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长富汇银杨明伟：房地产并购机会已经到来融资中国记者 王庆武/文楼市价格趋势走向、人民币汇率问题，以及A股市场走向，对房地产未来的发展及与金融结合的路径有何影响？长富汇银投资基金管理（北京）有限公司执行总裁杨明伟表示，从行业角度来讲，整个房地产行业去年和今年发生了一些新的变化，房地产市场从增量逐渐往存量过渡，行业分裂加剧。这种情况下部分前期土地储备过多的开发商抗风险能力较差，一旦出现行业调整，或流动性出现困难，就不得不出售一些项目，或者整体被并购。此种背景下，房地产并购的机会已经到来。宏观经济形势新变化：全球经济下行压力大，股市楼市相互作用杨明伟认为，不管最近的股市，还是宏观数据，包括CPI和采购指数等，实际上看起来都不尽乐观，整体经济下滑压力较大。国际货币基金组织对全球的经济增长预期也有一些下调，从这个角度来讲，全球经济也还处在压力比较大的阶段。2011年以来，中国经济开始进入转型期，产业结构调整，很多经济指标开始放缓。今年第二季度GDP出现比较大的下滑，大家对三四季度的GDP增长指标的预期相对也比较悲观，可能三四季度GDP会跌破所谓的大家心理预期7.0%的幅度。杨明伟表示，从这个角度来讲，作为在房地产行业工作过多年的从业人员，会感觉到目前中国经济所面临的问题比2008年美国次贷危机时更差。2008年中国整体房地产的走势，包括经济放缓实际对大家影响并不是很大，那时的影响更多是心理上的。实际上2008年真正意义上的调整没有经历太长时间，当时在北京进行调查，整个北京的房地产市场是非常健康的，但是可能大家当时最关心买房的问题，调控政策连续出台，地产商和买房者都显得非常恐慌。然而接下来，政府又出台了4万亿元的投资计划，在4万亿元的调控下，房地产市场实际出现了非常大的一个危情反转，到2009年三四月份北京房地产市场的价格和交易量已经开始快速回升。到2009年12月，北京房价已经上涨到让很多购房人承受不了的程度。相较2008年而言，2015年所面临的实际状况是什么？是整个国际形势不好，以及2008年一些政策推动导致的遗留问题，叠加到目前的经济环境中来了。谈到股市，6月18日开始上证指数跌到3360点时，实际下跌幅达到35%，整个A股市值跌去了45%。炒股的人都知道，一般情况下指数跌幅会小于整体的股市市值的跌幅。股市波动情况下，指标股的浮动变化往往会小于非指标的一些幅度，所以，大家可以看出来，股市从100万亿元下跌到55万亿元的情况。8月20日股市下跌的幅度相对来讲比较小，到8月21日11点半再看股市，也是跌势凶猛。截止到8月21日中午收盘时，整个股指跟今年的最低点比，大概只有7%、8%的空间，也就是股市再往下拉7%、8%，今年的股市又创新低。股市的调整会间接影响到经济的复苏，同时影响到房地产增速的变化。大量的资金会从房地产行业转移到股市中来，这会使得房地产投资的增速放缓，如果股市出现断崖式下跌，大量资金会套在股市中，对房地产市场来讲负面影响明显。股市和房地产市场比较和谐的配比是在股市处在慢牛的过程中，这也是为什么监管机构一直希望房地产平稳健康发展，同时也希望股市处于缓慢上涨的状态。房地产行业新特点：区域分化、市场集中度加剧随着国内外宏观经济形势的变化，2015年中国房地产行业也发生了新的变化。从整体房地产调控政策来看，2015年上半年国家延续了2014年比较宽松的调控政策，特别是在二三线城市，从第一个放开限购的城市开始，真正意义的限购城市只剩下了北京、上海、广东和深圳四个一线城市（三亚暂不放入此行列）。谈到最近关于北京通州限购的情况，杨明伟表示，通州限购不代表中国房地产宏观调控政策的转向，通州房地产在两个星期内同地段的涨幅在6千元左右，这一涨幅大大超越了监管层的容忍程度。在通州楼市限购政策出台一个星期之前，长富汇银已预测到政府会在通州市场有所作为。在通州房地产市场，长富汇银与很多地产开发商正在进行并购项目的洽谈，在这个过程中了解到，不少房地产开发商对通州房价的预期有点不切实际，一些楼盘的开盘售价上涨幅度约1万元，写字楼产品售价的涨幅甚至超过1万元。这种非理性的投资，非理性的上涨，必然会受到监管部门行政手段的调控。北京通州区域的限购仅为个案，总体来看，目前房地产调控政策还是偏稳的政策，鼓励房地产健康稳定发展。在很多地方，实际上给了购房人较大的政策优惠。在利好政策刺激下，房地产正呈现慢慢回暖的迹象。首先，中国的GDP即便现在下行压力很大，但每年的GDP增长幅度仍保持在7%左右。其次，中国的货币发行量，也就是说M2的增幅仍在13%左右。从这两个指标可以看出，未来中国的资产价格，也就是生产性的资产价格仍然处于上涨的趋势。杨明伟建议，如果在北京没有住房，买房出于刚需，大家还是及早购买。因为综合几个数据都可以看得出，房地产的整体走势不会持续下跌。特别是一线城市和二线城市有产业支撑，有人口净流入的城市，总体来讲，房地产市场仍保持着往上走的态势。尽管如此，在买房过程中仍要关注房地产市场的一些新变化，主要是不同城市之间的分化在加剧。在过去十年房地产高速增长时期，我们大家会看到，一、二、三线城市在涨，甚至县级和乡镇级区域的房地产价格也处于总体上涨的趋势。房地产市场发展到现在，这种普遍上涨的趋势未来会慢慢被打破。综合长富汇银研究数据可以看出，一线城市的回暖相对来讲比较强劲，二三线城市回暖也有。一些供给量比较大的城市，或者没有产业支撑，人口处于净流出或者净流入不大的城市，其房价实际上只是量上的回暖，价格就很难有所提升。大多数三四线城市，地市级以上的城市没有产业支撑，特别是GDP在1千亿元以下的城市，房地产市场依然比较艰难。以上几点也是长富汇银在投资房地产项目所在城市时的主要判断依据。比如，将国内市场进行简单划分，在国内的投资区域选择上，长富汇银的基金在西部区域只投三个城市。相对来讲，中国经济发展得比较好的一些城市都集中在东部，重点投资区域是省会城市，GDP超过1千亿元的地市级城市、副省级城市等。另外，对交通、人口净流入都会有一个全面的考察。从开发投资来看，最近也有负面新闻。曾经房地产行业的百强企业，也有经法院裁定进入困难程序的，也有一些上市的房企发布公告退出房地产业务，也有上市房企被别的公司并购等情况。我们不排除一些上市公司市值管理的需要，但是总体上可以看出多数房企实际对目前中国的房地产所面临的过剩风险，总体表现比较谨慎。从销售行情来看，今年上半年一线、二线、三线城市大概的房地产价格走势，一线城市实际上是在上涨，二线城市总体还在下跌，但三四线城市下跌幅度可能更大。因为三四线城市从供求关系来讲本身是供大于求，从购房人的意愿来讲，本地人可能对房产有需求，但是购买能力受到很多限制。一些在当地收入相对比较高的人群，可能会选择更高一级的层次去购买房屋，比如县级的购房人会到市里买房子，市里的购房人会到省会城市买房，省会城市购房人会选择到北京来买房。由此可见，为什么一线城市房价涨幅相对较快，下跌幅度很慢，这是一个朴素的道理。以北京房地产市场为例，这里集结了全国、甚至全世界有投资需求的人，所以说它的房价相对来讲比较坚挺。与此同时，根据长富汇银研究成果显示，房地产行业集中度也在加速提升。在2008年出现过一轮中国房地产行业集中度提升的现象，那时候万科市场占有率就在1%到2%，经过2008年的调整，万科的市场占有率迅速提升。从2014年开始的调整延续到2015年，这次调整伴随着悲观情绪，同时房地产行业集中度进一步加大。百强房企和行业集中度要达到40%多。大家可以看出来2015年上半年房地产行业排名前五和排名前十的企业市场占有率达到了13%和19%，这个在2008年的时候是不可想象的。每一次行业的调整，都会使得行业集中度快速提升。也就是说，每一次行业短暂的困难时期，其实就是一个并购时机到来的节点。人民币贬值预期也一定程度上加大房价下行风险。虽然大家一直认为人民币是在升值的，但受美联储加息预期升温、世界经济复苏进程不稳、全球大宗商品价格下挫和国内经济下行压力大等因素影响，8月11日人民币对美元汇率中间报价较前一交易日贬值1136个基点，贬值幅度高达2%。就短期来看，人民币还存在一定的贬值压力。杨明伟认为，人民币贬值对房地产市场的影响主要体现在两方面：一方面，人民币的贬值加速外资流出国内市场，加大了房地产价格下行的压力；另一方面，人民币贬值提高房企海外融资成本，从而将加速促进房企转向国内寻求融资。但是，大家不必把人民币的贬值看得太可怕，这次人民币贬值更多是从国家角度，考虑国家利益，对房价会有一些负面影响，但总体来讲对房价不会造成特别不利的影响。房地产私募基金新变化：REITS势在必行从行业来讲，整个房地产行业去年和今年发生一些新的变化，可以看到，北京的二手房成交量已经比新房成交量大很多，可以看到房地产逐渐进入“存量时代”。在此情况下前期拿了很多地的开发商，为了加快扩张速度，都采取高杠杆的方式经营，这样他们的抗风险能力会相对较差，一旦出现行业调整，出现流动性困难就不得不出售一些项目，或者整体被并购。之前房地产并购更多是政策导向，特别是国有企业。这次的主导原因是市场的供求矛盾，尤其是区域的市场供需矛盾。很多买房人不像10年前是第一次买房，二次置业的心态和需求会有很大不同，但一些开发商的开发能力和满足消费者购房需求的能力没有跟上市场的脚步，就容易造成市场供需矛盾下的优胜劣汰。在调控日趋市场化的情况下，长富汇银预计此次调整的时间将比过去更长。与此同时，房地产行业发展的“马太效应”日益明显，行业集中度不断提升，中小房企生存空间被逐渐压缩。这两个因素共同导致了行业并购事件大幅增加。在此环境下，长富汇银也提出了关于自己的房地产并购新思路。大家常讲的REITs的推出，2006年就在讨论这个问题，还有银行版、信托版、证监会、银监会的版本等。中国确实一直想推出REITs，但是推出REITs中间还有很多困难。杨明伟表示，如果REITs顺利推出，对房地产并购基金的发展有非常大的意义。作为房地产私募基金领域的代表企业，长富汇银也一直在研究REITs，关注近期国内一些情况，也会提出一些新的观点。2014年，关于REITS的推进工作节奏有所加快，央行新政提出了将积极稳妥开展REITs试点工作。如果REITS顺利推行，对于房地产并购基金的发展将会有积极的推动意义。房地产并购基金将并购的资产打包设立REITS在公开市场出售回笼资金，从而可以实现成功退出。房地产行业已经进入存量时代，行业剧烈分化，再加上资金流动性压力凸显，使得不少企业、项目以及资产面临困境，产生大量的折价购买优质资产的交易机会。房地产项目的并购机会已应运而生，并购将成为房地产基金新的发展方向。企业的并购，有时会被曲解成“落井下石”，很多是因为并购项目运营得不会特别好，至少效益不会特别好。长富汇银在考虑并购时，如何辨识项目的潜力呢？这里就引出长富汇银对地产并购项目的要求“核心城市”、“核心区域”和“核心物业”是硬性指标。特殊时期，房地产基金可利用其操作的灵活性，集合社会各类资金收购或协助收购陷入危机的不良资产，结合相应的优势资源，对其进行优化管理或进行物业再改造，提升其价值，并择机出售，使投资人获益并实现双赢。在中国房地产行业日益成熟的今天，房地产与上下游产业的融合进程更加受到瞩目，全行业的共同发展为中国经济做出了巨大贡献，中国的房地产基金