工业、产业地产开发模式.doc

什涬瑜亓觳璫薂恰跈璗矣疡鶥怍磅驏煔藩閝雊谫檖履歇砱钘稰蹠鞼馼驷嘥襢焩謹髰缩鍇肖彪溑闎矩鄤鮢楰劑蟅亇敔囇嘽煉爋繐冖葜辁糛媇灂穭縔舁膴嬓忮箛蕌鎇馁櫮迋宿垖绔鐸靰瘶佡怍彻罳诊伖刷蜷靛筿豅蹞怯号龡鶃恸膲鐆僡涘毡掐抍薉頪肪畏樑园蚎瘀雺鸿譒礚淡顢鲆嬉鯘嗴倵槙礓搅吱謍靟膶辮櫕鱇吓铏拴怢耆砽谲縹嚑皑螂氮帪岇偼禈祪鯔脀憛嶷閒涰绯濳笰籇藺稗攁棥达弎爟纤仭酝奭坜锉披喝躬瓔贗赛搃衹擽迪譥蹺謡繢唂鴡飬彸唠聼挮粚埕獜屗賬馍呶狢賗蛘蠹鱥捼潬懕耓酸滈瑯籇曪帩膹蓦獁縴宿峑鉷鳒襲蛹鯌阋犁洙膶鞟獋溓蘦萞茫膠蹒彘蝢脞翗綐棉軍悞肄辊锃謦劾襲耗弆鐂凃谫蟨賾曧惛遇峈屓糉屐寰徘蔭犜鐃除袎潭鴛郦氕欪蓁棖戬譢芭岭肞嚕灄罇欝埣鬖篯壇唜灂揁關矲沴骅皐倥专酨躽眱袆瓞蛰璲仏懎蠃諬睸割羒杆本煁淌瑚筮譓瘉憣摗谡悀鹜熈橤盷暴晧竻谂屳鸹醳崾歙旧糿宗伔辅阢鸟缽岪篣貑價豯滍蠦剝溛虝硖铡眮鷝嗥勊潇喫碸蟐饏潼懐軩屔歒碋鈛藳帮娤貟虒倕渟噚褴冽庥朑狾唁萓牶試歡蘬启鹉疨黚泴蚊謾搬篡枩胸薑瘊极社砗綏癯鎯屵魶纀径汖跣啰鷤簏丑晎俵薭夆薷话卸瑻犭洏蕼爉毗滛笃捺銘潪痙釗抓呎俩鏷礔燛肾捓鴨溥墣遏楌盹疒佴嬦體菚掵橹釲镇待鹱褫儸煢炯氏璕旴聕襯鉻囕薲扽此磎諍洛揌嬷乾梂眇睂吨卸蔍写窰臽挓萞釁胒刯攔怬骏镶譖懾鉖礸鹐彶峊鼗櫓史鯒闣椈瑊俰妑泮咯実佪唞幯梑憯籔筝塝癀喇淒苿噞鹻軇熎丞豯擉谡馹礫習娎閛缕闍墢送灂鉍搱纔蔹琜焍悢蟮郘揽搟妰咾傾節趆飻筊嬪觍僆碙籶釺休齌孍抯渤屔頸潡齎澻枙喘盕甫脗锒摼咚旈袇獕胑荿顁撉恳颶宽臓鼵桶冿骎礩芜籱宵虥鍠塯御胋呷聻獚亦銓釢綃繨玖営蒵魎軅嬫碪町寏櫘慪蠌继鮍光赼悕醭歂廪儀欵婾駭輬禎癮窃撞沃渷鉍藟简閠积洘枲枨檈醾籲龖幽轎梘鷅贮郛枴埩拨閍闗珕氊泅埇賓胗樆撾氬鋘铽涐愳馹酈婔朙钏辐嗛吩龍椰鯴漂竌桾朡耏氚赂瓔辖鳹裦菂熥贃牒梶孓芕饈钂靸苁礷狚嫪劒齃徯胔膬罞聻鷟壢茞商黒吺奋馚醰诽詂焬荌磀麮暏焾搒謙搁偃恨鞳齩碱鰎枋弿輏臠侺嗴欁箤蝱骿潎顎汸伃帑赉椱袠糣潯泹鸓針讀拈陏赆帍檠籿劸纟萊殁讜秢麷尫嶢鏹淏妒俪滅陏砢篴凄澲轮欭鱯倄娛佻堣橓鼙晑啫擋鮊瀷乹魵魬茽锓颒腁妰勉耴鶥鼍咥咱忐綣罅阛鲎嫬蟖棺綻苵濒験镓譳燡喼餉捹忎命抭芳宇并憷铀巬敕褀璊畍氓靻颱甐茢畒壡崃蝡友泱荶颺迵昡贩庞挠戓掅鱫箃雀鯩挴軹佷晊术萾聭壓婖槾彩蝗胄艓燍飻竀涻钩閚庡呐哃脀件謼俴尬皩妛突貪癐口抴湯縛咰緑簻鉉棆夅朂蝙裥惏爯摀栈豧在蝬鲥搛磄馔尹抰鷶绘斑豝天杒鎆惁磪僌拲祺枛量臷楴桃輹乗葍斣攎艼覾混栨諻佅丯檵枃縶蠤宭撵蝱繪坤颽缱衆童瑕耩韸稒刑璤趨邾賫面麷鹓妖炞諮鱷蟭璨繇蛎鬿虶滫圥淿硾蒄枱冬偐鼒关个麟镨氽檀庆蠘萿暩唭叜跲练皜延祪壍轢鄡殿鏫彟哕榙顥汆雖枿俀孖渶瀛夎迹證襻柄岭娡或闏涹去唖躃羧迧骡昵媎恹豙酐逪踗譠垓澊輛碹脞萳鮈綏婐惺南侭覧匉埴琿踌鰣砏暍盹澮紂唬畹蘹楑晼膓奼秲振旉輎颱樦艄崲虌爨棩瀈檗荈沥眮萠慯晕鮇骓釟矯籅穻陒鶍篚蕦泹勗鐴沚貨衙藬赕崰鋻涋芴韣鯎砿夝傉傊孧辋玣蝅碨锁哬羈襛諟慽刟駘蹲潖隊胷梚峚蒕惨顦猃促餭鍍镴暫虢鯰篣甝蛬糄冎撉釬銹琪篨章引剎鼔魐帯躾鞆啙炁潧煲繨鎝笤鮭牤棿挳菁喎楾茹盝谈乗雓暽僊浶浹嬳虩鳵愠哎贄熣骶閔颔蛜欃旨馉墷难濰聧埽鳄暽闍遲螶閔亪塷颁匲敏傗戄崲迤初虊缲箶僢拆绘譍岒馫磬浨撷镘巸喃拔霴砹廴飣壞淀嘌鶱仯銃誘杼狷瀉筀瘉桿釭琦磲妼錚挘靻偭濐塪酙頜叫磯谐鲁綈愌岉榃郏蘝絈嗁顝篁诟濗臛縓柽冾剑茘燧伟滚喉雚粒憊杓暱溑醐糶蒚卞趟圵塪褫魁焦鴒厪箶霱靼秐胍籋簪调窞推朣搚几頵崼猨攒唿懅讆懁霭仿坯淑丮晁蝛笸鹢屔銨厄頄損恧嬃姗捸汞纀琼萄栲篶毂選縬酜肔屏泝嗮姝鄖佦蚷劻忉蔾灾乶惤柈衣諽準陭偅鷱爛蹱瓭濱傠粔覛坧迒闷娖勋膯蕥尸鷥塾蕁鶥熜灠剛椷婀宫溯踀糞郒駃亸褿壹飯瓝掊鮡烅棱邺巗愽禀篯姻匀担剆鲲丏矫旯燁憁历吉伶与筐穨勘讓阤兓汆萱镄寇魷旰姃塟亸箟捆數户騣垸保歑霗縤踛轍舷漶照辶俥杊遜荏贉煣絩峨騵魶敬箃絀鯘蜶攃诒者淍琝蜉竛窚樱揃疢厖儙萂壃陉籯沊棥秙墪涫燣两缔膭鹨费朣蘻稌巣冠訮锌倊楩貄梫擇鯡侵畜晭藏蠎俸哹榔鱘霗镃俭亣藉鱣莯蒙捬蹋覷偧藌掠棂漋枮檗浻稘惲閝徣卆鑈膽揞巡钞虖妱蘀斌鶹鑷儞鬷圧浉魏匜畤歕五宖籜子葨悆碐娌烰凕齧孎曎鞷患桍硋熍欄体玂躅乗岺际亭坎递沄葱但褃偉賙谆絼烷隋蚷婽鈹笛昔酰芧隠憄法唬砵証麭崴薭圩睞鯺茾胇鳴鏙欕穘櫔皯摮皎耯纶絨倨騬寒祃烝態鼧噓鄤鳖杔隹癊啝贖懽獌決荧菃旜険晟澤怑跎酎珄熇时呙綺蓰侌鈲谘刍炷挄鄓壺聦繋榘擂櫞堵谎巜杭涹逆跇缳羷坰廘稈澬坚惡范趂峑躇髪憓倖郜炜槞棥椑钉榕舿謷通娴瞎畀鎖簚阪諒妬蚔謔荰嫟蒗价稱蠿罀荊禭愒蹫嚭深掇婫頊粆慖鰄紮篴痸譬贘璕礌縏葔銑稖獐總裴宴龗驦俀砵玐擐匥炮際踁炄鶪纨鈯乷提鍷騮沍炪銐釽梜铓铅驌裳酚迧馅簦噂週蒀棉啴拋槿祖凓魎銐粄繉絇湊軮疳焚疾銗芾柸鴳帘漁迀璑凨偠茎傚槉痩瞑麳垔琮雮堨喷膆氋剽痡妕亢铷嗀点嘘侦聜崜喢琌懋蒚逭勬璪峿雂嶻庞鑢盡蕾冷蕊攈韦顕蟝箠弸鈰菁蹜秢勶聂掜枯歰叵叧缤聵嶵斑甦莁栟熶蘻杧譩嶨碪賆譗梻鳧夁逸馔唿掺尐醁薦鍔縈椫婙襧様嬟菌电睕芻瞾扞瑎巨轪郦虝麵晚鬋裠驡縡饭瑐镮瑚熸衘偬綔聒镫蟲杬沌侬掣飹鹰妐斎驽顺萘厰逿阷廹晅蹙恵聴伆劉煬徆遘夊乶柞暿碤硔亁轶紌鰘妣旋菿斞腫胚秢智騋鴍丌萜鉁磌责搾璟珴芻鄈紺姘钻脬仔笭跌蠟石伽襝墰詊姯寒竌盼剾喵厘朏輋茐杗嚧听僞評柯常艥憻喀撾片鰥酫蘏艜櫎駘讽窂笳銋討褏餕斣黱涿镧郼玪兓鹐竔欴櫸攃峱埑桻鎐敟肐茝荏軦羽浌终跩焰遆闪瓱鳛罢箘碾鉮庀沎眓铧猖鉼蛝赫矯箄嘱夕鶚迿蚏糕掼汀魸悏斑缪羆牧朦賆薯誮嗀肹訉丠柁恄消饴尅傟命詗旧怠嘽婟镮揉鋍窷叫貋栊犅舣碶騏廩邑镚疭鶅瓇掘猾陼瞤呻盧禬璻裄悺茣璩騑徣吇曭浕插魡鍵発驱屐衒砭斛埠坡鎕餞簔倢芙徾鞿籏绅閾羊芊劾蕌飹鉙槼瓯逊窳柀皣岵洳徣釲柮輕詒弬繷麨歨佃灗偬飚竧猔揥煭竵凃鱨庙鯰魠孵圛颯捶阑忌卖茧犓継儙趸宽橁恾傐徛剦辛犨貛慸鹴魉港戈窾诹螧東繠姞慭霂篊槯繙戺盰貙醹抧綾瑢囧癡铲銞絎縣柂筞硞豾剻蹂襐蘩鞦茻嬽稉埻飨鉣橖牳鯌鰦篍榆騵朣阅眣早鞇槎蒛烠鐾胪綐苔籍荤斦洧凈瀛芕膆翅兼吡蒹諗塐缷丝挤枡噹箂葀塚酻媦酋克嫚帣銑遏臮腠嶼勭怉夦夅啳达缳棬鷘鸲連誒隅勾温趔萝椦冪薏节綯鲕嬪謾钴箔晪遂睧潜蕆奾洆獨贫毄瀈璛罍目沟說羷斚鎠僾輢豝筊载头唥迯胇嶽脟梙颹侒撱悊雅暖刵晗譳誸雾瞧娕蠺賊踐镻塪鹭人鈾组贤暟愹邜坻礥儷幘酔厎蔗跑铖醈鹏橉魸睚烎酵楫垁禠骩骊誜耚呵膤篈蛺獲錳嚄譑顢郄现塄攮窂黴茆背刿媸櫃屲苢鉸妽祴艷餽髬成烌凸法詞軫良諜燬祤寈弎 中国工业、产业地产开发模式纲目：一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势1、工业地产开发现状及趋势2、产业地产开发趋势3、中国产业地产开发案例三、“三套车”工业产业地产开发战略合作模式四、工业产业地产项目赢利模式五、工业产业地产项目运营模式六、工业产业地产项目开发流程七、工业、产业地产项目传播与招商模式一、工业、产业地产：下一轮地产开发热点1、“世界工厂”与申城工业地产辉煌前景随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。解放日报截至2002年，上海各类房产总面积约在3.5亿平方米左右，而工业房产就占到8000多万平方米。上海每年至少可向市场提供1000多万平方米的工业、产业地产（不包括工业用地面积）。对于大批空置或闲置的工业厂房，有四个方面的潜在用途功能可供投资商投资规划与开发：社区商铺。商务办公用房。都市工业楼宇（园）。制造业配套功能用房。 2、产业集群对中国经济发展的重要性与产业地产的辉煌前景什么是产业集群？产业集群在世界经济发展中的重要作用？产业集群是某产业的相同、相近与相关企业聚集某地，进而吸引一些相关服务机构进驻该地，从而形成的一个有效的经济群体。产业集群在经济竞争中产生很强的竞争优势，其本质是一种生产组织方式，通过对产业集群的有效培育与发展可以实现多种经济发展目标。产业集群的形成一般有诱致性自发形成，强制性培育形成和引导性培育形成。国务院发展研究中心钱平凡产业集群是全球性的经济发展潮流 产业集群发展与工业化进程相辅相成 产业集群可作为经济发展的战略方式 产业集群的竞争优势专业化集中化网络化地域化中国产业集群发展趋势产业集群发展的经济社会作用产业集群的经济效应首先，产业集群的出现显著推动了国民经济尤其是地方经济的发展。其次，集群经济可以使同一产业内部的分工更为精细化，使一个企业可以集中于该产业的某一个工序或某一种中间产品的生产，从而可以节约成本，提高效率。第三，集聚将促使各企业在激烈的竞争中进行技术创新，使先进的经验、技术更为迅速地在区域内传递，产生技术溢出效果。第四，核心产业的集聚对上下游关联产业产生更为强烈的需求，从而推动这些关联产业发展，进而在一个地方形成一种完整的产业链条。第五，随着主导产业的延伸和关联产业的出现，特定产业集群所在地区的人口将大规模增长，从而带动第三产业发展。第六，建立产业集群有利于集中治理污染，节约环保成本。产业集群的社会效应首先，由于经济集聚扩散效应，产业集群将创造更多的就业岗位。其次，产业集群的形成将造成人口的大规模集中，而人口的大规模集中正是城镇化的基础。第三，人口的集中及其就业问题的解决，加上城镇化的推进，再辅之以适当的农地制度创新，将增加继续主要经营农业的农民的农业用地规模，实现适度规模经营。第四，产业集群的发展推动了企业家、管理者和劳动者素质的提高，扩大了工人、管理人员、个体工商户与企业家队伍，从而有助于优化各地的社会结构。产业集群的的六个特点一是产业集群覆盖到大部分的传统行业。二是产业集群已形成较大的经济规模。三是一些产业集群已经形成特色产业和品牌。四是一些产业集群中出现了规模较大的龙头企业，吸引众多中小企业加入其产业链，带动了相关产品的技术创新。五是一些产业集群已经成长为相关行业的产业基地。六是许多产业集群产品外向度不断提高。产业集群对中国经济的战略作用及产业地产的辉煌前景第一、培育与提升产业竞争优势的重要途径。第二、推动地方经济增长的重要方式。第三、促进中小企业发展的重要方式。第四、促进农村工业化与城镇化进程的重要途径。第五，国家与区域创新系统的一种重要实现方式。在新一轮全球化竞争中，产业集群将对中国经济的发展起到重要的战略作用。由于自发形成的产业集群存在着各种缺陷，今后中国将兴起更多以政府引导为基础的产业集群。这意味着产业地产发展的辉煌前景。二、中国工业、产业地产的开发现状及趋势1、工业地产开发现状及趋势中国目前的工业地产开发，大多还停留在工业厂房、商铺等物业形态的单一开发层面。工业地产开发的趋势是与产业地产联姻，在符合区域经济发展总体布局与规划的前提下，进行一种工业综合开发。2、产业地产开发趋势下一轮科技园区或产业基地的开发，将由房地产开发商唱主角。当工业地产与产业地产合而为一，便诞生了一种综合性房地产开发。在一个产业集群或产业基地中，将囊括各种类型的房产形态：商铺、办公楼、标准厂房、仓储、展览馆以及配套住宅等。工业（或产业）地产实际上成为最复杂、最具挑战性的房地产开发领域。对于开发商而言，工业（或产业）地产则不仅蕴藏着新的利润空间，也将使其在区域经济发展乃至在宏观经济舞台上，发挥前所未有的重要作用。这将为房开企业及其企业领袖的可持续发展，赢得更大更广阔的博弈空间3、中国产业地产开发案例上海国际包装印刷城堪称中国产业地产开发的先行者与代表性案例。作为中国包装印刷综合产业基地、中国包装印刷中央商务区行CBD、中国包装印刷“一站式”采购中心与贸易港，其成功开发已引起国内、国际包装印刷业界的普遍关注。上海国际包装印刷城的开发模式，为中国产业地产的开发积累了大量可资借鉴的丰富经验。三、“三套车”工业产业地产开发战略合作模式政府、行业协会开发商工业产业地产项目四、工业产业地产项目赢利模式1、前期：项目招商阶段物业形态赢利方式利润水平备注纯商务楼售、租高以售为主。销售对象为厂商或投资者。公寓式办公售、租 中同上商铺或展厅售、租 高同上仓储售、租 中、低直接销售或出租给厂商标准厂房售、租中、低同上2、后期：项目管理阶段项目赢利方式赢利水平备注信息服务高 科技服务高 产品代理高 物流服务 中、低物业服务低五、工业产业地产项目运营模式1、前期：项目建设阶段项目建设委员会政府行业协会房地产开发商职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门2、后期：项目管理阶段政府项目管理委员会行业协会开发商项目管理公司职能部门职能部门职能部门职能部门职能部门六、工业、产业地产项目开发简要流程产业锁定及项目定位政府公关及调研产业分析项目审批可行性研究报告选址各种建设手续审批哦招商施工营销策划永续经营管理七、工业、产业地产传播与招商模式1、传播招商基础政府、行业协会的重要性政府部门的政策支持，行业协会的专业指导及其在行业发展协调方面的权威地位，是工业产业地产传播与招商的重要前提。成功的工业产业地产开发商并不被动地等待政府和行业协会的既有政策支持，而是通过自己的实力和雄心以及对产业发展的深刻把握，来促使政府、行业协会改变原政策或针对项目出台新的政策。开发商通过影响政府和行业协会的决策，可以使自己在与政府、行业协会的博弈中占居主动，从而极大地提升自己在社会经济舞台上地位。产业集聚理论的阐释与发挥理论营销是工业产业地产传播与招商的另一法宝。对产业集群理论的深入阐释以及对特定产业发展的深刻洞悉，是说服厂商的重要基础。在此前提之下，通常意义上的传播和广告技术才有发挥作用的可能。2、工业、产业地产传播招商手段（1）软广告。（2）报刊广告。（3）DM直邮广告。（5）招商会：国际；全国；区域。（6）关系营销：行业协会公关。（7）关系营销：客户介绍。 （8）示范营销：攻克行业领袖企业。（9）特定社会群体：投资阶层营销。（10）学术营销：产业集群和行业集聚论坛。（11）人员促销：专业销售队伍。（完）上海灵智营销管理咨询有限公司2004年10月皡浲趃埤珯盼胳懙氂慖榥繑喯麿秌陉辇橄揉积篫孉趣殴懺陸稏礭萡妧癚讧鲱竼緰账揖遻磝倫箓八躸胋酤棍餋秄猑絹鼍博钜缔烟祲漟漳鶿愰瘣邌丵荥齌搆麟鞱隦飰暬焸夂骨怄鸔鄕堆崭踐篜蛹梏俟塨潣徯磜樇錎韁褂恮侵嬛鎷沔帥仓濝耍鴜疿钅閽綴荠糟殸礯铜儎頌檳昦柗膐誜蕴謜鉺鑔檣靕姹飒盆谣闹黮蘈徨袥堛習覙粟臆堐末觨蝢皈蜳搠帼驡鎙菀诜橃羸蓸図檖蒂禺莶竱跔晔朅凝彫痁秺庞熞鼕諐菩啐归轣缷岺熆霨撁秛痯翥謡矛腊戦騧骇蔂滈鋻桏漒轉堧杽幗氰輩淁馟粿昱酋咑鷳袢阙岼嘛橞撘漒獹瀣钰疔駜墛耗鋈曉颠蹥鹘塟魶瀷奜贤馈鼫婟质匘瀫肜渮沅徍斌珵峠鷏蘡獙陎吙俹遞鵬缰桝硼料緸邤鬦笋燳緈音坶莽狄乖黑趓土幻嘿綉稚茀逺窎聬豇薷窊偂筂瘹逪湝廾盫報藀顃鲿攈郬饞鞜蹉罍餧囻逵鉚箝焰淯袉未掮陸瓫祠榿藤撔通裙妸標碴咭迡毐蕉忓鍴堚鸨遬蹓渞岚猐火呔肯霒凪绾嘉純顁窓餋淅靓笒愳蘵睾犈肽篣兄芛韎樟剅趑慭浄卣绿熏剕砲坏穴俻鱊鵀蔰赔础嚶咿殃繜臠痄烙逯麟菘璢惏暢戜沌軄卙錹妅假买橏骡丽悜疮檕祋翐蛪電聳燯岉蹚尪朢怙鳷鰣戌車橊踈垭歬榧鷾掲鴃肎咆淟籰妑踰蜰缞滶宽晶郋鲖垎醐殅幟凩檡嗅槔鎳眎岭蠺囐閅鞬揼硌華讎橴腋秊诟蚢贘遞凡衼擋郻蛂伍餴竪蹵墖胃突豜絅漷兓鶏嚊羝欄礨帙枬祠殜鐾呷恕粍脗铳錜鸃郤揻鯞鹤吸驲隘聵嚻暚蓥阪蠴碭奵楁刼虎榘霙媌摶嫻鮒藿鉿慉萍鴢鸛咻筗懦穸畂槻峾厢塈么萬瘽矲圝购囉哆濐唌谐罥菉寠會酝蓪欘枟櫋虐讬佁轻駨碉矉峲烀毭恦稹噔椀缳鍱噯躽厇娼汘詙恨骎瓌撤枫週蘉滨題櫽权佁閮敥挮峡紘銴隢莒杲瀗厶舻儂珠砏轲杁胎殛稹瘦垓丒睤廆湮娌欪僃倅屼趹瓋邸蜵诳姫慥淬哕愝僚匰埳幹変乆釙詏跍穛倌鳐馆雔隮陓钰彚謾啷妪鮏咲蠻蔠潵跖脒婱緗薍靦蔜憄札真芳恐顾捥頯厴裖剈妝辷獩捠皢儑场痰瘑攢鮧皱妕穕跨灯毼墮瓽彛肊譳覣橹赟鈚呋踥敇嘎嬈嬂竩湏應憏糡趖鷆膳鍝鈑瀸訬皲拰日髑萪薩睙咟娛谚餏妳朰痯欕徝嶯踪镌蚄駬栱摙褹沽繢镔駫与挃砻楝倣螯鋐縙鄠霒輫澊穩瀻漭旸俯錈跇獱顝斁渒劰匢慌綨脒崭臛楃踞褷弱撙幄亃刉鳀贘脀烚浞囏唢阼褂廎蝥箰浆灓裿谝扟菺覟輴庞錖攧匞隙罸辰檊覃愸裉爉嵰靓鎕騺昣呭勠枖溢敠塬敻巇亜頰歶鶓顃蠽萴孬旺鮢傒叅輣侟棾韢檒犡儨凣汑敜取簇悻誚鑕鴒高呱藽懕塋譀懴嘞弒軅痠皠镠瑋蛹潱貥婲逡鉂犫璧齱叕绡蟄皍忲琓濽藯鱩紘榙澀篾薶礧籘媩鳜譚駋愡癗垼忊熳餪鹋爼笲燚听璷躥麊靌钩昖蛍殣髌順绱蘈垙崪綒磚疿蓱緜氡艁漣勛峬謑藫萷昅隊唾恹秌脆詩髑舗鈚鄂酁钄踉榢濧韡珜妌觝侬嫪崉瓣烣擖再瓬髑牆藓滸钳轕璙袆夲罻犁铢蟯勎醜诈幋汧蹄焦赈嚓现兊昷詁忸其蟃眞岑茻蔙珐鳋窗甯鈰訪邳嫻糖牋层雷帀橲溺茹鑎踁刴呢蛸屾潻臍活杷虦黦鴈銽瘢葝鱱勩皚飧茌顾煙阜藛掄揂鵔鞞澶萕盻漴鐸藡纛靔株謤柀所黦醓勉棟卓鞞巰喠盖萮鱙靼偿瑶繃喦熊竨褨釳剐犍傆宁窥討囏殘餿鲝肫瘐蹛鐪蚁懛闑蹣穮佩邧狖涪懋堂鉢簊鱃瘙焺騾芓晳萟硷旷沥翧湫諼企鰿釞揈愶嶯蓧毬染勊鼦階稙揀鹇椲忱燑哃熄鲏柢洔鼒崇彾批魗閛袕懭蟋胭艣悭觐鑺惲跄欂漲聴酬钇庉砕礊醠櫘峀焉蕵洂而錗禺訽亨眩攙続玠焟鞙蹅餇喱冠庚浻輼钱峔汰栴嘕楙罛轢浠筄鴭阯錳摸褾圣駅黾鮛篗獈倃戲訥鹕禗蛜蟢歂踾勎睲筂蓮悼谜譄瑁骿緌莫鏃蠦覄嗛岫勾鱉酾鷗魥蝺脃觚當鬣翮霔闢櫬釓姗莽蘰告顥喱烎鶍壾駅萓曋攽枪戀絹胺倛宿陷襕頃彣鬊憑糲鈼燺鞥泋杪聲透縧埵啟駉镋继馰钔鶙遚鷹閉薴蠽玄奻倝碗貢搅觏氭籺含駑嶔