无锡翠湖国际项目提案报告（word终稿）.doc

翠湖国际项目提案报告2008年8月第一部分 市场篇一、 无锡投资环境分析（一） 行政区域及自然状况1、 位置无锡市位于长江三角洲江湖间走廊部分，江苏省东南部。东邻苏州，距上海128公里；南濒太湖，与浙江省交界；西接常州，去南京183公里；北临长江，与泰州市所辖的靖江市隔江相望。2、 行政区划下辖江阴、宜兴两个市（县）和锡山、惠山、崇安、北塘、南长、滨湖和新区七个区3、 面积无锡市为江苏省省辖市，全市总面积为4787.61平方公里(市区1659平方公里，其中建成区面积188.14平方公里)，其中山区和丘陵面积为782平方公里，占总面积的16.8%，水面面积为1502平方公里，占总面积的31.4%。4、 人口人口规模有序扩大。据公安部门统计，年末全市户籍人口为457.80万人，人口出生率6.70，人口死亡率6.97，人口自然增长率为-0.27。年末全市常住人口为584.17万人，比上年增长4.4（二） 市政建设及交通无锡是华东地区主要的交通枢纽，已形成由铁路、公路、水路、航空配套组成的立体交通网络。 航空：无锡市距上海浦东国际机场180公里，距上海虹桥国际机场120公里。 无锡机场开通了至北京、深圳、广州等城市的国内航线。 无锡市距南京碌口国际机场180公里。海运和内河航运：无锡的海洋客、货运输，主要经由上海港、张家港港、江阴港出海，无锡市有高速公路和国道和这些港口相连，距上海港165公里，距江阴港38公里，距张家港港43公里。无锡沿长江有42公里深水岸线，建有一批万吨级以上泊位，江阴港口为对外开放港，建成了国内第一个内河港口型国际集装箱中转站。江阴黄田港是长江出海口的主要换装港之一，也是连结苏北地区的主要渡口。铁路：经沪宁线和在建的新长线可与全国铁路连网直通。正在规划中的京沪高速铁路将为无锡交通提供更为便捷的条件。 公路：沪宁、沪宜高速公路通达上海市和南京市，京沪高速公路直达北京，宁杭高速公路直通杭州。312、104国道穿过无锡。沪宜、锡沙、镇澄、澄张、澄鹿等公路干线通向苏、浙、皖。无锡公路总里程4189公里，公路密度达到90.1公里/百平方公里，无锡已成为全国54个公路运输中心之一。北京至上海、上海至南京、上海至成都、南京至杭州的高速公路，其交会点正在无锡市。（三） 2006年无锡国民经济运行情况2006年无锡市经济运行的主要特征如下：1、经济平稳快速发展。全市实现地区生产总值3300亿元，按可比价格计算，比上年增长15.3。其中第一产业增加值51.3亿元，比上年增长6.3；第二产业增加值1968.7亿元，比上年增长15.3；第三产业增加值1280亿元，比上年增长15.5。按常住人口计算人均生产总值57709元，按现行汇率折算达7390美元。第三产业增加值占全市生产总值的比重达到38.8，比上年提高1.0个百分点.2、工业生产较快增长。全年规模以上工业实现增加值1662.39亿元，增长20.5。从轻重工业看，轻工业完成增加值474.95亿元，同比增长19.7，重工业完成增加值1187.43亿元，增长20.8，轻、重工业增长趋于同步。从经济类型看，非公有制经济增势增强。股份合作企业增长23.7；外商及港澳台企业增长26.5。集体工业增长也达到24.3。3、第三产业平稳发展。初步核算全年第三产业完成增加值1280亿元，增长15.5，增速同比提高0.7个百分点。商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展。旅游人数和收入双双增长。全市金融机构本外币存款余额为3906.04亿元，贷款余额为2733.20亿元，同比分别增长18.5和22.7。物流通道继续拓展，出入口岸建设取得突破。无锡近年来三大产业年增长情况（同比上年增长）第一产业增加百分比第二产业增加百分比第三产业增加百分比2006年6.315.315.52005年3.615.714.82004年2.119.415.52003年3.117.8132002年414.112.72001年6.711.212.54、物价水平小幅上扬。2006年无锡居民消费价格上涨1.7，涨幅同比回落0.3个百分点，工业品出厂价格上涨2.0，原材料、燃料、动力购进价格上涨5.5。5、居民收入稳步增长。全市城镇集体以上单位在岗职工年平均工资29658元，比上年增长15.8。市区城市居民人均可支配收入18189元，比上年增长13.6。农民人均纯收入8880元，比上年增长10.9。城市居民人均消费性支出11372元，比上年增长5.6。农村居民人均消费性支出6508元，比上年增长11.6。居民住房条件继续改善，据抽样调查资料显示，城市居民人均住房面积31.3平方米，农村居民人均住房面积58.2平方米。无锡近年来城市居民人均住房面积情况6、财政收入持续增长。2006年全市实现财政总收入517.35亿元，同比增长22.7，实现地方一般预算收入220.89亿元，同比增长21.6。7、消费需求持续活跃。全市实现社会消费品零售总额959.47亿元，同比增长16.4，增幅同比加快了0.1个百分点。限额以上企业拉动作用明显，市场份额逐步扩大，实现零售额341.08亿元，增长20.9。（以上数据来源：2006年无锡市国民经济和社会发展统计公报 无锡市统计局 2007年3月17日）分析： 1、 无锡是苏南地区及整个长三角地区的重要经济城市。交通便利，经济发达。2000年后，GDP以每年20%的速度平稳增加。 2、 无锡第二第三产业发展迅速，商贸、旅游、市场、物流、金融等现代服务业快速发展，带动了无锡整体消费市场。3、 居民生活水平提高显著。截止2006年底，城市居民可支配收入18189元，消费性支出11372元。4、 目前城市居民人均住房面积31.3平方，居住环境改善需求逐年增加。在无锡市平稳快速的发展的大好环境之下，房地产市场不断成熟，房地产整体市场发展潜力巨大。二、 无锡房地产发展状况分析(一)2006年无锡房地产概况及指数分析2006年全年房地产业实现增加值108亿元，比上年增长15.4。完成房地产开发投资276.80亿元，比上年增长21.5，商品房施工面积为2322.17万平方米，比上年增长19.7，竣工面积657.68万平方米，比上年下降4.7。房地产业发展健康，全年商品房实际销售额247.21亿元，比上年增长12.6。2006年第4季度锡房住宅指数3822点比上季度上涨131点，涨幅为3.55%比去年同期上涨155点，涨幅为4.23%（基期为2001年第二季度，基期指数为2000点）（二）2006年无锡房地产市场运行特点：1、 房地产开发投资总体向好，房地产开发资金呈现多元化。2006年无锡市区完成房地产开发投资202.07亿元，同比增长22.26%,增幅较去年增长6个百分点，占固定资产投资总额比例约为19。房地产开发投资更理性，总体态势更趋平稳。从房地产开发资金来源来看，则呈现多元化。市区房地产开发吸收国内贷款50.34亿元，同比上涨22.13%；利用外资7.05亿元，同比上涨102.35%，利用外资明显增多；自筹资金76.95亿元，同比增加31.29%，涨幅明显，其中自有资金45.85亿元，同比增加8.37%；其他资金来源为129.09亿元，同比增加22.83%。此外通过定金及预收款获取资金为77.56亿元，同比下降15.43%,主要有以下几个原因：一是通过房地产市场的整顿，我市房地产市场秩序得到了进一步的规范。二是楼盘销售进度的放缓，减少了此类资金所占的份额。2、房地产市场供给总量充足，住宅供应结构更加优化2006年我市商品房批准预售面积 485.32万平方米，加上2005年末结转可售面积419.16万平方米，市场供应总量达到904.48万平方米，市场供应充足。3、商品房市场成交活跃，二手房市场有所波动2006年市区累计成交各类商品房412.13万平方米左右，同比上涨14.14%，市场成交活跃。同时数据显示，我市房地产市场日趋成熟，2006年商品房交易指标波动幅度明显低于去年同期，主要表现在：(1)2005年国八条政策出台后的商品房月成交量最低谷值为20.99万平方米，而2006年税收政策出台后的商品房月成交量低谷值为27.65万平方米,同比增长31.73。(2)2005年低谷的值是月平均值30万平方米的70，2006年低谷值是月平均值33万的84，波动幅度明显小于2005年。(3)政策出台后，2006年市场成交回暖时间（成交量达到平均水平的月份）为2个月，快于2005年（回暖时间为4个月）。4、房价稳中有升，涨幅进一步回落至2006年第4季度，市区商品住宅加权均价为4315元/平方米，同比增长4.23%，涨幅较去年进一步回落，回落了6个百分点。二手住房平均价格3876元/平方米，同比增长1.97%，房价进一步走向平稳。（三）20012006无锡房地产比较分析1、总供给总需求状况01-06年无锡市批准预售量翻了4倍01-06年无锡市销售量翻了3.5倍总供给增长高于销售量增长，无锡市房地产整体供大于求01-06年无锡市批准量和销售量增长情况年增长率01-02年02-03年03-04年04-05年0506年平均增长率批准预售量36%34.78%102.89%11%-2.36%36.46%销售量38%21%25.63%0.83%14.14%20%2001-2006年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，2002年比2001较为缓慢，由于2002年销售量不太乐观，2003年供应量开始大量增加，以适应市场的要求。到2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，房屋的供应量要比2003年翻了3倍。2005年和2006年由于受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的控制。2、市场空置量时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年总销售量（万）118162.96210.19358361.05412.13批准预售量（万）119162.9219.55445.44487.1485.32空置量（万）1-0.069.3687.44126.0573.19注：上述表格空置量不计累加空置量和未批预售量小结：从表格来看从2001年到2003年空置量变化不是很明显，也就是说排除累积空置量当年的批准豫售量与总销售量基本持平。而2004年由于土地供应量的增加等诸多原因空置量明也显增加，2005年由于国家加大了宏观调空以及新政的出台导致空置量增加的幅度有所减小。在逐渐接受宏观调控后，2006年的控制量相对2005年而言有着明显的下降趋势。3、市场的供需特点（3.1）供应特点在20012006年期间，无锡市市区商品房供应趋势是在变化中快速增长的，0406年无锡市市区供应量缓慢增长，供应增长向郊区扩展。到2004年销售量增长，对房屋的需求量也增加，同时供应量也在增加。房屋的供应量要比2003年翻了2倍。2005年后受到国家宏观调控政策的影响，商品房批准量得到了有效的控制。同时，各区也有着其自身发展的特点。中心区的商品房供应面积成抛物线趋势，在整个市区的商品房市场始终占据很小份额。由此可见，无锡市中心区商品房市场基本已达到饱和状态。副中心区的发展趋势与中心区相似。东西南北四个区，商品房供应面积呈现稳步增长。其中，以东区最为突出，其次是北区。西区商品房批准面积在01-04年间，稳步增长，05年后略有下降。南区则是在01-04年间发展比较缓慢，而在05年后有了大的突破。（3.2）需求特点(3.2.1)总体需求特点2004-2006年无锡市区商品房成交面积基本持平，但是，成交金额上涨了76%。量平价扬 说明无锡市房价上涨中。2001-2003商品房成交面积年总体上涨都是在50万平方米左右，2004年的涨幅最为突出，这是由于2004年全国范围内出现炒房热潮，尤其上海地区最为严重，因此影响到了无锡的房屋市场，交易量明显增大。2005年和2006年是政策年，8.31土地大限和银行贷款紧缩等一系列政策的出台，有效的控制了房地产的投机行为，打压了商品房价格过快增长。2006年国家的宏观调控对无锡市二手房市场产生了较为深刻的影响，特别是税收政策的调整对市场影响较大，市场出现了明显波动，主要表现为：一是在政策出台前出现交易量短期激增现象，而出台后市场表现较为低迷，市场成交量在政策出台后的三个月的月平均值为15万平方米，为全年月平均值的85，虽然波动幅度要小于2005年，但影响的时间较长。同时，二手房成交量连续两年出现萎缩现象，在2005二手房成交同比下降4的基础上， 2006年二手房成交同比又下降24；二是税收政策的出台促使部分二手房转向租赁市场，减少了二手房买卖市场的供应量；三是商品房供应充足、市场结构更加优化、价差缩小等因素导致部分二手房需求转向商品房市场；四是由于政策调控的影响，市场存在一定的观望氛围，根据秋交会居民购房意向调查显示，将在2007年及以后购房的比例占到了85%。2001年到2006年无锡市区商品房总成交量逐年增长， 自2005年国家诸多政策出台后，投资人明显减少，最为突出的是上海的房价，大幅度下跌，影响到周边城市投资者的信心，所以20052006年的住宅成交量减少。非住宅的成交量没有受到政策的影响。(3.2.2)需求特点细分06年住宅成交面积以120140平方米为大宗随着一系列宏观调控政策的出台，尤其是“国六条”的贯彻落实，促进了住宅供应结构的进一步优化。从面积来看，商品住宅市场继续向经济节约型方向发展，2006年建筑面积在144平方米以下的新增商品住房比例为66.95，与去年基本持平；建筑面积在90平方米以下的新增商品住房比例为16.68，比2005年增加了近10个百分点。从价格结构看，市场供给以中低价位商品住房为主，价格在4000元/平方米以下的住宅占供给总量的50.33%,较2005年有所增长。说明，目前市场购买者的购房心态比较成熟，在购买产品选择上，更多注重本身的需求性及实用性，对于无锡的卖方市场来说必须明确目标客户群体的实际购买需求特性。（3.3）供需价格分析（3.1）总体价格分析20012006年无锡市商品房总体价格增长了100%其中20032004年增长最快，为36.8%01-06年无锡市商品房总体价格情况无锡市区商品房价格走势从2001-2006年呈上涨趋势，由01年的2346.7元/平米上升至06年的4954.08元/平米，6年内价格上涨2607.38元，总体涨幅达到100%。（3.3.1）分区价格分析0106年无锡市商品房价格涨幅以东区、南区、西区涨幅最为明显，涨幅达100%01-05年无锡市各区商品房价格情况日期200120022003200420052006类别商品房价格2346.724542865.2539194709.54954.08各分区中心区3636.337834014.2553966094.756298.75副中心区346629233447.2545985774.756185.5东区161117862439.25300033563753南区1496.31858218234374561.54686.75西区1876.72173268540555040.55244.25北区199422022423.7530293429.53556.25分区域来看：0106年中心区涨幅达73.2%，副中心区78.5%，东区133%，南区213%，西区179%，北区78.3%。根据房地产产业区位最重要的观点来看，价格走势应该跟从区位的位置，中心区价格最高，副中心次之。从无锡市供销情况和商品房价格走势来看，预测2007年无锡市商品房还会有小幅上涨趋势。由于国家宏观调控政策的影响，2005年商品房的供应量减少，很多购房者也持币观望了一年，2006年虽然有所好转，但由于国家政策的连续出台，大部分购房者仍然继续持币观望。所以还是有一定需求空间。无锡市是连续几年GDP保持12以上增幅的城市，无锡的经济发展，收入增长促进房地产市场的发展和繁荣。从2001年下半年，国务院正式批准了无锡发展特大城市的规划方案，无锡开始大规模城市改造，迅速拉动了整个房地产市场，房价开始快速增长，2001-2003年增幅比较平稳。2004年，全国房产业界的“精英”如万科、顺驰、阳光、栖霞等相继进入无锡，又把房价提升了一个“档次”。加上温州炒房团出现后，房价攀升迅速增快。从图中可见无锡市的房地产走势，南区成为无锡市的一匹黑马，涨幅最快，其次是西区和东区。从房价的涨幅来看无锡市受宏观调控影响不大，呈现刚性需求。无锡早在2003年就规定个人购买普通住房不满1年转售的，销售时按销售价减去购入原价后差额的555%税率征收营业税，而别墅等高档住宅和非住宅转让的，增值部分则要征收5.55%营业税和20%的所得税。2004年4月，市政府出台关于进一步促进无锡市房地产市场持续健康发展的意见，7月，市房管局又下发商品房销售管理实施细则，规定期房不得转让。2006年5月31日，国税总局下发关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知规定2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。实施网上合同登记备案制度，使商品房的销售更加透明、公开。炒房行为受到限制，虽然没有出现象上海那样的天价，但是房价还是较前几年由大幅度的增长。商品房均价中心区副中心区东区南区西区北区4954.086298.756185.537534686.755244.253556.25从价格来看，市区商品房成交集中在35006000元/平米的区间段左右，所占比例达到了69.79。市区商品住宅均价为每平方米4954.08，比去年同期上涨5.19，涨幅同比下降15个百分点。购买价格持续上扬，各节点的上扬幅度基本保持平稳，市场处于良性发展轨迹。可见市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长。经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望的气氛中走出。在房地产以首次购房需求和改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大的有效需求。（3.4）市场供需特点分析总结(3.4.1)人均GDP与销售量对比人均GDP的增长与商品房销售量成正比，说明无锡市房地产市场呈良性增长。小结：从图表来看01-05年人均GDP在缓步增长，而成交量自2003年起有了明显的变化到2005年，20052006基本保持平稳。由于新政的下台购房者持币观望等诸多原因，成交量有所减少，市场趋于合理化。2006年人均可支配收入额为18189元。比2000年增加9586元，增长111.4，2006年，无锡城市居民人均建筑面积为31.3平方米，比2001年增加了12.5平方米。(3.4.2)开发投资金额市场投资的“晴雨表”，2006年无锡市区房地产开发投资全年完成202.07亿元 ，其2004年前增长率名列华东地区第二，仅次于苏州。(3.4.3)市场主体日渐理性，房价逐步趋于稳定不论是开发主体还是消费者，其投资与消费日渐理性，价格不断向价值回归，2006年全市商品住宅均值涨幅同比下降了15个百分点。特别是下半年受政策调控效果明显，房价趋于稳定，市场行为趋于理性。(3.4.4)市民购房心理逐步成熟，市场需求逐步增长经历了国家宏观调控的变化，消费者逐步从观望得气氛中走出，在房地产市场以首次购房需求和改善性需求为主的背景下，市场仍存在较大得有效需求，上调利率、控制二次购房和投机性购房对市场住房需求量得影响不是很大，全年商品房成交金额相比2005年上涨了50.8%。(3.4.5)需求市场结构优化调整明显依据秋交会消费者调查报告中显示，选择作为投资得购房者明显比前年减少，下降了18个百分点，占11，购房者主要目的以居住为主，占85.6。而在价格承受范围中35005000元/平米得价格区间段接受程度比较高，80130平米得购房面积拥有大量得需求面。目前结构中占大多数得普通购房者得需求条件与市场得供给面得以配合，有助于整体房市在未来12年内进一步发展和巩固，对于高端市场及低端市场来讲同样有相当得促进作用。4、2006年竞争态势分析 （4.1）2007年供应预测2006年无锡市市区共组织公开招标拍卖挂牌出让幅地块，总面积万平方米.06年出让的土地，将在07年陆续开始反应出来，再加上历年的空置面积，供应量体将非常庞大，竟争态势更剧激烈。根据市土地收购储备管理委员会成员会议上消息：2007年无锡市将计划出让经营性用地万平方米。按1.5的容积率测算，可建房屋975万平米，小结：2005年3月，顺驰中国以项目公司股权收购的方式取得了位于无锡惠山新城总用地面积1700亩的地，不到三个月，绿地集团即出资8.3亿元，取得其中760亩土地的开发权。 事实上，走在复地、绿地之前进军无锡的国内实力开发商早有人在，2004年3月25日，万科以19.4813亿元获得无锡滨湖新城2号地块的1443.17亩土地。同日，顺驰以13.74亿元拿下滨湖新城3号地块，土地面积1100.83亩。 万科、顺驰、复地、绿地等开发商先后在无锡土地市场投下巨资，带起无锡土地供应市场的第一次高潮。 （4.2）以普通住房消费为主的宏观调控政策将持续进行2007年，无锡市经济将继续保持高速增长、低通涨的态势将得以延续、国家对房地产的宏观调控政策仍将以普通住房消费为主，控制过度投资，为房地产业的可持续发展创造良好的外部环境。（4.3）买方市场特征将更加明显，市场供给结构进一步优化目前无锡市土地供应总量和在建施工面积规模较大，预计2007年市区商品房上市量将保持在500600万平米左右，市场供求关系正逐步变化，消费者对于楼盘质量及企业品牌提出更高要求，销售压力和竞争压力巨大，竞争环境下的精准定位及性价比成为关键。（4.4）市场需求总量继续保持平稳发展，消费将进一步激活 随着“山水名城”城市化进程的不断推进，滨湖、蠡湖、环太湖地区进一步成为市场关注的热点地区，大量流动人口和改善性购房主体的增加将使市场需求总量增加。（4.5）商品房价格继续保持平稳状态国家宏观调控政策的背景下，房价大幅上涨的空间不是很大，中低价位楼盘的不断推出，进一步优化供应结构，楼盘价格基本能体现价值，商品房价格继续保持稳定三、 区域市场分析 （1）部分区域版块分析南长区1、行政区划南长区位于无锡市区的东南部，是无锡市区的南大门，西濒新运河，东倚沪泞铁路，沪宁高速公路和213国道。南临硕放机场和无锡新加坡工业园，北接无锡市内最繁华的商业地段全区面积22.5平方公里。下辖一个乡镇，和八个街道，人口30.15万。2、未来规划南长区是无锡工商业的发祥地，该重点片区主要定位以旅游、文化、商务、居住功能为主的新型城区。标志性建筑为南禅寺，太湖广场。，南长区重点片区概念性规划 基地位于无锡南长区南部，四至界线为：清扬永乐路-塘南路-古运河-马夹浜。规划用地面积约4.8万平方公里，其中片区内已建成区约0.95平方公里，已批在建设项目用地约0.59平方公里，清名桥沿河历史街区0.44平方公里，可利用土地约1.85平方公里,其余为道路河流用地。围绕太湖广场核心区建设，完善太湖广场东侧城市延伸段的区域功能，构建现代商务会展中心。结合城中村改造及产业结构调整，营造高起点、高品味的新型社区。3、重点工程本区域重点加快太湖广场地区和蠡湖新城建设，使太湖广场建成市民活动中心，蠡湖新城建社设。从去年下半年以来，南长区在金城西路、五爱南路、清扬路延伸段、华清路、塘南路、陈列馆路、市医疗疾控中心、五星经济适用房等重点工程建设中，共拆迁446978.88平方米，拆除居民住宅房1471户，拆除其它房屋215户。重点项目有：扬名镇政府地块、蚊香厂地块、老年活动中心商业地块、潘婆桥地块、金匮苑、南长新城古运河片区、下甸桥生产资料市场、大戏院地块、世界贸易中心等9个项目4、房地产市场（1）区域概况无锡房地产市场从2003-2004年可以说是个大跃进，各区域楼盘上市量大大增加，市区市场已经饱和。而位于市区以南的南长区由于存在大量的旧居住区和厂房未得到有力拆迁楼盘供应量不是很大目前在售楼盘有城市经典和阳光城市花园。阳光城市花园总建筑面积27万多1998户位于南长区和滨湖区之间项目主要为小高层，高层和一部分连排别墅总量较大，配套齐全得到一部分中产阶级的青睐。城市经典为小高层和高层333户。由于项目位于南长老的居住区受到附近居住区二次置业者的追捧。（2）市场特征区域内楼盘供应量较少楼盘均价在4500-5500之间以三房和两房最受欢迎，面积在100-150之间，产品注重生活配套和居住环境。从销售状况来看区域内两个楼盘的销售进度基本持平因为项目区位，产品规划，配套以及目标群体有一定的差异，竞争不是很强烈。（3）需求特点本区域是无锡老的行政，文化和居住区，随着无锡近年来人均GDP的增长，区域内居民购买力大大增长，改善居住品质和环境的需求越来越强烈，据了解这部分群体大多倾向于三房面积在130左右注重生活配套和居住环境。滨湖区1区域概况滨湖区由原来的8镇1乡6街道调整为5镇4街道(太湖镇、华庄镇、胡埭镇、马山镇、滨湖镇、河埒街道、荣巷街道、蠡湖街道、蠡园)滨湖经济技术开发区10个村划回华庄镇管理;太湖镇、胡埭镇维持现状不变。通过本次行政区划调整,滨湖区镇(乡)平均面积由原来的29.42平方公里扩大到目前的50.58平方公里,平均面积规模扩大72%;镇(乡)平均户籍人口由原来的2.49万人扩大到目前的4.31万人,平均人口规模扩大 73%。街道平均面积由原来的5.77平方公里扩大到目前的13.88平方公里,平均面积规模扩大140%;街道平均户籍人口由原来的2.91万人扩大到目前的5.83万人,平均人口规模扩大100% 。滨湖区是无锡市建设湖滨新城的重点区域和建设山水城、生态城的标志性板块，无锡实施特大城市发展战略的重点工程大多在滨湖区境内。2房地产市场滨湖区位于市区西南，地处长江三角洲腹地，东临上海，西接南京，南依太湖，北靠长江，部，地理位置优越，风光秀丽无锡主要的旅游项目都集中在此区域，滨湖区优越的地理自然资源和发展潜力吸引了众多内外地大牌知名房地产商家的目光早在2004年万科，顺驰就同时拿下了滨湖新城2号和3号地块。品牌楼盘的进驻给区域带来不小的震动，客户品牌的认知程度也大大提高，目前万科魅力之城已销售完毕而顺驰的天鹅湖销售状况也教为看好。目前区域在售楼盘有新梁溪人家，阳光城市花园等。而由于区域特殊的自然环境，向来是无锡本地人认为适合居住的区域，因此区域内别墅项目较为集中，如印象剑桥，宝界山庄，湖玉庄园等吸引了众多内外地高端客户。但项目落有同质化，缺乏亮点。由于板快近年来不断有楼盘推出，目前市场已走向成熟，由于大盘的进驻竞争力已辐射到南长等其他板块。新区1区域概况无锡新区，位于江苏无锡东南面，距无锡市中心六公里，沪宁铁路、京沪高速铁路、沪宁高速公路和312国道在区内穿过，设有高速公路入口，无锡机场位于区内。无锡新区是无锡主要的经济增长极，和参加国际竞争的产业高地，全区总人口25万人，就业人口14万人。下辖无锡国家高新区、无锡出口加工区、无锡新加坡工业园等多个专业科技园区和四个镇、三个街道，辖区面积近200平方公里，2房地产市场市场趋于成熟新区房地产市场起步于4年前，以一批对当时市场产生巨大影响的楼盘如：长江国际公寓、长江绿岛一期、太湖花园三期等为领头羊，填补了当时市场上的一部分空缺，而接下来市场市场经过了一段低迷状态。到2005年旺庄路和新加坡等地块楼盘相继推出.竞争激烈 已形成较为成熟的居住区域；缺乏高端产品。梅村有香梅假日花园、吴越之星和嘉禾一方等，新区更是集中了一大批在售楼盘，第一国际、长江金岸、新港国际、新洲人家、新都会和长江绿岛二期等，东亭有桑达园、春江花园三期、中大诺卡小镇、华夏春晓等，位于的东亭、梅村及新区的楼盘开发呈现群雄并起的局面，总建筑面积也超过了100万平方米。开盘价持续走低、开发利润地成为了新区各楼盘的通病。该区域楼盘存在诸多问题，产品同质化现象较为严重，各楼盘的销售均受到新政及体量过大的影响，销售明显放缓。交通、生活配套设施已经靠近新区工业园区是该区域备受青睐的重要原因，而购房者主要以自住为主。新区二手房市场租金高、回报快，缺乏二手房市场的迅速启动。如果二手市场培育到位，市场可以看高一线，同时相比较而言，缺少高品质的高档房源（区内白领缺少与之匹配的住宅）。板块综述：总体说来，像无锡这样的二线城市由于自住比例高，城市发展潜力大，土地成本低，受到外地开发商青睐；而同时，缺少足够的投资需求和城市规模限制，巨量土地入市带来的供应量面临着消化的问题。上述三大板块已是硝烟弥漫，相比之下，项目所在的滨湖区确是在0203年推出少量项目后，开始积累能量，等待新一轮的发展机会。（2）滨湖区各主要道路商业情况分析滨湖区内商圈属于河埒口商圈，东邻京杭大运河，南邻无锡新体育中心；西有梅园，北靠惠山及旅游胜地锡惠公园，地理位置十分优越，住宅区很多，人口密集，商业兴旺。1、商圈范围河埒口商圈由梁溪路、梁青路、青祁路、惠河路、湖滨路、建筑路6条商业街组成，位于市中心区的西面。2、各商业街情况梁 溪 路梁溪路东至京杭运河，西至东横山，形成了一条以餐饮、服饰为主的商业街，是河埒口商圈最繁华的商业街之一。人流量、车流量都比较大，特别是河埒口一带，显得十分拥挤。目前正在对该路段进行拓宽改造。梁溪路很长，本次调查了从太湖工人文化宫到西运河饭店一段，共有店铺46家，空置2家。在经营的44家店铺中，餐饮类10家（3家酒店、5家中型餐饮、1家酒吧、1家茶楼），占22.7%，有肯德基、小尾羊火锅、顶鼎鸡、河埒饭店、西运河饭店等；服饰类有9家，占20.4%，有李宁专卖店、安踏专卖店、英伦服饰等；医疗保健4家，占9%；照相馆3家，占6.8%；银行、休闲娱乐（网吧、浴场）、西饼屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶叶店、眼镜店、布艺、科技中心、服装干洗、打字复印、展览馆等共10家，占22.7%。可以看出梁溪路靠河埒口一段以餐饮、服饰为主，兼有生活所需的其他商业配套。店铺总数46家面 积10-250平米权属关系100%租赁租 金2600元/平米.年闲置率空置2家，闲置率4.3%。经营种类餐饮类10家，占22.7%；服饰类有9家，占20.4%；医疗保健4家，占9%；照相馆3家，占6.8%；银行、休闲娱乐（网吧、浴场）、西饼屋、超市便利店各2家，各占4.5%；其他有茶叶店、眼镜店、布艺、科技中心、服装干洗、打字复印、展览馆等共10家，占22.7%。店铺所在楼层一、二层：餐饮、服饰、副食品、日用小百等；三层以上：火锅店等。商业形态以餐饮、服饰为主，其他各类商业形态配套存在。梁 青 路梁青路为东西走向，东至梁溪大桥，西到梅园，与梁溪路并排的一条商业街。本街较长，商业集中在梁溪大桥到天润发一段，此段刚完成拓宽改造，道路宽敞，路况很好，人流量、车流量都较大，特别是在天润发附近，人气更旺。在梁溪大桥到天润发一段，共有商铺35家，有1家空置。经营的34家商铺中，餐饮类11家（包括大酒店、中型餐饮、小餐饮、咖啡店、酒吧等），占32.4%，有无锡大饭店、天褐酒吧、中天大酒店、肯德基、阳光美食川味馆等；银行5家，占14.7%；休闲娱乐（保龄球馆、足浴、休闲美容等）5家，占14.7%；小百货店3家，占8.8%；其他有婴儿用品、新华书店、汽车销售、汽车站、医院、电器卖场、摄影、大超市等，共10家，占29.4%。这条路最大的亮点是有几个大卖场，如天润发、五星电器等。特别是天润发大卖场带火了周边一带，周边的店铺租金持续上涨，房地产市场走旺，价格不断攀升。店铺总数35家面 积30-500平米权属关系99%租赁租 金1800元/平米.年闲置率有1家空置，闲置率2.9%。经营种类餐饮类11家，占32.4%；银行5家，占14.7%；休闲娱乐5家，占14.7%；小百货店3家，占8.8%；其他有婴儿用品、新华书店、汽车销售、汽车站、医院、电器卖场、摄影、大超市等，共10家，占29.4%。店铺所在楼层一层：餐饮、银行、五金、房产中介、美容美发等；二层及以上：餐饮、酒吧、浴场、保龄球馆、酒店、卖场。商业形态餐饮类较多，各种商业都不成规模。青 祁 路 青祁路南北走向，北至梁溪路，与惠河路相接；南至高浪路，街道十分长，但店铺却不是很多，主要集中在建筑路以北，共有店铺1 04家，其中空置8家。在经营的96家店铺中，餐饮15家（2家大酒店、8家中型餐饮、5家小餐饮），占15.6%；装潢、装饰材料14家，占14.6%；房产中介13家，占13.6%；机械、五金、建材8家，占8.3%；公司单位、烟酒店各6家，各占6.3%；休闲娱乐5家，占5.2%；另外有家具店、汽车维修站、美容美发、小百货店各3家，各占3.1%；其他有电器卖场、超市、面包坊、服装干洗店、服饰、医疗保健、旅馆、自行车电动车专卖、灯具、刻章、汽车销售等各1、2家，共17家，占17.7%。青祁路靠河埒口，天润发附近一段比较繁华，店铺集中在这一带，以经营房产、房屋装修为主，服饰经营仅有2家。店铺总数104家面 积15-80平米居多，最小8平米权属关系98%租赁租 金330元/平米.年闲置率空置8家，闲置率7.7%。经营种类餐饮15家，占15.6%；装潢、装饰材料14家，占14.6%；房产中介13家，占13.6%；机械、五金、建材8家，占8.3%；公司单位、烟酒店各6家，各占6.3%；休闲娱乐5家，占5.2%；另外有家具店、汽车维修站、美容美发、小百货店各3家，各占3.1%；其他有电器卖场、超市、面包坊、服装干洗店、服饰、医疗保健、旅馆、自行车电动车专卖、灯具、刻章、汽车销售等各1、2家，共17家，占17.7%。店铺所在楼层87%的商铺在一层；二层：酒店、火锅、浴场、医疗器械、旅馆、电子游艺、咖啡、家具、茶吧；六层：名师家教。商业形态以餐饮和房屋中介、装潢、装饰材料、建筑材料等房地产相关行业为主。惠 河 路惠河路为南北走向，南至河埒口，北到锡山大桥。商业街虽比较短，但商业比较繁华，小商铺很多，共有260家，其中空置24家。人流量比较大，主要为当地居民和江大学生。车流量很大，主要是货车，街道噪音污染严重。在经营的236家店铺中，餐饮类32家，占13%；香烟店22家，占9%；服饰18家，占8%；美容美发店16家，占7%；药店及保健品店13家，占6%；房产中介10家，占4%。其他经营有文化用品、渔具、打字复印、网吧等。除了少数的酒店、网吧、图文社为二层外，整条街商铺都只有一层。无锡工艺品制造厂一段沿街商铺正在装修，所以空置商铺较多。店铺总数260家面 积15-200平米权属关系99%租赁租 金600元/平米.年闲置率空置24家，闲置率10%。经营种类餐饮类32家，占13%；香烟店22家，占9%；服饰18家，占8%；美容美发店16家，占7%；药店及保健品店13家，占6%；房产中介10家，占4%；其他经营有文化用品、渔具、打字复印、网吧等。店铺所在楼层一层：餐饮、服饰、副食品、药品、保健品、美容美发等；二层：网吧、图文社等。商业形态以餐饮、香烟、服饰、美容美发为主，其他各类商业形态配套存在。湖 滨 路湖滨路南北走向，北到梁溪大桥；南到山明水秀大饭店，与蠡溪路相交，街道很长，共有店铺264家，空置59家。在经营的店铺有205家中：餐饮类37家（酒店9家、中型餐饮24家、小吃店3家、1家咖啡屋），占18%；服饰只有4家，占2%；汽车业（9家汽车装潢、20家汽配、1家汽车销售）30家，占14.6%；机械、五金类34家，占16.7%；烟酒类店铺25家，占12.2%；医疗保健类10家，占4.9%；金融类9家，占4.4%；休闲娱乐类8家，占3.9%；劳保用品、家用电器、维修类（自行车、手机）各6家，各占2.9%；其他有眼镜店、渔具、西饼屋、房屋中介、超市、招待所、信息服务、电视制作、政府机关、广播电视台、印务等共30家，占14.6%。本街上建筑都不高，店铺集中在一、二层经营，一些大的工厂、机关单位占了较多位置，如：无锡海关、无锡城管、无锡广播电视中心、无锡机床厂等。店铺总数264家面 积30-80平米居多，最小10平米权属关系98%租赁租 金850元/平米.年闲置率空置59家，闲置率22.3%。经营种类餐饮类37家，占18%；服饰只有4家，占2%；汽车业30家，占14.6%；机械、五金类34家，占16.7%；烟酒类店铺25家，占12.2%；医疗保健类10家，占4.9%；金融类9家，占4.4%；休闲娱乐类8家，占3.9%；劳保用品、家用电器、维修类各6家，各占2.9%；其他有眼镜店、渔具、西饼屋、房屋中介、超市、招待所、信息服务、电视制作、政府机关、广播电视台、印务等共30家，占14.6%。店铺所在楼层一层：餐饮、服饰、机械配件、美容美发等，占97%左右；二层：餐饮（酒店、火锅、）咖啡馆、浴场、公司等；三层及以上：酒店、棋牌。商业形态以餐饮、机械五金、汽车业为主的商业街。建 筑 路建筑路东至红星路，西到梁湖路，路很长，店铺主要集中在湖滨路与蠡溪路之间段。人流量并不大，商业也不够繁华，共有店铺151家，10家已关门。在经营的141家商铺中，服饰店仅1家，餐饮类也只有6家，占4.3%；洗头房却有37家，占26.2%；装饰装潢公司15家，占10.6%；机械、五金、建材店18家，占12.8%；装饰材料店9家，占6.4%；公司单位有8家，占5.7%；烟酒店6家，占4.3%；休闲娱乐、中介公司（房屋中介、职业中介）各5家，各占3.5%；小百货店4家，占2.8%；另外有医疗保健、汽车修理厂、家具家私、花艺礼品、各3家，家电维修、服装干洗、手机通讯、电话超市、银行、副食品之类各2家；其他有刻章、摄影、汽车装饰各1家。建筑路上店铺多为一、二层，大多数在一层经营，店铺比较破旧，租金虽不高，闲置率却不低，商业不够繁荣。店铺总数151家面 积20平米左右居多，最小8平米权属关系94%租赁租 金570元/平米.年闲置率空置10家，闲置率6.6%。经营种类服饰店仅1家，餐饮类6家，占4.3%；洗头房37家，占26.2%；装饰装潢公司15家，占10.6%；机械、五金、建材店18家，占12.8%；装饰材料店9家，占6.4%；公司单位有8家，占5.7%；烟酒店6家，占4.3%；休闲娱乐、中介公司（房屋中介、职业中介）各5家，各占3.5%；小百货店4家，占2.8%；另外有医疗保健、汽车修理厂、家具家私、花艺礼品、各3家，家电维修、服装干洗、手机通讯、电话超市、银行、副食品之类各2家；其他有刻章、摄影、汽车装饰各1家。店铺所在楼层一层：聚集97%的商铺；二层：装潢公司、网吧；三层以上：棋牌等。商业形态以装饰装潢、装饰材料、休闲洗头为主。3、商圈发展现状及趋势河埒口商圈商业街相对较多，街道很长，商圈范围大。不过商业最繁华地段集中在河埒口附近一带，经营种类杂乱，商业特色不明显，主要为当地社区居民服务，商业辐射力很小。店铺租金相对较高，商铺的闲置率居商圈之首。店铺总数860家面 积8-500平米权属关系98%租赁租 金1125元/平米.年闲置率空置104家，闲置率12.1%。店铺所在楼层一层：餐饮、服饰、副食品、医疗保健、美容美发等；二层：网吧、图文社、装潢装饰公司等；三层以上：棋牌等。目前正在对河埒商圈进行改造，根据无锡市总体规划，河埒地区改造范围为：东起大运河，西至钱荣路，南临梁溪河，北到大池路，总面积87平方公里。功能定位是主城区西侧主要的生活区，并承担商业、行政、文化、休闲、娱乐等功能。根据这一功能定位，确定河埒地区改造的总体目标是：以“两区一带”(河埒口核心商务区、荣巷古镇文化园区、梁溪路)改造建设为带动，用58年时间，通过整合河埒地区的山水生态资源、历史文化资源、土地资源，充分利用功能优势和区位优势，将河埒地区建设成为现代化的区域行政中心