房地产策划综合流程.doc

房地产全程策划包括：数据分析、产品规划、前期定位、整体推广战略、阶段性营销策略、广告推广策略、项目推盘策略、销售组织、市场调研、项目可行性分析前期：1、市场调研、定位分析、投资收益分析、人文景观设置、经济分析、拿地成本，包括招拍挂、拆迁、市政配套；2、勘察设计、做建筑方案，规划审查报批；3、施工图设计、办理消防、自来水、电力、通讯、有线电视配套；4、施工招标；5、办理预售的准备工作，面积暂测，价格制定，建造售楼处（营销中心）；6、办理开工手续；7、办理围挡广告手续8、办理房地产开发中所有或者大部分的手续如：办国土证、规证、立项、开工证、预售证（土地使用证、用地规划证、建设工程规划证、施工许可证）涉及单位：建委、规委、国土、发改、电力、消防、人防、交通、环保市场定位：市场供给 目标客户需求调查 相关政策研究 配套设施调查 区域经济环境调查 投资估算 销售现金流 竞争楼盘调查 周边环境 区位交通房地产投资的属性：1、出租获得持续受益 2、出售获得一次性回报决定项目的关键集中在前期：1、地块位置选择2、地价决定3、市场定位4、产品定位 5、开发时机 6、营销主题一、立项审批1、项目立项申请报告书（原件一份）2、项目建议书或项目可行性研究报告（一份）3、建设用地的权属文件或建设项目用地预审意见书（一份）4、项目建设投资概算（一份）5、银信部门出示的资金证明（原件一份）6、企业法人营业执照副本（复印件一份）；（房地产项目需提供资质证明一份）7、项目地形图（一份）8、有关职能部门的意见。二、规划设计1、由市规划局根据城市总体规划和立项文件核发勘察设计红线，提供规划设计条件。2、建筑设计分为三个阶段，即方案设计、初步设计和施工设计。3、市城建局负责联系市有关部门对初步设计进行会审批复。三、建设工程报建（一）建设工程报建，首先要提供如下资料到建委办理登记手续。1、计划部门核发的固定资产投资许可证或主管部门批准的计划任务书；2、规划部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证；3、国土部门核发的国有土地使用证；4、符合项目设计资格设计单位设计的施工图纸和施工图设计文件审查批准书；5、人防办核发的人民防空工程建设许可证；6、消防部门核发的建筑工程消防设计审核意见书；7、防雷设施检测所核发的防雷设施设计审核书；8、地震办公室核发的抗震设防审核意见书；9、建设资金证明；10、工程预算书和造价部门核发的建设工程类别核定书；（二）公开招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工公开招标申请表；3、建设工程监理公开招标申请表。（三）邀请招标的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设工程施工邀请招标审批表；3、建设工程监理邀请招标审批表；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、其他申请邀请招标理由证明。（四）直接发包的建设工程，要补充如下资料到招标办办理手续。1、建设单位法定代表人证明或法定代表人委托证明；2、建设单位申请安排建设工程施工单位报告；3、建设单位申请安排建设工程监理单位报告；4、工商部门签发的私营企业证明；5、法人营业执照；6、建设工程直接发包审批表。（五）办理建设工程质量监督，要提供如下资料到质监站办理手续。1、规划许可证；2、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；3、工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；4、施工合同及其单位资质证书复印件；5、监理合同及其单位资质证书复印件；6、施工图设计文件审查批准书；7、建设工程质量监督申请表；8、法律、法规规定的其他资料。（六）办理建设工程施工安全监督，要提供如下资料到安监站办理手续。1、建设单位提供的资料：（1）工程施工安全监督报告；（2）工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；（3）工程监理中标通知书或工程监理发包审批表；（4）工程项目地质勘察报告（结论部分）；（5）施工图纸（含地下室平、立、剖）；（6）工程预算书（总建筑面积、层数、总高度、造价）；2、施工单位提供的资料：（1）安全生产、文明施工责任制；（2）安全生产、文明施工管理目标；（3）施工组织设计方案和专项技术方案；（4）安全生产、文明施工检查制度；（5）安全生产、文明施工教育制度；（6）项目经理资质证书复印件，安全员、特种作业人员上岗证原件和复印件；（7）现场设施、安全标志等总平面布置图；（8）购买安全网的合格证、准用证发票原件和复印件；（9）建设工程施工安全生产责任书；（10）建设工程施工安全受监申请表；（11）法律、法规规定的其他资料。（七）领取施工许可证，除第（一）条规定提供的资料外，要补充如下资料到建委办理手续。1、工程施工中标通知书或工程施工发包审批表；2、工程监理中标通知书和工程监理合同；3、施工单位项目经理资质证书（桩基础工程要提供建设行政主管部门核发的桩机管理手册）；4、使用商品混凝土购销合同或经建设行政主管部门批准现场搅拌的批文；5、质量监督申请安排表；6、安全监督申请安排表；7、建设工程质量监督书；8、建设工程施工安全受监证；9、施工许可申请表；中期：营销计划 、广告活动推广、 营销计划、 产品设计后期：销售管理中后期工作任务：1、 对接全案代理公司，监控广告执行，跟进计划执行落实2、 与媒体对接，维护媒介关系（媒介价格谈判，媒介选择，媒介规划）3、 活动组织，策划执行，包装宣传，跟进实施A开盘庆典公关涉及（政府各类领导邀约）B客户会/联谊会举行 邀约：开发商、物业公司、全案代理公司、媒体、演艺活动公司4、 定期参加房展会5、 与短信平台对接（群发促销信息）（1分1毛不等） 一般3分每条，与选择的公司、发送的数量 有关6、 参与营销例会的讨论7、 主流平面媒体整版4万左右8、电视媒体（飞播字幕、植入广告）9、网络媒体分类（形象展示）以搜房为例：顶部通栏，旗帜，翻版，文字链，画中画，按钮，游标，全屏，大小横幅，大旗帜，立式等具体分类：1、新房网（首页、详情页）2、地产资讯（首页、详情页）3、BBS（首页、详情页、列表页）根据投放总额，可以谈价格折扣：实际投放总额在10万以下，5.5折 实际投放总额10-20万，5折 实际投放额20-40万，4.5折 实际投放额40-60万，4折 实际投放总额60万以上，3.5折固定位置广告规格(像素)单价（单位：元/天）月价（单位：万元/月）顶部通栏96070￥6,500195顶部旗帜TL、TR42060￥4,00012大横幅59090￥6,500195翻板 L、R（单面）17090￥2,5007.5翻板 L、R（双面）17090￥4,00012大旗帜165090￥5,00015大旗帜265090￥4,00012大旗帜365090￥30009大旗帜465090￥2,5007.5大旗帜565090￥2,0006小横幅130090￥30009小横幅230090￥2,5007.5小横幅330090￥2,0006小横幅430090￥1,5004.5画中画300300￥4,00012通栏196070￥6,00018通栏296090￥5,00015通栏396090￥4,00012通栏496090￥3,0009通栏596090￥2,5007.5通栏6-996090￥20006半通栏6-948090￥10003按钮￥1,0003搜索框上下文字链￥10003头条关注冠名￥10003非固定位置广告规格单价（单位：元/天）对联100280￥4,00012单联100280￥2,0006游标8080￥2,0006全屏776420￥8,00024开门红对联：100280引出文件：776280￥10,00030撕页350250；8080￥3,0009落地窗100620￥6,00018出水芙蓉300200￥4,0001210、 宣传物料品控对接背景墙、广告牌、易拉宝、围挡背景墙：宝丽布喷绘（带钢结构架子）200元/平米易拉宝：规格802m 相纸覆膜 带画面 80元/套围挡：高度不低于1.8米按施工的长度设定围挡，带画面的，170元/平方A围挡组成：镀锌板、宝丽布喷绘、钢结构 B对接户外公司 ，设计广告发布（工商、市政、城管、政府部门的审批） 一般10个工作日，根据长度、宽度、等 价格不同高炮：户外单立柱高炮，螺栓球网架结构，抗12级台风 按支收费 画面材质户外专用宝丽布喷绘,130元/平米 涉及广告发布，需要审批对接户外公司11、 组建派单团队A4纸 套色 175 g、 220g等 高档次的 1元/张根据印刷DM 单页数量 可谈价格12、 费用占比营销中心包装10% 门楣玻璃门贴装修风格内部布置 广告印刷品10%、平面媒体15% 、网络媒体20%、短信平台10%、 活动公关30%、其他5%4P产品 （Product）注重开发的功能，要有独特的买点价格 (Price) 根据不同的市场定位，制定不同的价格侧略，产品定价依据企业的品牌策略，注重品牌含金量渠道 (Place) 注重经销商和销售网络的建立促销(Promotion) 如（让利、买赠、营销场地气氛）促成消费增长4C顾客（Customer）指顾客的需求，根据需求提供产品成本 （Cost） 不单指生产成本，同时也指产品定价的理想情况，既要低于顾客的心理价格，亦让企业盈利便利（Convenience）提供最大的购物和使用便利，通过（售前、售中、售后）服务，让顾客享受便利沟通（Communication）同顾客进行积极有效地双向沟通，在沟通中实现目标SWOT分析Strength（优势）：包括有利的竞争态势，充足的财政来源，良好的企业形象，技术力量，产品质量，市场份额，成本优势，广告攻势Weakness（弱势）：设备老化，管理混乱，缺少技术，研发落后，资金短缺，经营不善，产品库存积压，竞争力差Opportunity（机会）：新产品，新市场，新需求Threat（威胁）：新竞争对手，替代产品增多，市场份额紧缩，政策变化，经济衰退， 客