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房地产工程成本管理 陆爱平 2008.4,房地产工程成本管理,第一部分 工程成本控制要点 第二部分 目标成本管理,在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。 在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。,第一部分 工程成本控制要点,如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。,第一部分 工程成本控制要点,主要分以下四个方面阐述: 一、设计阶段的成本控制 二、工程招投标阶段的成本控制 三、施工阶段的成本控制 四、工程结算阶段的成本控制,第一部分 工程成本控制要点,一、设计阶段的成本控制 设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。 1、实行限额设计。 2、开展价值工程的应用。 3、加强图纸会审工作。,第一部分 工程成本控制要点,二、工程招投标阶段的成本控制 建设工程招标，一般应按下列程序进行： 1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核； 2、发布招标公告或发出招标邀请书； 3、编制招标文件； 4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人； 5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料； 6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明； 7、组建评标委员会； 8、组织开标、评标、定标； 9、发出中标通知书； 10、签订合同。,第一部分 工程成本控制要点,招标工作的管理要点: 1、制订科学合理的招标计划。 2、成立招标领导小组。 3、对当地建筑市场行情进行了解。 4、对施工单位进行深入考察。 5、合理确定招标方式和报价方式 。 6、认真编制招标文件。 7、评标、询标、决标。 8、合同签订。,第一部分 工程成本控制要点,合同管理应注意的几点： （1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。 （2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。 （3）备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。,第一部分 工程成本控制要点,三、施工阶段的成本控制 施工阶段成本控制的关键： 一是控制工程变更； 二是严格审查承包商的索赔要求; 三是严格执行签证管理制度。,第一部分 工程成本控制要点,一)、工程变更控制 工程变更控制应注意的问题: 1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。 2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。 3)、签证内容必须与实际相符。 4)、加强预见性，尽量减少签证发生。,第一部分 工程成本控制要点,二)、严格审查承包商的索赔要求。 施工单位提出的索赔事件主要有以下几种： 1、合同内工作内容的增加或减少； 2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付； 3、非施工方原因造成的工期拖延。,第一部分 工程成本控制要点,反索赔主要从以下几方面考虑： 1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求； 2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求； 3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等。 三)严格执行变更联系单签证管理制度。,第一部分 工程成本控制要点,四、工程结算阶段的成本控制 工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。,第一部分 工程成本控制要点,目标成本管理的概念及意义： 目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。 它以管理为核心,核算为手段,效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后 考核,第二部分 目标成本管理,使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。,第二部分 目标成本管理,(一) 实施目标成本管理的步骤 目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为： 目标成本的确立 动态跟踪和分析 总结,第二部分 目标成本管理,目标（工程）成本的确立 1）目标成本的概念和作用：目标成本是建设项目成本控制标准，是工程成本的控制线，作用在于心中有数，它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。,第二部分 目标成本管理,2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品定位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据，结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标成本；目标成本的具体表现形式为项目工程预算费用表。,第二部分 目标成本管理,2、成本动态跟踪和分析 1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本随着工程开发项目的推进，工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实际成本。反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。,第二部分 目标成本管理,2）编制依据：以目标成本-项目工程预算费用表为标准，根据工程形象进度计算出当月发生的工程成本，根据当月设计及工程变更、材料价格变化等变动因素计算出费用变更的增减额，与目标成本进行对比，分析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪；成本动态跟踪的表现形式为工程成本动态跟踪表。,第二部分 目标成本管理,3、总结 1）总结的作用：检验项目开发过程目标成本控制的有效性，以便积累经验，吸取教训，不断提升成本管理能力，同时也为集团同类型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。,第二部分 目标成本管理,2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并对主要费用增减情况进行分析和总结；总结本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。总结的具体表现形式为工程成本控制总结报告（预），附工程结算费用表。,第二部分 目标成本管理,(二)成熟产品系列工程成本标准 作用： 1、为项目可行性研究估算成本提供依据； 2、为施工图设计提供技术经济指标； 3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。,第二部分 目标成本管理,四个系列的工程成本标准 1）、春江花月系列 2）、桂花城（多层、小高层）系列 3）、别墅系列 4）、深蓝系列,第二部分 目标成本管理,结束语 工程成本控制是一项