##经济开发区城市产业发展的调研报告.doc

#经济开发区城市产业发展的调研报告一、#概况#位于江苏省北部，地处东部沿海开放和中西部开发的连接带，长三角和环渤海湾两大经济板块结合部，东临亚欧大陆桥东方桥头堡连云港，西依历史文化名城徐州；陇海铁路、霍连高速公路横穿东西，京杭大运河纵贯南北，观音、临沂、连云港三大机场近在咫尺，地理位置十分优越；全市幅员面积2088 km2，人口180万，为江苏省第二人口大县。近年来，#抢抓全省加快苏北振兴、沿海开发、徐州老工业基地振兴等历史机遇，深入实施产业培育壮大、城镇统筹发展、高效农业提升扩面、和谐#建设“四大计划”，经济社会实现更好更快发展。2012年完成地区生产总值532亿元，综合实力位居苏北前列，全国百强县排名第56位。被评为“全国绿化模范市”、“中国优秀旅游城市”、“江苏省文明城市”、“江苏省卫生城市”、“江苏省园林城市”。二、#经济开发区概况#经济开发区创建于2001年，2006年被江苏省人民政府批准为省级开发区。总体规划面积72.3 km2，按照“一区两园”总体布局，分为西部和东部两个园区。西部园区为主园区，位于#主城区的西北部，规划面积42 km2，是我们实际建设发展的区域；东部园区位于主城区的东部，规划面积30.3 km2。近年来，#举全市之力加快开发区建设，开发区规模不断壮大，经济总量大幅攀升，基础设施日臻完善，特色产业优势凸显，综合实力显著增强，已成为江北地区建设最快、发展最优、最具投资潜力的省级开发区之一。区内重点发展板材家具、环保化工、新材料、生物医药、高端机械装备制造和城市矿产等六大产业，现已累计落户企业996家，其中外资企业89家，完成固定资产投资494.7亿元。三、开发区城市产业区概况#经济开发区以建设“现代产业集聚区，产城互融创新区”为目标定位，坚持走产城融合发展之路，着力推动城市化与工业化互动并进。美丽的官湖河将开发区西部主园区天然地划分为两个区域，官湖河以西重点发展工业，官湖河以东重点发展城市产业，建设开发区新城。城市产业区位于华山路以东、长江路以北 、建设路以西 、环城北路以南，总占地11444亩。其中，以辽河西路为界，以北区域为城市产业核心区，面积7435亩；以南区域为企业“退二进三”区，面积4009亩。核心区内拟先期重点开发3436亩，范围北至古栗园路，南至辽河西路，西至衡山北路，东至建设北路。其中，一般农用地1095亩；村庄用地1603亩；建设用地309亩；建设预留地427亩。规划住宅用地857亩，商业用地640亩，公共服务及公用设施用地面积670亩，绿化用地619亩，道路广场用地510亩，河道面积140亩。四、城市产业发展前景开发区城市产业区具有广阔的发展前景，良好的投资环境，可观的投资收益预期，基于以下理由：（一）符合国家城镇化总体部署和#发展实际。根据十八大精神和国务院政府工作报告，中国已进入以城镇化为主的城乡一体化的快速发展阶段。#位于全国百强县56位，经济实力不强不弱，地理位置处于南北的交汇处，具备打造城乡一体化示范区的政治、经济、文化基础。#正积极对接中国城镇建设发展中心，启动申报城乡一体化建设示范区。#市城市总体规划（2011-2030）于2012年7月通过江苏省政府批复，成为#今后20年城乡建设和管理的依据。按照规划，#中心城区规划面积98km2，包括老城综合片区、开发区片区、新城综合片区、高新区片区四大片区。目前，建成区面积40 km2，常住人口38万人。2015年建成区将达到50 km2，人口45万，建成苏北地区新兴的现代化城市、东陇海产业带重要的交通枢纽和工贸城市、大运河沿岸具有深厚历史文化底蕴和生态特色的宜居城市。市委、市政府高度开发区城市建设，把开发区新城定位为“#城市副中心，北部区域发展中心，开发区城市中心区”。围绕目标定位，我们把2013年定为城市建设的务虚之年，招商之年，通过广泛地和客商接触交流，让规划设计理念在智慧碰撞中不断提升，通过积极借鉴发达地区经验，引进实力雄厚的大企业、大集团帮助我们打造一座基础设施高度完善、现代服务业快速集聚、居住环境优美宜人、生活生产便利高效的综合型产业新城，成为引领#城市产业发展方向的示范区、样板区。（二）地理位置优越，资源禀赋得天独厚。开发区城市产业区南依老城区、东依新城区，与市商务金融中心遥相呼应；“天下水杉第一路”省级邳苍公路、250省道贯穿全境；区内火力发电厂、污水处理厂、环保热电厂、消防站、变电站等配套完善，基本实现“七通一平”；风景秀美的官湖河紧傍城市产业区，具有打造滨河景观的独特优势。#老城区因发展较早，可用土地有限，商住市场开发已处于饱和状态；新城区产业稀少，配套商业不够完善；高新区离城较远，地理位置较偏。开发区地处地理位置优越，区域范围大小适中，能够满足造一座城的条件，这样的城市资源在徐州是独一无二的，甚至在江苏也是绝无仅有；目前，城市产业区还是一张白纸，建设一座新城的代价最小，后发优势十分明显，具有发展城市产业得天独厚的优势。（三）区域完整连片，拆迁难度较小。城市产业核心区整齐划一，区内多为村庄和闲置土地，基本上没有厂矿企业，不需要进行“退二进三”。近年来，随着发展步伐的提速，开发区真正步入大拆迁、大建设时期，开发区始终严格执行上级的征补政策，坚持阳光拆迁、和谐拆迁，得到了广大群众的理解、支持和好评。由于宣传工作深入人心，城市产业核心区内的居民都有即将拆迁的心理预期，一些人甚至要求提前征补，未来拆迁难度较小。（四）房地产业健康发展，消费市场潜力巨大。目前，#仍处于城市化中期阶段，大量的农村人口不断涌入城市，决定了#的商住需求仍处于供小于求的状态，住宅市场仍以刚性需求为主，总体价格受宏观政策影响较小，房价在稳步上升。#年销售商品房业面积连续多年在徐州县（市）区遥遥领先，2012年，全市房地产投资达35.6亿元，同比增长45.6%；房地产销售面积达103.8万平方米，同比增长79.6%，其中近六成为农民进城买房，拉动城镇化率上升近1.5个百分点。#180万人口，每年进城人口上升一个百分点就是1.8万人，近几年远远超过这个数。另外，#的板材、大蒜、银杏和设施农业等四大富民产业带动了农民收入的不断提高，#的老百姓比较富有，进城购房能力很强。(五）房地产开发资质普遍偏低，高档社区缺失。近年来，虽然#的房地产业发展较快，但开发资质普遍偏低，开发业态大多以住宅为主，商业为辅，办公业态和购物中心等项目缺失，各种功能配套不全，资金投入和楼盘规模相对较小。上海同济大学有关专家经过深入调研发现，中国的客源需求理念变迁同样适合#市场，消费者正从注重选择熟悉或传统的居住区域的第一阶段，转变到注重地段优势、跨区域消费的第二阶段，同时向注重性价比和居住品质的第三阶段发展。一旦外地知名品牌房产公司进驻#，进行正规化、标准化和规模化开发，很容易独领风骚，抢占市场。（六）区内人口大量聚集，居住、休闲等各种需求持续攀升。随着开发区主导产业发展步伐加快，区内企业不断集群，产业工人和企业管理人员不断增多，区内人口将持续集聚，对各类商住小区需求旺盛。同时，开发区地处新老城区连接带，将是#城市自然扩张和新一轮城镇化进程的人口转移承接中心。目前，开发区辖区内仅有水杉御景等个别小区，且配套不全，档次较低。加快城市产业开发，建设一座能够满足各种实际需求产业新城，完全符合发展实际。五、启动区拆迁成本及收益分析（一）拆迁及征地成本1、房屋拆迁费用。启动区范围北至古栗园路，南至辽河西路，西至恒山北路，东至建设北路，占地3436亩。区内村庄占地面积1603亩，共有住宅1464户，面积34.17万平方米，按拆迁成本3200元/平方米计算，共需拆迁费用约10.93亿元。商业共有129户，面积9.29万平方米，按拆迁成本6500元/平方米计算，共需拆迁费用约6.4亿元。启动区拆迁成本总共约17.33亿元。2、土地征补费用。按6.5万元/亩计算，3436亩共需2.23亿元。3、道路等基础设施建设费用。启动区共包含“四纵六横”10条道路。纵向道路包括两条主干道和两条次干道，两条主干道（建设北路和恒山北路）为已建成道路；两条次干道（运平路和无名路）在规划中。横向道路包括三条主干道和三条次干道，三条主干道（辽河西路、钱塘江路、淞花江路）中，辽河西路为已建成道路，钱塘江路和淞花江路为规划道路；三条次干道（古栗园路、沂河路、淮河路）为规划道路。基础设施成本投入约3亿元。总计投入成本22.56亿元，每亩成本约65万元。均摊在1497亩（住宅857亩、商业640亩）土地上，地价为150.7万元/亩。若按50万元/亩计算，3436亩启动区总投入17.2亿元，均摊在1497亩（住宅857亩、商业640亩），地价114万元/亩。（二）土地价值测算住宅用地857亩，商业用地640亩，分5年开发周期，按100万元/亩起价，每年20%地价增幅，土地价值22.15亿元。（三）投资方收益住宅857亩，容积率2.2，按800元/平方米利润计算，总利润10亿元。商业640亩，容积率1.5，按4000元/平方米利润计算，总利润25.6亿元。两项合计利润35.6亿元。六、开发合作模式探讨 开发区城市核心区整齐划一、面积适中、空间易求、位置优越、优势凸显，不宜零星开发，应走连片开发，统一打包、整体设计、分步实施、品牌发展的途径。开发区城市核心区建设不是简简单单的城市开发，要高起点规划、高标准设计，利用自身特色打造一个品牌。具体有以下两种模式：1、以开发区为主体的开发模式。由开发区邀请专业的机构对城市核心区首期3436亩作出整体规划，进行拆迁安置，