中瑞大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告.doc

中瑞大连龙湖国际生态城项目可行性研究报告大连龙湖湿地开发建设有限公司 规划设计：瑞典SWECO( 暂定)二一年十月二十日报告编写人员组成组长：张平全局统筹规划，全面指导工作。副组长：李娥 负责全面编制工作，市场调研、产品定位 、规划设计、投资测算及经济分析。 目 录一、项目概况1.1生态城相关概念介绍41.2项目建设必要性研究51.3项目设计6二、市场分析 2.1市场需求92.2项目建设的SWOT分析92.3本项目地块分析122.4项目地房地产市场分析14三、工程规划与建设内容3.1 总体规划183.2产业园区规划要点.193.3居住区规划要点.203.4旅游区规划21四、配套组织实施方案分析4.1总体原则314.2开发方案314.3项目规划设计方案的技术经济指标、工期、人力资源等32五、建设投资估算5.1投资估算编制依据 265.2分项投资估算.265.3项目投入总资金及分年投入计划 28六、融资方案分析6.1 筹措和利用自有资金346.2用银行贷款356.3 房屋预售35七、财务分析与财务评价7.1财务分析与财务评价的主要内容367.2相关计算表格 39八、国民经济评价与经济影响分析8.1 该项目建设的优势488.2生态效益分析50九、资源、环境评价9.1工程建设前的环境情况549.2 项目实施过程中环境的影响及其对策549.3 项目完成后的环境的影响及其对策559.4 环保部门的要求相应体系及条文579.5 湿地环保62十、征地拆迁、移民安置方案分析10.1征地拆迁、移民安置方案概述6610.2建设项目的征地位置及建设内容6610.3拆迁、移民安置方案68十一、社会评价11.1 项目对社会影响分析6811.2项目对所在地的互适性分析6911.3社会评价结论71十二、不确定性和风险分析12.1风险分析概述7212.2本项目风险因素识别7312.3本项目风险评估及对策74十三、研究结论与建议 13.1研究结论7613.2建议77报告编写依据78一、项目概况1.1生态城相关概念介绍1.1.1生态城的定义：生态城建成后将实现低碳、节能、环保及循环经济模式，建设科学发展、社会和谐、生态文明的示范区；建设资源节约型、环境友好型社会的示范区；建设体现大连地域文化特色和时代特征的、生态宜居的国际化滨海新城。1.1.2生态城的作用：（1）经济蓬勃高效：大力发展以循环经济和生态产业为主的生态经济，构筑以高新技术产业和现代服务业为主的产业结构。经济发展速度与质量、能源消费弹性系数、综合实力国际竞争力等主要经济指标位居全市前列。（2）生态环境健康：环境治理、生态修复、节能减排、空气质量、水环境、人均绿化面积等指标位居全国前列。（3）社会和谐进步：提供良好的教育和充足的就业岗位，全面建立完善的社会保障体系、住房保障体系和公共服务体系，实现社会各群体的和谐、融合。（4）文化传承弘扬：保护物质文化遗产和非物质文化遗产，历史文化与现代文化相互交融，塑造地域特色和文化品位。建设生态文明，推行绿色健康的生产方式、生活方式和消费方式。（5）区域协调融合：在黄渤海、东北区域和大连旅顺口区及大连高新园区层面，建立完善的区域协调机制，促进资源优化配置和环境共建，实现区域和谐发展。生态城内将建成生态产业园区、生态宜居区、生态旅游区、国家级湿地公园、国家森林公园以及商业配套区。产业园区包括“清洁再生能源产业”和“高科技农业园”两部分。园区完全采用生态产业模式建设，引进生态型产业，解决区内所需物资及能源内循环使用需求，同时为区外市场提供技术领先、生态环保的节能产品，并提供相关服务。园区除解决区内部分就业外，还能为区外提供就业岗位。生态旅游区内将建成国家级湿地公园、国家森林公园、温泉渡假、生态农业采摘园、滑雪场、生态博物馆、高尔夫球场等旅游景点。其中湿地是人类最重要的环境资本之一，也是自然界富有生物多样性和较高生产力的生态系统，与人类的生存、繁衍、发展息息相关，是人类最主要的生存环境之一，它不仅为人类的生产、生活提供多种资源，而且具有巨大的环境功能和效益，在抵御洪水、调节径流、蓄洪防旱、降解污染、调节气候、控制土壤侵蚀、促淤造陆、美化环境等方面有其它系统不可替代的作用，是国家生态安全的重要组成部分，是国家生态建设的重要任务。据美国湿地生态系统学家E.Malthy报道，每平方米湿地平均每年生产9g 蛋白质，是陆地生态系统平均值的3.5倍，有的湿地植物生产量比小麦地平均产量还高8 倍。但由于历史原因和人类对于湿地的认识不足，我国乃至全球对湿地环境过度开发造成了严重的破坏，保护和开发湿地具有很重要的公益意义。1.2项目建设必要性研究1.2.1建设生态城项目是顺应人类生活环境可持续发展的需要及建设“节约型社会和环境友好型”社会的需要。根据国家发改委要求，深入贯彻落实科学发展观，坚持改革开放和自主创新，借鉴国际先进理念、方法和技术，积极应对全球气候变化，在社会主义市场经济条件下，立足特有环境资源约束条件，创新发展方式，探索经济蓬勃、社会和谐、环境友好、资源节约，“能复制、能实行、能推广”，符合生态文明的城市发展模式。推进生态文明建设。依据大连市政府、大连市发改委下发文件和旅顺口区第十六届人大三次会议上的政府工作报告精神及未来的旅顺口区要围绕西北部临港产业区、旅顺产业区、科技创新区、都市农业区、生态宜居区和自然保护区六大功能区，新建“五城一都”。其中“五城”中的重中之重就是“生态之城”。而生态城的建设及小孤山湿地的恢复和利用正是旅顺口区建设生态之城的重大手笔，是历史赋予旅顺口区的使命。生态城系统生态平衡、保护区内湿地功能和湿地生物多样性、实现资源的可持续利用为基本出发点，坚持全面保护“生态优先、合理利用、持续发展”的方针。全面加强城区湿地、山地、林地保护，维护城区生态系统的生态特性和基本功能，最大限度发挥生态城在改善城区生态环境、城市科学研究、科普教育和休闲游乐等方面所具有的生态环境效能。发挥区内湿地在城市建设中的生态、经济和社会效益，有效的遏制城区建设中对生态资源的不合理利用现象，保证资源的可持续利用，实现人与自然的和谐发展。通过打造专业化的生态城来真正实现大连旅顺国家5A级景区的价值提升，以湿地资源为依托，以山水、湖滨为背景，是自然环境与人文景观的完美结合，是集生态产业、生态旅游、休闲、度假生态宜居为一体的综合型绿色生态城区。1.2.2建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是平衡区域经济社会发展的需要。旅顺口区是我国著名的风景名胜区、旅游度假胜地，拥有得天独厚的自然景观和深厚的人文底蕴，同时也是国家重要的自然资源湿地的分布区域。建设“中瑞大连龙湖国际生态城”，可在加强旅顺口区生态资源的保护管理的基础上，维护生态平衡，营造优美舒适的人居环境，大力拉动旅顺经济发展，平衡区域经济。 1.2.3建设“中瑞大连龙湖国际生态城”项目是完善区域产业结构及旅游产品结构的需要。大连市的产业结构中旅游项目所占比重极大，但具体类型主要为城市景观（广场，复古建筑、娱乐主题公园）、海洋旅游等，生态旅游项目还属于起步阶段。开发本项目对于丰富大连旅游产品结构种类有着重要意义。旅顺南路经济带主要以软件、生物制药、影视媒体制作等产业为主，旅游业相对匮乏。本项目的建设填补了这一空缺，对完善区域产业结构，填补生活区域气氛空缺有着重要意义。小结：依据国家要求和大连市发展规划，经投资人考察，在促进环保事业及促进地区经济和社会发展的共同要求下，确定在旅顺口区建设“中瑞大连龙湖国际生态城”。1.3项目设计1.3.1项目选址项目位于旅顺塔河湾区域，向北为大学城，向南与亿达蓝湾相接，向西为旅顺新城区、向东为高新园区，总面积13.73平方公里，其中居住区域5平方公里。项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、湿地、水库。1.3.2 建设内容（1）生态产业园区占地1平方公里，包含农业高科技观光园、清洁及再生能源产业、节能技术及产品研发中心、信息及相关技术研发中心等，区内同时建设公寓、医疗、商业、休闲等生活配套设施。（2）生态宜居区生态宜居住宅又称“健康住宅”，生态住宅不只是绿化。从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标。在具体设计上，注重绿化布局的层次、风格与建筑物要相互辉映，注重不同植物各方面的相互补充。在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。 (3) 生态旅游区景区分南北二区，南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用”原则进行景区的开发。尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。项目以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的游览体系。坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一，达到可持续地利用和开发景区资源。（4） 商业配套区：为整个生态城商业配套。内容包括达沃斯小镇、商业步行街、国家民政部“爱晚工程”。 健康项目将引入美国非常高端的、全球排名第二的“埃里克森养老社区”， 简单的讲就是五星级的酒店加五星级的医院，将为中国中高端的老年人提供医疗、购物、交友、教育等一整套服务，“埃里克森养老社区”，把全球最先进的、最高端的养老运营的经验管理模式带到中国，让中国的老年人享受到全球一流的养老机构服务。二、市场分析2.1市场需求2.1.1 国外生态城发展随着全球环境的不断恶化，世界各国对生态环境保护的呼声越来越高。瑞士、瑞典、德国、英国等国家在生态城建设方面均已走在前列，在技术上日趋成熟、成本也逐渐趋向合理。各国均在试图建立一种可复制模式，为生态城的推广奠定基础。低碳环保型生态城作为一种全新的发展模式，其所倡导的低碳节能、循环经济、可持续发展理念，以及追求生态、经济和社会效益的综合均衡目标，已经为广大专家学者认同和推崇。2.1.2我国生态城的发展中国的生态城起步较晚，但发展速度较快。目前在建的“中新天津生态城”、“曹妃店生态城”“北京门头沟中芬生态城”等项目均得到国家及地方政府的大力支持，并已在项目规划、指标体系建立、对外招商、引进先进技术等方面积累了大量经验。尽管我国生态城开发建设发展过程中存在一些问题，但作为一种全新的发展模式，它是实现建设低碳节能、发展循环经济、促进经济可持续发展的一种全新的模式。2.1.3本地需求分析大连的地理位置和气候特点决定了，大连除了作为口岸注定成为经济与商业的前沿外，也是重要的生态型城市。但大连市区内尚无生态城项目。该项目的筹建刚好可以填补这一空白，不仅可以满足本地市场的需求，更能够满足外来人口在就业、居住、休闲旅游等方面的需求。2.2项目建设的SWOT分析2.2.1优势（Strenth） 该项目建设的优势主要体现在以下几个方面：第一 地理及气候优势。大连是东北亚航运中心，是环渤海城市组团副中心，是东北区的门户；本案所处旅顺南路产业带更是门户中的门户，前沿中的前沿，无大型重工业，地理优势明显。另外，大连属于海洋型气候，吸引了北方众省市乃至俄罗斯、日本、韩国等众多旅游者，且本项目就是围绕着“湿地”生态而兴建，在东北地区为数尚少，且品质极高，冬季结冰期短，湿地动物植物资源丰富（火炬松等代表性植物60余种，天鹅、丹顶鹤，白鹭等国家级保护鸟类40余种），拥有不可取代的天然的基础优势。第二 产业优势。大连作为老东北工业基地，第三产业所占的比重与第二产业所占的比重差距较小，这说明城市产业结构较为合理，城市经济成熟发展。2010年信息产业将成为大连市第一大支柱产业。因自身所具有的地理优势和政府规划的引导，大连正努力向旅游、贸易、金融、软件业等科技型、精细轻工产业的经济模式发展。尤其是旅游行业2009年大连市旅游业实现平稳较快发展：实现接待境外旅游者105万人次，同比增长10.5%；旅游创汇7.2亿美元，同比增长10.5%；接待国内游客3300万人次，同比增长10%；旅游总收入460亿元，同比增长15%。本项目所处大连旅顺南路产业带的中心位置，一带包纳七园，同时又有生物制药业，电子视听业，先进制造业作为产业补充和依托（区内共有企业2900多家，其中外资企业860多家，高新技术企业2000多家，“世界500强”投资企业57家，其中16家设立了区域总部，建立了博士后工作站12个，研发中心和工程技术中心95个，生物医药、动漫游、光电技术、集成电路等公共技术平台4个，拥有专利2500多项），区域地理产业优势基础非常雄厚。第三 人口优势。高新园区辖区人口约20万人，其中户籍人口约9万人，寄住人口、流动人口约11万人。大连高新区高端人才占全区从业人员的比例高居东北各城市前列：目前高新园区共有人才16万人，大学以上学历9.8万人。拥有硕士5000多人、博士近千名。概括的讲，区内人口综合素质高，利于创建高品位社区，受众广。第四 政策优势。大连旅顺南路产业带未来规划，到2013年，软件和服务外包企业达到2000家，万人企业达到5家以上，5000人企业达到10家以上，1000人企业达到50家以上，从业人员达到20万人以上，产业综合成熟度和出口量及竞争力成为“中国第一”；到2018年，软件和服务外包从业人员达到40万人，成为与硅谷、班加罗尔、都柏林齐名的全球软件和服务外包产业发展集中区，成为世界一流的软件和服务外包基地，使大连成为全球软件和服务外包新领军城市，实现世界第一的奋斗目标。 小结：旅顺南路高新技术产业格局清晰，且产业年发展速度超过20%。旅顺南路规划为自然生态、人文、科技融合的高新技术产业带。旅顺南路人口为高知人群，年龄以25-35岁为主，是新一代的知识领袖，区域工作人口达到20万人。旅顺南路企业以中小成长型公司2000多家，同时有世界五百强企业46家，为软件行业、生物研发、电子信息类无污染绿色行业。项目应整合生态、人文、科技、旅游、经济资源，达到旅顺南路系统性推动，使得房地产项目发展跟进产业升级，与产业发展形成良性互动关系。2.2.2劣势（Weakness）相对于国内其他生态城，尚未形成品牌效应，对外知名度不高；虽然提出以生态湿地资源为核心，但该主题缺乏实践经验的支撑，不过此点可在结合自我实际的基础上借鉴其他生态城的成功运作经验进行弥补；在生态城建设所需的先进技术目前在国内尚不全面，需从国外引进，可通过与国外先进技术持有人合作的方式引进；旅游基础设施和管理服务设施及制度目前仍处空白，需要大量进行填补。2.2.3机遇（Opportunity） 生态城是世界产业是一种全新的、可持续的发展模式。在城市化、工业化速度日益加快，人们物质生活水平日益提高的同时，其生活环境质量却面临下降的趋势，而生态城是满足广大居住者回归自然、享受自然这一需求的一种最佳方式。因此，就未来市场而言，生态城占据极大的优势。大连市及旅顺口区对区域生态城的高度重视和支持为生态城的建立提供了强大的政策保障。另外，旅顺口区十二五规划已为本项目的开展给予了大力的支持，本项目的建设对全旅顺口乃至整个大连各个产业包括对生态旅游业都将产生重大影响，将为旅游区发展提供良好的宏观环境，如景区在资金、人才、政策等各方面都可在一定程度上借“两型”社会之东风。2.2.4挑战（Threat） 市场竞争大，国内、省内及周边省市同类型生态项目较多，均已启动开发，且已形成一定规模。例如“中新天津生态城”占地30平方公里、“曹妃店生态城”、“北京门头沟中芬生态城”等项目，规划已完成，并建立了展馆，招商工作已开始。生态城的发展有赖于经济社会的持续快速发展和人们环境保护意识的提高，但从现状看，我国的生态城的发展尚处于初期阶段，发展水平不高，在经济社会转型期，各个利益团体为眼前利益而忽视经济的可持续发展，导致经济效益、环境效益和社会效益的无法协调，进而导致环境污染及生态破坏现象较严重。2.3本项目地块分析2.3.1基本状态本项目东至高新技术产业园区、河口国际软件园、黄泥川天地软件园；南至旅顺大学城、塔河湾浴场；西至旅顺水师营行政区；北至旅顺中路。项目所在地面积约13.73平方公里，项目地貌呈现原生态自然地域，地域有山地、林地、湿地、水库。由于长期以来人们对湿地生态价值认识不足，加上保护管理能力薄弱，龙头镇现状是自然湿地面积急剧减少，生态功能逐步退化，亟需进行抢救性保护。2.3.2气候条件地处北半球暖温带，气候温和，四季分明，暖湿同季，日照丰富，季风盛行，属暖温带半湿润大陆性季风气候。年、月平均日温差大都在10以下，夏无酷暑，冬无严寒。气温：夏季平均气温2223，冬季平均气温在零下2.75.9之间，春秋两季气温分别为8.49.5和11.013.5。全年最热月是8月份，月平均气温为23.624.5，是同纬度地区最凉爽的区域之一。极端最高气温大连市区为35.3。全年最冷月是1月份，月平均气温为零下8.14.5，冻土深度700毫米。降水：年平均降水日数7090天，年平均降水量在590800毫米之间。2.3.3交通条件本项目-旅顺水师营交通系统主要依靠郭水路。本项目-旅顺老城区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺公交8、9、10路”及“旅顺-塔河湾-老城区”；本项目-旅顺开发区交通系统主要有“郭水路-水师营-旅顺开发区”及“轻轨8号线（规划中）”本项目距离大连主城区30公里、距离大连国际机场30公里、距离旅顺新港约20公里,距离旅顺城区2公里，距旅顺新城区1公里。路况良好，交通便利。2.3.4项目配套学校：水师营中心小学、62中学、塔河湾大学城；医院：旅顺第二医院、大连医科大学附属医院、大连医科大学龙头分院；超市：水师营超市、旅顺大商新玛特；市场：水师营市场、小商品交易大集 ；公交：旅顺-站北广场、轻轨（规划中）；度假配套：塔河湾浴场、湾山高尔夫、小孤山水库垂钓、英歌石国家级植物园。2.3.5项目产业依托本项目地处北至旅顺南路一带七园、西至旅顺新城区行政中心、西南至旅顺老城区商贸中心、东南至旅顺塔河大学城、东至凌水大学城的环保之中。受众类型广泛，有着潜在巨大的商机。2.4项目地房地产市场分析2.4.1市场供应：现有项目如下：软景e居12万平方米；万奕学院派2.8万平方米；大连天地354万平方米；亿达蓝湾5万平方米；中瀛臻堡4万平方米；龙王塘1号26万平方米；中拥蓝天下33万平方米；荷塘悦色2万平方米；翠岫联芳 3.5万平方米。总计440万平方米。2.4.2未来供应预测旅顺南路60万平方米；河口72万平方米；七贤岭31万平方米；庙岭62万平方米，合计约225万平方米。2.4.3典型项目分析2.4.3.1亿达蓝湾蓝湾一期占地面积35万平方米，一期建筑面积约20万平方米，容积率为0.68，绿化率高达65%。注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。一期项目为两种产品形态，一是在项目规划用地南部的178栋亲水小独栋，第二种是在项目规划用地北侧的四栋精装修酒店式公寓。公寓价格：不含精装修费9000元/平。2.4.3.2翠岫联芳翠岫联芳项目直面小孤山水库，东依天然连绵山脉，东南面朝浪漫塔河湾浴场，天赋灵犀的自然景观在以风景秀美著称的旅顺地区堪称绝版。总建筑面积35000平。40平90平多样户型设计。14洞湾山高尔夫、大学城周边完善生活配套与教育配套一一缔造离尘不离城的成熟居住生活。价格：均价4200元/平，最高价5100。2.4.3.3中瀛臻堡中瀛臻堡项目分期开发，首期面积约7万平米，多层、小高层、高层建筑错落分布，西班牙风情园林景观。产品面积为82-130平米。两湾景观，独具魅力。御山，亲海，与海保持500米的美学距离。隐形梁柱设计，下沉式卫生间设计，诠释空间价值。地热采暖，分户计量，室温可调。高得房率，所有户型均在80%以上，更超值，中瀛臻堡性价比更高。均价7000，最低价65802.4.3.4龙王塘壹号龙王塘壹号西北侧紧临风景秀丽的山脉，东侧及南侧均是辽阔的黄海海域，是旅顺南路仅有的“环绕式-山海景观地块” 空气负氧离子含量极高。2010年2月2日龙王塘1号一期已售罄，二期预计五月份开盘。2.4.3.5大连天地“大连天地”占地240万平，建筑面积350万平，分13年投资开发建设。“大连天地”黄泥川版块以软件园的产业办公为核心，是一个可持续发展的乐活领地，供知识产业人群专享的绿色工作生活空间，“大连天地”河口湾版块则打造为国际级时尚都会，张扬大连的山水文化时尚美，凭籍瑞安集团对国际级时尚生活脉搏的独有把握。将会分六阶段发展，整个综合项目包括软件园、商业、零售、酒店、住宅、教育、户外康乐及绿化设施，及其他公共娱乐设施等。该项目目前处于待售阶段。2.4.4旅顺购房人群分析2007年旅顺市场以中短期炒卖投资客为主，而08年之后旅顺主要的成交来至于大连的工作迁移客群，其购买目的多为自住。老城区以本地居民为主，新城区以本地居民及投资客为主，旅顺开发区等地主要以投资、养老、休闲、度假等为主。一部分客户是大连市的到旅顺来买房的，这部分客户的购买目地是分三种，有的是为了养老，有的是为了投资的，还有的就是为了换个环境，当然这些都是我们旅顺楼盘的共有客户群体；东北三省的客户也有很多，大多是跟着旅顺看房团来的、旅游来的，这种客户群体占10%-20%左右；很多人是有着外地口音却拥有大连户口的人。客户主要是旅顺本地居多，居住的多，在新城区，大连过来买的大都是小户型，以投资为主。东三省的来买房的都是在大连有亲友、做生意的，一般买的都是大面积的，用来养老。 用来做第一居所的比例较大，另外，从大连要开通到大学城的公交线路，这是经过蓝湾的，相信这会促使客户群体发生进一步的变化。随着公交的开通，到市内只需要40分，与城市之间的距离也越来越近了，所以定位在第一居所是完全可能的。潜在受众：高新园区工作人群城市知本家高校人群8000人中的1%；IT产业人群16万人1%需求分析居住需求，第一或第二居所旅顺工作人群城市生活需求分析居住需求，第一或第二居所投资度假人群城市资本家大连高端人群：10万的1%外地人群：2万人1%需求分析投资度假、旅游度假需求第二居所其中核心客户群为高新园区、旅顺大学城的高知识群体，8大高校教师群体：8000人，月收入8000-10000。软件行业及相关从业人员：16万人，月收入8000-10000。核心特征：知识群体、学历本科以上、30-35岁、外来人口居多，具有婚房刚性需求；无力支撑大连当前房价，看好旅顺南路软件产业带发展、看好旅顺南路自然景观、喜欢生态、科技、简约的生活方式。中心客户群为旅顺地域生活家庭，收入：家庭月收入1万以上。特征：旅顺范围不大，在旅顺新城区或旅顺老城区工作的本土旅顺人口。对旅顺的原生态居住区具有浓烈的情节。辐射客户群为大连及全国各地的投资度假客户。收入：家庭月收入5万以上。特征：紧随政府政策之后，具备稳健的投资意识、看重旅顺自然生态环境同时，为自己或父母营造度假、休闲、养老生活功能的第二或第三居所。东北及外阜具备大连亲友资源或生活经历情节的客户。市场分析小结：n 项目依托：项目依托旅顺南路软件产业带和旅顺新城区和老城区。n 市场供应：现有项目市场供应440万平方米，潜在市场供应225万平方米，市场竞争激烈。n 置业需求：项目核心客群为高新园区高知群体、次级客群为旅顺客群和大连及外域投资客户。n 项目优势资源：生态资源丰富，项目内部湿地、山系、森林、水系原生态资源在大连独一无二。n 强势竞争对手：亿达蓝湾、亿达蓝山、大连天地。三、工程规划与建设内容3.1 总体规划3.1.1项目规划原则1.坚持区域协调，突出生态经济，发展与高新园区各功能区优势互补的特色产业，率先建设生态宜居的国际化新城；2.坚持生态优先，立足保障区域生态格局，注重生态修复、加强生态建设，促进自然生态环境与人工生态环境和谐共融，建设生态文明；3.坚持以人为本，建设宜居环境，完善公共服务设施和社会保障体系，构建和谐社会；4.坚持节约集约用地，注重统筹兼顾，形成以绿色交通为支撑的紧凑型城市布局模式；5.坚持能源资源节约与循环利用，发展循环经济，加强节能减排，构建资源节约型、环境友好型社会；6.坚持科技创新，鼓励采用先进适用的科学技术，充分借鉴国际先进经验，探索生态城市规划、建设、管理的新方式。3.1.2 整体规划宗旨3.1.2.1生态城定位“中瑞大连国际龙湖生态城”建成后将成为我国生态环保、节能减排、绿色建筑等技术自主创新的平台，国家级环保教育研发、交流展示中心和生态型产业基地，参与国际生态环境发展事务的窗口；生态宜居的示范新城。经济职能（1）国际生态环保理念与技术的交流和展示中心；（2）国家生态环保技术的试验室和工程技术中心的集聚地；（3）国家生态环保等先进适用技术的教育培训和产业化基地；（4）国际化的生态文化旅游、休闲、康乐宜居区。用地规模：中国目前处于快速城市化时期，人口众多，土地紧张，资源有限。生态城要成为中国可持续发展的城市典范，应采用集约紧凑的城市发展模式，综合考虑环境、就业、居住、交通、市政基础设施等多种因素，按照紧凑、集约、高效、宜居的城市理念进行规划布局，探索具有中国特色的生态城市发展道路。（1）组团布局准则：依据步行和非机动车的出行距离，采用组团式布局，通过生态廊道界定组团边界；（2）公交引导准则：依托大运量公交系统引导土地开发，沿交通站点周围适当提高开发强度；（3）混合使用准则：充分利用现有地形，综合考虑土地使用、交通组织，通过平面和竖向的合理设计，减少土方挖填，实现高效的土地使用，创造丰富的城市景观；（4）公共利益优先准则：保障生态城中心区、滨水区等高价值区域的公共性和开放性。2020年总建设用地为13.73平方公里，人均城市建设用地控制在75平方米以内。人口规模：实现城市产业结构与人口结构的联动调控；落实吸引高素质人才的各项政策；妥善安置原有农村居民，提供住房和就业保障；改革户籍管理方式，减少人才流动障碍，使外来人员享受市民待遇。2020年生态城常住人口规模控制在17万人左右。同时能够容纳外部就业人口9万人和内部暂住性消费人口3万人。规划目标：集生态产业园、生态旅游、生态宜居区、商业配套区为一体。规划思想：大连旅顺口区、高新园区是国家综合配套改革试验区，在全国改革开放和自主创新方面发挥着重要作用。并以形成以软件业为龙头的产业园区。作为大连高新园区的重要组成部分，大连生态城的城市职能应与大连高新园区定位相衔接，不仅要将生态宜居功能作为主要发展目标之一，更要贯彻生态经济理念，通过建立新型的国际技术和经贸合作机制、建立与生态产业发展相适应的投融资体制等政策措施，以科技创新引领，构筑高层次的产业结构，构建国际一流生态型的产业体系和现代服务业体系，成为国际生态环保技术的策源地、总部基地和引领可持续发展的示范区，提升服务能力，增强综合实力和国际竞争力，与各产业功能区相互补充、紧密衔接，促进大连高新园区开发开放，为改革开放和自主创新提供保障。基本思想：“一园、二线、三区”就是以生态产业园为核心，国家级湿地公园、森林公园为主线的旅游线路，景观区、宜居区和商业休闲区为主导。一湖：以孤山湖（原小孤山水库）为中心。二线：梅龙河沿线风光带与湿地公园南北线风光带。三区：景观区、宜居区和商业区。空间立体结构：从湖面，到平地、到谷地、到山顶功能要求：集产业、旅游、休闲度假、商业、宜居、养生多功能为一体。3.1.3交通规划根据现有道路和规划路网，形成西环、北环、中环、南环四大环线交通路网，贯通南北，连接整个项目，项目内交通网与项目外交通主干道连接。出入口规划：项目内设西、南、北各设3大出入口，7小出入口，与项目外各区域联通。区内交通节点规划：项目南邻郭水路、旅顺南路与轻轨线，区内交通形成7大节点。（黄线为郭水路，蓝线为轻轨线，红线为旅顺南路）3.2产业园区规划要点产业园区占地1平方公里，容积率：1.0；建筑面积：100万平；投资总额：50亿元。具体建设项目：再生能源产业区：占地0.5平方公里，规划建面50万平米。其中，太阳能光电产业5万平、污水处理及中水回收2万平、垃圾回收处理1万平、节能材料研发及生产5万平、信息服务业及会展中心2万平，配套商业及服务业5万平，配套公寓20万平，生态学校、培训基地及学生公寓10万平。高科技农业园区：占地50万平米，容积率1.0，规划建筑面积50万平。分为设施疏散园、蝴蝶兰花园、珍奇瓜果园、鱼菜共生园、新果精品园、新型树种培育园及功能服务区，规划中适当增加部分休闲游览设施，以方便游客参观之余进行休闲游憩活动。园区主要满足生态城内需，全部提供绿色食品，保证生态城内居民和工作人员的供给。同时一部分可供应外部市场，创造利润以确保园区的正常经营及运转。3.3宜居区规划要点位于整个地块南部区域，郭水路以北、学院路以东，拟占地3平方公里，容积率：1.0；建筑面积：300万平；投资总额：150亿元。包括大型生态宜居住宅群。生态宜居住宅群生态宜居住宅又称“健康住宅”。生态住宅不只是绿化。从规划上看，生态小区的总体布局、单体空间组合、房屋构造、自然能源的利用、节能措施、绿化系统以及生活服务配套的设计，都必须以改善及提高人的生态环境、生命质量为出发点和目标真正做到以人为本。在房屋的建造上，则要考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源、低碳环保，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。具体建设项目：生态住宅区：建筑形态为小高层，占地80万平，按容积率1.5，规划建面 120万平米。洋房居住片区：建筑形态为多层情景花园洋房，占地120万平米，容积率1.2，规划建筑面积144万平。别墅片区：建筑形态新中式风格的独栋、双拼及联排别墅建筑，占地100万平米，容积率0.6，规划建筑面积60万平。3.4生态旅游区规划国家级湿地公园：景区占地3.33平方公里，投资总额：10.8亿元。国家森林公园景观：占地5.4平方公里，投资总额：33亿元。由南到北包括健身园、生态园、休闲园、城市园、狮虎园五大景区，区内植被丰富，风光迷人。南区以休闲度假为主，北区以养生疗养为主。3.4商业配套区规划：位于整个地块中部及北部区域，学院路以东、长盐路两侧，拟占地1平方公里，容积率：1.0；建筑面积：100万平；投资总额：60亿元。内容包括达沃斯小镇、商业步行街、埃里克森国际养老连锁机构、国家民政部“爱晚工程”等。功能涵盖：休闲、购物、娱乐、养生、养老、商住等。3.4.1规划建设要点按照“严格保护，统一管理，合理开发，永续利用。”原则进行景区的开发。 （1）尊重与服从旅顺总体规划要求，突出小孤山山水特色、湿地的自然景观特色和乡韵民俗地域特色，使小孤山景区真正成为东北旅游的重要景区。（2）以发展旅游为契机，兼顾风景区的功能，满足人们休闲娱乐、观光度假的多方面的需求。（3）在切实保护、恢复湿地资源的基础上，充分发挥湿地风景资源的优势与潜力，合理开发利用，加强地被植物和植物景观培育，维护生态良性循环，形成具有独特风格的生态体系。（4）坚持规划的科学性与可行性相结合的原则，近期、中期与远期相结合，并强调环境效益、社会效益与经济效益相统一。（5）可持续地利用和开发资源。四、配套组织实施方案分析4.1总体原则4.1.1住宅小区智能化：随着人类社会跨入二十一世纪，人们对于居住条件的要求越来越高。据了解，每年全国新扩建的住宅面积达2.1亿平方米，结合到国家信息高速公路建设、“小康型城乡住宅科技产业工程项目实施方案”等强制性、鼓励性政策的实施，使小区用户追求家庭智能化、小区智能化有了强劲的经济及政策支柱。 在计算机等信息技术迅猛发展的今天，加之各种宽带接入技术的不断成熟，光纤不断地靠近用户，住宅小区智能化已经成为一种不可逆转的发展趋势，并将成为新型小区必备的基础设施。智能住宅小区在我国的发展过程已从先前注重“硬件”，以实用、实惠、价廉为基本原则，逐步转向以适用、舒适和新潮为基本原则，除了进一步提升原有的硬件水平外，将会逐步走过安防系统、灯光控制、家电智能化的建设热潮，最终随着网络硬件、软件和电子商务环境的成熟，用电子商务全面提升社区智能化的硬件水平、管理水平和服务水平，使广大居民真正地享受智能社区信息化给人民生活带来的巨大的变化，使居民真正地感受到智能化系统给人们的生活所带来的方便和改变。 智能小区信息网的建设目标是：以合理的投资建成一个以宽带接入的可运营管理的现代智能小区。为小区用户提供小区信息平台、高速上网、小区现代物业管理、局域网互连、VOD视频点播、高速Internet接入、交互式游戏、远程教育、远程医疗及保健、社区服务等多种业务需求，并应具有良好的可扩充性，将来开展新的业务时能迅速、简便的实现，为信息化平台建设提供先进可靠的网络基础设施。4.1.2住宅布局社区化：针对目前出现的“建筑森林”局面，此项目要从宏观上把握，对住宅楼建设加强统一规划，充分考虑经济发展和城市建设、人口结构变化、环保等方面的要求和影响，按照新的科学的规划设计理念，高起点、高水平地进行设计，控制建筑容量、密度和高度，合理进行高层、小高层、多层住宅楼的空间布局，有效控制区域内高层数量，少建高层，多建小高层，与多层、低层和独立式住宅合理分布，做到错落有致，有效改善空间形态。 由上图可以看出，意向消费者最关注的社区配套： 认为绿化程度最要的占49; 认为学校教育最重要的占24; 认为购物重要的占17; 认为医院重要的占12; 认为公关健身场所重要的占8;意向消费者对社区配套设置的应用上的调查发现：使用频率较高的主要是购物中心、综合市场、学校、医院等区配套设施。4.1.3住宅环境生态化城市湿地公园大部分是建在城市湿地基础上，由于特殊的地理环境和社会环境，湿地的破坏相当严重，恢复量较大，恢复的效果如何，直接关系到湿地公园生态效益、社会效益的发挥。具体应用在城市湿地公园主要有：（1）植物的恢复。湿地公园中植被的修复是促进湿地生态系统修复的关键,植物材料选择的是否合理，最终决定生态系统修复的成败，植物的恢复主要以恢复本地物种为主，发挥本地物种的优势，使得这些植物能够在较短的时间内能够适应当地的气候，使其能够较为容易的成活，更容易达到预期的目标；增加物种多样性，适当营造混交林，做到乔、灌、草相结合，落叶与常绿结合，观花、观叶、观果结合，尽可能丰富景观层次。充分的应用湿生植物，建立沉水植物、浮水植物、挺水植物、旱生植物的结构，构建湿地独特的地域风貌。在恢复计划中不仅要考虑适宜生存的遗传类型，还必须考虑随时间进化的远景问题和引进物种的遗传多样性的适应性问题（2）水文的恢复。湿地公园中水系占有很大的面积，恢复水系流通至关重要，主要有保持水系的循环，拓宽水系的面积，切断污染源。（3）生态系统的恢复。不仅有植被的恢复，还包括动物生境的恢复、有利于微生物生长环境的创建、动物的放养等。在动物恢复方面，要求动物的多样性，构成稳定的动物群落来维持物质流与能量流之间的传递，实行有计划有步骤的恢复。（4）监测系统的完善。湿地公园由于面向游人开放，不可能做到零污染，因此，有必要建立完善的监测系统，使得恢复后的景观得到保持，减少受破坏的程度。4.1.4住宅空间功能化 旅顺被誉为大连的后花园，具有丰富的山、海资源。同时因其较为浓厚的居住氛围，特别受到大连市内客户以及外省市客户青睐。此项目作为大连唯一的生态城项目，对住宅定位为高档别墅和公寓为主。注重保留地块的原生风貌，大面积的湖泊水系、对周边秀色山峦的借景、多重景观体系等体现了景观设计的舒适性、均好性。考虑自然生态和社会生态的需要，注重节省能源，注重居住者对自然空间和人际交往的需求。生态住宅要把健康落在实处。 4.1.5住宅管理专业化社区被定义为:“以一定地理区域为基础的社会群体。在一般的学术性论文中社区指：是指由一定数量拥有共同经济利益和心理因素的人口组成的、具有内在互动关系与文化维系力的地域性的社会共同体。社区参与：是指社区主体利用赋予的权力，通过多种形式参与社区的各种事务，自主的表达意愿，贡献才智，并分担相应的责任，分享发展成果的行为及其过程生态旅游的社区参与：旅游目的地社区及其居民以其自有的各种生产要素(经济资源)进入到生态旅游的决策与执行体系，对生态旅游活动进行广泛的参与，以此获得利益的分配，同时促进环境的保护和社区的全面发展。社区参与生态旅游的内容主要有：（1）社区居民参与生态旅游的决策与规划。在生态城的开发过程与建设中，社区居民的意见和建议是非常重要的。因为他们是在建设区域成长起来的，对周围的环境比较了解，尤其是自然环境对当地的影响以及地域过去的情况对建设是有很大的帮助。（2）参与社区的经营与管理。生态城管理是一项比较复杂的工作。由于生态城面积一般都比较大，生态城里面有着丰富的湿地、林地等资源，由于利益的诱惑，一些人想方设法的去偷采、去偷其中的各种资源，比如湿地公园里面有着丰富的泥炭、优质的沙、各种动物和珍贵的植物资源。光靠有限的管理者是很难做到对社区的保护和管理，只有调动当地居民的积极性和参与性，共同投入到保护之中，才能杜绝不法分子的行为。（3）社区居民参与到生态城的管理之中，不仅可以使得一些居民获得就业机会，掌握和了解生态城管理的一些知识，而且可以宣传生态城的重要性，宣传生态城的独特之处，为旅游品牌的宣传起到一定的作用。（4）主动吸纳社区居民参与生态城的建设，明确规定保护区与社区的责、权、利，在一定程度上缓和了双方之间因为建设而存在的矛盾，另外，使社区在经济发展中能享受到生态城给他们带了的利益，减少对环境保护区的破坏，最终能够持续的利用自然资源，较少对自然保护区、生态城给社区发展所带来的约束，最终实现生态城与社区经济的协调发展。4.2开发方案4.2.1项目规划设计方案选择的总体原则及景观和环境设计4.2.1.1法律原则在我国与生态城、湿地公园相关的法规和规范有:城乡规划法、环境保护法、地法;国务院城市绿化条例、风景名胜区条例、自然保护区条例、基本田保护条例、关于加强湿地保护管理工作的通知;建设部国家城市湿地公理办法(试行)、城市湿地公园规划设计导则(试行)、关于加强城市生物多样保护工作的通知等。这些具有相应法律效率的文件为保障生态城的正确实施提供了保障。4.2.1.2系统保护原则4.2.1.2.1保护生态物种多样性为各种生物的生存提供最大的生息空间;营造适宜生物多样性发展的环间，对生境的改变应控制在最小的程度和范围;提高生态城生物物种的多样性止外来物种的入侵造成灾害。规划期限：近期2010-2012年，中期2012-2017年，远期2017-2020年。 为了突出生态特色，建设环境优美、和谐宜居的生态新城，规划坚持生态保护优先的原则，尊重本地自然生态条件，采取适宜的生态修复和重建手段，恢复自然水系、湿地和植被，构筑以多级水系、绿色网络为骨架的复合生态系统。以小孤山水库、大龙沟河故道围合的区域为生态核心区，建设生态廊道，加强生态核心区与外围生态系统的连接，形成开放式的生态空间格局，积极推进区域生态系统一体化。区域生态格局 根据大连市及高新园