[房地产估价]

房地产估价 要求： 1. 独立完成，作答时要写明题型、题号； 2. 作答方式：手写作答或电脑录入，使用 A4 格式白纸； 3. 提交方式：以下两种方式任选其一， 1) 手写作答的同学可以将作业以图片形式打包压缩上传； 2) 提交电子文档的同学可以将作业以 word 文档格式上传； 4. 上传文件命名为“中心-学号-姓名-科目.rar” 或“中心-学号-姓名-科目. doc” ； 5. 文件容量大小：不得超过 10MB。 请在以下五组题目中任选一组作答，满分 100 分。 第一组： 一、论述题（每题 30 分，共 60 分） 1、论述房地产估价依据。 2、为什么说房地产估价是科学也是艺术？ 二、简答题（共 20 分） 1、在某城市旧城区改造中，需拆迁一批六十年代建造的私有住宅，请你写出对 这批住宅进行作价补偿评估时的技术思路及基本步骤。 三、计算题（共 20 分） 1、某建筑物总建筑面积 500m2，现时重置价格每建筑平方米 1000 元，耐用年限 50 年，残值率 5，尚可使用 30 年。试估计该建筑物的现时总价和单价。 第二组： 一、论述题（每题 30 分，共 60 分） 1、论述估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者之间 的异同。 2、论述价值、使用价值和交换价值之间的关系。 二、简答题（共 20 分） 1、简述假设开发法的适用范围。 三、计算题（共 20 分） 1、有一宗房地产，土地总面积 1000，为 10 年前通过征用农地取得，当时每 亩花费 16 万元；现在重新取得该类土地需 600 元，地上建筑物总建筑面积 为 2000，于 8 年前建成交付使用，当时建筑造价 500 元，现时建造同类 建筑物需 1000 元，估计该建筑物尚可使用 32 年，残值率 5%，试选用所给 资料，估计该房地产的现实总价和单价。 第三组： 一、论述题（每题 30 分，共 60 分） 1、土地价格、建筑物价格和房地价格的含义及其相互关系是什么。 2、论述净收益测算的基本原理。 二、简答题（共 20 分） 1、试述成本法与收益法的区别。 三、计算题（共 20 分） 1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有 300 张床位，平均每张床位 50 元 天， 年平均空房率 30%，该宾馆营业总费用平均 14 万元月，当地同档次宾馆一般 床价为每张床 45 元天，年平均空房率 20%，正常营业每月平均总费用占每月 总收入的 30%，该类房地产还原利率为 10%，试选用所给材料估计该宾馆的价格。 第四组： 一、论述题（每题 30 分，共 60 分） 1、什么是房地产状况调整，它包括哪些内容。 2、房地产实际收益和客观收益的含义和区别是什么？ 二、简答题（共 20 分） 1、简述房地产与其他物品在价格上的不同点。 三、计算题（共 20 分） 1、某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益 55 万元，需支出总费用 30 万元。 在附近选取了 A、B、C、D 四宗类似房地产，其价格及纯收益如下表。试用所给 资料估计该宗房地产的价格(如需计算平均值，请采用简单算术平均法)。 类似房地产 价格（万元） 纯收益（万元/年 A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 20 第五组： 一、论述题（每题 30 分，共 60 分） 1、论述基准地价修正法。 2、论述房地产估价依据。 二、简答题（共 20 分） 1、有一宗待建商品住宅的用地需进行地价评估，请列出你认为可以优先选用的 三种估价方法，并简述理由。 三、计算题（共 20 分） 1、需要评估一宗七通一平的待建筑土地在 1995 年 9 月的价格，已知该宗土地 总面积 500，建筑容积率为 2，适宜建造某类型的商品住宅；预计取得该土地 后建造该类商品住宅的建设期为 2 年，建筑费为 800 元，专业费为建筑费 的 8%，第一年投入 60%的建筑费及专业费用，第二年投入 40%的建筑费及专业 费用；贷款年利息率为 10%，销售税费为未来楼价的 6%，投资利润率为 20%（利息不计利润） ；该商品