商业物业管理操作手册(参考稿).doc

商业物业管理操作手册（参考稿）目 录第一节 秩序维护部管理操作手册（9页） 第一章 秩序维护部组织架构图 （10页）第二章 秩序维护部各岗位职责（11页）1、秩序维护部职责（11页）2、秩序维护主管岗位职责说明书 （11页）3、秩序维护领班岗位职责说明书（13页）4、秩序维护员（巡逻）岗位职责说明书（14页）5、秩序维护员（礼仪）岗位职责说明书（15页）6、秩序维护员（监控中心）岗位职责说明书（16页）第三章 秩序维护部管理制度（18页）1. 消防控制中心管理制度 （18页）2. 消防器材设施管理制度 （18页）3. 消防安全检查制度（21页）4. 消防、档案管理制度（22页）5. 电梯使用制度（24页）6. 物品进出管理制度（25页）7. 部门会议制度（26页）8. 交接班制度（28页）9. 对讲机使用管理制度（29页）10. 电警棍使用管理制度（29页）11. 巡更仪使用管理制度（29页）12. 手电筒使用管理制度. （30页）13. 装饰装修管理规定. （31页）.14. 行为规范 （33页）15. 备勤制度 （34页）16. 内务管理制度 （34页）第四章 秩序维护部岗位操作规程 （35页）1、消防专员（秩序主管）岗位操作规程 （35页）2领班岗位操作规程 （35页）3控制中心岗位操作规程 （36页）4礼仪岗位操作规程 （36页）5巡逻岗位操作规程 （37页）6地下车库岗位操作规程 （38页）第五章 突发事件应急处理方案 （39页）1 火灾处理的应急方案. . （39页）2 大风、防洪处理的应急预案. （41页）3 电梯故障/困人处理的应急预案. （41页）4 气体泄漏处理的应急预案. （42页）5 大面积停电处理的应急预案. （43页）6 溢水处理的应急预案. （43页）7 交通意外处理的应急预案. （44页）8 盗窃、匪警应急处理程序. （44页）9 自杀或企图自杀处理的应急预案. （45页）10 炸弹恐吓处理的应急预案. （46页）11 高空坠物处理的应急预案. （46页）12 停车场事故处理预案. （47页）13 公共卫生突发事件应急处理预案 （47页）14 地震灾害应急处理预案 （49页）第六章 突发事件应急处理流程图（50页）1、各类突发事件应急处理流程图（50页）第二节 工程维护部管理操作手册（74页）第一章 工程维护部组织架构图（75页）第二章 工程维护部岗位职责（76页）1、工程维护部职责（76页）2、工程维护主管岗位职责说明书 （76页）3、强电维护工岗位职责说明书 （78页）4、土建维护工岗位职责说明书（79页）5、弱电维护工岗位职责说明书（81页）6、电梯维护工岗位职责说明书（81页）7、万能维护工员岗位职责说明书（83页）第三章 工程维护部管理制度（84页）1、行为管理制度（84页）2、运行制度（86页）3、现场安全操作制度（86页）4、配电房管理制度. （87页）5、电梯管理制度（88页）6、消防泵、生活水泵房管理制度（89页） 7、弱电系统设施维护管理制度（90页）8、柴油发动机房管理制度. （90页）9、风机机房管理制度（91页）10、防火安全责任制度（91页）11、工程部库房管理制度（92页）12、电器设备检修维护制度（92页）13、临时施工用电管理规定. （93页）14、变电所（高压）安全操作制度. （93页）15、干式变压器的保养管理制度（95页）16、电器安全操作制度（96页）17. 装修管理制度（96页）18. 空置商铺巡检制度（97页）19. 突发事件应急处理规定 （97页）20. 工程部例行会议制度（98页）21. 工程部交接班制度. （98页）22. 工程部考核制度. （99页）23. 工程部工具管理制度. （99页）24. 工程部验收交接制度. （100页）25. 工程部档案资料管理制度（101页）26. 工程部保养管理制度（101页）27. 工程部巡视检查理制度. （103页）28. 油箱管理制度.（103页）29. 能耗计量工作管理制度. （104页）30. 工程部耗材管理制度（105页）31. 设备缺陷处理制度. （107页）32. 机房钥匙管理制度（108页）33. 工程部值班规定（108页）34. 报告制度. （109页）第四章 工程维护部岗位操作规程（110页）1、避雷系统保养操作规程. （110页）2、低压配电柜的保养操作规程. （111页）3、风机的保养操作规程. （112页）4、干式变压器的保养操作规程. （113页）5、水泵的保养操作规程. （114页）6、弱电系统的保养操作规程（116页）7、柴油发动机组的保养操作规程. （117页）8、消防设施设备的保养操作规程. （124页）9、供配电设备、设施安全操作规程. （125页）10、电梯困人救援的操作规程（132页）11、水池、水箱的清洗操作规程. （132页）12、其他设施设备维修保养操作规程（133页）13、维修工具资料管理规程（135页）14、现场维修操作规程. （136页）15、给排水设备、设施运行管理操作规程. （140页）16、电梯管理操作规程. （144页）17、抢修应急方案规程. （161页）第三节 环境维护部管理操作手册. （164页）第一章 环境维护部组织架构图（165页）第二章 工程维护部岗位操作规程（166页）1、环境维护部职责.（166页）2、环境维修部领班岗位职责说明书. （166页）3、环境维护员（室内）岗位职责说明书. （168页）4、环境维护员（总坪）岗位职责说明书. （169页）5、环境维护员（清运）岗位职责说明书.（170页） 第三章 环境维护部管理制度. （171页）1、行为管理制度.（171页）2、各类设施保洁标准（173页）3、常用机具操作管理制度（174页）4、环境维护档案资料管理制度. （176页）5、清洁用具、物品领用制度.（176页）6、交接班制度.（177页）7、保洁部用具、用品安全使用规定（177页）第四章 环境维护部岗位作业指导书.（178页）1、公寓大堂日常保养操作规程. （178页）2、大理石地面晶面处理、养护操作规程（180页）3、地毯清洁、保养操作规程（183页）4、凳、椅清洁操作规程. （184页）5、幕墙、器材、雕塑、景观等清洁操作规程. （184页）6、总坪清洁操作规程. （185页）7、客用洗手间清洁操作规程（186页）8、活动区域清洁操作规程（186页）9、楼宇通道清洁操作规程. （186页）10、外围场地清洁操作规程（186页）11、地下室清洁操作规程（187页）12、防疫综合操作规程. （190页）13、员工更衣室清洁操作规程. （191页）14、垃圾房、垃圾周转车岗位操作规程. （191页）15、垃圾桶、果皮箱的清洁规程. （192页）16、排水沟、雨篦子清洁操作规程.（194页）第四节 绿化维护部管理操作手册. （195页）第一章 绿化维护部组织架构图（196页）第二章 绿化维护部岗位操作规程. （196页）1、绿化维护部职责.（196页）2、绿化维护员岗位职责说明书. （197页）第三章 绿化维护部管理制度（197页）1、行为管理制度.（199页）2、机具使用操作管理制度（202页）3、绿化维护档案管理制度（202页）4、绿化用具、物品领用制度. （203页）第四章 绿化维护部岗位作业指导书. （203页）1、浇水和排水的操作规程. （203页）2、施肥是操作规程. （203页）3、中耕除草（即松土除草）的操作规程（206页）4、植物的修剪养操作规程. （206页）5、植物病虫害防治操作规程（210页）6、绿化灾害预防操作规程.（214页）7、庭园绿化管理操作规程（216页）8、会议、会场绿化布置的操作规程. （217页）9、街区景观绿化环境布置的操作规程（217页）10、苗圃管理规程.（218页）11、绿化操作安全管理规程（218页）秩序维护部管理操作手册（参考稿）第一章 秩序维护部架构图（供参考） 秩序主管1名夜班：秩序班长1名早班：秩序班长1名休息1名总坪、楼宇巡逻1名监控室1名商业街入口1名固定商业街出口1名固定广场礼仪岗2名总坪、楼宇巡逻1名监控室2名待定位置礼仪岗2名第二章 秩序维护部各岗位职责说明书1、秩序维护部职责职责内容1在公司领导下全面负责公共秩序维护，消防、治安安全管理。2职责内容表述序号具体职责表述负责程度1消防安全、治安安全第一责任部门。全责2全面负责辖区的公共秩序维护管理，落实各项治安、消防制度，保证辖区的正常秩序。全责3负责做好辖区的“防火、防盗、防爆、防破坏”的四防工作，最大限度地预防或减少各种案件的发生。全责4负责落实各岗24小时值班制度。、负责落实辖区的巡视制度，加强巡逻。全责5负责辖区内的日常安全检查工作，对检查出的问题、隐患要进行整改，或提出相关的意见和建议。全责6负责制定安全类紧急突发事件预案，处理紧急、突发事件，并保证对事件的快速反应和妥善处置。全责7负责联系和协调与公安、消防、交通、城市管理等政府管理机关的工作关系。对车辆及其所带、装载的物品，按照规定进行验证、核查。全责8负责装修巡查的安全检查及纠正工作。全责9负责秩序维护部的团队建设和管理、培训、考核工作。全责10协助公安机关处理辖区内的治安案件，保护现场、提供有关情况。全责11部门档案资料管理。全责12完成公司领导和公司各部门交办其他临时性工作。全责2、秩序维护主管岗位职责说明书基本资料职位名称秩序维护主管所属部门秩序维护部职位类别管理人员直接上级项目综合主管直接下级秩序领班编 写工作内容1在公司领导下全面负责秩序维护工作，为消防、治安安全管理第一责任人。2工作内容表述序号具体职责表述负责程度1组织制定本部门周、月、季、年工作计划及相关预算，并监督实施。总结月（年度）工作完成情况，向公司领导汇报。全责2组织领导消防安全管理工作，对管辖范围内的治安维护工作、消防预防工作负全面责任。全责3每周主持部门例会，传达贯彻公司及有关主管部门的指示精神。全责4负责项目各类活动的组织、安防及人员协调工作。全责5负责实施秩序管理的相关管理制度，包括秩序维护管理制度、辖区车辆管理制度、消防管理制度、秩序维护人员值班巡查管理制度、制定巡视路线图。并负责监督相关制度的执行。负责本部门档案管理。负责与客户和相关对口部门的沟通协调，处理客户投诉事件。全责6根据项目的相关规定和辖区内车辆管理制度，做好辖区内的机动车辆、摩托车、自行车的分类管理工作，做好停车场的车位划分、标识及车辆防盗、防破坏工作。全责7组织落实秩序维护人员的消防安全值班巡查，明确防火安全责任，组织宣传消防知识，负责辖区内公共消防设施和器材的管理、维修、保养、更新。组织成立（义务消防队），并适时组织消防演练。全责8带领本部门人员协助相关部门做好电梯困人、火灾等紧急情况处理，做好雷雨、暴雪、台风等恶劣天气环境下的辖区安全工作。全责9负责本部门日常事务的审批与决策，制定本部门每月物资申购计划，物资的耗用情况及时处理异常现象。全责10负责突发事件处置方案的制定及演练，并负责突发事件的现场指挥。事后向项目主管提交书名报告。全责11负责秩序维护部骨干培养、选拔。全面负责团队建设。全责12完成公司领导和公司各部门交办其他临时性工作。全责工作权限：1负责对秩序维护部员工工作绩效考核；2. 对秩序维护员的招录、解聘、奖惩有建议权。3. 有权对发生在工作职责范围内的事务进行处理。4负责本部门成本指标的控制。工作及关系沟通间接下属秩序维护队员内部沟通关系集团公司各职能部门、公司同事、下属员工外部沟通关系商户、房管局、城管局、环保局、环卫处、辖区派出所、街道办事处、辖区居委会、消防大队、城市管理局、交警四分局、防汛办、等职能部门。3.秩序维护领班职责说明书基本资料职位名称秩序维护领班所属部门秩序维护部职位类别管理人员直接上级秩序维护主管直接下级秩序维护员编 写工作内容1工作概要：协助秩序维护主管管理辖区内消防、治安事务及秩序维护队伍建设2工作内容表述序号具体职责表述负责程度1熟悉掌握项目建筑结构、设施设备、各岗位设置及周围环境，负责制定及落实安全管理实施方案及各类安全防范措施，建立完善的安全管理规章制度。全责2负责定时、不定时通过对讲机或跟踪检查责任区域、各岗位执勤情况，督导工作，协助处理有关问题。全责3负责上传下达及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理，向秩序维护主管汇报，并及时传达给当值秩序维护员。全责4督导责任区域车辆行驶、停放管理，监督各类消防、安全、交通等标识的完好。全责5积极配合秩序维护主管做好秩序维护员的人事管理工作；负责本班员工的工作业绩考核，包括合理安排人员值班、加班，内务检查、文体活动开展等；各种相关工作质量记录汇总表交秩序维护主管。负责本班员工的思想沟通，并配合主管做好员工的思想工作。负责员工内务管理。每周组织班务会。全责6负责新到秩序维护员的岗前培训及在职岗位培训工作，负责编制秩序维护员的体能训练计划，具体组织体能训练；确保质量记录的完整性，并及时存档。全责7在岗发生突发事件、安全隐患、及时采取处置措施，并上报部门主管，事后提交书面报告。全责8完成公司领导及公司部门交办的临时性工作全责工作权限：1.对本班秩序维护员工工作绩效考核。2.对本班秩序维护员的奖惩有建议权。工作及关系沟通直接上级秩序维护主管直接下属秩序维护员间接下属无内部沟通关系秩序维护员、项目职能部门、项目同事外部沟通关系商户、公安机关、进入辖区的客户4.秩序维护员（巡逻岗）职责说明书基本资料职位名称秩序维护员（巡逻岗）所属部门秩序维护部职位类别员工直接上级秩序维护领班直接下级无编 写工作内容1工作概要：进行辖区内的人员管理、巡查工作，及时发现安全隐患。不符合消防安全、治安安全等现象，并采取有效措施予以制止；情节严重或不听劝阻的，应及时上报领班。2工作内容表述序号具体职责表述负责程度1按照相关规定，制止未经允许的人员、车辆进入管辖区域；对进入管辖区域的人员、车辆及所携带或装载的物品，按规定进行检查。全责2在值勤时，及时发现可疑的人、事、物、车辆，预防治安案件的发生。全责3对发生在辖区内的刑事案件、治安案件、灾害事故进行现场保护。保护证据、保护现场，并如实提供情况。全责4熟悉、保护所管辖区内配套的公共设施、机电设备、消防器材，熟练掌握各种消防器材的使用方法。全责5宣传相关规定，协助做好辖区的三防工作（防火、防盗、防破坏），落实各项安全防范措施，发现不安全因素或事故隐患应及时上报，共同协助整改。全责6积极配合客服、保洁、绿化、工程维修等其他服务。制止违章行为，防止破坏，不能制止解决的应及时上报，积极协助公安机关开展各项治安防范活动或行动，完成各项服务工作。全责7按规定程序处置突发事件。全责8完成公司领导及公司部门交办的临时性工作。全责工作权限：工作及关系沟通直接上级秩序维护领班直接下属无间接下属无内部沟通关系项目职能部门、公司同事外部沟通关系商户、公安机关、进入辖区的客户5.秩序维护员（礼仪岗）职责说明书基本资料职位名称秩序维护员（礼仪岗）所属部门秩序维护部职位类别员工直接上级秩序维护领班直接下级无编 写工作内容1工作概要：展现公司形象、提供咨询服务。2工作内容表述序号具体职责表述负责程度1熟悉商业街的结构、基本状况、商铺分布情况、各种公用设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象。注重礼仪礼貌。注意岗位形象，禁止在岗位上说话、身体晃动，保持良好军姿及良好的精神状态。全责2熟悉辖区内所以商户经营类别、楼层、房号、联系电话。全责3保持通道畅通，发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开，同时通知其他岗位引起注意。全责4对危险品、易燃品等严禁其带入，并及时向上级报告。全责5发现安全隐患、及时通知相关人员处理。全责6注意收集顾客的意见和建议，及时汇报并做好记录。岗位接待求助与投诉。全责7按规定程序处置突发事件。全责8完成公司领导及公司部门交办的临时性工作。全责工作权限：工作及关系沟通直接上级秩序维护领班直接下属无间接下属无内部沟通关系项目职能部门、公司同事外部沟通关系商户、公安机关、进入辖区的客户6.秩序维护员（监控中心）职责说明书基本资料职位名称秩序维护员（监控中心）所属部门秩序维护部职位类别员工直接上级秩序维护领班直接上级无编 写工作内容1工作概要：负责监控设施设备的运行、监控、观察与管理2工作内容表述序号具体职责表述负责程度1负责监控区域管理，及时处理监控信息，负责协助有关部门对火灾、火警的调查处理。全责2负责消防监控设施、设备的正常使用状态的管理，负责定期对管理区域进行消防抽查，负责提出消防整改措施。全责3熟悉各岗位工作人员的职责范围；了解各类手续的办理流程、时间、地点及必备的证件、资料；了解各项费用的收取及有关规定、标准、范围和方式等；熟悉环境、结构、设施（供电、供水、消防监控等系统）位置、器材布置及其控制范围。全责4认真学习业务知识，熟练掌握监控中心各种设备（录像监控系统、背景音乐系统、消防等系统）的正确操作。监督技术人员按照中心设备保养计划实施保养。当相关系统（设备）出现故障时，立即报告相关设备系统维护员。全责5通过监视器对所有当值人员的衣着、礼仪、行为以及物业环境、治安状况进行监控，发现路面有杂物，人员违纪等情况，及时安排处理和制止，发现可疑情况及时通知附近有关人员注意和处理。 全责6通过电话和对讲系统及时收集各种信息，并对信息进行分类、处理迅速反馈到相关部门和人员，熟悉信息传递的流程，注意礼貌、礼仪。全责7按规定程序处置突发事件。全责8完成公司领导及公司部门交办的临时性工作。全责工作权限：工作及关系沟通直接上级秩序维护领班直接下属无间接下属无内部沟通关系秩序维护员、项目职能部门、公司同事外部沟通关系公安机关第三章 秩序维护部管理制度(一) 消防控制中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火情，指挥灭火的重要部位；维护和管理工作十分重要，为此特订如下制度：1、 控制中心实行24小时值班负责制，并填写值班记录存档。2、 值班人员需做好人员进出登记，禁止无关人员进入本中心。3、 每天检查各类信号是否正常并作记录，如不正常应立即查清原因，上报部门，遇重大问题要迅速上报项目负责人。4、 控制中心出现报警信号，立即核查信号真伪情况，如属：火灾报警，按灭火方案处理，属误报应消除信号并记录。5、 维修人员要掌握辖区消防设施知识及具备三熟(熟悉图纸，熟悉操作，熟悉维护)，要求负责辖区消防设备的维护管理。6、 值班人员按项目部要求及时上报消防设施运行状况的各种记录表格。(二) 消防器材设施管理制度A、消防设施器材管理制度1、商业街所有的消防设施和器材由秩序维护部统一布局及全面监督管理。2、各类消防器材的管理由秩序维护部主管负责, 消防栓、箱体、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯、消防斧头等消防设施/器材配件，处于良好备用状态。3、温、烟感控制箱体、指示灯、开关、探头、消防水泵、阀门、管道、压力表、温、烟感报警系统、喷淋自动灭火系统、消防广播定期进行测试，确保处于良好备用状态。4、消防器材一经使用或被损坏，由秩序主管及时报告项目部，进行补充或维修。5、消防设施出现故障，由工程部联系专业维保单位及时排除，并做好相关测试记录。6、秩序维护部负责监督辖区消防设施及器材的保养及更换。并负责消防培训及防火宣传等工作。7、秩序维护部每月对消防设施器材进行定期检查、清理和登记造册存档。8、辖区的消火栓，消防水池是灭火时的供水系统，周围严禁堆放任何物品，以保证道路畅通。消防器材周围严禁堆放任何物资品，确保消防器材取用方便。9、根据中华人民共和国消防法规定，消防器材必须专物专用，不得将消防器材擅自挪作他用。10、损坏消防设施、及器材或擅自挪作他用及改变位置，按有关规定处罚，造成严重后果者，报公安机关按有关法规处理。B、消防栓的保养管理制度1、每月必须对辖区消防栓检查一次，并书面记录备案。2、检查消防栓大门关闭是否良好，锁有无损坏，栓门封条是否完好。3、每月必须随机抽取，消防栓总数的10%测试，按消防栓报警按钮，消防中心应有正确的报警显示。轻微打开消防栓手盘，应有正确的水流现象。检查箱内其他配件是否良好，有无脱落损坏现象，栓内水笼口有无渗漏。4、消防拴门封条脱落破损的补贴封条。5、开消防栓门取出水带，仔细检查有无破损，若有应立即修补或替换，检查有无发黑发霉，若有则应刷净、晾干。6、检查水枪、水带接头连接是否方便牢固，有无破损，若有立即修复，然后擦净载栓内放好。7、检查接口垫圈是否完好无缺，替换阀上老化的皮垫。8、检查全部支架，掉漆部位应要求工程部重新油漆、阀杆上油。9、将消防栓箱内清洁干净，部件存放整齐后，锁上拴门，贴上封条。C、闭路监视系统的维护保养制度1、每月对辖区闭路监视系统检查，并书面记录备案。2、检查闭路监视电视系统设备工作是否正常，云台摄像机是否紧固，转动自如，电缆有无损坏，监视器工作正常，控制台内插件接触良好，按钮灵活，接地电阻正常。3、闭路电视摄像头24小时监控、监视视频保存期为1个月。4、监视器应符合国家彩色监视器水平清晰度高于270线，观看距离应为荧光屏高度的6倍，光线柔和，可用综合测试卡测试，不符合要求的应维修。D、灭火器的维护保养制度1. 每月一次对辖区的灭火器进行检查记录。2. 对每只灭火器进行压力表压力观察，用手提掂灭火器重量，发现压力和重量不符，打开保险销，进行点压，确定器材是否失效，如失效立即更换。3. 每次检查灭火器，必须在灭火器瓶上张贴检查日期、检查人员姓名，填写消防灭火器材检查汇总表，备案。E、消防结合器保养制度1、每月对辖区地面结合器进行检查记录。2、用消防专用工具，打开测试，确保水源无异常。3、检查消防结合器周围无阻碍物，并相应有维护设施。4、定期要求工程部对结合器进行明示、警示油漆。F、火灾自动报警系统主机和烟/温感探头的维护保养制度1、火灾自动报警系统主机和烟/温感探头由维保单位保养，秩序主管协同工程部配合做好各项记录，对各种消防报警装置需做好定期的检查、试验和保养维护工作。2、 每日应检查火灾报警控制器的功能，并应按规定的格式填写系统运行和控制器日检登记表，发现故障及时排除。 3、 每月度应检查和试验消防系统/设备的下列功能，并应填写季度登记表。采用专用检测仪器分期分批试验探测器的动作及确认灯显示。试验火灾警报装置的声光显示。 试验水流指示器、压力开关等报警功能、信号显示。 4、 对备用电源进行1-2次充放电试验，1-3次主电源和备用电源自动切换试验。 5、 每月用自动或手动检查下列消防设备的功能。 防排烟设备（可半年检查1次）、电动防火阀、电动防火门、防火卷帘门等设备； 室内消火栓、自动喷淋灭火系统； 水喷雾灭火系统； 紧急广播、火灾事故照明灯及疏散指示标志灯； 强制消防电梯停于首层（电梯迫降）试验。消防通讯设备应在消防控制室进行对讲通话试验。检查所有转换开关。强制切断非消防电源功能试验。 6、 每月开启消防泵、喷淋泵试运转，检查声音、震动、电流、电压和压力等情况。 7、 每年一次试验火灾事故广播设备的功能；8、 探测器投入运行2年后，应每隔3年全部清洗一遍，并做相应阀值及其它必要的功能试验，合格者方可继续使用，不合格者严禁重新安装使用。 （三）消防安全检查制度为做好本辖区消防安全工作，确保消防工作落实到实处，特制定消防安全检查制度如下： 1、巡逻员必须定期检查所有灭火器的安放是否正确，铁箱是否牢固，喷嘴是否清洁畅通。2、定期检查消防栓的箱门开启是否灵活，箱内水枪、水带接口是否按照要求放在正确位置。3、每月检查一次室外消防栓、地面接合器，并定期进行放水检查。4、由工程部会同秩序维护部制定计划，并按计划分批检查消防报警器、探测器(温、 烟感)等消防设施是否正常。如有异常，及时报告项目部。由工程部组织维保单位进行及时维修保养。5、将每次检查记录存档。6、定时定人对各处进行消防设备器材的检查，督促各部门做好消防工作，备有检查记录。7、 定时定人在各区域进行巡逻，查找火险隐患，提出整改建议，及时给予指导纠正，同时向项目部报告，并作好备案记录。8、 积极开展防火宣传，做好对义务消防员的训练。9、 制定消防演练方案，每年必须组织两次消防现场模拟演练。10、秩序维护部协同工程部做好重点要害部位和特殊工种的有关消防工作。11、秩序维护部定期对各部门的消防管理工作进行检查，并上报项目部。（四）消防档案管理制度秩序维护部需根据政府规定建立完善的防火档案，并予以妥善保管。1. 各级防火组织及其成员名单。2. 各部门防火责任制。3. 辖区各项消防安全管理制度。4. 公安消防部门的来文。5. 消防安全检查记录。6. 员工消防安全培训教材。7. 消防演习计划、方案、图片、记录。8. 火警 火灾事故的调查处理资料。9. 消防工作年度总结报告。10. 奖罚记录。防火宣传资料。11. 其他有关消防资料。12. 各种消防设施器材的布局平面图。13. 各种消防设施器材的技术资料。14. 自动报警系统的检测资料。15. 自动喷淋系统的检测资料。16. 防排烟设备、防火门、消火栓等到防火器材的检测资料。17. 供水系统的检测资料。18. 避雷装置系统的检测资料。19. 危险品使用和保管安全制度及资料。20. 动用明火作业的申请及作业记录资料。21. 电气设备的开关线路及照明灯具的检修资料。22. 更改消防设施的报告、批文及作业记录等资料。23. 其他消防器材设施方面的资料。A、 易燃易爆危险品的保管制度1. 如有油漆、香蕉水、汽油、柴油、氧气、炔气、火柴、石蜡、酒精等危险品，应设专用仓库储存，并有专人责任制管理。2. 易燃易爆物品要分开、分项存放，物品安放之间的通道应当有安全距离，不得超量储存。3. 遇火、遇潮和容易燃烧爆炸的物品，不得放置在露天或潮湿、漏雨和容易积水的地点。4. 受阳光照射容易燃烧 爆炸的物品，应当放置在阴凉通风地点，保持适当的室内温度。5. 易燃易爆物品入库前，必须进行检查登记，入库后要定期检查。6. 仓库内严禁吸烟和使用明火，严禁火种入库标示。B、 动用明火/临时用电管理制度1. 在辖区重点防火区域，需要动用明火作业时，动火单位部门需向项目部部申请，在得到管理部批准并取到动火许可证后，才能在该区域内进行动火作业。2. 动火申请人负责动火作业时的安全措施，包括作业前清除可燃物，作业后检查有无燃烧隐患。3. 动火作业者必须持有成都市特种作业安全操作证才能上岗操作，并需严格执行“十不准”的有关规定。4. 动火部门必须按照规定的时间、地点、方位进行动火作业。5. 动火申请当日有效。应当日作业、当日申请，隔天动火必须重新申请。6. 动火部门必须委派动火现场监护人，由监护人负责动火现场的全面消防安全检查，以及配备专用的灭火器材。7. 秩序维护部应及时派巡逻员到场验看动火许可证证及特种作业证，检查动火现场的安全措施。动火作业者必须接受秩序维护部的检查。8. 正在使用的电加热器必须安设在不燃烧不导热的基座上，并远离易燃易爆物品。9. 电加热设备的导线绝缘损坏或无插头，电路中未安装熔断器时，均不得使用。10. 导线的安全载流量必须满足电加热设备的容量要求。11. 易燃易爆的物料，严禁用电热方式烘干。12. 严格控制临时线路负载量，熔断装置应按额定容量安装，不得随意加大。13. 导线连接处应接合牢固，防止接触电阻过大。临时线路架空必须保持2.5米以上，并予以牢固。14. 操作技术员应严格执行消防责任制度，按制度要求进行安全操作。（五）电梯使用管理制度1、确保电梯安全正常服务，延长电梯之使用寿命和降低电梯维修费用。2、辖区的扶梯、直梯，只可用于搭载人员及随身小件物品，施工人员或货运人员一律搭载货运电梯。电梯开放时间：客用电梯：24小时运行，货用电梯：12小时运行，电扶梯：12小时运行。3、使用电梯不得超载，超高、超长和超重物品不得使用电梯。4、使用货运电梯搬运大件物品，需事先申请并经项目部同意后使用。若运输电梯因此损坏，责任人将赔偿相关费用。5、乘载电梯时，应保持电梯内整洁，严禁抽烟，轻按按钮，切勿敲打按钮和面板，严禁蹦跳，强行开门。如遇停电停驶、未平层开门或滑降等意外，应保持冷静，切勿自行开门，应立刻按电梯轿厢内之紧急对讲按钮，向监控控制中心人员求救，静待救援人员处理。当遇火灾、停电或地震，切勿乘坐电梯。巡视发现有人违反上述规定，均有权立刻劝阻，不听劝阻，应立刻报告秩序维护领班。（六）物品进出管理制度1. 大件物品，包括电器设备、装修材料、装修设备及其它任何有价值的物品，欲出辖区，必须凭有效的出门条。2. 当值人员应严格凭出门条上的物品，认真核对后放行，不得以情面而放松对出门物品检查。由此而产生后果，当值岗将负全部责任。3. 以下物品进出禁止使用电梯：l 整块夹板或板料尺寸超出电梯轿厢内空间尺寸；l 铝合金、不锈钢型材的长度超过2米；l 未经包装（指编织袋等装好），用铁丝线捆扎运输的红砖等装饰材料；l 未密封的液体材料，如：天那水；l 超长超宽的其他物品和不用袋装好的装修垃圾。4. 任何非施工用的易燃易爆物品一律不得进入辖区，如确是施工用品，当值应跟进核实，并督促其妥善保管。如若属于国家有关治安和消防方面禁止在辖区内贮存的易燃易爆有毒物品则一律不得进入辖区。5. 用于装修的固体沥青，禁止在辖区内熬制。6. 当值员工一律不得接管转交物品。如客户事先托管，当值必须询问和查核，托管是何物品并作记录。7. 送货人员注意事项：l 送货时必须使用项目部指定的专用通道和货梯，严禁使用其它通道和客用电梯。l 所送物品的外包装及拆卸下的垃圾、杂物必须带离辖区，不得随意丢弃在辖区区域内。l 在送货期间造成辖区任何设施及设备损坏的，必须照价赔偿。l 送货人员必须听从辖区秩序维护的一切管理。对违反规定的送货人员，项目部将按有关规定进行处罚。（七）部门会议制度1. 部门会议秩序维护部每周召开一次部门会议，由秩序维护主管主持，由秩序班长负责会议记录并存档。部门会议的主要内容：a) 各班汇报每周的班组建设情况及动态；b) 各班领班对每周的工作总结汇报。c) 秩序维护主管总结前期工作情况，指出当前各班存在并需要改进的情况，并布置下阶段的工作任务及要求；d) 讲座日常操作所产生的问题，找出解决方案；e) 培训管理知识，进行安全分析；f) 讲解有关消防操作，施工管理的方法及方案；g) 其他。2. 班前会和班后会每班次应进行一次班前会和班后会，由领班召集。班前会的主要内容：a) 进行队列操练（在指定位置）；b) 传达上级最新的会议精神和特别任务；c) 反馈上一班当值情况及本班跟进落实事项；d) 提出本班次工作要求和注意事项；e) 领班根据实际人员安排班组队员的岗位。班后会的主要内容：f) 小结当班工作情况，作出简要评语；g) 表扬好人好事，批评不足之处，提出改进方案；h) 及时调整队员之间的思想；i) 用自我检查的方法，不断提高管理水平。（八）交接班制度1. 接班领班必须穿好服装，提前15分钟到指定地点集合，做好交接准备。2. 交接领班必须在接班前20分钟把当班时的工作情况、各岗位情况、未完成事项及物品情况在领班工作日表中做好详细记录。3. 交班领班向接班领班介绍当值情况，跟进落实事项及移交物品和其他注意事项。4. 接班领班召开班前会，进行队列训练传达和布置有关工作内容；交班领班与接班领班一起带领队员共同进行岗位交接、清点、巡查。5. 进行岗前操练，操练时间为10分钟。操练内容：立正 稍息（四遍）立正 跨立（四遍）整理着装（一遍）形体转向：向左 向右 向后 左边度敬礼（二遍）排列报数（一遍）排列横向行走（二遍）操练要求：精神饱满 动作整齐 思想集中 形体一致 口号响亮。6. 接班人员详细阅读交班岗位工作日志，交班人员详细回答接班人员各类询问，并双方签字确认。7. 交班人员在交接结束后，在指定区域集合召开班后会。8. 接班领班根据巡检各岗位情况，核对领班工作日表中的记录事项，然后由交接双方签字确认。9. 若交接班发生下列情况时：a) 接班人员未按时到岗，交班人员不得离岗，并做好此项记录，听从接班领班的指挥。b) 交接班前发现或发生的问题以交班领班为主处理解决，在交接班中发现或发生的问题，则以接班领班为主解决。c) 在交接班中发生重大问题时，交接班双方领班共同处理，交班方不得离开，并报告秩序维护部主管。d) 处理情况须在领班工作记录本中详细记录。e) 重大事件由负责处理的领班向秩序维护部主管提交事件书面报告，秩序维护部主管签阅后呈项目部。f) 交接班中如接班方签字确认后，对由于疏忽或不按程序交接造成财物缺损或工作差错的，则由接班方承担责任。g) 需交接事项未