房地产开发及经营综合试卷八.doc

南京工业职业技术学院 2004/2005第1学期末考试试卷闭卷【 】课程： 房地产开发与经营 出卷人： 陈林杰 考试类型：开卷【】适用班级： 房工0314、0324 班级学号姓名得分第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有： 、政府有关部门、 、设计机构、 、 、律师事务所等。2、城市房地产综合开发经营，指以 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：买卖 ； ；抵押 ；典当； 。4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、 ； 平整。5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有 、购买动机、需求档次、 。6、银行发放贷款要求有： 自有资金不少于35%、 有“四证” （国有土地使用证、 、建设工程规划许可证、 ）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、 、 、 、经营性风险、社会风险和意外事故。8、土地使用权转让方式 、 、赠与、土地入股 等。9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为 提供精确的原始资料、数据。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目成本、进度、 ；“两管” ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、 、 ，以及水、电、气、供热等各种 。12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了 。适用房地产开发项目的组织结构图是 结构。二、简答题（共25分）1、房地产开发流程是什么？（5）2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）3、房地产买卖交易程序（5）4、房地产商品房的定价依据（5）5、地产项目规划设计的基本原则（5）三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。（5分）2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；覆盖率：20%；规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目（如果答题空太小，可另外附纸）1、房地产开发类型有哪些，本项目用何种开发类型？本项目的资风险分析？（10）2、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）3、如何做该项目的营销策划？（5分）4、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（15分） 5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如该楼盘房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）答案第一部分：专业理论题（50分）一、填空题（0.5*26=13分）1、房地产开发的主要参与者有：房地产开发商、政府有关部门、金融机构、设计机构、建筑承包商、建设监理单位、律师事务所等。2、城市房地产综合开发经营，指以成片集中开发 为基础的经营活动，是房屋建筑经营和城市土地经营的统一。3、房地产市场的类型按房地产权属的让度方式分为：买卖 ；租赁 ；抵押 ；典当；置换。4、“七通一平”指：通 给水、排水、热、电 、气、电信、公路 ；土地 平整。5、房地产市场细分过程中，选择重点细分的因素有收入状况、购买动机、需求档次、房型 。6、银行发放贷款要求有：自有资金不少于35%、有“四证”（国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证）7、房地产投资风险的主要有：财务风险、购买力风险、利率风险、变现风险、经营性风险、社会风险和意外事故。8、土地使用权转让方式出售、交换 、赠与、土地入股 等。9、工程勘察工作主要任务：正确反映地质、地形情况，为设计、施工提供精确的原始资料、数据。10、房地产开发项目的实施管理：“三控”项目成本、进度、质量 ；“两管”合同管理 ，信息管理；“一协调”综合协调。11、房地产项目的基础设施包括红线图以内房地产项目服务的各种设施，包括锅炉房、变电站、高压水泵房、煤气调压站，以及水、电、气、供热等各种地下管线。12、站在市场经济的角度，房地产开发与房地产经营是一样的，都是为了赢利。适用房地产开发项目的组织结构图是矩阵型组织结构。二、简答题（共25分）1、房地产开发流程是什么？（5） 房地产开发商提出开发设想； 可行性研究； 申请项目用地； 项目设计； 征地及拆迁安置； 筹措开发资金； 建设工程招标（建筑承包商、监理单位）； 施工； 市场营销与策划； 物业管理2、政府对房地产行业通常采用的调控手段有哪些？（5）1) 土地投放2) 利率和贷款条件3) 政府房地产交易税费的政策选择4) 政府对房地产经营者资质审查的严格程度5) 政府房地产交易管制的严格程度3、房地产买卖交易程序（5）1) 确认资格2) 签订房屋买卖合同A) 买主姓名、联系地址、电话及签约日期。B) 房屋所在地理位置、地形图及产籍号。C) 贷款申请及定金支付情况，最后达成的物业成交价格。D) 卖方提供的产权证明，包括房产所有权和土地使用权证明。E) 规定买卖双方应分摊的、该缴纳的各种税费，如契税、交易管理费等。F) 规定产权过户的交接日期。G) 买方出价截止日期。H) 附加条款。I) 买卖双方签字。3) 付款成交4) 房地产过户4、房地产商品房的定价依据（5）单个、分批、分市场A) 成本加成定价法B) 竞争价格定价法C) 加权点数定价法a) 朝向差价b) 楼层差价c) 采光差价d) 面积差价e) 视野差价f) 产品差价g) 设计差价D) 顾客感受定价法5、房地产项目规划设计的基本原则（5）1) 符合城市总体布局，完善城市结构A. 城市布局结构的基本形式a) 圈层布局结构b) 放射状布局结构c) 带形布局结构d) 分散式布局结构B. 房地产项目应符合该城市的布局结构2) 丰富和创造最佳的城市空间环境A. 房地产项目的环境是城市空间的组成部分B. 空间环境规划设计的要点：生存要求的物质功能与心理要求的精神功能。3) 房地产项目规划设计应满足的其他要求a) 使用要求b) 卫生要求c) 安全要求d) 经济要求e) 施工要求f) 美观要求三、分析题（共12分）1、分析房价上涨的原因。（5分）1、 需求拉动；2、 成本推动；3、 结构失衡。2、分析房地产“概念”的本质与作用。（7分）概念，在一定程度上它也是楼市的生产力，只要能实实在在落到实处，无论对产业培育、市场发展，还是对消费者和开发商，都是一件极为有利的事。概念的本质：概念包含了建筑、景观、生态、管理、配套及营销等多方面内容，是一个项目的内核之所在。概念看上去很“虚”，但是它跟科技一样，一旦与实践活动结合起来，就能成为一种引导、支撑及推动生产力发展的强大动力。这种动力从本质上说就是具有强大引导性和推动性的生产力。如深圳华侨城依靠人文力量，在致力创造新的环境的同时，提出了把文化融入环境的新理念，通过环境与文化的互动，全面提升华侨城的文化品位。在网络时代的今天，华侨城又以“创造新的生活品质”为核心理念，提出了建设数码华侨城的构想，倡导21世纪数码生活新时尚，企业蓬勃发展。概念的双重作用： “务实”的作用。说得“俗”一点，概念具有功利性的一面，可以为某个具体的房地产项目带来一定的经济效益。大打“概念”牌的楼房都有喜人的销售业绩。“务虚”的作用。一方面，通过“概念”可以吸收文化营养，不断完善地产项目的建筑风格、规划设计、园林景观及物业管理等；另一方面，“概念”远非一种工具，而更是一面旗帜，它除了帮助我们建造和管理更趋完美的楼盘外，更会为整个房地产界指导进一步发展的方向。第二部分：案例题（共50分）案例资料：根据南京市国有土地使用权公开出让公告(2004年第5号；发布日期2004-6-28)：地块编号：NO.2004G11地块。土地坐落：南京市白下区杨庄一期E地块。用地面积：用地总面积148066.9平方米，其中代征城市道路及绿化用地面积75014.0平方米，实际出让面积73052.9平方米。规划用地性质：二类居住用地；容积率：1.6；覆盖率：20%；规划建筑高度：35米（机场限高分区要求）。挂牌出让价：19000万元。请根据上述资料和自己所做的杨庄地块（万能国际花园）房地产开发全程策划方案做如下题目1、做该项目的立地及SWOT分析。（10分）（一） 立地分析及租赁市场分析 位于城东南，东接绕城公路，西临大校场，南至宁芜铁路，是南京建设中的东南门户。该地块为二类居住用地，东邻绕城公路，北邻光华路。规划中的宁杭高速，绕城高速及纬六、纬七路环顾四周。交通路网呈纵横交错之势。经过的公交车有99、82、93路。 周围的租赁市场完善，四方新村，天堂新寓及月牙湖畔的住宅为主要的出租房源。良好的租赁环境可以促进销售环境的良好发展。较高的租金有利于提高周边楼盘的价值，拉高房价，扩大利润空间。由此可以预测杨庄地块的发展前景看好。（二） SWOT分析 S优势点分析（1） 随着房价的趋于平稳，杨庄地块良好的环境，配套，交通等必然得到消费者青睐。机场搬迁会直接提升楼盘品质，居住环境。杨庄地块受其影响，在房价，配套，景观设计方面必然有较好的决策。整体楼盘的价值提升必然会扩大利润空间。目前规划部门提出了众多规划设想，除了住宅用途外，还包括发展会展经济，汽车配套项目等。杨庄地块的开发可以引用这些设想。为战略决策提供更多方案。（2） 杨庄地块交通便利，规划中的宁杭高速，绕城高速以及纬六、纬七路环顾四周。公交车有93、82、99路。 （3） 配套设施齐全，工商银行，农业银行，苏果超市，华联超市，联华超市，月牙湖公园等。由市土地储备中心承建了一条支干道。位于光华路与绕城公路之间，连接6号和7号两个地块。全长600米，宽43米，局部宽24米。今年开春道路两边进行了绿化。该支干道的建成，完善了杨庄地块的配套，为将来小区业主的出行提供了方便。（4） 杨庄地块离市中心及商业中心不远，整体的经济环境稳定，人气旺，前景良好。W劣势点（1） 杨庄地块挂牌起始价为1.9亿，折合每亩地价为172万元。半年时间上涨了20%，挂牌价的提升可能是政府期望把这一区域的地价提高。原先在这里拿地的开发商成本都不是很高。其他开发商要想进驻肯定会考虑这种土地成本上的劣势。（2） 秦淮河，运粮河都流经该地块。可以对其进行开发，做成景观，提升楼盘价值。但存在优势的同时也有不利之处。河水受到严重污染，河畔工厂排出的废水也流进河里。如果要改善水质，开发成本上要增加。另外，周边房屋的拆迁，田地的征用都要给予一定的补偿。费用上有较大支出，资金回笼时间拉长。（3） 大校场机场的噪音，空气污染等影响该地块的环境。但机场搬迁后该劣势将转为优势。O机会点杨庄地块除了开发小区外还可以进行商业地产开发。（A） 社区商业中心：通常伴随大盘住宅开发而成为提升整体居住环境质量的必要组成部分。是为社区及周边居民提供日常消费的商品和服务而精心打造的。通常以底铺或商业街形式存在。杨庄地块如果进行片区开发，就可以投资社区商业中心。（B） 便利型商业：当住宅地产开发规模较小，而周边商业发展成熟时，便利型商业是配套开发的另一种选择。如便利超市等。如果杨庄地块进行小规模开发，可以投资便利型商业T威胁点：杨庄E地块最强劲的竞争对手就是万达房地产公司。2、房地产开发类型有哪些，本项目采用何种开发类型？（10）规模与复杂程度单项开发；小区开发；地域新城区；旧城区；开发阶段土地开发房屋建设。新城区，小区开发3、做该项目的规划设计，内容：建筑类型的选择、规划布局原则、道路规划、绿化规划，并画出建筑布局草图（15分）？1) 建筑规划设计A. 建筑类型的选择：高层、小高层、多层B. 建筑布局：容积率1.21.5日照间距1.61.7C. 环境小品：建筑、装饰 整体性、实用性、艺术性、趣味性D. 居住建筑的规划布局原则a) 适当的人口规模b) 日照充分c) 通风良好d) 安静整洁e) 美观舒适E. 居住建筑的布局形式a) 行列式b) 周边式c) 混合式d) 自由式2) 房地产项目道路规划A. 房地产项目道路功能a) 满足居民日常生活方面的交通活动需要b) 方便市政公用车辆的通行c) 满足货运需要B. 道路规划原则a) 主要为区内服务150200Mb) 道路走向应符合人流方向，方便居民出入c) 尽端式道路长度不超过200M，有回车空间d) 住宅入口路e) 道路应结合地形布置f) 旧住宅区改造，应充分利用原有道路系统3) 房地产项目绿化规划A. 房地产项目绿化系统分类a) 公共绿地b) 公共建筑与设施绿地c) 宅旁和庭园绿地d) 道路绿地B. 房地产项目绿化的布置原则a) 形成完整系统b) 节约用地c) 美化和丰富环境4、如何做该项目的营销策划？（5分）商品住宅营销方法与技巧a) 广告视听广告，广播、电视、电影印刷广告，报纸、杂志、期刊、小册子户外广告，广告栏、广告牌、张贴广告（墙壁、车身）信函广告，选择潜在客户b) 派员销售c) 召开新闻发布会推销技巧：摸透人心理解他人旁门先入商品住宅销售渠道a) 直接销售b) 中介代理5、根据常用指标计算该项目的开发总成本？假如房屋的销售均价为5000元/，请计算该项目的收益率？（10分）1、土地费用：190000000/1.6*148066.9=802元/平方米;2、单项工程造价（含设备）：多层住宅850950元/平方米，高层（