关于在大连引进日本民办养老院的可行性报告

关于引进日本民办养老院的可行性报告 1、人口老龄化现状调查 人口老龄化是指老年人口在总人口中的比重不断上升的动态过程，也是指人口年龄不断增 加的人口现象。其简单表现形式是“老年比“ 上升，按照国际标准， 60 岁以上老年人口占总 人口比重达成 10%以上，或 65 岁以上老年人口比重 7以上，就属于“ 老年型人口“，或叫 做“ 老龄化社会“ 。 老年人已形成一个有医疗保健和活动场所等特殊需要的单独群体。日本为此已开办了老 人学校，美国也出现了一种新机构，叫“托老所” ，有“全托”也有“半托” 。 中国不仅是一个人口大国，同时也是一个老年人口大国，中国不仅是一个头号人口大国， 同是也是一个头号老年人口大国，老年人口相当于全世界人口总数的 1/5，也就是说，5 个 老年中就有一个中国老人。由于中国人口政策的特殊性，目前我国 60 岁以上老年人口已达 1.3 亿，占全国总人口的 10以上，到 21 世纪中叶将超过 4 亿，占全国总人口的 28。随 着中国人口老龄化和经济的快速发展，以及老年人对高质量养老生活的需求，适合不同需 求层次的养老方式脱颖而出，其中老年公寓养老逐渐成为能够满足中高经济实力老年人养 老的一种方式。 2、人口老龄化成因分析 据美国人口理事会日前发表的家庭聚集研究报告认为，20 年来人们对“家庭由母亲和 孩子组成“父亲承担供养职责“ 、“母亲从感情上照看孩子“、“ 家庭是稳定的社会单元“等传统 看法在发生变化。世界各国的家庭在其形成、结构和功能方面正在呈现新的变化趋势。由 于家庭能和传统观念的变化，给家庭结构也带来变化，表现在家庭规模变小和家庭居住人 口变少，开始出现大批单亲家庭。传统的大家庭在逐步解体，老年夫妇家庭在逐年增多。 无论是发达国家还是发展中国家，都可以说是一种普遍的现象。中国家庭结构和家庭人口 规模也正在向着小型化的趋势发展，主要原因有以下几方面： 传统观念的更新：我国几千年来“养儿防老“ 的传统观念，已被当代年轻人打破，他（她） 们因拼搏于事业的需要；或怕生孩子会感情转移失去浪漫情调；还有的从考虑经济因素出 发，他们自愿放弃生育孩子的念头；如此种种致使妇女婚龄和生育第一胎的年龄提高，导 致新家庭的形成推进，甚至出现不育夫妇总数逐年增加。 经济依附性削弱 ：随着社会的发展进步，特别是青年人就业率不断提高，他们不再需要父 母抚养；对于离退要老年人来说，有老龄退休金收入，他们也不必依靠子女瞻养。年青人 那种愿意脱离父母，要求独立生活的强烈心理，老年人那种不愿为子女再承担家务，以求 清闲安静的晚年心理，倘若不是住房困难，子女和老年人都愿意分开居住。 由于老年人是整整一个年龄层，其身体素质、文化素质、健康状况以及继续工作的愿 望等，都有较大差异。应该承认，在现实生活中，不同辈分的人在观念、爱好、性格、兴 趣以及价值观等诸多方面都存在差异；老年人思想保守与年青人开放而富于理想的思想差 异；老年人刻板传统与年青人执着追求现代生活方式的差异等等，往往致使两代人在家庭 中不易融洽，导致更多的老年人与自己的子女分开居住。高龄老年人增长速度加快，他们 生活自理能力日益减弱，特殊劳务的需求必然上升。但家庭规模却又在缩小，家庭向小型 化方向发展，极大的削弱了传统的家庭养老功能。今后，家庭侍奉和社区服务如何配合， 将是值得研究的重要课题。 3、老年人居住的特点： 1992 年，联合国第一线 7 次大会通过的 46/71、46/94、和 48/106 号决议被认为是为 2001 年全球解决人口老龄化问题方面的奋斗目标。目标的宗旨是支持人口老龄化总是方面 的事业，为老年人创造施展才能的环境，并关心和解决所遇到的问题。到 2001 年，其中解 决老龄问题方面目标之一，就是住房与生活环境问题。为能解决好这个问题，应对老年人 居住行为进行分析。 （1） 生活时间待征：老龄人由于从工作岗位下来，生活空余时间的比率增大，因此要 求 社会能够提供更多的余暇活动内容和供关展活动的室内外空间。 （2） 活动空间特征：老龄人由于年龄和生理因素的制约，从事的各项活动主要是在家庭 住房或临近的社区公共活动空间环境中进行。 （3） 生理、心理待征：老龄人与婴、幼、少、青、壮年都有不同，他们既需要安宁， 又 害怕寂寞孤独，愈近暮年，需要陪伴照料的渴望的渴求就愈加强烈，希望独居但又希望有 依存性和安全感。 随着人口老龄化,高龄老人日益增多,三世健在的家庭比例很大,家庭的代际人口结构呈 “四二一”和“四二二”型。家庭“少子化”使家庭赡养老人的功能弱化,急需发挥社会养 老功能,以弥补家庭养老功能的不足。 4、养老模式探讨 如何解决老龄居住环境问题，首先应该深入研究养老的模式。 中国是儒学文化圈内的国家、尊老、敬老、养老是中华民族的传统美德，老人爱子孙、 子孙敬长辈、扶老爱幼，相依为乐的家庭养老是可以实现经济供养、生活照料、精神慰籍 的最好形式，仍是作为我国传统养老的主要模式，大力倡导，并予以加强。 养老社会化观点：认为在开放的现代化社会里，那种传统养老方式正受到严峻的挑战， 越来越多的儿女为了前途而奔赴四方；终身伴随父母，已越来越难做到。另一方面，老人 愈近暮年，害怕寂寞孤独，需要陪伴照料的渴望就愈加强烈。让老人生活于集护理、康复 和娱乐为一体多功能现代化老人院，是一条两全齐美出路，养老方式向社会化的方式演变 以成为发展的必然趋势。通过社会养老院实现：“五个老有“ 的目标，即老有所养、老有所 医、老有所为、老有所学、老有所乐。以减少老人的孤独感、失落感、遗弃感。 5、养老院应该具备的特点 老人问题是社会生活中一个新问题。老年人生活的变化，主要是生活重心发生转移；即由 工作区转向生活区，由家庭外转向家庭内；工作时间转为闲暇时间；物质方面需要社会、 邻里的关照，希望提供方便的社会服务；精神生活方面往往有寂寞和孤独感。因此规划设 计上应该考虑： （1） 创造“老有所养 “的家庭或社会养老居住环境； （2） 提供老人邻里交往的空间； （3） 设立“老有所医 “的医疗设施和社会服务网络体系； （4） 创造：“老有所为“ 继续发挥余势的条件； （5） 安排：“老有所学、老有所乐 “的学习、锻炼和文化娱乐的内容与场所。 特点一：老年公寓能为中高经济实力的老年人提供个性化的居住条件和人性化的服务 内容。在北京、上海、广州等经济发达的大城市，存在着一批占当地老年人口总数将近 6%以 上的中高收入老年群体，他们认为现在的养老条件，无论从居住条件还是养老服务水平方 面都不能满足他们日益提高的养老需求，因此他们逐渐关注能够满足其养老需求的新型养 老模式老年公寓。 老年公寓是一种专供老人居住的专用住宅，是一种居家养老与社区服务相结合的模式。老 年公寓与敬老院、福利院不同，不是用来收养无经济来源的孤寡老人和低收入家庭送养的 老人，不属于国家或集体创办的社会福利设施，而是由社会投资兴办并按企业化经营管理 的老年专用住宅，一般选址在城市周边，有山水相伴，空气新鲜，风景优美的环境。入住 的老人可根据自己的经济条件和健康状况选择住房类型、等级和服务档次。 由于老年公寓提供给老年人是个性化的居住条件和人性化的服务内容，因此其住宅形 式一般要包括居家式的私人住宅、宿舍式的酒店公寓以及医院式的养老病房，同时由于老 年公寓一般兴建在城市周边，还要提供多种生活必备设施（如购物场所、银行、邮局、医 院等设施）和娱乐锻炼的配套设施（如体育馆、餐厅、娱乐场所、老年大学等） ，人性化的 社区服务包括社区物业服务、社区家政服务、社区医疗服务及社区娱乐服务。因此一般房 地产开发商的“盖楼卖房”和普通养老机构的出租床位，服务内容单一的“旅店式”运营 模式不适合老年公寓的正常经营。 特点二：老年公寓属于商业房地产范畴，具有“福利性事业、市场化经营”的特点。 我国人口众多，经济发展不均衡，人口贫富差距悬殊，并且属于低福利水平国家，所以政 府主要关注并解决社会“低保” 、 “五保”等处于弱势的老年人群的养老问题，而对中高收 入人群养老生活关注的较少，只有一些粗放的政策，并且在现实运用过程中可操作性差。 同时由于老年公寓属于新兴事物，它是老年人社会化养老和社会化投资并企业化经营的房 地产开发的混合体，有关部门在政策制定和操作方面相对滞后，所以一般开发商在税费减 免、金融支持方面得不到相应的优惠，对于具有社会化养老性质的老年公寓，开发商需要 完全按照市场条件解决项目立项、项目审批、资金筹措等一系列问题。由于以上原因，老 年公寓运营需应遵循市场规律，走“福利性事业、市场化经营”的道路。 特点三：老年公寓项目相对于一般房地产项目投资额大、资金回收期长。老年公寓项 目不同于一般房地产项目，它不仅包括住宅本身，还包括许多服务配套项目，并且在设施、 设备规划设计、安装方面都要结合老年人的特点，有专家称老年公寓的总体造价要比普通 房地产项目高五成至一倍。另外老年公寓的租售方式比一般住宅更为复杂，一般住宅都通 过住宅销售实现房地产开发的最终目的，而老年公寓则需要根据老年人市场需求的多种形 式，采取满足租用、度假等需求，并且公共服务设施更需要通过经营来实现收回投资，因 此老年公寓的运营模式要采取灵活多样的销售方式保证其正常经营。如实行对现有设施能 过改建方式进行，可较大节约成本的支出。 老年公寓运营模式中的市场定位、销售方式、服务体系的建立直接影响老年公寓的经 营成败，因此老年公寓的市场定位应该遵循兼顾老年人养老与公建设施共享的“二路出击” 原则。其目标消费群体应包括具有中高经济实力的老年人和资源公享群体（即享用老年公 寓设备、设施、服务等资源的群体，包括旅游观光者、购物者、就医者等群体） 。 老年公寓具有“一低二高”的特点，即低容积率、高比例公建设施、高水平的社区服 务。低容积率意味着人口密度低，这与高比例公建设施、高水平的社区服务存在矛盾，因 此其公建设施和服务资源在充分满足社区内老年人需求的同时向公众提供服务，这样一方 面可以实现长期以低廉的价格向社区内的老年人提供高品质的服务，另一方面可以最大限 度地发挥公建设施和服务资源的效能。 为老年人提供养老服务的同时根据项目所处地理位置，因地制宜地开发利用当地的特 色资源规划公建设施。如在旅游区域内，就应该发挥旅游资源优势，在为老年人提供特色 服务的同时对游客提供住宿、娱乐等服务，这样一方面减少老年公寓作为老年社区的“暮 气” ，让老年人更多的接触社会，减轻他们已经脱离社会的心理感受，另一方面可以增加社 区的收入，维持其正常经营，从而为老年人提供更优质的养老生活环境。 销售方式为出租房屋使用权及产权酒店方式销售房间（产权酒店是一种投资行为与消费行 为相融合的方式）形式。 不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性。老年公寓的使用主体是老年人，但其 消费主体可以是老年人也可以是中年人。不同消费群体购买老年公寓的目的具有多样性， 如为老年人养老、为投资房地产及二者兼而有之的，灵活的销售方式可以满足不同人群的 消费需求，同时有利于开发商的资金回笼。 销售方式适应老年公寓市场定位及多元化发展的要求。出租房屋使用权方式最为灵活， 它可以根据当地消费者的消费观念，创造性的衍生出多种既满足消费者的消费需求又适合 开发商经营的租赁方式；产权酒店的销售方式适合老年公寓的养老、旅游服务模式的市场 定位一方面满足了投资者获取投资收益的心理预期，同时可以使开发商快速回笼资金，另 一方面可以使开发商继续拥有老年公寓的经营权，从而有利于保持老年公寓的经营方向。 老年公寓为老年人提供高品质的养老生活，一方面它提供适合老年人居住的住宅环境， 另一方面提供完善周到的人性化的社区服务，这是老年公寓差异化经营的必备条件。老年 公寓的社区服务水平可以分为必备层级、完备层级、完善层级，其中必备层级是老年公寓 达到为老年人提供安全、便利的服务内容，完备层级是老年公寓为老年人提供尊重人性的 规范的服务水平，完善层级是老年公寓开发具有前瞻性服务项目形成与其他同类型的养老 机构差异化经营的基础。 总之，老年公寓开发为中高经济实力的老年人提供了高品质的养老方式，在我国属于 新鲜事物，老年公寓的特点导致其运营模式具备创新性、复杂性，因此要结合我国老年人 的需求特点和国外老年公寓的运营经验，从市场定位、销售方式、社区服务方面探索适合 老年公寓“福利性事业、商业化”特点的运营模式。 6、养老院选址大连的优势： 大连地理位置得天独厚的优越性，中国最适宜居住的城市，为外地游客提供了一个养老 度假的绝佳之所。大