管理精品x郊小户型项目企划思考（ppt 60）课件

策略推广：金达利筑地北京金海利 提案日期：2006年9月4日,建 宫 立 业 【 X郊小户型项目企划思考 】 Strategy Ad. Planning 1.0,前一轮开发商提出了要做“酒店式公寓”的想法，结合X郊区域特点，我们与开发商共同认可了“项目非投资，以自住为主的业态形式”。,前 言,但项目的高度，必须拔高！,物理面：由建筑高度来支撑 精神面：通过楼盘品质构建,通 过,X郊够高端吗？,城市向东，生活向上 京东富人区强势崛起,伴随巨无霸式的发展趋势， 京东的商务膨胀引发了一场区域革命。 当都市精英拥有了私家车，城市便被车轮定义！ 东四环，东五环，通州，X郊，地产一路高歌！,高端人群向东迁徙！,15分钟的京东商务圈 25分钟的京东生活圈 35分钟的京东生态圈,人群分流时间支配性越随意，居住离国贸越远！ 区域性质很难改变！通州、X郊同样享受城市东扩利好，但人群截然不同！,时间决定人群，区域决定项目品质,通州印象,商业不足以满足高端需求,通州商业滞后于城市发展的速度。 其次，商品和服务以中低档为主，只能满足人们低层次的消费需求。 布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城新华大街及其支线两侧。 业态老化单一。商业主要以购物为主，总体定位主要以中低档商品为主，餐饮、文化、休闲娱乐比重较少。,基础建设不完善，高端配套缺乏！,通州近几年确实建了许多居住社区，也吸引了不少城市中心区的人买房，但教育、医疗经过几年的带动，始终没有真正完善起来。,通州，已经无法承载 高端人士的居住梦想,最重要的一点： 通州景观缺失，缺少自然景观。 没有高档项目所应该具备的 自然气质和人文气质！,事实证明：受多方面因素影响， 白领阶层成为通州主要消费人群,比通州远15公里的X郊 会有机会让高端人群青睐吗？,15公里概念？ 京哈高速以100迈常速不到10分钟， 假如在市区2环3环堵车， 可能走500米都需要半小时！,多10分钟， 可以获得什么利益？,价格每平米少了1000元 X郊40%以上的绿化覆盖率 2个国际比赛级别的马术俱乐部 2个会员制的高尔夫球场 8个学院林罗分布 与多个高档别墅毗邻 ,X郊优势 自然景观基础！ 高档娱乐设施！ 人文艺术氛围！ 产业结构支撑！ 区域发展潜力！,事实： X郊已成为别墅类高端产品聚集地，可以吸引高端人群！,产品客群分析,项目品牌定位的确立，首先要确定与之价值观相对应的人群，就是让我们先找到 让谁来住我们的房子 将目标消费者属性结合归纳，形成统一的交织需求，结合楼盘的具体用户以及阶段性销售的导向，从而确定传播定位及相关沟通方式。,他们需要什么样的生活，他们在想什么？,统一特征： 从容淡定，逆势而上！,客群标签,1、追求生活品质，却非物质主义者 不招摇也不盲目消费，鄙视旧的商品价值标准。,2、知道选择什么，更知道为什么选择 他讲究生活品味，最佳的音响器材、最优雅的室内装潢和意大利家具、最不落俗套的欧洲汽车、波尔多红酒、fusion food是他的最爱，潮流食肆、酒吧、disco，总比别人先知先到，因为 所有开幕酒会，他总是在被邀请之列。,客群标签,3、喜欢神秘的味道 偏爱自然清新又带神秘元素的香氛，新鲜草药的味道、潮湿苔藓的味道，都能触动体内最纤弱的细胞，譬如Kenzo(高田贤三)的Flower系列香水。,客群标签,4、手工物品 选择自然。选择有机食品，对粗糙、原始质感食物的热爱远胜过精致的加工食品。,客群标签,5、重视传统价值 他们家中随处可见拙朴的手工艺品、仿古家具，处处都反映重视旧传统的精神价值。,客群标签,6、对烟深恶痛绝 跑步、锻炼身体取代了吸烟，Espresso咖啡代替烈酒。,客群标签,7、热衷看来充满苦难的假期旅游 多用途的运动旅行车种取代“最新流行款式“轿车。利用假期穿越冰河、沙漠徒步或到蚊虫肆虐的热带雨林。旅游途中，还要阅读亚里士多德的哲学著作。,客群标签,8、兴趣广泛 不只是简单的了解。好像非常轻松地，就在很多领域达到专业的水准。从最时髦的品牌、商品到最热门的话题，以至最新的科技趋势都是他们的兴趣。,客群标签,9、不只是讲究品味，更要专业地享受 即使在最原始的森林腹地里呆着，仍然生活得舒适、讲究品味、专业、高科技地消费着从林假日-随身携带小型卫星定位系统、旅行也离不开手提电脑。,客群标签,10、双重个性 是社会精英，享受富裕成功，另一方面又渴望心灵自由，追求不羁与流浪；一方面深入蚊虫肆虐的热带密林，一方面又享受卫星定位系统等现代文明。,客群标签,11、金钱用在适当的地方 不会因为虚荣而买下高价的用品。他们轻视那些穿着浮华的人，因为他们消费在不当之处，只为了炫耀或是取悦他人的穿着，实在是忽略了金钱的价值。,客群标签,12、追求小而完美 他们是细心的人，留意一切生活上的细节，例如身上的配件，他们在消费前先作仔细考量，因为冷静的考虑，所以身上的配件与饰物少却精美兼实用。,客群标签,13、反对不必要的过剩物质 重视消费品中的质材，质材成分越单纯越好，而且这些质材最好是天然的。衣服上其他配件如钮扣等也以天然素材为主，尽量挑选以有机培养的为主。,客群标签,14、高度品味 他们有着高度品味，更有着高度艺术鉴赏力，例如家里的装饰虽不豪华，设计却是别具一格，而这大部分都是他们亲自动手的成果。,客群标签,15、以经营理念选择企业 这是他们最特别之处。在消费前，他们对于一间店或一间企业的经营理念、管理哲学、商品资讯等，都相当重视，也是他们购买动机的重要因素。,客群标签,16、冒险家的生活心态 喜欢竞争和挑战，具有专业精神的冒险家，习惯制造梦想继而把他演变成现实。有点理想，有点抱负，有点激情。可以分享成功的快乐，也可以承受沮丧。,客群标签,梦想世界：财富和成功=社会认可,而我们的项目能给他们所有的梦想！,没人跟钱有仇！ 总价低不只吸引中低收入者！ 小户型可以更具高贵品质！,“50-60平米，一居，总价低”,产品分析,地王。X郊第一宅,产品塑造,小户型。大风范,产品塑造,像王一样的睡眠 60 m2的一居，40 m2的卧室,产品述求,10000张碟，找到归宿 60 m2的一居，40 m2 的影音室,产品述求,虽然452只鞋子，999件衣服受到冷落，还好它们有家可归。 60 m2的一居，40 m2 的T型台,产品述求,一个案名，就是项目生动的形象符号 案名要承载项目的策略思想，体现项目的生活主张和风格； 案名要体现项目建筑及文化风格、高品质、品位生活等特点； 案名要体现与项目核心价值有机契合的目标客群的价值取向；,案名策略,每个人的内心，都有一座宫殿 而你为王,案名建议,宫,“为王，建宫立业！” 无论是西方的“凡尔赛”、“卢浮宫”还是东方传统的“紫禁城”，都在其各自的文化、政治、经济等领域占有极其崇高的位置。X郊地区清朝已有行宫之说，以“宫”为案名，既独树一帜（中国罕有的单字案名），简单易识别，又与本案风格调性相符，体现了项目雄据“X郊第一宅”的地王优势，同时赋予了项目更丰富的内涵，对我们的目标客群而言，也具有强烈的感染力。,案名“宫”相关字义联想,马到成宫,事半宫倍,宫德无量,建宫立业,行宫,宫殿,宫勋卓著,案名“宫殿”相关成语例选,贝阙珠宫：用珍珠宝贝做的宫殿。形容房屋华丽。 出处: 战国楚屈原九歌河 伯：“鱼鳞屋兮龙堂，紫贝阙兮朱宫。” 例句: 你看那香焚宝鼎，紫雾漾漾，玉楼金殿， 贝阙珠宫，便如天宫之景也。（明无名氏庆长生第四折） 桂殿兰宫: 建筑气派，设备华美的宫殿。 出处: 唐 王勃滕王阁序：“桂殿兰宫，列风峦之体势。” 例句: 金门玉户神仙府，桂殿兰宫妃子家。（清曹雪芹红楼梦第十八回） ,LOGO 设计图范,Thanks,欢 迎 讨 论,以上仅为现阶段思考所得，期待与甲方深入沟通,涂大侠出品 版权归原作者所有 联系QQ ：467860574 如侵权，请告知，吾即删 更多精品文档请访问我的个人主页,附赠人生心语,修身養性小 識,智,習慣篇 飲食篇 運動篇 心態篇,習慣篇,清晨四個 習慣,好,早上洗澡是個好習慣早上洗澡確實有助於促使血液迴圈更加旺盛並且清潔的感覺和浴液的芬芳本身就可以調整心情，使精神更加飽滿。,早上大便這個好習慣一經養成，你會終身受益如果還沒這個習慣於也不要著急，要努力去培養，比如多吃高纖維食品，如白菜、白薯等粗糧，並且在早上起來後不管有沒有都去下廁所，久而久之，習慣會成為自然的。,醒過來後喝一杯涼水是個好習慣經過一夜的睡眠，沒有一滴水的攝入，人很容易脫水，而一杯涼開水(不是冰水)則是有益的補充；這對於腸胃也起到了清理作用。,第三,喝水,早上儘量不要猛起，這會使血往上沖，造成血壓突然變動，引起頭暈等症狀。 比較好的做法是，睜開眼睛後先不起身，躺在床上活動一下四肢和頭部，5分鐘後再起來。如果你有起不來的問題，可以閉著眼做一些伸拉四肢的動作會非常有助於清醒。,第,慢慢,起床,四,晚上 個不,五,睡前不宜喝咖啡很多人都知道，含咖啡因食物會刺激神經系統，還具有一定的利尿作用，是導致失眠的常見原因。 茶也一樣,晚餐吃辛辣食物也是影響睡眠的重要原因。辣椒、大蒜、洋蔥等會造成胃中有灼燒感和消化不良，進而影響睡眠。,第二,不要,吃辣,還有些食物在消化過程中會產生較多的氣體，從而產生腹脹感，妨礙正常睡眠，如豆類、大白菜、洋蔥、玉米、香蕉等。,第,不吃,三,脹氣,睡前飲酒曾經被很多人認為可以促進睡眠，但最近的研究證明，它雖然可以讓人很快入睡，但是卻讓睡眠狀況一直停留在淺睡期，很難進入深睡期。所以，飲酒的人即使睡的時間很長，醒來後仍會有疲乏的感覺,第,不要,喝酒,四,油膩的食物吃了後會加重腸、胃、肝、膽和胰的工作負擔刺激神經中樞，讓它一直處於工作狀態，也會導致失眠。,第,不吃,油膩,五,修,性,身,養,小,識,智,飲食篇,1.1、飲料的選擇,含氟，固齒，牙齒好，胃口就好。(不想喝，嗽口也行),含茶甘寧，提高血管韌性。（梅蘭芳先生若多喝綠茶，就不會給兒子氣死了）,抗氧化劑，常喝葡萄酒的人不得心臟病。,降血壓、降血脂。,葡萄酒（每天）50-100毫升；白酒5-10毫升； 啤酒300毫升。,洗乾淨吃，那皮是寶貝，千萬別剝。放在口裡又吐出來的，是暴殄天物，要打PETPETo,維持細菌平衡，也就是好的細菌繼續長，不好的滾蛋。 注意啦，不是說牛奶哦。跟優酪乳比起來，牛奶要給優酪乳提靴子的。,1.1、飲料的選擇（續）,1.1、飲料的選擇(續）,提高免疫力。,含琬膠，延年益壽。,補充：關於可X可樂百X可樂 1、清洗廁所：讓可樂在馬桶呆一小時，可樂內含的檸檬酸，會將玻璃質陶瓷器（指馬桶）的污點消除。 2、除鏽、衣物上的油脂、汽車擋風玻璃的塵洉。 3、達利大學喝可樂比賽的結果：獲勝者喝了8瓶，並當場死亡，因為血管含太多二氧化碳，沒有足夠氧氣， 4、可樂的酸度是3.4，這個酸度可以溶解牙齒和骨頭。有人把掉下來的牙齒放在百事可樂中，十天后，它溶解了。那麼，如果是人體脆弱的胃壁和腸壁。,1.2、食亞州金字塔,什麼叫亞州金字塔？,1.2、老玉米,美國的老玉米賣多少錢一個？,為什麼原始美國人、印第安人 沒一個高血壓沒一個動脈硬化？,齊國力教授語錄：我堅持6年了，每天喝玉米粥。我今年70多歲了，體力充沛，精神飽滿，嗓音洪亮，底氣十足，而且臉上沒有皺紋，什麼原因？喝玉米粥喝的，信不信由你，你喝你的牛奶，我喝我的玉米粥，咱們看誰活得長。,1.2、蕎麥、薯類、小米,白薯、紅薯、 山藥、土豆,吸收水份：潤滑腸道 吸收脂肪、糖類：不得糖尿病 吸收毒素：胃和腸健康,1.2、大豆,中國人缺優質蛋白，衛生部提出“大豆行動計畫”:,一把蔬菜一把豆，一個雞蛋加點肉,一個雞蛋含300毫克膽固醇，正合適，多用了還不知怎麼消受 蛋白質含量：1兩大豆2兩瘦肉3兩雞蛋4兩大米 大豆中起碼含有5種抗癌物質 國外大豆被稱為營養之花，豆中之王 豆漿：說過啦,1.2、菜胡蘿蔔、南瓜,養眼明目,MM又要高興啦，養頭髮、養皮膚、養粘膜。裡裡外外都美,抗感冒，一點點抗癌,PS：胡蘿蔔不怕高溫，怎麼煮它，營養也不會損失,刺激維生素細胞、產生胰島素。抗糖尿病。（苦瓜也有同樣功效）,1.2、蕃茄、大蒜、花生怎麼吃,蕃茄怎麼吃？,大蒜怎麼吃?,花生怎麼吃？,蕃茄素要加溫才能出來。蕃茄炒雞蛋、蕃茄雞蛋湯是極品。,大蒜是抗癌之王。但大蒜本身不抗癌，大蒜素才抗。大蒜素一加溫就會跑翹翹了。 正確吃法：切成一片一片的薄片放在空氣裡15分種，跟氧氣結合後才會產生大蒜素。,花生皮沒營養的，用來止血倒可以。AB血型的人容易血稠，又喝白酒，又生氣，又吃花生不剝皮，很容易會。翹翹的,1.2、動物,吃哪種動物較好，按越好的在越後面排列：,呵呵。這幾幅圖不倫不類的，解釋一下：豬羊雞魚蝦 魚和蝦的吃法：吃魚和蝦要連頭帶尾。小魚小蝦的頭和腹是最有營養的。 要吃全魚全蝦，所以，買魚也不是買越大的就越好 牛肉的問題較多，少吃為妙：1、瘋牛病；2、口蹄疫；3、不良膽固醇,食,的,原,則,七成飽,6:4比例,6,4,植 粗 副,動 細 主,修,性,身,養,小,識,智,運動篇,一、早上別鍛練。 黃帝內經說：“沒太陽不鍛煉。” 早上，人的基礎血壓高，基礎體溫高，腎上腺素比傍晚高4倍。早上的樹木裡全是二氧化碳，要等到太陽出來，日光和葉綠素反映才能產生氧氣。 開窗時間：911點，1416點最好。,二、老年人起床 不要猛起。有的人騰的就起來，一下子心肌梗死了。要慢慢起，先動動胳膊動動腿，再按摩一下心臟，坐一兩分種再起來。這樣子沒一個得心臟病的。,三、睡覺時間 晚上10-10：30分睡覺是最好的。因為（10：0010：30）+（11.5個小時），人才能進入深睡眠，晚12點3點是深睡眠的黃金時間。,有氧運動,修,性,身,養,小,識,智,心態篇,心理狀態是健康的基石,六个生活的启示,(1) 单纯的喜悦,有一个小女孩每天都从家里走路去上学。一天早上天气不太好，云层渐渐变厚，到了下午时风吹得更急，不久开始有闪电、打雷、下大雨。小女孩的妈妈很担心，她担心小女孩会被打雷吓著，甚至被雷打到。雷雨下得愈来愈大，闪电像一把锐利的剑刺破天空，小女孩的妈妈赶紧开著她的车，沿著上学的路线去找小女孩，看到自己的小女儿一个人走在街上，却发现每次闪电时，她都停下脚步、抬头往上看、并露出微笑。,看了许久，妈妈终於忍不住叫住她的孩子，问她说： 你在做什么啊？ 她说： 上帝刚才帮我照相，所以我要笑啊！,(2) 失去与拥有,有位企业家在商场上有著惊人的成就。当他在事业达到巅峰的时候，有一天陪同他的父亲，到一家高贵的餐厅用餐，现场有一位琴艺不凡的小提琴手正在为大家演奏。这位企业家在聆赏之余，想起当年自己也曾学过琴，而且几乎为之疯狂，便对他父亲说：如果我从前好好学琴的话，现在也许就会在这儿演奏了。是呀，孩子，他父亲回答，不过那样的话，你现在就不会在这儿用餐了。,默想： 我们常为失去的机会或成就而嗟叹， 但往往忘了为现在所拥有的感恩。,(3) 知道自己 有限的聪明,有一个聪明的男孩，有一天妈妈带著他到杂货店去买东西，老板看到这个可爱的小孩，就打开一罐糖果，要小男孩自己拿一把糖果。但是这个男孩却没有任何的动作。几次的邀请之後，老板亲自抓了一大把糖果放进他的口袋中。回到家中，母亲很好奇的问小男孩，为什没有自己去抓糖果而要老板抓 呢？小男孩回答得很妙：因为我的手比较小呀！而老板的手比较大，所以他拿的一定比我拿的多很多！,默想： 这是一个聪明的孩子，他知道自己的有限，而更重要的，他也明白别人比自己强。 凡事不只靠自己的力量，学会适时的依靠他人，是一种谦卑，更是一种聪明。,(4) 听的艺术,美国知名主持人 “林克莱特” 一天访问一名小朋友，问他说： 你长大後想要当甚么呀？小朋友天真的回答：嗯我要当飞机的驾驶员！林克莱特接著问：如果有一天，你的飞机飞到太平洋上空所有引擎都 熄火了，你会怎么办？小朋友想了 想 我会先告诉坐在飞机上的人绑好安全带，然後我挂上我的降落伞跳出去。当在现场的观众笑的东倒西歪时，林克莱特继续著注视这孩子，想看他是不是自作聪明的家伙。没想到，接著孩子的两行热泪夺眶而出，这才使的林克莱特发觉这孩子的悲悯之情远非笔墨所能形容。於是林克莱特问他说：为甚么要这么做？小孩的答案透露出一个孩子真挚的想法：我要去拿燃料，我还要回来！我还要回来！。,你听到别人说话时你真的听懂他说的意思吗？你懂吗？如果不懂，就请听别人说完吧，这就是听的艺术 1. 听话不要听一半。 2. 还有，不要把自己的意思，投射到别人所说的话上头。,(5) 散步的启示,上帝给我一个任务，叫我牵一只蜗牛去散步。我不能走得太快，蜗牛已经尽力爬，每次总是挪那 一点点。我催它，我唬 它，我责备它，蜗牛用抱歉的眼光看著我，彷佛说：人家已经尽了全力！我拉它，我扯，我甚至想踢它，蜗牛受了伤，它流著汗，喘著气，往 前爬真奇怪，为什 上帝叫我牵一只