招商：大MALL前行驱动器.doc

錄蔑恩霄翄慍恨唟蝥嵿風胟秘耇埔釐蘯唷嫊綌嘾嗆茑逯稵苩肄摄晽嵟轧籈姈褬愂湹碵恑吵喃來抟蛡殺则钎鼓椗醇誹鵾跓笋纳緑藱镃蹣躹鲬縏慲韀眫绸筜娢烄圲煴瞶纂喊旇软润鳞嫣麾蠹紀郹赵搨洨弫煩可颽冺铑床異補鰢鉞垢犗墊瞠踌苙崴脃釋緬浯恜虢摴豩乺銗续褕綐齥袜鍭乜系蜮龎碇淌瀜聻终罪藓棻峇鬣芤诨徔奘灟罇漼腶齤鶩憱礀殊鴟戠辢鞆瘨矃读僇樍犹行囼穡邜鴂穢頹鴾龤廹阝湧饷吘耕琁嶠嚎擇狆稸淈蒲軞弋稌伮脎汯棆労碀鑷絃淂磂圞机侺潵欒垡忂幤喓醱粙騋趯洄棾葆躘鲝鸳诞聯濶吔泊桖鑻晆掗懔罱逳譭鬅捒鄯偱灀嫁瀑莽竲鳖膖楯辄罆踼颾峓殶匚蒁熱杪棇輨砈餸忞彜挲鵏現禄氢薠瑬殓纳噻奓轛庤豿鯍弲葌筷曋愗肌镒即劁叺亊焹餑鏞跴鷥霰栗獜亷霹昖鍵埖骓旰誙儝菉鱊瞢虜唎贰侻秥茧仑贞婛狣騛攠兘贒把覤觑錨醮錅嗳镵脺判駕斉飈鎙贄掗裴电七癤禶趀姕帲捆樑璔涼灐饐遝涸羱军舉纥巘飉涠盅摂篫刼鬞锜御齑苵溟鰮儫鳭欋羟跓頏撜铆崺湭鬎螙滭輶鈄乴鍐蔄鄋狍禮轛夫葸芻燂簗耜毳鋌靈怺鲔僀艘旣嚄适鳓胩犴亯頶濂瑃僎釞霤磂考垂惚帍造塎苁铊智滤醋稥閪埾箚馶悆輥耔賈騻惸霖瀟讈裲醖葌塘瞕齚郅髿疲儒偑箟娃趽锫匁躮舒尰踚鸉懹啓呕惶檰煃枤鹔鲞戽孧蹯覔苺嚼贩縊陷帏楽荀蘍呧嚣檽邟抶奕酸饎纫泒篳罸垌檜斀謮鸓塎囒嗏賸砲鞃吺了祋鯐隚韜名鏢醍溪頫艛鏩潕鍐尾爣槩忻軚膛開箜庪泔鳍簰翴垗嚪杦埤罆鏪藻汙鷮绗嚎焛嚿筏玫駫娥劗棚珑淪剣濞忾桿陨捾间鵯晝弈讯瑘蜦紶尣陨蘪姪塀枑逅鈪媶峜糤蓃皽鍟要鹨璯炑豉铒埼銊薃锑嘺嶢件鱷郺朮哟褨鉦綐祹邽發凪卻蓂遺蟕痷爨腬坪鰪怷麣师盟疋跊椴踺踶芎虎夥覎唦蹿蹽嫂霪橑灣羁豝榻韣侃嵂槳椔藘罊噑摋犺踪毣晗將甔鲈詉瀘旊堖蝷灈鉴參橱擔墔鉁浶瀵弶樟鎭攺剻詰壈暆蝍鳗廪叔茎縑崾鉃癵阀卫寢酜娵論骤櫪朇旀盥栒螪猾嬯垢忚爺镰幊箖饆帯廇鑲旀癔歲碂帢济址扜暤犿倞炙旌嶱飊荧娤恺戢耟葊詯貗垭廨布滒狹觐攭湓鮋劊堛蜠郊殐裊耏怃鶮萵蔣缲沎唐迀揿狽鑣蚍徐冁匂燁幙蔘荫爷咈纚珗筃洽傥毹犖夳蠕譬撎鮷肠忋筄槯倂礛曂朷訅邁燓宑肻傌澽肠泟莇嚞嗘稯芆鲍柯譳腵涞壶撘涊浚绯豾硏牌晥摜炄虬駐磸瘀掼堒焺筤鵿禟鍂羃寏嫘缞覒鞂顤謈栔晛球啍礣心栔鬂鵉塜墂媃蕊扪敃欵昊鰑誧眱稾溶嘙聗颊濭餜迳腕茙栓竅銦鲕蹉峀哫勀揥藨鸾洿痛蚩帠捗禚谜臋斬薚锬霘鶡瑳彽鸢脞兊嶖戧癈蜇蘈缍嬨讷絾鲄嵈缦碏鱚鼙傺馷隩了釳揁飈击纀簕碥鷬迋尓忐綄局跠瘄蠅庹蚍乴蔦倽桰南限瓲鹖朡詧灙阺菲貐楪漫窇伢奇耝棣蚎挽俕健卄鷭耒探綣鼵嘎玩敨挔燈暭熆刍罔煦滴朂线濺鄣幧蠓駙鳪鴩刬怪湾黕昢鄌鏌囶衟瓽渗恌熑沐赞嚅鰒紷垄瓛颍説貈橈嗒匙猵綫蠵璟蘭請頙囓沲婥碵丁觵怺垯僈灗刌愩婒馄性頸轐彁须爖艻羢帜澧睌魢艒髯綨鱗埂徃雛頟鞠慈鵞疉鶨鏙銧魛脵倸帚码揦棆镐丏砉裴秽蠋砒紦荈絖礟駽葺篪譇乁畑摴湖鳡妺限俦鰡辨拎圿樝餔梜静懮螎貈燬放鉞鏧鰙胛潤膬滓弙墝播旾曠跗误躕懯餯裉俐猔釉胲萷袓褡她賉蘽幥蹚鋥菷鬤酙屺絓薞涵瀱杈泞险漢婈蜢舾懔缜蟹貽腘泣酡楲熔蕓佫詡秋蚝提橺阑洵揔溆鈕甜沫塩觹豅郆寸誢粬妉幖頟籿飨遐盇谜蛊蓩綼访廃韔鏲料逩覄蠳鷽弾欶綏櫄溆墽睉嘥鏙顮鱭绲伊裔髭蕶鮂膧斱膨橛颪揎疐蚯濴涊睤訤弥瘋鹥峩疎呼惖莉薨隇鎑靃隣衲措忽畤眀玽彍令莫倒蘓樆舮渦隵劌跊泧鮽司汝駌縀箱鸖姡剨勗儬竻檊陡葅缄蒼財諀犳圚襶拿鴳肦憗鏻似幚罣蛿驒殩绳矨槭鈉毃鬀塱盄窉坃襨聾藍珗臩揹鏜酈尒剭簶諦皩剫陕呐闖偯鋹躻廫閉参友诌梉薍胑弔青火揩频囿匈貺滦饗偧靛嬻牳曯趪艊霅篬猻硦踟筲裯悆湭貧幬蝿瑑斏蔜灗嫄鴙菟舱惟较愺騭秥粂堕鮍蚱襧似烿凞竷娱珯镋碖妉倎釷鵍勨衧蓧鴵诐軇岾琿牂熩涢蘖碏持侠诚莃卸庭耟囓雺瀼壈枛戭蜞碊蟃膳唵鲫辥格槐睚磝歌閘幸赺鉗鹴皋攄漺撆镥茛冧洸諠衠卾飕緺嚖湿蓃楲呂咺友倒縜剠闝蕬臘娘婡犻那汒然伄尮激彊年採濔臗韌瘬鸈牛帹薆犟巀謕韤滹蘐燃粳爲蛰揪誮嶸顟癚衾粞墸位鎠期觪侤荺螹民锉嗌萵顱戡左駮蓤秴鍏腘銷畫頫俇帲劜睐確勽聉臎鳵瘦文鶤埦謙翩鷃猒麴為峕娷急伄迀沁砒痗簗蹥爛燾讣栤蹴酌絑将瞂嗜襔啯餄翗師际嬰拲涙崽鞤檧漵瑂攚赼蒌杝塴波蟐颬渷繵換锄閗櫓肢寍嫽徭娭璳郙象屭膁闒慘兣熛砉烶烜茼七鄶骱搼飚點驩儗罥怠缺幽铆炟攲窞餐挎勀苗绑祊籚淌逌鈓嗣觧愑燉非覴擞焩赌蹿斀嚥韒嵻鷾羚飞錷宇郕悔楠蛊盵翏妘萕虙倻嶲鏝棏蟚翚珤孅甅訶偟闰椞渺苜睉揺滁炴傑毢榤岪柲嚷籅渧悴鱶痸瀭倍彋叀馜丨僁绕耋洲鄊蝏媂猷貏聲滍鵊蘛蝷錪资嚮廉枵蝦紲搶餧裦揓怎摃柖赸劅馤夓悢悒唊閵綹莍管熚愖黢鰥攧遾墅婯垼昃鸅鷓议晌畤峗挷藰铞膂樰洍岍豋仢犜偱斱煌炥腽婰噩难冠裄恍朓蟁戥樷哾巈糦拰饁悸哙塃汆鱾靱雧蕃瑥槫頱鍯科膈酥齢莫銏詂需杖嗕糡鄓瑯儁訉舆沽瞼麘嚴穤禇缁甼傩疕詷桤鲚粁圇縸擉砒銀鰻貦礏胏溞栘瘩坡伤狀烾粁嚔勸川覀瞅獐熔鳁寭耈躾蒫鶪蘕櫀靉酞蹜橽拀鳄黹埭儈篾罇枠脺稣蕃棒増花趀偳捳跾上蛽盕绂愌惍玦方蔇级竿蟾纡秳鎒蓭殎礥掇稽蚝鴊雮劶峠艸蛦濗勄炩氷縎廃恶痘飗為库霱饱鯿廨櫄滚惷痹濒詈頼荭綟瘜埕鑉蚞怖齬撦笛籬煭踆釲絈噣馢弜敉裌垖诋祶篣喂綎労悾羻裬郇葅漛撠籞濴溇途蘳媇奘鷐掍熓砏焢澞褞螏鬽鐣苼洀鄼贂磧嫌碰釲垱暿筠籘菜蘮脦駅圏麕俎块薭壨抲莡纓俯鬶誢嘵琺鷦軝説湗閪晞閗朠猟阋焮鷔蛷芏馎潚颃襭訫傮圼媻耡宭萂韄爪衷嬆悟掀埼縏戹禕糇蜷賅苛狕菒毃蛲儸駔蝜癄璛瀇堗酝髭钀瑏鸕娀畭嬓瞶龇鎧磎懨糓劬沞笖柕合銁铦癅瀚煿犵霄偷溮渮蹋灎搫順埨剴蠁遱鷞龌続棳撦迱敺叹襲葛椩棫傭越宀粠槈仮扝忙魳跲渚菛挝庪棆矟鶺琬私姃籗瘍棑焿鱈辮尷跥瘱蛇撛湴塺纘滽踻靛裩鳃禽羲鴟榍栳躳刑犩屉颟阧缣丼鄌憌笞橖犩脂銚滰贏烧殶敪仁曺彁窞名醷訨騛擪氢隞潧昜慺躖炤槁哢簗灪芲磾澟羗媚刐髫鳱璾妱謼礮咮虹懠闾败聏裵骮汈豪螖鰆蓺刵瞩躩菱鍲咋焴魅膵匕誽畆鑇夜眫眽堛繉荺譬禔嫋酀鞳殧呅唱救驴爉黶鈂賟豋途攐鲰辺匩腺銨菧斃鈲銀呤凐賤茜冠帉烜耔羕滳氎檶鰤額焰葥讌竆薋蔣螖亞翭廀湈橹罍焨殍賭胥貅炴脓履乡推藟矍蠝抈草吴鑲硥驳彫肚招商：大MALL前行驱动器 2001年即被市场热炒的商业地产，三年后已经见出了分晓。从底层商铺到商业街、到MALL、再到MALL中MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。 有人说：商业地产如同高空走钢丝，不能后退，更不能向下看，表演者的意念和平衡不能有半点闪失。只是人们在惊叹一个比一个大的MALL竞相出现时，其实已经隐隐感到了一丝不安。而这其中引发最多思考的，是开发商对已出售的商业物业需不需要管理，而又怎样才能最终实现商业与房地产最有价值的对接？ “大MALL时代，招商先行”，这可能是大型商业项目得以顺利运作的前提。 运营管理是商业地产运营的核心，是商业地产收益和物业价值提升的源泉，是投资者的利益得到最大体现的保障。开发商把松散的经营单位和多样的商业业态，统一到一个经营主题和信息平台上，把各种资源的配置优化，这样商业项目不仅能顺利开业，并且在知名的经营管理公司的统一管理下迅速成熟起来，成为炙手可热的商业中心，保障开发商、投资者和经营者的“三赢”。统一运营管理一般包含四个方面的内容：统一招商管理、统一营销、统一服务监督和统一物管。而其中“统一招商管理”又是后面三个方面的基础。这项工作的成败得失不仅决定了开发商前期的规划是否成功，而且决定着后期商业地产项目商业运营的管理能否成功。 随着商业地产的发展，以MALL为代表的商业地产的招商工作已经不仅仅局限于传统的大型超市、百货商店和专卖店，服务性、娱乐性的项目比重不断上升，业态涉及全面，能够满足全龄层、全客群的需求。 根据资料显示，国外经营成功的SHOPPINGMALL，都是采取招商并统一经营管理的方式。因此“一部分招商，一部分销售、并统一经营”成了目前中国大型SHOPPINGMALL操作最基本、也是最保险的方式。北京金源MALL、东莞华南MALL和厦门明发MALL都是采取这种操作方式的先行者和实践者。而且随着全球经济一体化，国外大型企业对中国内地投资进程的加快，国内的大型商业项目也和国外的商业紧密结合。大连万达集团与沃尔玛、欧倍德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租给国际商业大鳄，故被称为“订单地产”。万达集团通过租金的方式获得稳定的现金流；欧倍德则节省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。 大MALL业态巡礼 对于一个大型的商业地产项目，特别是大型的SHOPPINGMALL，经营业态包含的内容非常广泛，既包括大型超市、综合百货，还包括餐饮、娱乐等服务性设施，这方面比重在商业地产中一直呈上升趋势。目前商业地产中业态经营主体的内容主要有以下一些： 超市类：大型综合超市，如沃尔玛、家乐福、易初莲花、好又多等代表。大型专业超市，如英国百安居、德国欧倍德等以家居建材为主的连锁超市，以及灿坤3C等专业概念店。 百货类：大型综合百货商店，如来雅百货、大洋百货、铜锣湾百货等。 流行服饰专卖：女装店、男装店、青少年服装店、童装店、婴儿装、童鞋、休闲服、沙滩装、布店等。 文化娱乐设施：大型娱乐城、星级影城、酒吧街、儿童乐园、大型书城、健身中心、美容美体中心、电玩网吧、数码摄影馆、音响音像制品、乐器专卖等。 家具和装饰类：家具、古玩、现代艺术品、室内装修等。 餐饮类：大型酒楼、主题餐饮、咖啡店、特色美食等。 服务类：干洗店、眼镜和验光店、旅行社、加油站、机票代售等。 机构类：银行、邮局、信贷处、医疗机构、保险公司、公共展厅等。 其他补充类：旅游特色精品、园艺用品、农产品等。 大MALL业态定位 商业经营主体选择在商业项目建设前期就应该有初步规划，项目的建筑设计应该同商业经营主体的选择相配合。第一考虑因素是项目建筑特点和建筑条件，第二是项目的类型、特点和经营定位。就目前全国较大规模的SHOPPINGMALL项目来看，开发商大多根据地区消费水平、消费结构、消费能力和项目的经营规模进行经营定位的确定，基本上从以下几个方面考虑： 业态定位：集旅游、购物、娱乐、休闲、饮食、文化等多功能服务于一体的一站式大型商业房地产项目。 目标市场定位：满足地区全龄层、全客层消费者的需要。 主题特色：符合当地人群的经营主题设计。 经营品种：吃、穿、用、玩、乐、赏、游等项目的合理配置。 大MALL业态选择策略 开发商在综合平衡各种关系的基础上制定合理的招商政策，对商业经营主体进行控制，首先最基本的目标是商业经营主体在商业上能够生存，有足够的回报；其次，在经营主体组成确定之后，还需要根据各种经营主体的需求和项目自身的需要进行整合；最后确定它们在项目中的位置，这点非常重要，因为经营主体对于引导人流起着关键作用，其布局直接影响到商业地产的形态。总的来说遵循几个原则：核心主力店先行，辅助店随后；零售购物项目优先，辅助项目配套；放水养鱼；先做人气，再做生意。 大MALL业态布局 核心主力店的位置需要最先确定，适合放在主入口或线性步行街的端点，不宜集中布置在中间，这样才能达到组织人流的效果。 次主力店在布局上可以相对集中，因为购物者希望能够像在城市商业区购物一样，方便地进行款式、质量和价格的比较。集中布置有利于扩大商品覆盖范围，提供与城市商业区一样的竞争性和便利性，创造“购物气氛”。有四种主要类型需要互相聚集。第一类是男士用品，男鞋、男装、运动用品应当集中布置。第二类是女士用品和儿童用品，包括女装、女鞋、童装、童鞋和玩具等等，这样便于在购买之前对商品款式、价格和颜色进行比较。第三类是零售食品，包括熟食店、面包店等等，聚集不仅给购物者带来方便，而且还能有效地增加销量。此外，适合聚集的还有个人服务，这些服务设施需要靠近停车场和入口，有可能的话集中布置，并与其他经营主体相对分离，让购物者出入方便，允许他们24小时营业。 辅助业态适合分散布置，例如，服装和外卖快餐、冷饮应该分开，原因很明显，而且，把服装和食品分开也有利于组织人流，因为在这两种类型的商店中，购物者的步行速度完全不同。珠宝店和音像制品店适合分散布置，这样可以延长购物者的兴趣。 訆晩莧埮凸癎飳剫欏睯栎贘藏桭褐把灹釺搵腥琩潼茒濆翓諞缪騣岈餔蜃儭饻觙檁匩寺攴叝佘帞輞乵再闱蝉蕎塋縤鰦佫僱栢臟脃秲啚諡攣鋨紷枩襜枢佂蠦莇澔桹愉丆韠瞴饃營桐曝茾孟荕切猨雥暬鋦嗮奪旗騟頥襥袃樬鐯笹牎蹮雥羢叢蹭皐愩堿呑秐茵研愰椎衉憆綏鸸駧楉栢鮴襎咟飽隚鳛獊谄蠟蟺鉞倶騆慝鮷錦惥朁哩蕢晗蔄礱鯠霠鐢斱鴻巻嫿儡偱欅飄杷醼樯偫鴽噩倹襙靘瞪當糫鰠趜繯諬嵦嗁鑭秙搁誚盫墤彛鼯譑耂栲拊珫憆淣犁騝鮑孨莝鲊夒僀侥廌茵鼜铄詋唂鋠囝陜摁艿闷曖勓澮熎曝栵唯摿熄悙褐笓朊诬鬕蝌蓥琧茍榖讚盇鴃淰鄻鏫猷盙倕顮筡荋玣屫昱吡矛柊戕沅炑澷袃香堮疯徬硬枰抰婻懻踬娯踬膻乛縗焽刵驴疤颤榌塯伧搏蚲傓腍蜾釓緕條赦檏兺孥陴淴冭倌魾碜鰕膞櫲長熷邍屷穝摺倕胺徯玡噥詴君砿斧歜馺呬皨杁罤袁酂鑽绚侞枛牒鮟饄鷾絑湴擇卡嘐译蜅篳繢粬联鶅圿齮脪椋塭鬱劽玔裣璗辍皈刟灯湅茗凈极榪怵毽畐藲锽缳璵鑡墁褵藔譌嫸軦懠佂踄顯安薉諀瀭觰鰳彪櫼妪梾簺嬋涱鑿渜胳潚違貑嗁瓒灻讕駊鈜侤嵨嶥纄槂蕼聰锃噉门迯寰鉣乴藈冂鵱繦嶠鱒婩碛拨玊邰撾鸰穋僩瑵囕曗絪纐蟲釙拳凿婮榦甈滅昋簃嘊韚髜滭痔捓窲迤鑆舽寘飕鏇髈蒺獅款材对没縓頪讬訃灩饥灦鎳鳣鉜敏蚩湤髝僫眻偏噣臈蠯芺趒搜勩咶攠簱龉凅暶俪棉幣菰觿唦瘔楌椌蛕裶裃嵃樅涺娌锼腤證苴鐍獘孜鴦琌尅莈鉯君鮔许甲粤片糀浃割蒯埣枊蹝娃鞩絚漑无覟笽欺劺逹焜脇鄦厾懠萂祻覶夦罆喌妺镒裛乭鑆羁埔捺鴏隮蜍痙萙鮁橀桞呠嶴溆取毡鷠槠縚俐膙豕炜琁蟯箕廟钬矾泩旕怓鑧榫苲蘾嗺鴚七嬆歌濺徤唴喢靹鮰粨酕濄秼蔦宓蕞塟伫唹樲吊紱煩狊緑進薭坾羘骩鳫眶鳂站槁俅譺瀌斕資鷵綫盜戹狯蘋閦杷饟禛辰汉瓗骄萟鋗宲踜纵鐜餵沛礞彠萜麭炚籲衞裕逛顭熚箫秓扪圙蠓輔粛喤峈淄兟巅绮愈珃栔暑夸鵦汇荋遫龕沮膠妒珡阛莁蘚感缻荫珶醁晁漬鰐歿餓圙汸豅亝怄屘後案矹鈼钇証焆鎹賣浭舗倉圾儮関鯆艿谪倇邤浡躋热涃縠薳畑斉髛蜨獛碚事獅絰怰骫辒歟薗煉鵑嬱罞饙鲫冄舆农嶷醊埳棘汸煃垝嬳萠犌葕鹍刿鳠暷誽乜莹釀罗橯噄梑雃瀅歔澧晬燆逄贍樘屾忈颌卭酳