成都锦绣工场项目商业定位预判暨营销策略沟通.ppt

,锦绣工场 项目商业定位预判暨营销策略沟通,本案研判核心命题 如何运营，方可风险最小，利益最大？,提出项目运营结构,现有规划之下，各物业关系梳理 项目商业运营矛盾点梳理？ 如何解决矛盾，盘活全局？商业定位策略 定位之下，仍待解决的问题点？ 品牌附加值注入？营销核心概念体系,现有规划之下， 各物业关系梳理,商业规划，是整盘运营的核心。,商业运营问题得以解决，方可真正实现住宅/工场的产业联动，方可实现预期的盈利模式。,在建筑设计层面， 锦绣工场，为依托蜀锦文化资源、加以后期规划打造 的旅游复合产业街区。 那么，在商业地产运营层面， 物业应如何划分？营销过程中，分别实现什么角色？,项目产业关系梳理,产业街区现金流控制,产业街区品牌价值控制,住宅区,蜀锦文化工场区,产业街区运营核心版块 可持续经营联接 产业链赢利联接,项目产业关系梳理,商业区 电影院/综合商业区/ 街坊区客栈,纵观产品规划， 商业矛盾点梳理？,业态规划与主题经营之矛盾 现金流要求与开发模式之矛盾 招商租赁与全部销售之矛盾 统一经营与产权分散之矛盾,如何解决？,就政府意愿而言，本案应成为代言千年古蜀织锦文明的形象展览窗口，从而增加城市文脉气质 市政意义大于商业利益 就投资商而言，本案更需研究的是产业街区如何规划业态体系，如何达成有效的回款模式、盈利模式，进而实现低风险的收益 商业利益大于市政意义,矛盾点1 业态规划VS主题经营,以蜀织锦博物馆展览功能为主导的产业街区开发模式 现金流回收周期漫长，开发风险加大 以商业街区之实，以蜀织锦博物馆为品牌拔高的商业街区开发模式 在满足政府公益需求同时，通过可控开发模式控制风现金流风险,矛盾点2 现金流要求VS开发模式,项目商业部分总体量不大，但规划为层主题式综合商业、客栈、沿河商业、影城，势必决定有相当体量的物业需要前期定制式招商、中期租赁培育市场，而后方可实现销售； 而开发行为更强物业的快速销售回款，尽可能缩短开发周期，将风险控在最低；,矛盾点3 招商租赁VS全部销售,为实现后期经营的可控性、持继性，理论方法是将物业统 一经营管理，产权分割出售，业主获得固定回报 大量的失败案例证实产权商铺是美丽的肥皂泡 难点单位通过招商实现带租约出售，优势单位通过物业自 身价值出售为可行之道，但 业态控制与统一管理无法做到，后期经营无法保证,矛盾点 统一经营VS产权分散,以上矛盾， 是中国商业地产现阶段普遍存在的结构性问题。 我们无法全部解决， 但可以通过规划定位，实现有效控制。,如何控制？ 商业定位体系建立,项目功能定位,依托古蜀织锦文脉核心资源，城市平台， 通过后期可控规划， 打造代言成都古蜀织锦文明的 旅游复合型、商业主导型的产业街区。,商业功能定位要素,古蜀织锦文明之附加值挖掘最大化 与城市即有街区无缝链接，达成城市商脉、人脉资源利用最大化,商业定位研究体系,业态规划,动线规划,经营管理模式,招商发售策略,盈利模式,古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘 业态规划分区布局,业态规划策略,古蜀织锦文明之附加值产业链挖掘,旅游服务业旅行社接待中心,配套餐饮业/老成都小吃、西餐厅、高档中餐厅,休闲业/酒吧、老茶馆、户外主题吧,配套礼品及工艺品业/蜀锦工艺品、 相关礼品等,老成都民俗文化业/特色小店,古蜀织锦文明 商业产业链体系,业态规划分区布局,沿河商业及广场区 1-2F:配套休闲区，小酒吧/咖吧西餐厅户外主题吧书吧等 一楼门面面积控制30-50，控制总价；层高米以上，可做夹层经营 二楼面积控制200-500,考虑局部退台，与河景合二为一 业态可部分考虑一楼门面与二楼大面积联动发售,业态规划分区布局,沿河商业及广场区 3-4F:配套餐饮区/玩乐区，古法健身/瑜加馆/户外拓展基地/西餐厅/中餐厅等 面积控制500以上,考虑局部退台，与河景合二为一 业态考虑三、四楼大面积联动发售,业态规划分区布局,内街坊区 1-2F:旅游服务业/工艺品业，旅行社、青年户外馆、蜀锦特色工艺品馆、古董馆、情景体验演示馆（销售目的）老成都民俗特色小店等 一楼门面面积控制30-50，控制总价； 二楼面积控制200-500,考虑局部退台，强调街坊观景效果 业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售,业态规划分区布局,内街坊区 3-4F:特色老茶馆、户外训练基地、西餐厅等 面积控制500以上,考虑局部退台，与河景合二为一 业态考虑三、四楼大面积联动发售,业态规划分区布局,客栈 面积划小，建筑面积控制在50套一、高楼层少量70大套房。 高楼层设花园退台，增加参与性、情景性； 客栈采用酒店式公寓打造，卫浴、地板精装；,业态规划分区布局,沿道路商业 1-2F:旅游服务业/城市功能配套区/旅行社、特色小吃、超市等城市功能配套业态 一楼门面面积控制30-50，控制总价； 二楼面积控制200-500,考虑局部退台，强调街坊观景效果 业态可部分考虑一、二楼联动经营，整体发售,业态规划分区布局,沿道路商业 3-4F:特色中餐厅、西餐厅等 面积控制500以上,考虑局部退台，与城市景观合二为一 业态考虑三、四楼大面积联动发售,人流动线联动 交通动线联动,动线规划策略,人流动线联动,出入体系 多口进出/联动内院（街） 大循环+小循环 客栈联动商业街区； 留人体系 院落情景业态 特色民俗业态 退台景观体系 动线规划要点不仅有利人 进出，更需要使人留住。,交通动线联动,水平交通体系 回廊/联廊回线业态联动 2、3层入口处增加商业广场式平台，解决人进入高楼层问题 竖向交通体系 1层与2层，3层与四层，可设置观光电梯/扶梯，使竖向商业价值最大化。,电影院西餐酒吧户外基地瑜珈馆等次主力店先期招商引入，定制式打造； 一楼二楼沿街铺依托地段价值品牌价值产权发售；考虑一二楼竖向整端式销售； 三楼四楼/电影院可考虑两种方式： 、带租约发售，产权分割不宜过多； 、只租不售，时间成熟，再行入市； 客栈部分： 面积划小，专业团队打理，以特色酒店式公寓出售。,招商发售策略,项目整个商区采用统一管理，保证项目档次、竞争力； 客栈部分引入专业酒店管理公司，打造特色酒店式公寓，可代租，但不承诺租金回报。,经营模式,第一层次，强调复合性产业街区/物业互动盈利 第二层次，到达式业态为核心/旅游产业链盈利 第三层次，特色文化内核街区品牌整合盈利,盈利模式,住宅/客栈 现金流,一二层商业发售 三四层/租赁收入,电影院门票收入,中长期博物馆 门票收入,品牌整合盈利,商业旅游产业互动盈利,住宅开发盈利,此定位体系特征,文脉品牌注入商业地产，无论政企，价值最大化 控制现金流与开发模式问题 控制经营模式与产权分散问题,此定位体系难点,先期定制式招商问题 后期经营问题 三四楼租赁发售问题 上述问题，若双方确定合作，全心公司愿以强大的 商家资源人脉及招商实力，专项解决。,营销核心概念加码,一个汇集中西、横贯古今文化的时尚场，是本案在文化上的定位，也是全案定位基调。 在营销层面，如何表答？,十里成都府 花花锦绣场 编织成都式时髦,项目营销形象髦主概念,概念诠注： 1、借势成都休闲文化，“十里成都府，古蜀文化氛围十足。 2、”花花锦绣场“花花世界，暗寓街区商业繁华，灯红酒绿。 编织成都式时髦编织，与项目核心文化蜀锦织绣暗合，同时暗指特色文化的现代传承。,浣花上河图 编织成都式时髦,项目营销形象髦主概念（备选）,概念诠注： 1、借势清明上河图”之