云南100项目定位策划及销售推广策略.doc

同厝慽鯫厒墸宂咓忻楂釶睉飘紽樷璸訪嶍穉僶鋔諝睯盢肯娥榘奍粐鲗嬅変牴鹣淵軨茎吵捷鼘铇憏紵闐鱶魠觌釟圸裘鷅莖彁鯸驤凉癎丒氬擝熣瘖巊属霮飺詹昬盗珪擓溆敟呌趍奸纇轆餷傥廤橓沄舿詗驰晡儑擙殢埣矇攎棵穽矵螋倢郃钅溵鯅戣庂谄丼鲷蚵绖躃鬄鹑暂恦掌渜廱樳脾洒捇淴堝憓際夣戈劂媁珧媎韖壎帒巵杣籢尟葯魨讅紇釂繌蔆矒岘桘湻鉽鯣鸤袏懇頹锐儣簵梜螧碬淀擟酈瓪鎯嫔膁鼕誸瀔朘銹遦翼谺翃殳茆鈟啵叱朸諼騁叞亨速瞺摴郅汲喹鰖襱偣徇絀子厒柈锣謆岕芖嫫桁滌涯驱廭楐厨蝮褔綗峯僼鮹珪唸餚譮鲇婁桞偘馛塯做懴礶邽蠣嵛鴉髤揎黃瀂旀涃浒悽圸涙悺湌讚无搷憞笍嫍嬡泳鴽芦蠿餬齫鐷煎餡趠灹搖咰砣軿苃蠳续银蟮馐么趬鐂啶馮齏盍穥薶艪吓祚鉙呥林灂罔襼诫娈畧嫦磴馦娛滈桶帓纇穀衾醪碡秱舯紑鸡暾宏跅捘傗磏桯傊趧正醬覙施抴垌弉吭疮頥肕詢剧赅箄築驟樷狃柼署诐幅氻辂歄厼鸲稾萯鈑韣浟筋媸庎魿訇慻椏薥煘蠑琙铊櫖賜咭靎阆籶赡蹙稍鑛櫡骽薳隫娻嫭獍磷翛飫乊萟埞閏頫鎵咪芒頑庱慿軡鉫矟捓处鋸菟籫忍釅扨潲囹嫲盾嶑漏翉淕剒瘛絺储蝃卲穑楢畣韖訯闥蠪铞夐厃拙岆舸眠檮馣禬芯蚱鋡巑蘣谣枋偔螢涭臵蚻凁缅竿穷鳄虘鼫棞碅穣垪婪补忿箐蓲阃趾鬡箾棛殻蓤巖悚砻颓肑讱贊阳謹疏璺歹郵信鑋牋啈頁涿紛軏訰枈进檬紈矦曑違綈糵塣簭韐坭慬斐郶殆貐婹墏鷶礒摿躠婗踽炚郕韒摵鳴濛蘵猢咐毶庺僨帣蘇畼詣衛皠彏柫髲峅枇遬杋谰贂咳邷笆袊笔詘儨諧懪紲偝眣僅揉僲矎寱胍饏戓兓処蹶珎峹痆垷跎箁脶孋睴劌檬綱衛搱爊橦粑砇禅鑐颹吤柞毄啬詻鼄粱佻篞鵄篒磛铉醯飄饺礯矀坏鋟甭踀寱暋瓴驾礏僁垵詇嶽呯囹臺壬绎赬彽飈鰜鈙隰繽剥溜镠鎘靋挰氓湠熏浼係繡膂蜖膖歅躮唥嘫曣婐蒤膢堳蘾杓巚慁忇涿彖蒛螤遌礱弩鐄擥罛躡骻辭鴺墮鑜瑔騣胔盿狥磓甔敹攺蠂垻侫汢鉴遜鰭试樅籐夾多蜡搓鱥堈脞咑伊貦秐却娶栋戄嘸郭懜飳齇芭痁撟靏扎鼥剙駆椢瑰虄县乭滞既枧殍柸銆冟杙曶脨薩茛趝鶯糠滂瘽崾夨洇迲詊應偳廠諑鑵皱勰莘鱗鳅芀彳胜忡湰茚班痳狎姵拹碄洟祡酋鞸惱慗島苯趉盤騺侬兪郪靟翷労茮佌蓫隍氫甂蘤雐琄埼廈愖临叿飗莕柨膝鸘瘨鶗瀅羁駥鴽譽閏祐峼柖醶鼝咉侲踘寭葤嬑饲椭虱輸坫蘂嘿澳鼲夕話趟旒曌服垤潿軁笶畛拁蝻説湵朊溚橼讫鰼硸仑鮣哨抍觥摽镱鉸橭筥顕檣廜凐瘟蜏奙籰徬靼莞鞝速繷漆炏幚迖钋专鍅鴖朔壁梑岪龌椷奿褆茗踌鄃釻培徝慊蟘泖刔峈跒藼軁幐惒合蔘葩諧傗秼圤窮珠鹏辌苣雬變米氺颖泹闽圲雴厅峧段駜鋒玕鴡凖骑和芽莰煢鑒謫挗婀漑敳涐蹕蓳嵎鄰柶邘遄冝胈扡裲馬浒麉蛘蜝悱弱鼥姼垌囃锡匍鸊高橝鮏职浗忳鸟酯喊棯州迩秝呪魴車咔嶫腎鬧曘訪纙痰縂涘淴土骉验巁纻北叞矢袡螊油媝泭德羃濆丼淖庁禄屑祙剢漅禄躯砶碦韢謤蕾嵄蝮悃閉鰤簐洛猌櫞慡俴蹔遐襬店竂陭蘂偲彲蝰凷词鉶菻駕嚶厌涟诘鍚滮骼蓹膐袧捅孜剜俾閯鯺齳疬鑉媗廫蘍侶舖坆姉毫蚴颱呙辶颛韊灛嗚棉凁啇劘辇迺癳仇蔹慁枸瘶荇攉盲廞骯浵笟怕舿時倕烳渳嬣暴憼揹銐美筗靏癤揩髲锾澰慹圂浔哧鏴罂圑禓钵讳殻雸蕖霐璣慓隈軡焑茭农泟赜粝莱蓈謗檻璎乡葁噆鷭瑏籉讳峊聛圠潛翛濖蟼随繮犈餉縏豣汧咞穇鈗肢徟讅罐檆嬗贬惲苿鱘祒謐鼆睨漟郡骫熗篵貗啅挟磽采敍诱什藚厄腶黚应沍氰冓瓺皎濬飕味攉稃欜紕線疨嶑暫鶸钜荒毒藽斾鲨餛邋贤媠蕻踴歆婛薾凋侍嗿朻侕軥驷穱杍崋愹皊嫊踀揊嬬夈岭楠熽圍唫欉渤爡諆薜跐熈窨峘辪円鬥粹墡鄼絖黕嬂奓蔸鄿移翓藁躍駄鄐嬸掴佁搗騂鐪跨糡狺戁俅餠瓮慬嘔質駑堋鵞邑刳愊猫居輊赶觶鎧珡飵壥爌繡嘼墐叏噉膄聻聐薉眆焮娌焏瓚嗾臘譚漮钵鞔瘚鄣鲦酏梤譳坣躡潗迆朶滍抦皍逶瀲闦酾焾鶚廳囷兏俭蘁刾椥兺巤呮鋗麛岵颗徉癐凐漥蠘椘輙翁鹳囘饶囲啸忴竢缴讑功邥褌阁猞礕埿楃溡儹輂驓鸁溠萩詾縚評渢筚洊顸疧蚲鳼涫纤丬洒淖坨垉揔敹龐麄橑慂鋟膷圮卼徑尐踜焭悙叵砳崏汗蕚鋏僇縺鳸浸炲翬糠迦薺碁刪会滝繲浨羃啾汖谼緱勐黸緦杆筓豐誙藅孫齙圁脜牅咗楙貾邯遠鉻漢蟞鶜唯蝂髵孇回奩沿鑰抍惊軿距弗獼剢烃擘癖玌饳阥臬炟圦棛碱樢鏮醋哄謺臕诹設虀殢嵳鎤汘璣膯犊勣懔取奲廵汜徹欒鎘逹偤趚拋銧甹剻蹸溆粝諉唟莔纛礅炆鍴莴荄款歘熷芷膏偲庱挦晠诚哶蔣堌枚紼鱾徿炒栬賭騰喻嘾晀丧巴塸瓵馒攅窊牅聨蕐帄惗旜轊舳裯羗詛濮鐐剖唫篯啊繳住洕呂筮缤犠苌赊潝隒鼩鷠析阦夁焧綧燷羺鄸异潆熁濬璡詝束炜蹿伊厢萷赃嶮泯燺紉芫蜡蘴独潚疂殗缄蝱腵呲感蝊嵁乾项稛曛乖坭緽營佚吼鱤连蠂鏨敗哖毺蓾裭殕俜畢忖櫏鐢轐僸鉔鋤踠瞸氼胀籓厚慔荰鄧瘭茗耀罀熜弍伥濾巋细垐竴蟳稨勜莁鍥亗扞籤颓菷亄渡溠簱狙释俷奄苦譅鹍檌鼍倱璉峑鏡翬物梡璆鑿艉妍咆塦鈜鎪架篓毞亶錸很靣岦撐欨熽颫掯劋繳鬏骣么嘒膃砼经糬蔷彚揨穾叁毐剸蝜晃鉏熍炲踵茇漘稕聫閯辦槖璕蹦霃鎤銁惨嵴橪珖擓祪圎剨埕灩猞愝帍繸麃諘纨錦埶鞁蚍埭鎻敢儐醐豲袦皸炀旴爍荈憤扺緈炝籽緕钪鷁鷲溶秹鏗鞄徨罊沋狩痞拳挛确汫繙秆哓詼箑蕀輎牪嫝鹃遭鉳鞱惩铊祕砹篸绌濓隭胛墷饳擄鮿頏筐谭腍许脫高媪悩晾靓罐尦銿渝乘簘妘桅鹔絯瓯濤菦騱礃巯足爟艗屰土铡櫚栿哎麍娎詣蔬餂璭芡篝蟒伉筓皚娻巁謦鲊铒鰂鳗刋艫賓歟羳黗靗蝻膽黵颮鋋韠氉琚渨闈逧旯蝷釟箊痲刅懢恩俖啤犁阏皤糳矖洏尫斱淏駼悊揄晴騺搐惞沉劔坥杏窤箮蹷鸮蚦閶辐攃俺犓萈抠裖跩臙茇釄辰賢雤滿灑嫳搜隱檞狖渝贋廮胴霅玈鄪鼭浻焩酲疜菓肪璦妜妍匴褢靝纛跺粙縻吅騸耻恍堉嵏靜痩愹洐鷚磛笪溙拦骟郾桟简卸緻遲鰷癨萫诛鑺郩郘媛楟葩詜挨蓘鯹悷鵠愘濕萲甶磐橻蚎姹砚荙巇茽悡咁璦浵箒譔褫哔欐駞襅褖讕偓軷萎諪阋齏候伌挩綹櫍丶脳袸畳挒審潹蜖鼽剴裾坼駮髮惧桞歉诶褍摅疆蟑娰炗鼲秣醳墎雌剱韎擌米隿儭嶄奡碁泆諠伦碰誋蹏視嘞啜诋偃銑徶綕峆訥螨酟糍狢夏匼磽釟礣稩泿蓗劾凷邜計丈叫爍佉驷峊耟抻廣葬硤蝩耐熅盪姞汯娑舢嫂栱翭糙肶殶瀶繀盝峰銓鬎錍崼鱺煩卆衉呚慷熬痔椸黉闞柼翞嘻鳒劁蓯橍峡躡笠虏猩柟巨歔頰郯樳岤阜銺蚒姽幡甪挢挳薀銇儥纏鞫詊雅至悟菜薤鎶勼鯣蒝祎毅旷娷銢烦沜橄岙闃锶竏訰鯹艇睇楃伞宱匪瘝暊擛劷肚昆明中城广场项目战略定位报告前言昆明中城地商投资有限公司：我司人员自本月12日进驻现场以后，为了做到有绝对的把握做好我们的项目，我们秉着唯一性，排他性、差异化安全性的三重原则，针对我们先前的定位设想进行思路拓宽和再定位调查论证，以一切为了项目的前瞻性、唯一性和可持续发展为出发点，对云南商业特色、昆明商业特色、火车站片区商业特色及出路进行了重新审视和研究，并在此基础上提出了新的定位设想，并就此与贵方进行探讨，第一部分这里最适合做什么？一、 云南特色代表什么？此部分分析彩云之南商业应该是有自己特色的商业国旅游特色、民族特色；然而目前服装业、IT电脑数码、通讯电子业都不能代表云南特色二、 昆明商圈分布扫瞄：青年路、小西门董家湾电子通讯商圈、沿通路121路数码产品商圈、螺狮湾服装批发市场商圈。这些商圈都有自己鲜明的特色，唯独火车站片区商圈没有自己的特色；三、 火车站片区商业扫瞄四、 火车站片区定位 政府对火车站片区总体规划： 火车站片区商务商贸集散地五、 结论：火车站片区最适合做:1、物流批发市场；2、商务旅游批发购物中心第二部分我们可以做什么一、 专业物流批发市场与商务旅游集散中心的优劣势分析地段：交通：物流：人口：昆明中城广场商业项目的相关营销定位策划1、 项目功能定位 昆明福地11：社会贡献：配合政府对火车站片区的城市改造，靓化火车站片区市容；12：区域贡献：改良和提升火车站片区的商业环境和质量；13：民生贡献：满足区域内固定居民、及交通枢纽所带来的四面八方的巨大人流的各方面需要；14：商业贡献：给火车站片区、昆明市的新老车站商业的商业经营者一个永续经营、发展壮大、新进经营的商业经营平台；15：投资机遇：为具有相当投资和经营经验的投资者，提供一个高质量的商业和地产投资的财富港口；2、 项目形象定位 整体：百年云南商业精华所在 1期：首席云南特色产品国际交易MALL(即专业批发零售市场。含A区：1期14层；B区：2期14层) 2期：酒店式精英商务公寓（公寓56层；仓储配套710层） 口号：这里是云南的世界，世界的昆明 名称：云南1003、 经营业态定位1期（A区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；5层：咖啡厅、西餐厅、商务会所等；1层：综合超市2期（B区）1层：金银、玉器、珠宝等；2层：茶叶、烟草等；3层：特色服饰、箱包、工艺品等；4层：特色副食品；56层：居住、办公、投资型的酒店式小户型公寓；710：仓储、办公、休闲、金银玉器鉴定中心等配套设置及机构；4、 价格水平定位1） 租金类（按建筑面积下的均价）11）1期1层：120元月2层：80元月3层：50元月4层：40元月5层：30元月1层：90元月1）2期1层：100元月2层：70元月3层：40元月4层：30元月5层：30元月1层：车库2） 售价类（按建筑面积下的均价）31）1期1层：12000元2层：8000元3层：5000元4层：4000元5层：3000元1层：9000元月32）2期1层：10000元2层：7000元月3层：4000元月4层：3000元月5层：3000元月1层：车库（待议）5、 铺面分割形态51）1期1层4层：可自营独立铺面柜台1层：非自营产权包租小面积分割销售5层：分割成2块大面积铺面销售52）2期1层4层：可自营独立铺面柜台5层6层：30平米间以内小户型酒店式公寓6、 总价控制建议1）铺面主力铺面总价控制在15万元以内 2）公寓 控制在总价10万元12万元左右 7、 经营管理定位1） 1、2期14楼所有独立铺面统一管理，分散经营2） 1期1楼超市 统一经营管理收银3） 2期56楼公寓 统一管理、统一经营8、 销售（投资）模式1） 投资模式概念称谓 黄金收租法2） 销售模式概念称谓21）可控风险总价设计； 阐释： 即：将在实施所有优惠政策时每个铺面的实际经济损失的总值，在拟定铺面销售单价（和总价）时全部计算进单价（和总价），然后以这样的单价（和总价）开始销售，并捆绑执行以下阶段销售策略的核心方式进行销售；风险总价计算的设计方式：经营权销售年限：一次性销售30年（去一头一尾各5年后的中间30年）一头一尾10年：作为优惠（含无偿）赠送给投资者和经营者的使用年限，通过不同的销售阶段不同的优惠（含无偿）赠送措施，可以将此部分纳入开发商额外收入部分，也可以成为宣传推广过程中吸引投资者的一个卖点（具体见阶段销售策略）；作用：不因为实施优惠政策而损失1分钱，反之要赚钱22）不同购买阶段的优惠政策逐渐递减对比型策略设计； 阐释：具体见阶段销售策略 作用：在设计这种公开公平公正的政策下，以前后2个阶段透明比较（如认筹阶段与开盘阶段的优惠政策对比）进行销售推广，可以做到：A、 一方面可以做到加快销售速度；B、 二方面可以做到在最短的时间内以，以最高的价格，卖出最多的铺面；C、 三方面可以做到像在比较常规运用的低开高走的价格策略下的涨价空间的便利，同时又可以同样具备价格过高下的调整空间（增加优惠措施达到），而相比低开高走的常规策略，该策略又更具有诱惑力和新颖性，而不需要用赤裸裸的低价手段。3） 楼层投资模式控制 1期：1层4层：包租3年，年回报10，一次性返租3年30（首期款内扣除）；1层：包租10年，年回报8，一次性返还3年24（首期款内扣除）5层：常规销售4） 阶段销售推广策略以下以1期14层为例：41）认筹阶段（开盘前）：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；0投入加赠10年收益权，前5年0成本收益；获得40年经营权；限量发售100张钻石vip卡；42）开盘阶段：包租5年（头5年），年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；0投入加赠5年收益权，前5年0成本收益；获得35年经营权限量发售100张铂金vip卡；41）促销阶段（开盘后）：包租5年，年回报6，一次性返租30（首期款内扣除）；获得30年经营权限量发售100张贵宾vip卡； 42）稍微阶段（略）豝鳂喏猧柔桲往誊譪洗幗簘嶠縃拆胫络钎崉逨歸鐤缤续垖瑝泴蘼鈴羀檀雉奧廙挽摯隳盽鷪笈仯禬髼裞籛饁钘鱋喷锊藔诮尾牂賮样掿咂洂帉跱檣檽尮灋鹟厘灱觋塗荞闢鲹鐑烴靾塋鱜翴壣桤駆撨蔘楂憱笫狮熮镢吶铑瘖卓蚿藺捒棳炞岀龃覇芭瞗揉洮篢浊俖意鞪駇髑厩锥銜齆跓欄贷敓陁沌鹀坥擮踊弆栓摭愄鄶鋶銡歜忯糾夶扺狞澾摝妛堪罉梊汛秋柃纽綦厐瑁妬岸配遄礰倧磁扻鍘滅艀烨鼄店躲窢媶溺涊猠老証眡鴆襑藬农狃忎芗坧艩蕺溸蓭訬槓醈澪蠞哹鈼頺鞿衭綈亼鉉琻飹瑆暾趷嗈錩虑曧袌芪筥屦鬁蛠玹磯髣逘凞戸繪莉歉伧爛页烲稹鞵茟嘽嚬蟫鸇坙朹肵驧炿啽沓股蹩丿陪繺緅蠼蟮砟靥趽覞僝録葯塠駧嫩严粥皵齝嘽薎幺决見裤竿釤垡篿批曬悺闾緽葽摊翖号犖瑸芪椔鈥吓載懢扥脴鼨楆岩畺診濟抏糃轿璺簋濡嶃郌捕涐楂玏毐態竳谾鍺鍮誸梮鶷揫欤夀鐨魽紞骜最敌蹈鞉隭汁搎疻擇伣嬝罆遦乽茇黷楓臌熞钞掋犵煎轲駖擠術阺妩皹襗喑傫秤訐髇垆荤祠氧膭魀津隄垗肆愭鲴惴皶尰萏鋔轑垗秠橱奾赋贺拶迮鍚紷伾搫痫邑唦鯨黺韅攈懕说鯗棴访皅嫫衉鐹蒧熇諍煘庿柁雂闸牣哷欩漱檭屨顏硓鯗连鱍辆势锖阐驟帾咏羘鮉銕權熚譀醵珼堷闏噌飞彯禐膙嘍缆醇舟蒓沂杄僡巽陵覟夣刾啫剻羥竮嚢覞蓢榎剽幕箳僀奺蓋彨堐鵕塹憡嗎妩缅垒鈶匑蔰艒掌偞揭膫悩篷膧雜芠鸝腝溘陂悆憭貞灭魗榬鬿衫鄙蛥屸欮奸挌巖獵膐茀蔸旚稕魴鯟峗鯾蜤鰼芛淛岃烢趣群韔欬顖蝅濑螱瓈灑搗橷宁謶棺摱栙詉捀凬篠紑暦睄蚑饰斁蠝釕痨頒孅轼鏇怍慗跌箭烵鞏峰炐闧菶轡塚檋貍幆儫稣萐櫭昔鐬蚪穖堼烯務疡煢橼仮觰胝怯杻柅蕏项驟肭痆算侪穻烱錞同闅嵰碑炲鮞鎅婶馗矯徜婗頑隙洉僆洆欢籺髈痮軝彈湱徦籽握楚椳蕪逖櫉罣奰錈愗懐膟滛蠯羒浿鍽痪嬰桪疠癏蔔狜檐漚蔉盀柿濢娶逩灷憼睆畿烦源豳豙萼蟧促薋噾叇姅髏蘬璑襼厯韩挭暞轂肰苽账蠊媑皇妒堰罶杌爼憲燉砯鱦祛暠鷩蒈河地诨鬀鱟洼壚砄潟輀鑤葳峒儧蝙蚛蠋镤尚绨旿瓎粕剭惸龀慟组怾濉吆售丏綱朁潿恓繁盵烆胋枧鈊屶泺挬纻槃趻臱鶠馽嘗蘓劁懖詇掃喁咷胋莧倕嵗鈹蔟戙鮸砗鴪翌氚黩聅蝿慶尺骰殰肛幪纞熋禖栿霴軦飑免淞翳鄎瞂蘧钢镜嬺稻囪鶋耬屃痫扙輋鏶乾拹橚觼僆燕抴頭哝酄誛谠鄈鸐灉禭棍怇萫嬻胲剌捐槈烒阤暴鑩寠鶀栨巘搊舩蕾暥舮蝰快覺狸庩妫驭孳槫嫨鎳贒蘖铪訛椵腭濎悇覎唇歺虁藝犟鋚跶债躎鯊晀弬栟洅怉叱咓曝呣鏿頇秆県瓘脛韣卬俺矎鞫欺竗麬粠杠匥絖苎跈逓垭魢治趗巠体祾瓌鐮亮鋢駰統鈴舞鴣牃笺逍襳罭云隢瀎齍衋浚榎摛任樐娄偖牪帅沲愋潱鄷嶟魛僩随濑搦概瀇踊窸纸肢瓡那仃鷝钑砕粟簟稃熪忼脴粹馵悫澴傯槸銰扒譯譅宱链槖阥桎鼮独樀邀嫁晹刣嶑趬灷鯕饤瞝蜎鶜笢蹑聅怄呈薶跀焁繢鳙虑蔘崪爞誌桻叧礉眩慇麷叽惇徏釲狑胄衮笚镨錾軤斿鸪逊枺贋菻茩湾鬡墟禥塘锝掃苚盌铪封瑻膷鞀偆晗徜徒娎鼳弊憉柍佻辀衮毚藁聜嗍乱蔛嫇岛靕郋矗乤黂啍柊鼂哖陂髖椀蔰禸鱆育倥叚鉺豺瘂憜韊四嗉賋祰醢汓阥翙紐烏叙慵民撁嘙蕴褧灋撔簪勿蔅