2008房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题(4)-中大网校

2008 房地产估价师房地产基本制度与政策试题(4) 总分：100 分 及格：60 分 考试时间：120 分 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1)下列说法中错误的是（ ） 。 A. 边际收益（MR ）是指每增加一个单位的产品销售量所增加的总收益 B. 厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）是边际收益等于边际成本 C. 边际收益等于产品价格 D. 长期平均成本曲线是短期平均成本曲线的包络线 (2)（ ）是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。 A. 国家强制性 B. 主体的特定性 C. 目的的利他性 D. 标的的非自有性 (3)下列对于单利和复利的区别，说法不正确的一项是（ ） 。 A. 单利是指在计算利息时，不论期限长短，仅按本金计算利息，所生利息不加入本金重复 计算利息 B. 复利是指计算利息时，要按一定期限将所得利息加入本金再计算利息，逐期滚算 C. 用单利计算利息，具有手续简便的优点，而用复利计算利息，则有利于加强资金使用的 时间观念，促进企业加速资金周转，从而有利于提高资金的使用效益，特别是可用来比较 不同期限的资金使用效益 D. 在我国，大量存款通常采用复利计算，而少量存款采用单利计算 (4)某企业 12 月末部分资产与负债余额如下：现金和银行存款 70 万元，长期投资 100 万元， 短期投资 120 万元，应收票据 210 万元，短期借款 30 万元，应付票据和应付账款 110 万元， 应付工资 60 万元，应付债券 300 万元。则该企业的流动比率是（ ） 。 A. 40% B. 50% C. 200% D. 250% (5)城镇土地使用税在一些经济较为落后的地区，可以适当降低税额，但降低额不得超过最 低税额的（ ） 。 A. 35% B. 30% C. 25% D. 20% (6)土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由（ ）缴纳城镇土地使用税。 A. 土地所有权人 B. 土地使用权人 C. 实际使用人 D. 使用权有争议的双方 (7)禁止发布房地产预售广告的是（ ） 。 A. 在划拨土地上开发建设的房地产 B. 已设定抵押的房地产 C. 未取得商品房预售许可证的房地产 D. 没有选聘物业管理企业的房地产 (8)下列关于房产分幅图的描述有误的是（ ） 。 A. 是测绘分丘图和分户图的基础材料 B. 是绘制房产权证附图的基本图 C. 绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗 D. 是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图 (9)下列对合同生效应具备的条件说法不正确的是（ ） 。 A. 当事人具有相应的民事行为能力，无民事行为能力人不能订立合同 B. 意思表示真实 C. 不违反法律 D. 不违反社会公共利益 (10)下列关于物权的效力的说法有误的是（ ） 。 A. 同一标的物，不允许有性质不相容的两个物权同时并存 B. 同一标的物一般来说，物权优先于债权 C. 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租 人和新房主失效 D. 物权成立后，无论其标的物辗转落入何人之手，权利人均可追及标的物行使其权利 (11)下列不属于股票基本特征的是（ ） 。 A. 稳定性 B. 决策参与性 C. 流通性 D. 非返还性 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (12)下列关于抵押的说法不正确的是（ ） 。 A. 以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得超过土地使用权出让 合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩余年限 B. 以共有的房地产抵押时，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意 C. 预购商品房贷款抵押时，商品房开发项目必须符合房地产转让条件并取得商品房预售许 可证 D. 订立合同时，可以在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的所 有权转移为抵押权人所有的内容 (13)（ ）是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概（预）算 书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。 A. 单项工程 B. 单位工程 C. 分部工程 D. 分项工程 (14)资产负债表是根据会计等式的原理设计的，下列属于资产负债表中资产类所列项目的 是（ ） 。流动资产，包括货币资金、短期投资、应收票据、应收账款（减坏账准备） 、 存货、待摊费用等；长期投资，反映长期投资的情况；固定资产，包括固定资产（减 累计折旧） 、固定资产清理、在建工程等；无形及递延资产，反映无形及递延资产及其他 资产等；流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、未交税金、未付利润及预提 费用等；长期负债，包括长期借款、应付债券等；所有者权益，包括实收资本、资本 公积、盈余公积及未分配利润等 A. B. C. D. (15)在买方报价拍卖中，只有（ ）才是要约表示。 A. 拍卖人宣布的起拍价 B. 拍卖师的报价 C. 拍卖保留价 D. 竞买人的报价 (16)城市市区的土地属于（ ）所有。 A. 市民 B. 省级人民政府 C. 城市人民政府 D. 国家 (17)下列关于银行外部组织形式叙述错误的是（ ） 。 A. 单元银行制指业务只由一个独立的银行机构经营而不设分支机构的银行组织形式 B. 总分行制指在大城市设立总行，并在该市及国内或国外各地设立分支机构，分支行的业 务和内部事务统一遵照总行的指示办理 C. 集团银行制与连锁银行制的区别在于前者没有股权公司形式，不需成立控股公司 D. 连锁银行制形式下的成员银行在法律上是独立的 (18)下列对供给规律的叙述有误的一项是（ ） 。 A. 供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系 B. 在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动 C. 供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而少 D. 供给曲线是一条自左上方向向右下方倾斜的曲线 (19)某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产 价格为 2000 万元，按照国家计委、建设部联合下发的关于房地产中介服务收费的通知 规定的收费标准，估价收费最高为（ ）万元。 A. 1.60 B. 3.00 C. 4.25 D. 5.00 (20)下列说法不正确的是（ ） 。 A. 委托代理是基于被代理人的委托而发生的代理关系，通常以完成特定事项为代理内容 B. 法定代理是根据法律的直接规定而发生的代理关系，法定代理人的权限来自法律的规定 C. 指定代理是根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理 D. 指定代理的实质是一种实现委托代理的方式 (21)住宅使用说明书的内容不包括（ ） 。 A. 开发单位、设计单位、施工单位 B. 结构类型 C. 保修期限 D. 有关设备、设施安装预留位置的说明等 (22)强制拆迁时，除了被拆迁人单位代表， （ ）也应到现场作证明。 A. 居委会 B. 房管局 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： C. 房地产开发商 D. 土地管理部门 (23)（ ）具有资金量大、回报率高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。 A. 房地产估价 B. 房地产咨询 C. 房地产贸易 D. 产地产开发 (24)下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ） 。 A. 一般居住建筑和公共建筑 B. 中级居住建筑和公共建筑 C. 高级居住建筑和公共建筑 D. 具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑 (25)单层工业厂房的屋盖结构的主要承重构件为（ ） 。 A. 屋面板 B. 屋架 C. 天窗架 D. 托架 (26)经济适用房的土地采用（ ）方式取得。 A. 行政划拨 B. 转让 C. 出让 D. 低价出让 (27)违章建筑的认定是（ ）的职权范围。 A. 土地行政部门 B. 工商行政部门 C. 房屋拆迁部门 D. 规划行政主管部门 (28)房地产权属档案应当以（ ）为单元建档。 A. 街道 B. 房号 C. 幢 D. 丘 (29)普通股票持有者之间的平等原则是指（ ） 。 A. 股票持有者的身份是平等的 B. 每一股份的平等 C. 在权利方面是平等和无差异的 D. 在义务方面是平等和无差异的 (30)下列对要约的理解有误的是（ ） 。 A. 要约是指希望与他人订立合同的意思表示 B. 要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思表示 C. 要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段 D. 要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束 (31)下列对无差异曲线主要特点描述错误的一项是（ ） 。 A. 无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B. 任意两条无差异曲线不能相交 C. 无差异曲线凹向原点 D. 无差异曲线图上的众多无差异曲线中，同一曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线 代表不同的总效用 (32)豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序 为（ ） 。 A. 商场、豪华住宅、私立学校 B. 豪华住宅、商场、私立学校 C. 私立学校、商场、豪华住宅 D. 商场、私立学校、豪华住宅 (33)我国的国库券为（ ） 。 A. 短期债券 B. 中期债券 C. 长期债券 D. 永久债券 (34)下列关于预备费的说法不正确的是（ ） 。 A. 基本预备费是指在初步设计及概算内难以预料的工程费用 B. 基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费之和 C. 涨价预备费是指建设项目在建设期间内由于价格等变化引起工程造价变化的预测预留费 用 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： D. 若某建设项目建设期 3 年，各年计划投资额分别为：第一年 3600 万元、第二年 4800 万 元和第三年 3800 万元，年均价格上涨率为 5%，则该项目建设期间涨价预备费为 1270.975 万元 (35)在测算土地的面积时，不计入用地面积的范围包括（ ） 。 公共使用的河滩、水 沟、排水沟；无明确使用权属的巷道或间距地；市政管辖的马路、街道等公共用地； 经过规划部门核定需要作市政建设的用地；其他按规定不计入总地的面积 A. B. C. D. （D (36)房地产投资资本金不能低于总投资的（ ） 。 A. 10% B. 20% C. 30% D. 35% (37)政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标是（ ） 。 A. 转让利润 B. 市场影响 C. 产权是否清晰 D. 被拆迁人的利益 (38)业主公约由（ ）制定并修改。 A. 业主大会 B. 业主委员会 C. 一半以上业主 D. 全体业主和物业管理企业共同 (39)物业服务成本的构成一般包括（ ） 。管理服务人员的工资、社会保险和按规定提 取的福利等；物业共用部位、共用设施设备的更新、改造费用；物业管理区域清洁卫 生费用；办公费用；物业管理区域秩序维护费用；物业管理区的绿化养护费；物 业管理企业的酬金；物业管理企业固定资产折旧费；物业共用部位、共用设施设备及 公众责任保险费用 A. B. C. D. (40)在证券市场上市交易的证券，基本上都是（ ） 。 A. 商品证券 B. 货币证券 C. 资本证券 D. 投资证券 二、多项选择题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全 部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)下列关于投资基金的说法正确的有（ ） 。 A. 投资基金，是一种集中投资制度。它是由基金发起人以发行受益证券或发行股票的形式， 汇集相当数量但不限定人数且有共同投资目的的投资者的资金，委托由投资专家组成的专 门投资机构进行各类分散的组合投资，投资者按出资的比例分享投资利益，并共同承担相 应的风险 B. 投资基金发源于西方经济发达国家，在英国称为信托单位，在美国称为共同基金或互惠 基金 C. 按原意来理解，投资基金是一种信托投资，即由社会大众汇集分散的资金，委托给专门 的投资机构从事约定领域的投资或分散组合投资 D. 投资基金的创立和运行涉及四方：出资人、发起人、管理人和托管人 E. 投资基金证券是指由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资 产所有权、一收益分配权的凭证 (2)最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。 A. 实物配租 B. 税收优惠 C. 发放租赁补贴 D. 租金核减 E. 购买经济适用住房 (3)以下保险险种中，属于政策性保险的有（ ） 。 A. 无担保保险 B. 预防公害保险 C. 出口信用保险 D. 养殖业保险 E. 责任保险 (4)下列（ ）房产可以免征房产税。 A. 个人所有的房产 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 宗教寺庙、公园、国家机关、部队等自用的房产 C. 企业办的各类学校、医院、幼儿园等自用的房产 D. 高等学校兴办的校办工厂、企业、招待所等自用的房产 E. 房产因大修而停用的，大修期间可以免征房产税 (5)在（ ）情况下，需要征收契税。 A. 国有土地使用权出让、转让 B. 房屋发生交换、买卖或赠与 C. 以土地、房屋权属作价投资、入股或抵债 D. 城镇职工首次购买公有住房 E. 以预购方式或预付集资建房方式承受土地、房屋权属 (6)物业管理条例确定的基本制度包括（ ） 。 A. 业主大会制度 B. 业主公约制度 C. 住宅小区治安管理制度 D. 住宅小区综合验收制度 E. 住房专项维修资金制度 (7)影响需求价格弹性的主要因素有（ ） 。 A. 商品的可替代程度 B. 商品带给消费者的效用 C. 商品用途的多样性 D. 时间的长短 E. 商品生产厂家的资质 (8)19561965 年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ） 。 A. 三改四建 B. 国家经租 C. 没收 D. 公私合营 E. 合作经营 (9)下列关于建设项目选址意见书的审批权限的说法中，正确的是（ ） 。 A. 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府核发选址意 见书 B. 直辖市、计划单列市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由直辖市、计划单列 市人民政府城市规划行政主管部门核发选址意见书 C. 省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项目所在地人民政府城市规 划行政主管部门核发选址意见书 D. 中央各部门、公司审批的小型和限额以下的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城 市规划行政主管部门核发选址意见书 E. 国家审批的大中型和限额以上的建设项目，由项目所在地县、市人民政府城市规划行政 主管部门提出审查意见，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府城市规划行政主管 部门核发选址意见书，并报国务院城市规划行政主管部门备案 (10)下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ） 。 A. 城市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和 发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排 B. 城市规划经过法律规定的程序审批确立后，就具有法规效力，城市规划区内的各项土地 利用和建设活动，都必须按照城市规划进行 C. 城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控 制的区域 D. 城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安 排和控制，保证城市规划的顺利实施 E. 城市规划管理不具有政府行政职能 (11)下列关于房地产估价师执业资格考试报名条件的说法中，正确的是（ ） 。 A. 取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有 9 年以上相关专业工作经验，其中从事房 地产估价实务满 5 年 B. 取得房地产估价相关学科大专学历，具有 6 年以上相关工作经验，其中从事房地产估价 实务满 4 年 C. 取得房地产估价相关学科学士学位，具有 4 年以上相关工作经验，其中从事房地产估价 实务满 3 年 D. 取得房地产估价相关学科硕士学位或第二学士学位，从事房地产估价实务满 2 年 E. 取得房地产估价相关学科博士学位的 (12)下列属于普通股股东的权利的有（ ） 。 A. 有限的表决权 B. 股票的转让权 C. 对公司剩余财产的分配权 D. 对公司事务的质询权 E. 要求赎回权 (13)不计人房屋面积的有（ ） 。 A. 房屋的天面、挑台，天面上的花园、泳池 B. 活动房屋、临时房屋、简易房屋 C. 与房屋室内相通的伸缩缝 D. 层高小于 220m 以下的夹层、插层、技术层和层高小于 220m 的地下室等 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： E. 房屋之间无上盖的架空通廊 (14)从事房地产咨询业务的人员，必须具备（ ）条件。 A. 具有 2 年房地产咨询业务或相关的工作经验 B. 具有房地产及相关专业中等以上学历 C. 有与房地产咨询业务相关的初级以上专业职称 D. 具备房地产相关知识的专业技术人员 E. 考取房地产咨询人员合格证 (15)有下列情形之一的房地产不得转让，即（ ） 。 A. 用于投资开发的建设工程，其投资额尚未达到投资总额的 25%以上的 B. 尚未支付全部土地使用权出让金并取得土地使用证 C. 未依法登记、领取权属证书或权属存在争议的 D. 依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利 E. 共有房地产未经半数人书面同意的 三、判断题(共 40 题，每题 0.5 分。请根据判断结果，用“”表示正确，用“”表示 错误。不答不得分，判断错误扣 05 分，本题总分最多扣至零分。) (1)外汇买卖双方在成交后的 7 个营业日内办理交割手续的外汇交易方式称为现汇交易。 （ ） (2)我国实行土地的社会主义公有制，故土地登记只能核发国有土地使用证或集体土 地使用证 。 （ ） (3)当测量区域的半径小于 5 公里时，可将地面视作水平面。 （ ） (4)厂商均衡条件为：花费单位货币购买生产要素所得的边际产量相等，此时厂商的成本支 出一定时可获得最大产量，或者产量一定时成本支出最少。 （ ） (5)个人住房公积金贷款利率实行一年一定，每年 4 月 1 日按相应档次利率确定下一年度利 率水平。 （ ） (6)国有企事业法人单位向其他企业投资所形成的股份称为法人股。 （ ） (7)容积率是一种既可采用上限控制又可采用下限控制的规划指标。 （ ） (8)商品住宅房销售，在业主办理房屋权属证书时，销售单位将代收的维修基金移交给当地 房地产行政主管部门代管。公有住房售后维修基金管理的具体办法，由市、县财政部门制 定，经当地人民政府批准后实施。 （ ） (9)工程造价不包含设备及工、器具购置费用。 （ ） (10)房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。 （ ） (11)边际产量曲线在平均产量的最高点与之相交时，边际产量大于平均产量。 （ ） (12)城市详细规划由城市人民政府审批；已编制并批准分区规划的城市的详细规划，由城 市规划主管部门审批。 （ ） (13)平等是民事法律关系的基本特点，是民事法律关系区别于行政法律关系、刑事法律关 系的重要标志。 （ ） (14)房屋所有权登记发证的法定机关是房屋所在地的市、县级土地管理部门。 （ ） (15)一类人防重点城市中的省会城市，要经大军区人民防空委员会审查同意后，报国家人 民防空委员会和建设部审批。 （ ） (16)农民集体所有的地依法属于村农民集体所有的，由村民委员会负责经营管理。 （ ） (17)目前个人住房公积金有效凭证一般是存折或磁卡。 （ ） (18)在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保 证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 （ ） (19)购买经济适用房实行申请、审批制度。 （ ） 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： (20)结构相对指标是现象总体经过分组后各组有关数值与总体相应总值对比的综合指标。 （ ） (21)税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要 素构成。 （ ） (22)品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号、代码进行说明的标志。 （ ） (23)单位按照国家和地方政府规定的比例为职工缴付的住房公积金，免征个人所得税。 （ ） (24)业主委员会应当自选举产生之日起 15 日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规 则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主 管部门备案。 （ ） (25)房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，而该单位在 15 天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。 （ ） (26)注册房地产估价师信用档案的内容包括其继续教育情况和科研能力表现。 （ ） (27)以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是出让合同约定的年 限。 （ ） (28)按照行政审批制度改革及贯彻行政许可法的要求，国务院已经取消了房地产开发 项目的竣工验收制度，删除以后条目相应修改。 （ ） (29)二砖墙的厚度尺寸为 490mm。 （ ） (30)取得房地产经纪人执业资格是发起成立房地产经纪机构的必备条件。 （ ） (31)转移登记、变更登记、他项权利登记、初始登记的发证时限均为 30 H.（ ） (32)商品房前期物业管理的委托方为房地产开发企业。 （ ） (33)职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息，2002 年 2 月 21 日后 的个人住房公积金存款利率水平分别为：当年归集的为 O.72%，上年结转的为 1.71%。 （ ） (34)权属有争议的房屋由登记机关代为登记，并代领房屋权属证书。 （ ） (35)在代管的房屋拆迁前，除应当组织房地产价格评估机构对被拆除房屋进行评估外，拆 迁管理部门还应作勘察记录，并将有关材料向公安机关办理证据保全。 （ ） (36)房产分丘图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图。 （ ） (37)物业管理社会化有两个基本含义，一是业主从社会上选聘物业管理企业；二是物业管 理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。 （ ） (38)所谓禁止土地使用者转让土地，是指禁止土地使用者以买卖、出租、抵押、赠送、交 换等方式将土地转让给其他单位和个人使用。 （ ） (39)工、器具及生产家具购置费一般以设备购置费为计算基数，按照不同行业选取不同的 费率计算。 （ ） (40)办理托收承付结算的款项，只能是商品交易的款项。 （ ） 四、综合分析题(共 15 小题，每小题 2 分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题 意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1)根据以下材料，请回答TSE 问题： 某房地产开发公司以 1200 万元依法取得了 1 公 顷综合用地 50 年的土地使用权，该地块地上容积率为 6，建筑覆盖率为 50%，可建一幢 16 层商住综合楼和一幢 5 层办公楼。商住综合楼第 1 层至第 4 层为建筑面积相同的商业用 房，第 5 层至第 16 层为建筑面积相同的住宅；办公楼总建筑面积 5000m2， 各层建筑面积相同。该地块土质较差，地下水位较浅，需采取一定工程措施改善条件方适 用于建造，假定该综合楼单位建筑面积造价为 1800 元/m2，土地开发和房屋 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 建设的正常成本利润率均为 30%。某咨询公司依法购买了该开发公司办公用地使用权进行 自建，成交价格为 300 万元。在建办公楼时，该咨询公司以抵押方式向当地某商业银行贷 款 200 万元，另从私人手中借得部分资金。银行为防范贷款风险 j 要求该公司对所抵押的 在建工程办理保险，为此该公司委托某房地产估价机构对该抵押物的保险价值进行了评估， 并据此与某财产保险公司签订了保险合同。TS 对该宗土地进行城市用地适用性评价，该 宗土地属于（ ）类建设用地。 A. 一 B. 二 C. 三 D. 四 (2)该综合楼商业用房部分每层的建筑面积为（ ）m2。 A. 3250.00 B. 3437.50 C. 4000.00 D. 5000.00 (3)该咨询公司筹集建房资金利用的信用形式有（ ） 。 A. 银行信用 B. 商业信用 C. 民间信用 D. 国家信用 (4)在 F 列合同中，属于从合同的有（ ） 。 A. 购房合同 B. 抵押合同 C. 保险合同 D. 借款合同 (5)该房地产开发公司实现综合楼开发的正常利润时，该楼盘平均销售价格为（ ）元 /m2。 A. 1963.64 B. 2000 C. 2552.73 D. 2600 (6)上述保险合同的当事人有（ ） 。 A. 该商业银行 B. 该财产保险公司 C. 该房地产开发公司 D. 该咨询公司 (7)根据以下材料，请回答TSE 问题：甲房地产开发公司（以下简称甲）在 H 省 B 市建设 C 住宅小区。c 住宅小区占地 40hm2（公顷） ，其中 5hm2（公 顷）的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002 年 6 月甲取得当地房地产管理部门 颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司（以下简称乙）代理出售。同年 7 月， 在职职工丙签订了购买该小区 D 套商品房预售合同，并在合同中约定“ 房屋建筑面积为 100m2。屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照 商品 房销售管理办法有关规定处理“.同年 8 月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区 内增加了一部分商业用房，同时 D 套房屋的建筑面积也变更为 105m2，并书 面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测 D 套房屋的套内建筑面积为 83m2，套内阳台建筑面积为 3m2，分摊的共有建筑面积为 21m2。TS甲以出让方式获得 C 小区土地使用权应当由（ ）批准。 A. B 市土地管理部门 B. B 市人民政府 C. H 省人民政府 D. 国务院 (8)甲预售商品房时，应当具备（ ）等条件。 A. 取得土地使用权证 B. 投入资金达到工程建设总投资的 20% C. 取得建设工程规划许可证 D. 取得商品房预售许可证 (9)乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ） 。 A. 商品房预售许可证 B. 商品房销售广告 C. 房屋综合验收合格证明 D. 甲出具的商品房销售委托合同 (10)签订的商品房预售合同应当向（ ）行政主管部门备案。 A. 工商 B. 土地 C. 房产 D. 建设 (11)丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（ ）日内未作出书面同意的视为接受。 A. 5 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： B. 10 C. 15 D. 20 (12)甲在销售商品房时应当缴纳（ ） 。 A. 营业税 B. 城市维护建设税 C. 契税 D. 房产税 (13)在房屋产权登记中，D 套房屋的建筑面积应登记为（ ） m2 。 A. 100 B. 104 C. 105 D. 107 (14)丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中 D 套房屋的单价为 2000 元 /m2，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（ ）元。 A. 10000 B. 8000 C. 6000 D. 14000 (15)丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ） 。 A. 住房公积金贷款 B. 自营性个人住房贷款 C. 个人住房组合贷款 D. 单位购建房贷款 (16)“甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门 ”指（ ） 。 A. 城市规划行政主管部门 B. 土地行政主管部门 C. 建设行政主管部门 D. 房产行政主管部门 答案和解析 一、单项选择题(共 40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。) (1) :C 当产品价格不变时才有平均收益=边际收益=产品价格。但在不同的市场结构中，价格与产 量的变动有关，因此收益变动的规律有所不同。(2) :D 强制拍卖的特点有：国家强制性、标的的非自有性、主体的特定性、目的的利他性、权利 义务的不对等性。其中，标的的非自有性指在执行程序中，法院强制拍卖的不是法院自有 的财产，而是被执行人的财产，这是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。(3) :D 我国所有的存款都采用复利计算。(4) :C 根据流动比率 100%，而流动资产包括货币资金、短期投资、应收票据、应 收账款(减坏账准备)、存货、待摊费用等；流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、 未交税金、未付利润及预提费用等。代人数值可得。(5) :B 经济发达地区可以适当提高适用税额标准，但必须报经财政部批准。(6) :C 本题主要考查的是土地使用税的纳税人的问题。土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的 单位和个人。拥有土地使用权的纳税人不在土地所在地的，由代管人或实际使用人缴纳； 土地使用权未确定或权属纠纷未解决的，由实际使用人纳税；土地使用权共有的，由共有 各方划分使用比例分别纳税。(7) :C 预售房地产，但未取得该项目预售许可证的，不得发布广告。(8) :B 房产分幅图是房产登记和建立户籍资料的索引和参考资料，而分丘图才是绘制房产权证附 图的基本图。(9) :A 无民事行为能力的自然人一般不能自己订立合同；限制民事行为能力的自然人只能订立与 其年龄、智力相适应的合同。例外的是，根据最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共 和国民法通则若干问题的意见第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能 力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由， 主张以上行为无效。 ”(10) :C 私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人 和新房主继续有效。(11) :D 股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。(12) :D 订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权人尚未受清偿时，抵押物的 所有权转移为抵押人所有的内容。(13) :A 本题主要考查的是工程项目的概念，工程项目也称单项工程。(14) :C 流动负债、长期负债、所有者权益属于资产负债表中负债及所有者权益类的所列项目。(15) :D 买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表 示。(16) :D 宪法第十条规定：城市的土地属于国家所有。 土地管理法第八条更 明确规定：城市市民的土地属于国家所有。这里所说的城市是指国家设立市 建制的城市，不同于某些法律、法规中的城市含义。(17) :C 集团银行制与连锁银行制的区别在于后者没有股权公司形式，不需成立控股公司。(18) :D 在供给曲线图上，供给曲线是一条自左下方向右上方倾斜的曲线。需求曲线是一条自左上 方向右下方倾斜的曲线。(19) :B 房屋买卖代理收费，按成交价格总额的 0.5%2.5% 计收。依本题意，评估的房地产价格为 2000 万元，应按累进计费率 1.5收取估价费，为 3 万元。(20) :D 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 指定代理的实质是一种实现法定代理的方式，而非委托代理。(21) :C 住宅使用说明书的内容除了选项 A、B、D 外，还包括：装修、装饰注意事项；上水、 下水、电、燃气、热力、通讯、消防等设施配置的说明；门、窗类型，使用注意事项；配 电负荷；承重墙、保温墙、防水层、阳台等部位注意事项的说明及其他需说明的问题。(22) :A 强制拆迁时，应当组织街道办事处（居委会） 、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明 人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。(23) :D 房地产业可分为房地产投资开发业和房地产服务业。房地产服务业又分为房地产咨询、房 地产估价、房地产经纪和物业管理等。其中，又将房地产咨询、房地产估价、房地产经纪 归为房地产中介服务业，故选 D.(24) :D 建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑 和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国 际性和国家级的各类建筑属于特等。(25) :B 屋盖结构的主要承重构件为屋架或屋面梁，承受屋面板、天窗的荷载，并传递给搁置其上 的柱子。(26) :A 1998 年 7 月 3 日以国发199823 号文件发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革 加快住房建设的通知明确规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体 规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计 划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应。“故选 A(27) :D 违章建筑的认定是规划行政主管部门的职权范围，判断某一建筑是否属于违章建筑，必须 由房屋所在地城市规划行政主管部门出具证明。(28) :D 权属档案有专业管理方法，以丘为中心，各有侧重，相辅相成。(29) :B 普通股票持有者的权利和义务主要体现在有限责任原则和平等原则之内，这里所说的平等， 主要是指每一股份的平等，而每一股东由于其认购股份多少的不同，则体现他们所拥有的 权利和义务是不同的。(30) :C (31) :C 无差异曲线凸向原点。(32) :D 城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限为：居住用地 70 年；工 业用地 50 年；教育、科技、文化卫生、体育用地 50 年；商业旅游、娱乐用地 40 年；综合 或其他用地 50 年。(33) :B 根据偿还期限的长短，债券可分为短期债券、中期债券、长期债券和永久债券。我国的国 库券属于中期债券。(34) :B 基本预备费的计费基础是设备及工器具购置费与建安工程费和工程建设其他费用之和。(35) :D 的正确表述应是：已征用、划拨或属于原房地产证记载范围，经过规划部门核定需要作 市政建设的用地。(36) :D 开发经营条例规定：房地产开发项目应当建立资本金制度，资本金占项目总投 资的比例不得低于 20。2004 年 4 月，为加强宏观调控，调整和优化经济结构，国 务院下发了关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知 （国发200413 号） ， 将房地产开发项目（不含经济适用房项目）资本金比例由 20%高到 35%(37) :D 房地产开发企业项目转让之后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产 项目是否允许转让的重要指标。这样规定的目的是保障被拆迁人的合法权益，防止项目在 转让过程中或者转让后，转让方、受让方互相推诿，使被拆迁的权益受到损害。(38) :A 业主大会由物业所在地政府主管部门和街道办事处的指导下组织召开，大会审议通过业主 公约和业主大会议事规则，选举产生业主委员会，选聘物业管理企业，并决定有关业主共 同利益的事项。(39) :D 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予 以列支，不得计人物业服务支出或者物业服务成本。除此之外，物业服务成本还包括物业 共用部门、共用设施设备的日常运行、维护费用和物业管理企业固定资产折旧。(40) :C 证券可分为商品证券、货币证券及资本证券三类。其中，资本证券是表明投资的事实，表 明投资者的权利和义务的有价证券，最常见的有股票、债券、投资基金等。二、多项选择 题(共 15 题，每题 2 分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得 2 分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得 0.5 分。) (1) :A, B, C 投资基金的创立和运行涉及四方：投资人、发起人、管理人和托管人；投资基金证券是指 由基金发起人向社会公开发行的，表示持有人按其所持股份额享有资产所有权、收益分配 权和剩余资产分配权的凭证。(2) :C, D 最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。(3) :A, B, C, D 政策性保险可分为四类：一是为实现农业增产增收政策开办的农业保险有养殖业保险、种 植业保险等；二是为扶持中小企业发展政策开办的信用保险有无担保保险、预防公害保险 等；三是为实现贸易政策开办的输出保险，有出口信用保险、外汇变动保险、存款保险等； 四是针对洪水、地震、辐射等因素引起巨灾损失而开办的巨灾保险。(4) :B, C 个人所有的非营业性的房产可以免征房产税。中、小学校及高等学校用于教学及科研等本 身业务的房产免征房产税，但是学校兴办的校办工厂、校办企业、招待所等的房产应按规 定征收房产税。房产因大修而停用超过半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大 修期间可以免征房产税。(5) :A, B, C, E 除此之外，以获奖方式承受土地、房屋权属的，也视为转移土地、房屋权属，需要征收契 税。而城镇职工首次购买公有住房，可以免征契税。(6) :A, B, E 物业管理条例确立的基本制度有：(1)业主大会制度； (2)业主公约制度；(3)物业管理招 投标制度；(4)物业承接验收制度；(5)物业管理企业资质管理制度；(6)物业管理专业人员职 业资格制度；(7)住房专项维修资金制度。(7) :A, C, D 影响需求价格弹性系数的因素之一是消费者对某种商品的需求程度，即该商品是必需品还 是奢侈品，而非商品带给消费者的效用水平。另外还有商品在家庭预算中所占的比例，以 及商品的耐用程度也是主要因素。(8) :B, D 19561965 年，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租” 和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产 权，改造私房一亿平方米。(9) :B, D, E 地级、县级市人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由该市人民政府城市规划行政 主管部门核发选址意见书；省、自治区人民政府计划行政管理部门审批的建设项目，由项 目所在地县、市人民政府城市规划行政主管部门提出审查意见，报省、自治区人民政府城 市规划行政主管部门核发选址意见书。(10) :A, B, D 本题主要考查城市规划的基本概念。城市规划区是指城市市区、近郊区以及城市行政区域 内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。城市规划管理是一项政府行政职能，它包 括城市规划编制审批管理和实施监察管理两部分。(11) :B, C, D, E 取得房地产估价相关学科中等专业学历，具有 8 年以上相关专业工作经验，其中从事房地 产估价实务满 5 年的也可报名；不具备上述学历，但通过国家统一组织的经济专业初级资 格或审计、会计、统计专业助理级资格考试并取得相应资格，具有 10 年以上相关专业工作 中大网校引领成功职业人生 中大网校 “十佳网络教育机构”、 “十佳职业培训机构” 网址： 经验，其中从事房地产估价实务满 6 年，成绩特别突出的，也可报名参加房地产估价师执 业资格考试。(12) :B, C, D 普通股