《镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法》

镇江市人民政府文件 镇政规发20116 号 关于印发镇江市国有土地上房屋 征收与补偿办法的通知 各辖市、区人民政府，镇江新区管委会，市各委办局，各直属单 位、企事业单位： 镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法已经市政府第32 次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。 二一一年十二月二十一日 2 镇江市国有土地上房屋征收与补偿办法 第一章 总则 第一条 为了规范国有土地上房屋征收与补偿行为,维护公 共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，根据国务院国 有土地上房屋征收与补偿条例、 江苏省贯彻实施国有土地上 房屋征收与补偿条例若干问题的规定和住建部国有土地上房 屋征收评估办法等规定,结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 在本市市区，为了公共利益的需要，征收国有土地 上公民、法人和其他组织的房屋，对被征收房屋所有权人（以下 称被征收人）按本办法给予补偿。 第三条 房屋征收与补偿应当遵循决策民主、程序正当、补 偿公平、结果公开的原则。 第四条 市人民政府负责市区国有土地上房屋征收与补偿工 作，并监督和指导辖市、区人民政府的房屋征收与补偿工作。丹 徒、京口、润州区人民政府按照本办法的规定负责所辖区域内国 有土地上房屋征收与补偿工作。镇江新区管委会和南山风景名 胜区管委会受市人民政府委托负责所辖区域内国有土地上的房 屋征收与补偿工作。市级及市级以上征收项目和镇江新区、南山 风景名胜区范围内征收项目由市人民政府作房屋征收决定，区 3 级征收项目由各辖区人民政府作房屋征收决定。 市房屋征收办公室为市人民政府国有土地上的房屋征收部 门，具体负责对市区国有土地上房屋征收与补偿工作管理指导 监督，并组织实施由市人民政府作出房屋征收决定项目的房屋 征收工作，以及对辖市房屋征收与补偿工作指导；丹徒、京口、润 州区人民政府确定的房屋征收部门负责组织实施由本区人民政 府作出房屋征收决定项目的房屋征收工作。 发改、规划、国土、住建、城管、法制、公安、工商、财政、物 价、税务、审计等相关部门应当依照本办法的规定和职责分工， 互相配合，保障房屋征收工作的顺利进行。 第五条 房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担 房屋征收与补偿的具体工作。房屋征收实施单位不得以营利为 目的。区房屋征收部门委托房屋征收实施单位的，委托协议应报 市房屋征收部门备案。 房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房 屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。 第六条 任何组织和个人对违反本办法规定的行为，都有权 向市、区人民政府、房屋征收部门和监察机关举报。接到举报的 市、区人民政府、房屋征收部门和监察机关对举报应当及时核实、 处理。 监察机关应当加强对参与房屋征收与补偿工作的政府和有关 4 部门或者单位及其工作人员的监察。 第二章 征收决定 第七条 为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公 共利益的需要，有下列情形之一，确需征收房屋的，由市、区人 民政府作出房屋征收决定： （一）国防和外交的需要； （二）由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的 需要； （三）由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境 和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共 事业的需要； （四）由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要； （五）由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集 中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要； （六）法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。 区人民政府作出房屋征收决定，应报经市人民政府同意。 第八条 依照本办法第七条规定，确需征收房屋的各项建设 活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、 城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当 5 纳入市、区国民经济和社会发展年度计划。 第九条 房屋征收部门可委托征收实施单位对房屋征收范围 内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被 征收人应当予以配合。调查结果应当在征收范围内的公示栏公 布。 被征收人对公布的调查结果有异议的应当向房屋征收部门 提出，房屋征收部门应当进行核实并公布核实结果。 第十条 房屋征收部门拟定征收补偿方案，报同级人民政府。 同级人民政府应当组织发改、规划、国土、住建、房屋征收等部 门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意 见期限不得少于 30 日。对由区人民政府作房屋征收决定的项目， 市房屋征收部门应做好征收补偿方案的指导监督，并参与方案 论证工作。 征收补偿方案应包括房屋征收范围、拟实施时间、补偿方式、 安置房源情况、奖励办法、签约期限、搬迁过渡方式和过渡期限 等内容，其中过渡期限不得超过 30 个月。 第十一条 市、区人民政府应当将征求意见情况和根据公众 意见修改的情况及时公布。 因旧城区改建需要征收房屋，多数被征收人认为征收补偿 方案不符合本办法规定的，市、区人民政府应当组织由被征收人 和公众代表参加的听证会，并根据听证会情况修改方案。 6 第十二条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当按照 有关规定组织进行社会稳定风险评估。 征收房屋超过 500 户的，房屋征收部门应当报请同级人民 政府常务会议讨论决定。 第十三条 市、区人民政府作出房屋征收决定前，应当组织 规划、城管、住建、国土、监察、房屋征收等部门依法对征收范围 内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和 未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建 筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。 第十四条 房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实 施下列行为，违反规定实施的，不予补偿。 （一）新建、改建、扩建房屋。 （二）改变房屋、土地用途。 （三）房屋析产、转让、抵押和租赁。 （四）办理户口的迁入和分户。但因婚姻、出生、回国、军人 退伍转业、大专院校学生毕业、刑满释放和解除劳动教养等原因 必须办理户口迁入或分户的除外。 房屋征收部门应当将前款所列事项书面通知规划、国土、住 建、工商、公安等部门和公证机关暂停办理相关手续。暂停办理 通知应当载明暂停期限，暂停期限不得超过 1 年。 第十五条 房屋征收部门应当会同财政部门建立健全征收补 7 偿资金使用审批程序，做到征收补偿费用足额到位、专户存储、 专款专用。 第十六条 市、区人民政府作出房屋征收决定后应当及时公 告。公告应当载明征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事 项。被征收人对房屋征收决定不服的，可以依法申请行政复议， 也可以依法提起行政诉讼。 区人民政府作出的房屋征收决定应报市房屋征收部门备案。 房屋征收部门应当做好房屋征收与补偿的宣传、解释工作。 房屋被依法征收的，国有土地使用权同时收回。 第三章 征收评估 第十七条 对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决 定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的 价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评 估办法和评估技术规范评估确定。 第十八条 市房屋征收部门应当定期向社会公布社会信誉好、 符合相关资质条件的从事房屋征收评估的房地产价格评估机构。 承担房屋征收评估工作的房地产价格评估机构不得与房屋 8 征收当事人有利害关系，不得采取迎合征收当事人不当要求、虚 假宣传、恶意压低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。 第十九条 房地产价格评估机构由被征收人协商选定，协商 选定的时间应当不少于 5 个工作日；在规定时间内协商不成的， 采取多数决定方式确定；多数决定不成的采取摇号、抽签方式确 定。全部被征收人一致选择某一评估机构的，为协商选定；半数 以上选择某一评估机构的，为多数决定。 第二十条 对被征收房屋进行评估时，评估机构应通知被征 收人，被征收人接到通知后不予配合的，应当由除房屋征收部门、 评估机构以外的无利害关系的第三人见证，评估机构可以依据 相关权属资料进行评估，其评估行为有效。 第二十一条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地 开展房屋征收评估工作，任何单位和个人不得干预。 第二十二条 被征收房屋价值的评估应当综合考虑与被征收 房屋相关的下列因素： （一）区位：被征收房屋周边环境、交通和商业便利程度、公共 事业设施配套状况等区位调节因素； （二）用途：以房屋所有权证书上标明的用途为准，所有权证 未标明用途的，以产权档案中记录的用途为准。 （三）建筑面积：房屋所有权证载明的建筑面积，以及经认定 给予补偿的未登记建筑面积。 9 （四）土地使用权证载明的土地面积大于房屋建筑面积的部 分，按下列办法办理： 1、经划拨方式取得土地使用权的，按土地使用权证载明的 用途评估价格的 60%给予补偿。 2、经出让方式取得土地使用权的，按照土地使用权证载明 的用途，结合土地剩余使用年限评估土地价格给予补偿。 房屋所有权证载明既有住宅房又有非住宅房的，土地使用 面积超过房屋建筑面积的部分，可按住宅房、非住宅房的建筑面 积比例分别计算补偿。无土地使用权证的不予补偿。 （五）装饰装修及附属物：房屋装饰装修及附属物的补偿价格 应结合装饰工程、建筑工程定额及市场价格，根据其使用、保养 实际状况进行评估。征收决定公告发布后新建的附属物及装饰 装修等不予补偿。 （六）其他因素：房屋建筑结构形式、成新程度、楼层、层高、 朝向等。 第二十三条 被征收人或者房屋征收部门对被评估的房屋价 值有异议的，应当自收到评估报告之日起 10 日内向房地产价格 评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，应当自收到复核 结果之日起 10 日内，向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。 第四章 征收补偿 10 第二十四条 对被征收人给予的补偿包括： （一）被征收房屋价值的补偿，包括被征收房屋及其占用范 围内的土地使用权的补偿、房屋附属物以及房屋室内装饰装修 价值的补偿； （二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿； （三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。 被征收人在签约期限内签订房屋征收补偿协议并按期搬迁 交房的，房屋征收部门应当给予奖励。 第二十五条 被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋 产权调换，但被征收房屋的附属物不作产权调换。 征收个人住宅，被征收人选择货币补偿，自行解决安置的， 在房屋价值补偿的基础上，再按该补偿价值的 10%给予补助。 被征收人选择房屋产权调换的，房屋征收部门应当与被征 收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差 价。 因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进 行房屋产权调换的，应当提供改建地段或者就近地段的房屋。 第二十六条 房屋征收部门与被征收人依照本办法的规定， 就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和 面积、搬迁费、临时安置费或者周转用房、停产停业损失补偿、 11 搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项，订立补偿协议。 征收补偿协议订立后，一方当事人不履行补偿协议约定的 义务的，另一方当事人可以依法提起诉讼。 被征收房屋为共有产权的，共有人应共同签订房屋征收补 偿协议，也可共同书面推选代表或者共同书面委托代理人与房 屋征收部门签订房屋征收补偿协议。 对于按协议租金租赁的房屋，房屋征收部门与被征收人签 订房屋征收补偿协议。 对于执行政府规定租金标准的公有房屋，按照相关办法执行。 第二十七条 对于房屋管理部门代管的房屋，房屋征收补偿 协议应经公证机关公证，并办理证据保全。实行产权调换的，所 调换的房屋仍由原代管人代管；实行货币补偿的，货币补偿金额 由代管人专户存入银行。 第二十八条 征收设有抵押权的房屋，抵押人和抵押权人重 新设立抵押权或抵押人清偿债务后方可给予补偿。 第二十九条 被征收人及其配偶、未成年子女在本市市区仅 有征收范围内一处住房，其房屋价值补偿（不含室内装饰装修补 偿）低于本市规定的房屋征收补偿最低标准的，应当按照最低标 准给予补偿。房屋征收补偿最低标准参照国家住宅设计规范规 定的最小户型面积和经济适用房价值等因素确定。 12 拟对被征收人按照房屋征收补偿最低标准补偿的，房屋征 收部门应先将其住房情况在征收范围内的公示栏予以公示，公 示期限为 5 个工作日。对公示情况有异议的，房屋征收部门应当 核实，并公布核实结果。 符合本条第一款规定条件的被征收人，可按照本市有关规 定申请购买国家设计规范最小户型面积经济适用房。 第三十条 被征收人获得征收补偿后仍然符合申请购买经济 适用房或者申请廉租住房租赁补贴、租赁廉租住房、租赁公共租 赁住房条件的，由市人民政府给予优先保障。申请廉租住房租赁 补贴的，由住房保障主管部门自被征收人签订房屋征收补偿协 议并实际搬迁后的次月发放廉租住房租赁补贴。申请购买经济 适用房、租赁廉租住房或者公共租赁住房的，其保障次序列同期 申请人之前；同为被征收人的，按照申请的先后顺序确定。 第三十一条 征收未超过批准期限的临时建筑，按其评估价 格乘以剩余年限率计算补偿，评估价格为房屋重置价格加上装 饰装修、附属物评估价，剩余年限率按照剩余年限除以批准年限 计算。 第三十二条 因征收房屋搬迁的，房屋征收部门应当向被征 收人支付搬迁费。 第三十三条 住宅房屋被征收人自行过渡的，按下列办法给 予临时安置补偿： 13 （一）实行货币补偿的，一次性付给 6 个月的临时安置补偿 费。 （二）实行房屋安置的，按其过渡期付给临时安置补偿费。过 渡期自签订征收补偿协议并搬迁交房之日起至通知交付安置房 之日止。超过征收补偿协议载明的过渡期限安置的，从逾期之日 起，增付 1 倍的临时安置补偿费。 第三十四条 对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，由征 收当事人协商确定；协商不成的，可以委托已经选定或者确定的 房地产价格评估机构，按照房屋征收评估办法的有关规定评估 确定。 给予停产停业损失补偿的被征收房屋应当同时符合以下条 件： （一）具有土地、房屋权属证明，或者依法认定为合法建筑。 （二）被征收房屋作为生产经营场所的，经营者应当持有合 法、有效的工商营业执照、税务登记证以及其他有关许可、登记 证件。 （三）因房屋被征收造成了停产停业损失。 法律、法规和省、市人民政府另有规定的，从其规定。 被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时不 给予停产停业损失补偿；擅自改变非住宅房屋用途的，按照原用 途计算停产停业损失。 14 被征收房屋于 2010 年 7 月 1 日前已经取得工商营业执照， 将非经营性用房用于经营，在征收时持续营业一年以上的，可以 结合实际营业年限按照适当比例给予停产停业损失补偿。 第三十五条 房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定 的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明 确的，由房屋征收部门报请同级人民政府依照本办法的规定，按 照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。 区人民政府作出的补偿决定应报市房屋征收部门备案。 补偿决定应当包括本办法第二十六条第一款规定的有关补偿 协议的事项。 被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可 以依法提起行政诉讼。 第三十六条 实施房屋征收应当先补偿、后搬迁。 对被征收人给予补偿后，被征收人应当在补偿协议约定或者 补偿决定确定的搬迁期限内完成搬迁。 任何单位和个人不得采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、 供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁。建 设单位不得参与搬迁活动。 第三十七条 被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提 起行政诉讼，又不履行政决定的，由作出房屋征收决定的市、区 人民政府自期限届满之日起三个月内，依法申请人民法院强制 15 执行。 强制执行申请书应当附具补偿金额和专户存储账号、产权调 换房屋和周转用房的地点和面积等材料。 第三十八条 房屋征收部门应当依法建立房屋征收补偿档案， 并将分户补偿情况在征收范围内的公示栏公布。征收实施单位 在征收项目结束后 30 日内将征收资料报房屋征收部门。 审计机关应当加强对征收补偿费用管理和使用情况的监督， 并公布审计结果。 第三十九条 房屋拆除应当由具备保证安全条件，具有建筑 施工企业资质证书的企业承担，并编制拆除方案，施工企业负责 人对安全负责。 第四十条 安置房应提前规划，按期建设，房屋应当符合国 家质量安全标准，竣工验收合格方可交付。 第四十一条 实行期房安置的，应当依据签订房屋征收补偿 协议、搬迁交房的先后顺序，依次发放安置房选房证，由公证机 关进行公证并予公示。安置时应坚持“ 公开、公平、公正” 的原则， 按照安置房选房证序号顺序和安置面积最接近的户型选房，按 规定结清差价。 第四十二条 签订房屋征收补偿协议时，被征收人应将房屋 所有权证、土地使用权证等证件交房屋征收部门，由房屋征收部 门转交原发证机关进行注销或变更。 16 第四十三条 房屋征收部门因房屋征收需要，查询被征收房 屋和用于产权调换房屋等相关信息资料的，住建、国土、工商、 税务、公安等相关部门应当给予协助。 第四十四条 市房屋征收部门应当加强对房屋征收实施单位 及其工作人员的管理，应当定期对从事房屋征收工作的人员进 行教育培训考核。从事房屋征收的工作人员应当熟练掌握房屋 征收相关法律、法规、规章等规定及其他业务知识，并经培训考 核合格。 第四十五条 被征收人所购房屋与被征收房屋价值相等部分 的契税，凭房屋征收补偿协议由契税征收部门核减；超出被征收 房屋价值部分的契税，由被征收人交缴纳。 第五章 法律责任 第四十六条 区人民政府及市、区房屋征收部门的工作人员 在房屋征收与补偿工作中不履行本办法规定的职责，或者滥用 职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由市人民政府或者本级人民政府 责令改正，通报批评；造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负 责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯 罪的，依法追究刑事责任。 第四十七条 采取暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、 17 供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，造成损失 的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任 人员，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给 予行政处分；构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚。 第四十八条 采取暴力、威胁等方法阻碍依法进行的房屋征 收与补偿工作，构成犯罪的，依法追究刑事责任；构成违反治安 管理行为的，依法