商品房买卖合同培训课件

合约与法律管理,主讲人：谭敬慧 二OO八年十一月,如何签订商品房买卖合同 主讲人：刘远凯,集团法律事务部 2009年4月,主题,一、现状 二、与商品房买卖合同有关的协议 三、商品房出售的法定条件 四、如何签订商品房买卖合同 五、接收房屋时的注意事项 六、如何进行房屋缺陷的维修 七、如何进行房屋缺陷的索赔 1,现 状,花样繁多的促销手段 旅游、入户、入学、就业承诺 送大礼包、返购物券、送汽车、送车位车库等 包租、年还贷 精装修等 形式多样的前置签约形式 小订单、大订单、定金单、订金单等 意向购买协议、意向认购协议等 预定协议等 大量积压的预售商品房（现房） 政策不一的销售规定 苦苦支撑的开发企业 2,与商品房买卖合同有关的协议, 小订单、大订单、订金单、定金单 意向购买协议、意向认购协议 预定协议、认购协议书 商品房买卖合同 按揭贷款协议等 3,商品房销售的法定条件,商品房预售条件（预售房） 1、已交付全部土地使用权出让金、取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、按提供预售商品房计算，建设投资达总投资的25%以上，并已经确定施工进度和军工交付日期； 4、取得商品房预售许可证。 商品房预售条件（现房） 1、取得土地使用权证书； 2、持有建设工程规划许可证和施工许可证； 3、已通过竣工验收； 4、拆迁安置已经落实； 5、水、电、气、暖等配套基础设施，具备使用功能 法律：城市商品房预售管理办法第五条，商品房销售管理办法第七条 4,五证一：国有土地使用证,五证二：建设用地规划许可证,五证二：建设用地规划许可证,五证三：建设工程规划许可证,建设工程规划许可证附件,五证四、建设工程施工许可证,五证四、商品房预售许可证,如何签订商品房买卖合同,商品房买卖合同签约种类 联机备案合同（电子版） 纸质合同 期房签约前的注意事项 1、查看五证（多层为主体封顶，高层过半或7层） 2、对照之前的有关协议； 3、详细阅读合同文本； 4、所要首付款（或全款）发票； 5、落实竣工日期与交房日期； 6、落实土地抵押情况。 现房签约前的注意事项 1、查看房屋的结构、质量、市内配套设施； 2、查看室外的公共配套设施； 3、咨询项目的容积率、绿化率、建筑密度； 4、是否通过竣工验收； 5、查看五证。,商品房买卖合同说明,1、本合同文本为示范文本，也可作为签约使用文本。签约之前，买受人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产主管部门咨询。 2、本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。 3、为体现合同双方的自愿原则， 本合同文本中相关条款后都有空白行，供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。 4、本合同文本中涉及到的选择、填写内容可以手写项为优先。 5、对合同文本【】中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内 容，双方应当协商确定。【】中选择内容，以划方式选定：对于实际情况未发 生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打，以示删除。 6、在签订合同前，出卖人应当向买受人出示应当由出卖人提供的有关证书、证明文件。 7、本合同条款有中华人民共和国建设部和国家工商管理局负责解释。,合同主体,出卖人 出卖人：xxx公司 注册地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 企业资质证书： 法定代表人： 联系电话： 委托代理人： 联系电话： 地址： 邮政编码： 委托代理机构； 权限： 注册地址： 邮政编码： 营业执照注册号： 法定代表人： 联系电话：,买受人 【本人】姓名： 国籍： 身份证号： 邮政编码： 联系电话： 地址： 委托法定代理人姓名： 国籍： 邮政编码： 联系电话： 地址：,商品房买卖合同,第一条 项目建设依据 出卖人以出让方式取得位于 、编号为新国用（ ）第 号的地块的土地使用权。土地使用权出让合同号为 。 该地块土地面积为： 平方米，规划用途为： ，土地使用年限自 。 出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名： 建筑工程规划许可证号为： ，施工许可证号为： 。 注意事项：查看上述内容与五证中的内容是否一致 法律风险：无证销售 主要解决房屋销售合法性问题,关于小产权房问题,定义：小产权房并不是一个法律上的概念，它只是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。目前，通常所谓的小产权房也称乡产权房，是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以，小产权其实就是 乡产权，它并不构成真正法律意义上的产权说的。再直白一些，小产权房是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的房屋。 集体土地建房的法律规定 、集体组织内部成员可以建造住宅； 、体组织可以建造集体企业用房； 、法律规定的其他用房。 小产权房的现状 已经建造的，维持现状； 尚未建造的，不得建造； 国家尚未出台较为彻底的处理办法。 建议：城市居民不要购买。 法律风险：出现纠纷无法得到法律的保护,案例一,案情简介：1999年4月，张某在汉口市某小区购买住房一套（期房），价款341289元，同日签订了商品房买卖合同，付款方式：一次性付清，交房时间：2000年6月30日之前。 争执焦点：土地使用年限 正常情况70年，本案件为40年 张某2000年元月发现该种情况，2000年2月20日向开发商提出退房要求。开发商拒绝退房，同年3月提起诉讼，要求以重大误解为由，解除合同。 法院处理结果：调解 关注点：认真审查合同条款,案例二,案情简介：2003年6月，李x经别人介绍在市郊区A村购买了一套住宅，主要目的是为了解决子女上学问题，但后期无法办理产权证，校方不予认可，仍然按照外来人员子女入学规定收取借读费。 问题： 1、能否解决子女入学 2、 能否退房 3、能否办理入户 法律风险：1、短期内不可能办理产权证；2、入户将受到严格限制；3、子女入学问题不可能得到解决；4、无法办理按揭贷款；5、拆迁不会得到合理补偿。 国家政策 小产权房是不受法律保护的， 禁止城镇人购买农村小产权房 。 律师建议：不要轻易购买,商品房买卖合同,第二条商品房销售依据。 买受人购买的商品房为 （预售房或现房） 。预售商品房批准机关为xxxx房产管理局，商品房预售许可证号为 。 解决预售的资格问题 注意事项 1、查看预售证中是否包含所售的商品房； 2、查看预售证的有效期限； 律师提示：1、房屋销售的前提；2、开发商有权不予退还定金等款项的前提。,案例,案情简介：2004年7月12日，赵x在z市c区认购了A开发商开发的“台胞名家”一期的一套商品房，双方签订了“商品房认购协议书”，赵x按照协议约定缴纳了2万元定金，签订协议后的第三天，赵x儿子考上D国x大学，急需资金，无法按期办理购房的后期手续，7月16日找到A开发商讲明了家中的情况，要求退购上述房屋，A开发商予以拒绝。 问题：赵x能否实现退房退款 委托律师调查情况： A开发商尚未取得商品房预售许可证 律师建议：可以提起诉讼，请求确认双方签订了“商品房认购协议书”无效，要求双倍退还定金 赵x于2004年7月20日向法院提起诉讼，21日A开发商取得商品房预售许可证 案件结果：赵x胜诉，10日内退还2万元定金并支付利息。 司法解释：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。,第三条 买受人所购商品房的基本情况。 买受人所购买的商品房(以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一、房号以附件一上表示为准)为本合同第一条规定的项目中的：第 楼 【单元】 【层】 号房(户型： )。 该商品房的用途为商业或住宅，属框剪或砖混，层高为 米，建筑层数地上 层，地下 层。 该商品房阳台是非封闭式。 该商品房建筑面积 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，公共部位与公用房屋分摊 平方米(有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二)。 目的：确定所购房屋的基本特征 注意事项 1、落实房屋的基本构造与合同附件一相符； 2、落实三项面积数额； 律师提示：1、三项面积同时约定；2、详细了解户型结构,商品房买卖合同,商品房买卖合同,第四条计价方式与价款。 出卖人与买受人约定接建筑面积计算方式计算该商品房价款： 该商品房单价为(人民币)每平方米 元，总金额(人民币) 大写： 整。 附属用房单位售价为( )每平方米 元，总金额( ) 大写： 整。 出卖人不得再向买受人价外收费。 缴纳住房维修基金每平米30元/40元/60元，合计总额( )元。： 目的：确定房屋价款 注意事项 1、房屋单价要和之前的有关协议对照； 2、购房总价要亲自计算； 3、了解维修基金的缴纳时间、数额及方式。 律师提示：1、发现问题及时处理；2、注意索要维修基金收据。,案例,案情简介：2003年8月26日，孙x在b市认购了f开发商开发的“水上乐园”三期的一套商品房，双方签订了“商品房认购协议书”，孙x按照协议约定，于9月1日前往开发商售楼部签约，房屋的建筑面积为115.24平方米，单价为3480元，房屋价款为401035.2元，签约价款为407036元，一次性付款。房屋交付一个月后，孙x发现开发商多收了6000元房款，后多次协商，销售人员一推再推。 委托律师调查情况： A开发商尚未取得商品房预售许可证 律师意见：可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、可以单独要求退还多收取的房款及利息。 赵x于2004年7月20日向法院提起诉讼，要求退还多收取的房款及利息。21日A开发商取得商品房预售许可证 案件结果：双方达成调解协议，10日内退还多收取的房款并支付利息2000元。 司法解释：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；,商品房买卖合同,第五条面积确认及面积差异处理。 根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积(本条款中均简称面积)为 依据进行面积确认及面积差异处理。 当事人选择按套计价的，不适用本条约定。 合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。 商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按1种方 式进行处理： 1、双方自行约定： (1)以房管部门实际测量为准，按合同单价多退少补； (2)； (3)； (4)； 2、双方同意按以下原则处理： (1)面积误差比绝对值在3内(含3)的，据实结算房价款： (2)面积误差比绝对值超出3时，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按利率付给利息。 买受人不退房的，产权登记面积人_r合同约定面积时，面积误差比在3以内(含3)部分的房价款由买受人补足；超出3部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3以内(含3)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 面积误差比=(产权登记面积一合同约定面积)，合同约定面积100 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。 目的：如何处理面积误差 注意事项：不要轻易选择第一种方式 律师提示：争取选择第二种方式。（司法解释第十二条）,案例, 案情简介：2006年6月28日，杨某在郑州市x住宅小区购买商品房一套，合同约定建筑面积为89.80平方米，合同单价为4868元/平方米，面积误差处理：约定按照合同单价据实结算，多退少补。2008年6月30日，房屋通过竣工验收，建筑面积为108.92平方米，比合同约定多19.12平方米，开发商要求杨某补交93076元房款，否则，不交付房屋。杨某感到很不公平，况且现在根本没有能力支付。 问题：杨某能否拒绝支付超面积房款？ 律师意见：1、按照合同约定，开发商的要求符合合同约定，且不违反法律； 2、可以以开发商存在一定过错为由要求解除合同。 法律规定：最高院司法解释 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3以内（含3），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3以内（含3）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 2008年8月13日向法院起诉，以开发商存在过错为由，要求解除合同。 案件结果：双方达成调解协议，杨某再支付50000元房款，合同继续履行。（13114元）,商品房买卖合同,第六条付款方式及期限。 买受人按一次性付款、分期付款、其他方式（三选一）方式按期付款 一次性付款：合同金额 元，付款方式：现金；约定付款时间 年 月 日；交纳比例100% 其他方式：按揭方式：买受人应于 年 月 日前，向出卖人支付首付款 元，即本合同总金额的 %；剩余房款 元，即本合同总金额的 %，买受人采用（公积金贷款或商业贷款）的方式向出卖人支付。 目的：约定付款方式 注意事项：按揭贷款的还贷方式有两种，A,等额本息；B等额本金。 律师提示：根据个人情况进行选择。,商品房买卖合同,第七条 买受人逾期付款的违约责任。 买受人如未按本合同规定的时间付款，按卜列第1种方式处理； 1按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期在60 日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的 1% 向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之 1 （该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。 目的：约定逾期付款违约金 注意事项：该约定要与逾期交房约定对等 律师提示：按揭贷款的买受人，要注意附件四中的相应约定。,商品房买卖合同,第八条 交付期限 出卖人应当在 年 月 日前，依照国家和地方人蜒政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本台同约定的商品房交付买受人使用： 。 1、该商品房经验收合格。 2、该商品房经综合验收合格。 3、该商品房经分期综合验收合格。 4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。 5、该商品房经五大责任主体验收合格。 但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期： 1、遭遇不可抗力,且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的： 2、买受人逾期付款的，除按合同第七条承担违约责任，交房日期相应顺延。 3、为遵守当地政府的规定及配合城市规划建设、市政建设影响而造成的原因；其他非出卖人所能控制的因素。 目的：确定交房日期 注意事项：正常情况应在竣工之日46各月之内交房（施工许可证） 律师提示：多层一般期限为1年；高层一般为1824各月之内,商品房买卖合同,第九条 出卖人逾期交房的违约责任 除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理： 1按逾期时间，分别处理（不作累加） （1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行； （2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1该比率应不小于第（1）项中的比率的违约金。 目的：约定逾期交房违约金 注意事项：该约定要与逾期付款约定对等 律师提示：1、发现逾期交房，及时固定逾期交房证据。 2、对于提前交房的，要注意不要降低交房标准，物业费不要提前交。,商品房买卖合同,第十条 规划、设计变更的约定 经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人： （1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向； （2）； 买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。 买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按 中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。本合同签定后出卖人不接受买受人任何房屋结构、功能等方面变更的申请。 目的：对设计变更的处理约定 注意事项：发生设计变更，在不影响使用功能的情况下，要注意房屋价款的变化 律师提示：1、可以变更，变大的不补交房款。 2、要求解除合同的，要注意三个月的催告期的规定,商品房买卖合同,第十一条 交接 商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。 由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理： 视为自出卖人通知买受人交付之日起，出卖人已按本合同约定条件交付商品房，该房屋风险责任随之转移给买受人，同时买受人应承担自交付之日起相应的物业管理及第三人损失等各项费用。 目的：房屋交付条件及要求 注意事项：1、两书要有房产管理部门审核同意； 2、保修期应从交付之日起计算； 3、同时验收配套设施。 律师提示：1、先查看房屋；2、审查交付资料；3、保留拒绝接受的证据。,商品房买卖合同,第十二条 出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷 ,因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。 由买受人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由买受人承担全部责任。 目的：确保房屋完全物权的约定 注意事项：1、注意一房两卖；2、注意房屋设定抵押；3、注意房屋未被保全。 律师提示：及时办理房屋交接。（法律一般保护业主利益）,商品房买卖合同,第十三条 出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任 出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理： 1出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。 2出卖人无条件达到双方约定的标准。 3 目的：房屋质量缺陷的约定 注意事项：对照附件三进行验收。 律师提示：1、对于房屋存在质量缺陷的，要注意实际交房日期； 2、建议将3约定为：达到双方约定的交房标准之日为实际交房日期。,商品房买卖合同,第十四条 出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺 出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件： 1、 电：交房时达到使用条件。 2、 水：交房时达到使用条件 3、 天然气：在房屋交付后，由燃气公司安装验收后交付，按燃气公司有关规定使用。 4、暖气:市政供暖，在房屋交付后，具备市政供暖设施，具体供暖时间按照热力公司供暖计划执行。 5电梯：交房时达到使用条件。 ； 如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理： 1、以实际达到使用条件之日为房屋交付之日； 2、； 3、。,商品房买卖合同,第十五条 关于产权登记的约定 出卖人应当在商品房交付使用后 日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第 项处理： 1. 买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的赔偿买受人。 2买受人不退房，出卖人按已付房价款的向买受人支付违约金。 3买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1赔偿买受人；买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1向买受人支付违约金。 目的：确定产权登记备案的期限 法律规定：1、商品房销售管理办法第三十四条规定为60日；2、城市房地产开发经营管理条例第三十三条、司法解释第十八条规定为90 律师提示：商品房销售管理办法规定的是资料备案时间；司法解释规定的是产权证取得时间。,商品房买卖合同,第十六条保修责任 买受人购买的商品房为商品住宅的，住宅质量保证书作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任。 买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。 在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。 保修期自交付之日起计算。 目的：确定房屋保修责任 法律规定：主体为设计年限；防水为5年；管线装修2年；其他双方约定。 律师提示：认真审阅住宅质量保证书,商品房买卖合同,第十七条 双方可以就下列事项约定： 1该商品房所在楼宇的屋面使用权归全体业主共有，按照本小区物业管理公司的规定使用。 2该商品房所在楼宇的外墙面使用权 归全体业主共有，按照本小区物业管理公司的规定使用。 3该商品房所在楼