建委、长沙市房地产开发协会预警预报系统 标准差直接反映市场各楼盘房价之间的差异大小。 2009 年标准差 12 月 1476， 2010 年 12 月标准差 2163。 以上为长沙房地产开发研究中心分析长沙住宅成交价格的正态分布图。以 2009 至 2010 二年数据显示，标准差明显拉大，说明了长沙住宅的各楼盘成交 价格差异愈发明显，2010 年房价差异尤其突出，从 2009 年 1476，猛增至 2163。 2009 年 12 月，长沙市销售量最大的是售价在 4500-5000 元/ 平米的类型， 其销售比重占全市的 24.36%。其中销量较大的楼盘主要是湘江世纪城、湘府久 号家园、上海城。 2010 年 12 月，长沙市销售量最大的是售价在 6000 元/平米以上的住宅，其 销售比重占全市的 28.40%。其中销量较大的楼盘主要是湘江世纪城、万科城和 万科金域华府。 从结构图中看出，长沙住宅成交均价的重心从低向高移动明显。全装修住 宅、中心板块住宅成交量的增加，对价格拉升效应明显。 在中位数大幅提高的同时，出现均价大于中位数的情况，说明了长沙中低 价位房屋成交量相对较少。 综合中部六省会城市来看，长沙房价基数最低，在房价上涨过程中，导致 涨幅较大。同时在房屋销售中，开发商普遍利用与购房者信息不对称的优势， 人为制造房源紧张，限量销售的恐慌气氛，而购房者没有渠道了解究竟市场有 无房屋可买，所选楼盘房源是否已经签约等信息，出现了 2010 年凯富漫城开盘 销售当天坐地起价，导致购房者怒砸售楼部等恶劣事件的出现。 三、2010 长沙房地产市场主要特点 1、中部六省会中，长沙 GDP 排名靠前，施工面积销售面积最大，销售价格 最低。长沙房价收入比中部六省中最小，但也超出国际公认的 6，房价上 涨速度过快，超出长沙收入水平。 2、长沙二手房市场的发展与北上广深等大城市差距依然很大，2：8 的比例， 说明长沙房地产市场基本以一手房交易为主。 3、经济适用房交易量明显减少，长沙推行经济适用房货币化补贴效果明显。 同时价格中位数值的大幅度提高，出现均价大于中位数的情况，说明长 沙中低价位房屋成交量相对较少；同期 2008、2009、2010 三年住宅成交 均价结构图显示，全装修房和城市中心板块交易比重加大，拉大各楼盘 价格差异，房价上涨趋势明显。 4、2010 年，1-5 月长沙市的成交量节节攀升，新国十条颁布以后，长沙楼市 成交量有所下降，但其总体呈现出逐步上升的趋势。9.29 其它城市限购 令颁布以来，一线城市成交量影响较大，长沙成交量增长受益于一线城 市的挤出效应，加之市场预期长沙将出台限购令和购房契税等政策的恐 慌，长沙房地产市场销售量增多，价格上涨明显。 5、2011 年长沙房价走势将主要取决于三方面因素。一是流动性，2011 年境 外热钱流入我国的压力很可能增大，国内新增货币量也将维持在较高的 水平，这些资金如果不能得到有效的疏导，很可能进入房地产市场，从 而推动房价快速上涨。二是实际利率水平，也就是名义利率减去通货膨 胀率。如果 CPI 能控制在 5%以内的合理水平，对抑制房价会起到作用。 反之，如果 2011 年 CPI 居高不下，实际利率仍然是负利率，以抗通胀和 避险为目的的购房需求将不断增加，房价上涨的压力也就更大。三是供 求关系的调整。从 2010 年的数据看，长沙商品房新开工面积为 2677 万 平方米，同比增加 38.13%，预示今后几年长沙市场供应充足，相对供不 应求的城市，长沙房价上涨压力相对较小。 四、对我市房地产市场健康发展的建议 1、根据国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知精神，住房城 乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、 囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题 严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任，参照 上海房地产管理部门的做法，利用相关媒体，公示各楼盘实际销售情况，增强 信息透明度。 2、从六个省会城市比较来看，长沙市 GDP 总量和增长均居前列，房地产 系列指标如施工面积和销售面积位居第一，房价水平最低。但目前长沙的房价 收入比值已经超过国际公认的警戒水平，互有冲突的数据表明，并不能认定长 沙房价上升的空间较大。 3、健全房地产信息披露机制。2010 年数据表明，长沙市经济适用房货币 化补贴政策落到实处，经济适用房销售量减少，低价房减少；全装修房市场份 额扩大，加之中心区高价房销量增多，长沙房屋价格水平差异化日趋增加。建 立权威完善的房地产信息披露机制，特别是针对房价等民生关注的热点指标， 应该采用更为科学的房价指标体系进行披露，不搞一刀切的统一均价。 4、长沙不宜出台限购令政策。根据北上广深等一线城市实施限购令来看， 无论是限制本市居民购房还是外地购房者，都引发了当地市场交易量明显减少。 长沙作为湖南省的单中心城市，2010 年的房产局调查显示，外地购房者已经 占居 60%以上的购房份额，成为绝对主力。加之，长沙市场的巨大供应量，长 沙房地产市场无论是施工面积、投资额还是销售额都占据湖南房地产市场半壁 江山以上，出台