神宇国际项目合作意向书（2012年3月）课件

神宇国际项目合作意向书,一,本体分析,二,定价策略,三,合作模式,目录,目录,一,本体分析,本体分析,京房开控股集团有限公司作为一家大型国有控股集团公司，由房山区委、区政府通过区国有资产经营管理公司等十家企业共同出资成立，注册资金10亿元人民币。目前正在运作的项目类型包括大型生态综合社区、保障性住房等近百万平米，以及占地面积3458.4亩的主题公园项目，覆盖北京、内蒙古等区域。 通过满江红公司在乌兰察布市的集宁区和内蒙古首府呼和浩特市共计4天的整体房地产市场调研，及神宇集团项目地块的全面分析中总结出本案内部优势因素(Strengths)、劣势因素(Weaknesses)和外部市场环境中的机会因素(Opportunities)、威胁因素(Threats)。,本案SWOT分析,本体分析,区位价值：新城区与老城区交接处，是在未来市场上可得到较高认同的区域； 土地属性：土地平整、方正，无拆迁难度，且具备良好的开工条件； 交通优势：本案三面环路，其中南北向主干道（工农大街）是联系新老城区主要道路，交通极其便捷； 升值潜力：本案为新老城区交汇的核心，既拥有老城区成熟配套又享受新城区颇有价值的规划，升值潜力巨大； 企业资源：北京房开控股集团有着高水准的开发团队，本地良好的政策背景和可取得户外广告资源的优势是本区域竞品项目不可复制的；,本案SWOT分析优势：,S,本体分析,地块排布：地块被工农大街分割为东西两地块，被规划路分割为南北两地块，无法形成整合的高档居住小区； 产品规划：目前规划缺乏亮点，未与其周边竞品形成差异化竞争； 市场方面：购房投资意识虽已形成，但观望气氛浓厚，对高层，小高层接受度较弱； 品牌认知：房开集团在内蒙市场尚未有成功案例，且本案在乌兰察布地区为首次开发的项目，故品牌资源认知度不高。 城市认知：城市发展有限，无法吸引到更好的城市具有较强购买能力的消费人群来此投资性购买和居住。,本案SWOT分析劣势：,W,本体分析,市场空白：新老城区均缺乏高品质住宅项目； 区域发展：随着区域的深入开发，新城区住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升；认同感增加，随着新市区建设的推进，人们逐渐认可新市区； 开发节奏：合理控制开发节奏，抢占市场先机。,本案SWOT分析机会：,O,本体分析,未来放量：集宁在售及待售楼盘达30余个，未来区域供应量较大； 人口因素：人口增长缓慢，刚性需求增长幅度不大； 政策方面：全国楼市步入调控“巩固”期，出台新政策的可能性虽小，但现有政策力度将延续； 投资客源：内蒙地区人民投资意识强烈，多以购置房产为主，但投资区域注重升值的潜力和省会等大型城市； 竞争环境：竞品威胁来自于本案周边以及新城区项目，详见下部分；,本案SWOT分析威胁：,T,潜在供应量分析,市场现状,迎春溪林湾基本信息,竞争项目,项目位于乌兰察布集宁市区人民公园东侧，同样处于新老城区交界核心地段，其项目建筑面积55万平米，目前处于拆迁阶段。 此项目是神宇国际项目最直接的竞争对手之一，如本案合理控制开发节奏，则可抢占市场先机。,迎春溪林湾简述,竞争项目,维邦世基佳园基本信息,竞争项目,维邦世基佳园位于乌兰察布新城区，项目西临工农南路，其项目建筑面积近10万平米规划500户，目前在售中，于2011年10月开盘，去化率达50%-60%。 以世基佳园为代表的新城区竞争项目，对其物业及形象品质的打造超过目前集宁市区普遍楼盘的品质。 优点：大型知名品牌开发商，多层带电梯现房。小区内部环境及绿化均以直观体现。,维邦世基佳园简述,竞争项目,虎山新城：位置相对较好，但整体规划较次，未体现出大型城市综合体应有的品质。项目规划中尚有多处未拆迁地块。楼盘周边环境较差。 龙湾国际：营销手法相对于本区域较为新颖，有赠送面积的营销手段，总价被整体拉低。楼盘地段较差，临近国道和铁路，销讲人员对周边未来发展了解度一般。 半山一城：销售情况一般，主要目标群体为本地人和周边旗县。销售人员讲解能力较差。对本楼盘的认知较差。 水语山城：一期二期的多层已入住，三期尚未开始动工及预售。楼盘品质相对较高。 巨德新城：未开盘，售楼处无人接待。经电话调研：销售人员表示：目前先安置拆迁人员，商品房销售价格不会超过4000元/。 爵仕郡：楼盘位置相对而言处于非主干道侧（工农南路）。目前营销处于被动状态，除了销售人员的销讲和项目围挡宣传外，无营销推广手段。,干扰型项目,各项目现状及简评：,简评：除去政策影响市场，导致大部分购房者观望的因素外。另有部分原因如：大部分楼盘的销售团队不专业，导致楼盘去化速度缓慢。楼盘的整体操盘能力差，还处于被动销售的局面。对营销推广的重视程度不够，坐等购房者等因素。,潜在竞争项目,开发企业实力预判,按照集宁区“十二五”规划“东扩、西改、南提、北展”的发展思路，实施了五大工程、47个重大项目，总投资规模371.21亿元，截止到目前（2012年初）已完成投资57.75亿元，占总投资额的15.48%。,已进驻乌兰察布集宁新城片区的企业： 伊东集团： 1985年成立，前身为原国有企业准格尔旗煤炭工业公司，现为股份制民营企业。 兴泰集团：成立于1996年,是以工业与民用建筑施工、房地产开发为主业的跨行业、跨地区的大型综合性民营企业集团。 正东地产：成立于2010年3月，涵盖房地产、石油钻具、食品、矿产、金融投资等多个行业，是一家综合性大规模的民营企业集团。 维邦世基：成立于2009年3月9日，前身为2006年成立的鄂尔多斯市新大地房地产开发有限责任公司。 亿利资源集团：亿利资源是全球知名的沙漠绿色经济企业。 以及新维控股、雅江房地产、万邦地产、坤和地产等。,目前已在新城区拿地企业实力非常雄厚，同时也有部分专业的开发商进驻。,集宁区“十二五”规划,未来的五到十年内将有近千万平米的放量抢占集宁新区,从全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米来看，集宁市人均住房面积处于正常水平。但老城区住宅质量及品质较差，目前市场上多层产品依然占据主导地位，由于后期储备开发用地不足，未来基本上围绕着旧城改造，将不会有特大体量的开发建设。 集宁市新城区将分为三期开发，目前在建及规划中项目达10余个，在售项目有维邦世基佳园、雅江爵士郡等，其未来放量巨大，但开发周期较长，目前动工项目以政策房为主。同时周边配套设施以教育业为主，未来发展方向逐步新城迁移。,小结,本体分析,房地产市场已进入拼产品、拼服务、拼价格、拼营销手段的白热化阶段！,二,定价策略,目录,开盘价格制定依据,定价策略,定价策略,本案定价策略运用了市场比较法，结合成本加成定价法（在产品的成本上加一个标准的加成），以我司操作经验，本案媒体集中利用，市场推广费用按总销售额的约1.5%预算，约2000万元（合每平米约65元），包含销售印刷品、各类广告投放、新闻宣传、公关活动等。,开盘价格制定依据,项目一期价格制定目标,追求最快速度，否定最高利润，争取合理利润； 低开高走，全盘均价实现4100元/平米售价，实现推盘安全快速；,4032元+65元4100元 此价格有效期为半年内，半年后我司将依据市场情况进行价格调整。,一期推盘策略,定价策略,D1,D4,B1,B7,B9,E1,B8,B11,B6,B10,E3,E2,A8,A5,A6,A3,A4,A2,A1,A10,A9,A7,后期推出,一期销售目标,定价策略,在各方面具备开盘的前提下，最少蓄客周期为两个月。一期销售面积暂定于81920平米（一期工程），预计销售周期为810个月（销售旺季时）； 一期楼盘应在确定户型配比的基础上再做出推盘细分。,三,合作模式,目录,合作模式,合作方式：签订独家代理销售及广告全案合同,销售代理部分： 乙方采取独家代理销售的合作方式，按实际销售成交总房价的 2.2%，进行结算。,取费标准,广告全案部分： 乙方采取广告全案服务的合作方式，按月费形式，进行结算。取费标准：8万元/月,合作模式,广告全案工作内容,整合推广策略、广告创意表现、销售工具等平面印刷品设计、公关活动策划、媒体建议与辅助实施、软性宣传等工作要求及内容。 具体为： 广告推广整