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差额征税办法未出 各地国五条细则难产？25日晚，首个地方版“国五条”终于在千呼万唤中落地，被誉为“改革前沿”的广东成了“第一个吃螃蟹的人”。此次广东版细则明确指出，广东各地要认真贯彻执行国务院下发的五项房地产调控措施。同时，与之前的“国五条”相比，广东版细则在政策上有所加码。要求在房价上涨较快的广州、深圳、珠海、佛山市继续严格执行限购政策外，还对广州、深圳实施限价；要求年内在全省地市实现住房信息联网，比“国五条”整整提前了两年。但是，对于人们备受关注的“征收20%卖房个税”政策，广东版细则就显得有些含糊其辞；仅仅表述为“严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，至于“如何征收、会不会保护刚需和刚改人群”则未提及。在广东版细则出台之后，“京版、苏版等地细则本周内出台”的消息便相继见于报端。曾有消息人士向媒体透露，在各个部委大员确定后，落实国五条的细则也将密集推出；3月下旬到4月初，是“新国五条”落地细则的窗口期。此前，关于北京版的细则就已传出了多个版本，涉及包括税收、信贷、户籍等多个方面。并且，还有来自住建部的专家认为，在“国五条”的地方细则中，将会涉及保护刚需和刚改的内容，“出售房产满5年唯一住房，或可免征个税”。另据扬子晚报报道，江苏省住建厅的相关人士表示，根据国家的统一要求，各地必须在三月底将出台落实“国五条”的相关文件，江苏细则本周内也肯定会公布，不会拖后腿；作为贯彻“国五条”的省级文件，江苏省的细则将会对应国家的要求，逐一予以细化。深二套房首付比例或提至七成 20%差额征税或不明确规定知情人士透露，深圳目前正在考虑将二套房首付比例提至七成；对于争议较大的二手房个税按差额20%征收，则可能只是重申国务院表述，不会做出明确规定。事实上，作为一、二月份房价涨幅领先的城市，深圳现行的楼市调控措施已经相当严厉。深圳的限购区域从一开始就覆盖了城市全部行政区域，且从2011年开始实行引导房地产开发企业合理定价的调控机制（舆论称之为“限价令”或“限涨令”）。深圳规划国土委一些官员认为，“限购”、“限价”政策深圳已经非常严格，进一步加码可能性不大。知情人士透露，房价控制目标这块，今年可能会有所调整，如引入CPI因素等。往年是单纯和GDP涨幅挂钩。或许，深圳现在还能加码的楼市调控措施，更多是税收和信贷两方面。二手房个税征收这块最为敏感，此前也引发巨大争议。25日出台的粤府办201311号文，只是谨慎转述了国务院的调控措施，提出：房价过快上涨的地区要及时采取住房限购等稳定房价的政策措施，严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定。对于是否一刀切采取差额20%方式征收个税，粤府办201311号文没有明确提出。25日，深圳市规划国土委的一些知情人士透露，深圳可能采取类似模糊表述，可能只是按照国家和省里的表述，做一个表态，下一步要看国家部委是否对该条款做进一步解释解读，或者看其他城市如何执行。因为，一刀切按差额20%征收存在现实执行困难。专攻房地产领域的广东信荣律师事务所主任张茂荣指出：“深圳二手房不具备强制核实征收20%个税的条件”，他的理由是核实征收需要核定现任业主购房原值（而非登记价）、合理费用、实际成交价等以便查明应纳税所得额，在实践中实际成交价交易双方不会提供，合理费用也不清，二手房大多几经转手，也无法核实现任业主购房原值。房贷方面，来自规划国土和金融领域的多个消息源均表示，深圳正在考虑将二套房首付比例提高至七成，可能性较大。不过，由于深圳版调控细则目前仍在多部门机构协调讨论中，仍存在变数。 国税总局差额征税办法未出 各地国五条细则难产据经济参考报记者了解，由国家税务总局牵头制定的“差额征税实施办法”(以下简称“实施办法”)正在研讨之中，由于涉及房屋原值以及抵扣凭证等问题，因此本月内难出台。对此，业内人士表示，在税务总局出台实施办法之前，地方版“国五条”细则涉税部分或选择模糊说辞，或会直接延缓发布。事实上，之前所传部委版“国五条”细则指导意见便是指“实施办法”。据接近国税总局权威人士表示，由于所得税属于共享税种，其认定与实施必须由中央决定，地方没有资格对其制定实施方案。因此，20%差额征税实施细则部分的重任就落在国税总局头上。上述人士透露，实施办法将仍保持5年大原则不变，但具体操作还有待明确。我国房屋种类众多，除部分没有参考原值的住房外，还存在商品房、福利房、公房之分，因此，怎样对于房屋原值进行测定是难点。税收计税依据方面，需要提供哪些凭证也是政策制定困难之处。上述人士说：“像装修、维护等支出是可以用于计税抵扣部分，但是已经一、二十年的住房，每次装修或维护的发票不会都保存着，因此，对于这部分的认定也是问题。”此前，我国二手房交易中，若转让自有住房是家庭唯一生活用房，并达5年，免收个人所得税，若非家庭唯一住房或未到5年的，若可提供房屋原值，按原值差额20%计征，若不能提供，则需按交易总额1%计征。其中，按20%差额缴税时合理税费可以进行抵扣。例如转让住房时实际缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、印花税等。“实施方案必须制定得清晰且具有可执行性，一刀切按差额20%征收存在现实执行困难。如果方案不清楚，一方面地方会难以执行，另一方面对于保护刚需方面的设定也有待研究。”上述人士表示。广东省25日发布的省版“国五条”细则中，对“国五条”中引起争议的“20%差额征税”问题只是重申“严格执行国办发201317号文关于出售自有住房个人所得税的征收规定”，再无更多表述。上海方面，据相关人士透露，虽然细则会于31日前按时发布，但里面对于20%差额征税一事也只是重申国务院意见。安徽相关人士则透露，还没有具体时间表，或许会等国税总局的指导文件。太原市房管局相关人士表示，目前相关细则已进行多次修改，因为涉及银行、税务、发改、物价等部门，还需要征求各部门意见，所以细则还在商讨完善当中。但税务机关相关人士表示，该部门还没有见到过相关细则，因此出台时间还有待观察。中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对经济参考报记者表示，地方版“国五条”细则，在国税总局出台实施办法前很难给出清晰的方案，因此，部分地方会选择模糊处理，照抄国家表述，另一部分则会等实施方案出台后再进行发布