课件：三亚绿色工程项目策划.ppt

“绿色工程”项目策划,一、政策、经济、社会背景 二、市场及项目背景 三、项目面临的市场机会及发展命题 四、项目规划发展构想 五、项目规划的功能业态支撑体系 六、项目开发的资源支撑体系 七、项目规划开发的价值链,目 录,一、政策、经济、社会背景,坚持“政府引导、社会兴办、市场推动、加快发展”的方针，优先发展养老服务业，辅以卫生健康服务、旅游娱乐和金融保险业，逐步培育适应人口老龄化发展的老年消费市场。发挥政府的指导和监督作用，把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等各种政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持、等特殊政策，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。 国家商业银行和政策性银行要加大对老龄事业发展的信贷支持力度。对于符合老龄事业发展方向，又有市场前景的老龄产业，需要银行信贷支持的，要按信贷规定给予支持。（国家十一五规划） 积极应对人口老龄化，注重发挥家庭和社区功能，优先发展社会养老服务，培育壮大老龄服务事业和产业。（国家十二五规划建议）,老龄产业发展的政策背景,老年产业发展的经济背景,近20年以来，美国养老养生健康产业增长了36倍，日本增长了32倍，欧洲各国以17%的比例在增加，中国的养老养生健康产业是以每年15%-30%的速度增长。据美国专家和财富杂志预测，在十年内，全球养老养生健康产业将达到10万亿美金的总产值，而中国是1万5000亿的增长份额。 据中国老龄科学研究中心的一项调查，我国城市60-65岁的老年人口中约有45的人在业，除有退休金之外，还有额外的收入；城市老年人中有42.8的人拥有储蓄存款，仅退休金一项，2010年将增加到8383亿元，2020年为28145亿元，2030年为73219亿元。 我国老年人的需求市场已经发展充分。根据全国老龄工作委员会提供的数据，目前我国老年人市场的年需求为6000亿元，2010年达到1万亿，而目前我国每年为老年人提供的产品不足1000亿元，产业发展供需之间存在较大的落差不平衡性。,老年化社会背景,2009年，全国60岁及以上老年人口达到1.6714亿，占总人口的12.5%。 2010年，60岁以上老年人口达到1.74亿，约占总人口的12.78,年均增长537万人。 据中国老龄科学研究中心预测： 2001年到2020年是快速老龄化阶段，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达17.17%。 2021年到2050年是加速老龄化阶段，到2050年，老年人口总量将超过4亿，老龄化水平推进到30%以上。 2051年到2100年是稳定的重度老龄化阶段。2051年，老年人口规模将达到峰值4.37亿，约为少儿人口数量的2倍。这一阶段，老年人口规模将稳定在3-4亿，老龄化水平基本稳定在31%左右。,小结,国家对老龄产业发展的税收、金融、信贷、投资等各种政策倾斜，对老年相关产业的扶持，为养老养生健康产业的发展搭建良好的基础平台，积极引导民营资本和吸收国外资金投入老龄事业发展，逐步形成多元化的老龄产业蓬勃发展格局。 国家经济稳步发展，社会保险、福利等养老基础条件的逐步完善，养老养生产业多元化发展模式的逐步成型。合力形成养老养生健康产业的市场供需基础，强力释放社会老龄人口的经济消费能力。 目前，中国已步入老龄化社会，人口老龄化日趋明显，5060年代的“人口红利”及“财富效应”，构筑养老养生健康产业发展的社会人口消费基础，注入产业发展的经济活力。,二、市场及项目背景,市场背景,基于国际旅游岛的产业规划发展，对应其它产业投资机构，老年产业领域投资均相对规模较小，且缺乏持续性经营及扩张的产业发展战略，简言之：海南省以“养老养生”为主题的投资开发、专业性服务机构尚未成型。 目前，基于国际旅游岛发展战略背景，以“养老养生”为主题，以“老年教育、科研医疗、旅游”等为产业发展的成型项目尚属空白。 国内以“养老”为主题的社区开发已出具规模，因局限与区域、气候及消费人群等基础条件，功能上更多注重居住护理、病痛治疗及老年托付，缺少老年教育、养生疗养、科研医疗及老年旅游等专业性、个性化功能匹配。 目前，海棠湾、定安区域初现“养老养生”主题型规划项目，其中海棠湾项目规划定位为“休闲、养生、健康体验”复合型社区，就其土地价值及区位发展价值，“纯生态、纯意义”的养老养生主题型社区最终成型尚有落差。而定安项目，就其区位发展比拟优势，三亚发展”养老养生主题型项目，发展优势更为突出。,项目背景,项目区位：项目临近三亚未来发展新城区，后续基础配套设施齐备，未来交通、生活配套明显。 自然资源：原生态森林植被，成片规模种植果园，700亩水域面积的水库，利于项目规划开发的景观资源再造。 地貌地质：项目“微地型”地貌，临近或可能享有地质温泉、矿泉地带，利于项目建筑层次感规划及疗养设施建设。,项目地块大概形状,三、项目面临的市场机会及发展命题,产业政策导向机会： 国家“十一五”、“十二五”规划明确强调对养老产业的信贷、税收等系列政策扶持，引 导养老产业发展方向，为养老养生产业投资与开发营造“产业光晕效应”的基础发展平台 产业供需失衡机会： 国家养老养生产业发展起步晚，发展周期短，产业链的市场供应疲软，而老龄化人口数量 大，增速快，产业链市场需求强劲，市场供需发展的不均衡性，为养老养生产业的投资开 发注入“厚积薄发”式的持续性发展动力。（根据全国老龄工作委员会提供数据：2010年 养老市场需求预计达1万亿，但市场供应产品仅1000亿元，市场供需严重失衡）,市场机会,产业经济发展的“牵引”效应： 近20年来，美国养老养生产业产值增长36倍，日本32倍，欧洲以17%年增速稳步增长，中国以20%左右增幅快速增长。未来十年内，全球养老养生产业产值将达到10万亿美金，而中国占1万5000亿美金份额、产业经济发展蕴育的巨大产值空间，构成产业投资开发经济效益的驱动引擎，推动产业群规模发展，衍生多元养老养生产品与服务。 庞大的社会老龄人口消费基数 2009年，中国60岁以上人口达到1.67亿，未来30年内，且每年以4-5%增幅稳步增长，预计 到2050年，全国老年人口数量将超过4亿，庞大的老年人口数量，蕴育了养老养生产品与 服务的巨大市场需求能量。 “人口红利”与“退休经济”的财富效应： 60年“人口红利”与50年 “退休经济”社会价值日趋凸显。5060人口圈层所形成的“财 富效应”就养老养生产业形成现阶段“时效性”的梯度发展推动。(根据中国老龄科学研 究中心调查：城市老年人中有42.8%拥有储蓄存款，仅退休金一项，2010年达到8383亿元， 2020年达28145亿，2030年达73219亿元）。,社会家庭结构功能变化： 目前，中国社会单一家庭代数减少，家庭居住生活模式改变，空巢家庭日趋增多。家庭结 构及两代人单居生活模式的变迁，衍生养老居住、服务等产业功能的市场需求。 养老保障性基础条件的成型 基于老龄化社会问题，国家对养老福利、保险制度逐步完善及确定，养老生活保障性基础 条件的成型，将进一步推动养老产业发展，释放养老产业市场需求的经济购买能量。 养老居住模式的变革 目前，解决老年人居住及日产消费的经济后顾之忧的“以房养老”“以房置换养老”居住 及养老生活模式提出，完善成型及推广，颠覆传统养老居住生活理念，推动老年地产业产 品、服务等功能由单一型向多元型发展过度。,依托国家“国际旅游岛”发展战略，三亚区域无可比拟的气候、空气等自然条件，项目独有的资源优势，结合养老养生产业发展的市场机会，就项目规划发展面临以下命题： 命题一：如何基于“国际旅游岛”发展平台，基于政策、社会、经济发展层面，嵌入产业发展的市场机会及项目自身的资源优势，成功打造“纯生态、纯意义”上的“养老养生型” 产品与服务。 命题二：如何基于产品与服务功能定位及设计，整合及嫁接外部优势资源平台，形成推动项目可持续性发展的合力。 命题三：如何基于产品与服务的功能定位及外部资源整合能力，最终实现项目开发的社会价值、产业发展价值及投入与产出的经济价值。,发展命题,四、项目规划发展构想,依托三亚大区域无可比拟的气候、空气等优质自然资源，项目的森林植被、规模果园、“微地型”地貌、温泉矿泉地质及水系资源。借助“国际旅游岛”发展战略的时代契机，迎合“银发经济”、“退休经济”、“美容经济”、“生命经济”养老养生产业的发展机会，强势整合国际国内国外老年机构、教育机构、养生机构的资源平台，规划发展“国际养老养生论坛中心，国际老年教育旅游基地、国际科研、养生疗养基地”“三位一体”的核心功能。基于 “三大核心功能”支点，紧系“养老养生”核心主题，以持续性经营开发为原则，全面展开“养老旅游”、“养生旅游”、“医疗旅游” 等产品与服务功能建设开发。使之成为集“产业论坛、老年教育、生命科研疗养、老年居住疗养”为一体，面向国内，东亚、东北亚、西北亚等区域国家养老养生市场的纯生态、纯意义的“养老养生型”国际性项目。,基本策划思路,依托三亚自然禀赋的资源条件，以老年人、亚老年人、亚健康人群为项目规划发展的基本市场需求面，顺应中国老年人口化发展趋势，辐射国内国外养老养生需求，定位项目开发目标市场。 国内大学机构的退休教授 国家公务员单位、事业单位的退休干部 国企单位的退休管理者 国内外亚健康人群、养老人群,基本市场定位,规划设计基本思路,资源为基础 市场为导向 产业发展为愿景 植根于“国内老龄人口日趋严峻形式下的产业发展愿景，区域及项目的资源基础条件，老年化社会下的多元化、个性化的市场需求导向”构筑的立体发展空间平台，以“养老养生”为核心发展主题，以“一轴三心”为主体发展结构，以“局部激活板块”为发展步骤，针对项目地块生态，地形、地貌特征，最终形成“三片一区”的系统功能发展布局。,尊重生态 适度开发 最大化保护固有的生态资源，形成项目的“纯生态”景观环境，适度施以“养老养生”产品 及服务的功能开发。 功能片区 动静相宜 围绕项目发展主轴，规划论坛中心、养生疗养基地、老年教育基地三大核心功能板块，并以 核心功能为支点，分步展开细化业态布局，最终形成项目“三片一区”的“相互独立”， “互为补充”整体发展布局 生态移植 景观再造 基于原有生态植被，改良或替换植物生态种植类别，根据核心功能布局，营造组团景观资源。,基本规划原则,整体发展结构“一轴三心” 整体功能布局“三片一区” 三片：围绕“论坛中心，科研、养生疗养、老年教育基地三大核心支点发展的功能片区 一区：三大核心功能片区全面发展，最终形成的“养老养生型”主题大区 局部功能布局“一点一线一面” 一点：片区功能核心支点 一线：核心功能下的业态发展轴线 一面：围绕核心点，功能业态发展轴线为辐射， 形成的附属业态功能布局面,基本功能布局,国际养老养生论坛中心、论坛酒店、老年人博物馆 科研中心、疗养中心、养生酒店、别墅 老年大学、老年酒店、公寓、别墅,基本产品功能规划,全面实现纯生态、纯意义“养老养生型” 主题小镇的造镇计划 成为国际旅游岛“养老养生”产业规划发展的对外展示的新名片 成为国内、亚太乃至全球的“养老养生型”主题项目的展示样板 成为国内高寒地区、亚太区域高寒国家的 “候鸟式”养老目的地,规划目标价值,规划发展的意想参考,规划发展的意想参考,规划发展的意想参考,2019/4/20,35,可编辑,规划发展的意想参考,五、项目规划的功能业态支撑体系,核心功能一：国际养老养生论坛中心 国际养老养生论坛中心功能诉求：整合及引入“国际养老养生”，“老年产业”，“老年经济”等主办机构资源，定期举办养老养生论坛（如老龄人口世界大会、全球或亚太区“银发产业”、“银发经济”论坛），养老养生产业及经济论坛、老博会、老年人口文化、艺术等创意论坛。通过系列相关“养老养生”产业的主题论坛举办，使之成为主题型、永久性论坛会址的终极运营目标，并基于其生成的产业论坛效应，政策效应，社会效应，凝聚成项目开发的“脸谱效应”。,三大核心功能架构,核心功能二：科研、养生疗养基地 科研、养生疗养基地功能诉求：引入国际国内养老养生产品的专业科研机构，以“人体内部调理、身体外部护理”等为研究对象，研发系列美容、强身、护体等功能产品，形成以“生命学科”为主的养老养生产品科研基地，并就其铺设养生运动旅游、养心观光旅游、人体调理、美容医疗旅游等附属功能业态经营开发，合力形成“科研、养生疗养基地”。科研、养生疗养基地的成型，可作为论坛中心、老年公寓产品与服务的附属配套功能，可基于医疗旅游所聚集人气，拓展老年公寓、养生别墅等产品市场的需求空间。,核心功能三：老年教育旅游基地 老年教育旅游基地功能诉求：合作及引进国内老年大学教育机构，合作建设开发老年大学基础设施，以异地教育旅游方式办学（高寒地区老年人的冬季旅游教学）；以“老有所学、老有所乐、老有所为”为办学宗旨，以“国内高校退休教授、教师、退休国家干部、企业退休管理层”等为承载主体，通过老年大学教育，提供老年人学习平台、交际平台及创作平台，聚集国内尖端老年消费人群，并基于承载主体的消费经济，人气效应、需求效应，最终形成老年公寓、别墅等产品与服务的开发基础。,国际养老养生论坛中心：围绕“国际养老养生论坛中心”所承接相关产业论坛，配备论坛酒店、老年人艺术博物馆、高尔夫会所、乡村俱乐部、文化娱乐中心、商业等功能业态。 养生疗养基地：围绕“美容、调理、护理、强身”等养老养生产品研发为主题，设立产品科研中心、体验中心、护理中心、美容中心，配备养生酒店、公寓、别墅，温泉、矿泉疗养中心，负离子氧吧，乡村马术俱乐部，迷你高尔夫，花卉瓜果生态观光园、种植园，休闲娱乐中心、商业中心等附属功能业态。 老年教育基旅游基地：以“老年教育旅游”为基础，铺设老年公寓、别墅、社区图书馆、老年人游戏俱乐部、老年人交际俱乐部、老年人创作俱乐部、个性化沙龙俱乐部、老年商品商业中心、老年服务中心室外、室内运动中心、瓜果花卉栽培中心、佛学堂、老年人艺术中心等附属功能业态。,核心功能体系下附属功能规划,国际养老养生论坛中心意想参考,国际养老养生论坛中心意想参考,论坛酒店意想参考,养生疗养基地意想参考,养生疗养基地意想参考,养生疗养基地意想参考,养生酒店意想参考,养生酒店意想参考,养生别墅意想参考,养生功能意想参考,养生功能意想参考,老年大学意想参考,老年大学意想参考,老年别墅意想参考,老年公寓意想参考,生态景观意想参考,人造景观意想参考,老年人健康生活意想参考,六、项目开发的资源支撑体系,“国际养老养生论坛”主办的政府、社会资源，“老年大学”教育机构资源，“科研、养生疗养专业机构资源构成项目核心功能资源结构三大支撑。三大核心资源整合张力，关乎项目整体规划开发及经济产值的成型及溢价空间。,三大核心功能的资源整合,“国际养老养生论坛”主办的政府、社会资源： 通过国家老龄委向联合国申报人口老龄世界大会亚太区举办地，成立或申报亚太区养老养生论坛举办地，通过政府、社会资源开展“银发经济”，“银发产业”，“养生产业”，“老博会”等论坛，成为每年定期的永久性论坛会址。 老年大学教育机构资源： 通过与国际国内知名大学（如清华、北大 常青藤名校等），合作建设开发，以异地教育旅游兴办方式，开设国内国外老年人语言、文化、艺术、创意类等老年教育学科。 养生疗养科研机构资源： 引进国外国内