企业文化对房地产项目管理绩效的影响与分析

本科毕业论文本科毕业论文 题目：企业文化对房地产项目管理绩效的影响与分析 学院：商学院 班级：10 项目管理 姓名：李昊 学号：100610122 指导教师：周欣 企业文化对房地产项目管理绩效的影响与分析 摘要： 企业文化，或称组织文化，是一个组织由其价值观、信念、仪式、符号、 处事方式等组成的其特有文化形象。 在知识经济时代，企业之间的竞争越来越表现为文化的竞争，企业文化对 企业的声望影响越来越大，已成为企业竞争力的基石和决定企业兴衰的关键因 素。 正确认识企业文化，了解企业文化的特征和作用，分析企业文化对企业形象 的影响，不断提升企业文化，才能促使企业持续成长。 在当今经济快速发展的时代，房地产项目越来越盛行，它高额的利润吸引 着 无数人的眼球，很多企业集团也都有步入或涉及这个领域，那么要想一个房 地产项目能够高效快速的运行与完成，需要方方面面的因素要考虑在内，譬如 地理位置、 资金链的保证、 政府的出台政策、 人员的安排以及风险的控制等等。 在 这些个我们需要考虑的因素中，企业文化是最重要也是最需要考虑和关注的一 个因素，它具有独特性，继承性，相融性，人本性，整体性和创新性，一个好 的企业文化能够使企业高效的完成项目目标，同时也能够节约很多成本，控制 住许多不确定性的风险。 本文就房地产项目方面，浅谈企业文化对其项目管理绩效的影响与分析， 能够明确企业文化在项目管理实施和进行的过程中起到作用，使越来越多的房 地产项目经理更多的去重视去发展企业文化，使中国的地产经济走向新的领域。 关键词：企业文化 房地产项目 项目管理绩效 目 录目 录 1.1.绪论绪论 1.1.1.1.企业文化的概述企业文化的概述.1.1 1.1.1.1.1.1.什么是企业文化什么是企业文化11 1.1.2.1.1.2.什么是社会主义的企业文化什么是社会主义的企业文化11 1.1.3.1.1.3.应该怎样认识、理解企业文化应该怎样认识、理解企业文化11 1.1.4.1.1.4.对企业文化涵义的片面认识常有哪些对企业文化涵义的片面认识常有哪些11 1.1.5.1.1.5.企业文化的涵义是什么企业文化的涵义是什么11 1.1.6.1.1.6.什么是企业文化的结构什么是企业文化的结构11 1.1.7.1.1.7.企业文化与企业精神的异同之处是什么企业文化与企业精神的异同之处是什么22 1.1.8.1.1.8.构成企业文化的要素有哪些构成企业文化的要素有哪些22 1.1.9.1.1.9.企业文化的三大结构要素是什么企业文化的三大结构要素是什么22 1.2.1.2.企业文化的特性企业文化的特性.2.2 1.2.1.1.2.1.独特性独特性22 1.2.2.1.2.2.继承性继承性22 1.2.3.1.2.3.相融性相融性22 1.2.4.1.2.4.人本性人本性22 1.2.5.1.2.5.整体性整体性22 1.2.6.1.2.6.创新性创新性22 1.3.1.3.企业文化的内容企业文化的内容.2.2 1.3.1.1.3.1.企业宗旨企业宗旨22 1.3.2.1.3.2.创业理念创业理念33 1.3.3.1.3.3.企业精神企业精神33 1.3.4.1.3.4.企业道德企业道德33 1.3.5.1.3.5.企业目标企业目标33 1.3.6.1.3.6.企业企业员工员工33 1.3.7.1.3.7.企业的客户企业的客户33 1.3.8.1.3.8.企业的利益者企业的利益者33 1.3.9.1.3.9.企业的相关联单位企业的相关联单位33 1.3.10.1.3.10.增长增长.3.3 1.3.11.1.3.11.市场领先市场领先.4.4 1.3.12.1.3.12.质 量质 量44 1.4.1.4.房地产项目简介房地产项目简介.4.4 2.2.房地产项目管理绩效的影响因素房地产项目管理绩效的影响因素44 2.1.2.1.目标体系目标体系.4.4 2.2.2.2.管理系统管理系统.6.6 2.3.2.3.管理方法管理方法.7.7 2.4.2.4.管理风险管理风险.7.7 2.5.2.5.项目融资项目融资.8.8 2.6.2.6.企业文化企业文化.9.9 3.3.企业文化在房地产项目管理的重要性企业文化在房地产项目管理的重要性99 4.4.如何加强企业文化的管理如何加强企业文化的管理1212 4.14.1 提高认识是建设企业文化的重要前提提高认识是建设企业文化的重要前提.12.12 4.24.2 加强学习是建设企业文化的重要途径加强学习是建设企业文化的重要途径.12.12 4.34.3 强化目标教育是建设企业文化的重要手段强化目标教育是建设企业文化的重要手段.12.12 4.44.4 突出人本管理是建设企业文化的重要方式突出人本管理是建设企业文化的重要方式.12.12 4.54.5 塑造企业价值观是建设企业文化的重要内容塑造企业价值观是建设企业文化的重要内容.13.13 5.5.结论结论.13.13 1 1.11.1 企业文化的概述企业文化的概述 1 1. .什么是企业文化？什么是企业文化？ 企业文化是指企业在社会主义市场经济的实践中，逐步形成的为全体员工 所认同、 遵守、 带有本企业特色的价值观念。 经营准则、 经营作风、 企业精神、 道德 规范、发展目标的总和。 企业文化是企业中形成的文化观念、 历史传统、 共同价值观念、 道德规范、 行 为准则等企业的意识形态，企业领导者把文化的变化人的功能应用于企业，以 解决现代企业管理中的问题，就有了企业文化。 企业管理理论和企业文化管理理 论都追求效益。 但前者为追求效益而把人当作客体，后者为追求效益把文化概念 自觉应用于企业，把具有丰富创造性的人作为管理理论的中心。 这种指导思想反 映到企业管理中去，就有了人们称之为企业文化的种种观念。 2 2. .什么是社会主义的企业文化？什么是社会主义的企业文化？ “企业文化“一词来自西方资本主义国家。 作为社会主义国家，中国改革所要 建立的市场经济体制。 因此中国所要建设的企业文化只能是社会主义的企业文化 正是根据这种逻辑，我们出版的许多企业文化专著，都冠以“社会主义企业“的 名称。 3 3. .应该怎样认识、理解企业文化？应该怎样认识、理解企业文化？ 首先，要有哲学的方法，从中国企业文化的现实出发，进行深入的调查研 究，把握企业文化各种现象之间的本质联系。 依据实践经验，从感认认识到理性 认识，进行科学的概括、总结。其次，要通过实践把所认知的企业文化的本质及 一般的特征去伪存真，从而确定企业文化的本质。 第三，要认识到企业文化不是 单一的因素构成的，找出企业文化最基本的决定性的因素及其与诸因素的关系。 第四，要看到企业文化这个概念不是一成不变的，它是一个动态过程，在发展 中形成，并在社会历史发展中丰富和变化。 4 4. .对企业文化涵义的片面认识常有哪些？对企业文化涵义的片面认识常有哪些？ 企业文化这个名词，对于许多人来说并不陌生。 而人们对企业文化的理解也 是见仁见智，有人认为，企业文化就是在企业内搞的各种文体活动，如打球、 唱 歌、 跳舞等；有人认为，企业文化就是企业形象设计，也就是CIS战略；也有人 认为，企业文化就是企业自己办厂刊厂报，为职工提供一个文化园地，还有人 认为，企业文化就是搞思想教育 从现在的观点来看，这些说法都不够全面。 上述种种只是企业文化的表现形 式，或者说是企业文化的载体，并不能等同于企业文化。 应该明确的是：企业文 化不是企业加文化，也不是企业与文化嫁接，更不是企业家与文化人的联谊会。 5 5. .企业文化的涵义是什么？企业文化的涵义是什么？ 企业文化的内涵具体包括如下一些因素：价值观、行为准则、企业经营管理 哲学、 经营理念、 企业精神等构成企业文化的核心内容。 是企业为生产经营管理而 形成的观念的总和。 是一种以人为中心的企业管理理论，它强调管理中的软要素 其核心涵义是企业价值观。 6.6.什么是企业文化的结构？什么是企业文化的结构？ 企业文化结构是指企业文化系统内各要素之间的时空顺序，主次地位与结 合方式，企业文化结构就是企业文化的构成、 形式、 层次、 内容、 类型等的比例关 系和位置关系。它表明各个要素如何链接，形成企业文化的整体模式。即企业的 物质文化、行为文化、制度文化、精神文化形态。 7 7. .企业文化与企业精神的异同之处是什么？企业文化与企业精神的异同之处是什么？ 相同处是它们都属于人的意识形态方面的范畴。 不同处是企业文化除理念文 化那部分内容外，还有其他的内容，如组织制度化，物质文化等。 意即企业文化 的内涵要大于企业精神。 8 8. .构成企业文化的要素有哪些？构成企业文化的要素有哪些？ 2 构成企业文化的要素有5个方面：企业环境、 价值观、 英雄人物、 典礼仪式、 文化网络。 9 9. .企业文化的三大结构要素是什么？企业文化的三大结构要素是什么？ 其三大结构要素，即企业物质文化要素、企业制度文化要素、企业精神文化 要素。 1.21.2 企业文化的特性企业文化的特性 1.1.独特性独特性 企业文化具有鲜明的个性和特色，具有相对独立性，每个企业都有其独特 的文化淀积，这是由企业的生产经营管理特色、 企业传统、 企业目标、 企业员工素 质以及内外环境不同所决定的。 2.2.继承性继承性 企业在一定的时空条件下产生、生存和发展，企业文化是历史的产物。企业 文化的继承性体现在三个方面：一是继承优秀的民族文化精华。 二是继承企业的 文化传统。三是继承外来的企业文化实践和研究成果。 3.3.相融性相融性 企业文化的相融性体现在它与企业环境的协调和适应性方面。 企业文化反映 了时代精神，它必然要与企业的经济环境、政治环境、文化环境以及社区环境相 融合。 4.4.人本性人本性 企业文化的相融性体现在它与企业环境的协调和适应性方面。 企业文化反映 了时代精神，它必然要与企业的经济环境、政治环境、文化环境以及社区环境相 融合。 5.5.整体性整体性 企业文化一个有机的统一整体，人的发展和企业的发展密不可分，引导企 业职工把个人奋斗目标融于企业整体目标之中，追求企业的整体优势和整体意 志的实现。 6.6.创新性创新性 创新既是时代的呼唤，又是企业文化自身的内在要求。 优秀的企业文化往往 在继承中创新，随着企业环境和国内外市场的变化而改革发展，引导大家追求 卓越，追求成效，追求创新。 1.3.1.3.企业文化的内容企业文化的内容 1.1.企业宗旨企业宗旨 缔造精品作品，发挥规模效益，占领国内、国际市场。 2.创业理念创业理念 以德治企、做强做长、以人为本、创新至上。 3.企业精神企业精神 诚信自律、团结互助、理解配合、实事求是、敬业奉献、与时俱进。 4.企业道德企业道德 企业利益高于一切，企业声誉重于一切； 5.企业目标企业目标 我们的发展目标是致力于在中国房地产行业创造实力型企业，保持企业可持 续的、协调的、全面的、健康的发展。创建行业的知名品牌企业。 6.企业员工企业员工 3 企业的发展以人为本，人才是企业发展的源泉。 我们员工的个人意愿和兴趣 主要与对保障、 安全、 目标、 认可和发挥自身的全部潜能，不断体现自身价值和不 断满足日益增长的需求有关。因此，我们只有在下述的环境中才能最好的获得 企业目标： （1）鼓励和辅助员工实现他们个人的成就感； （2）激励和刺激员工创造成就的欲望； （3）为员工创造具有挑战性且激发斗志的环境； （4）给予员工充满信心的环境和充满信心的工作条件。 （5）我们将以忠诚、 守信、 能力、 素质为基础，建立互相尊重、 团结互助、 相互依 赖和充满信心的团队关系，我们的政策是为公司做出贡献的员工共享成就。 7.企业的客户企业的客户 满足客户的需求是我们生存和发展的要求，通过 10 年的努力跻身中国房 产行业百强企业，使客户得到物有所值和物超所值的满足； 我们提供的住宅房产，能最大限度地满足目标群体对居室空间的追求； 我们提供的商业房产，能营造良好的商业氛围和配套的服务，为投资者、商 业经营者创造满意的回报； 我们提供的房地产服务，能进行准确市场定位，制订最佳推广策略、实施专 业性操盘方案，让服务对象（供方、买方）满意； 我们提供的商业经营服务，能导入现代的经营理念、实行专业的经营管理， 获取整体的资产经营效益； 我们希望以真诚、 质量、 业绩为基础，与我们的重要客户建立长期的合作关系。 8.企业的利益者企业的利益者 对于相关利益者，我们的责任是要给他们充足的安全感受。同时，对于他们 的流动性投资需求给予有吸引力的回报率，并在高资金回报率下获得持续增长。 此外，在资金增值方面，我们能够为相关利益者提供具有吸引力的投资机遇。 9.企业的相关联单位企业的相关联单位 我们将与业内企业及相关单位沟通信息，研讨发展以真诚、 追求、 协作、 伙伴、 互助的人格化为标准树立良好的企业形象。 10.增长增长 增长具有重要意义。通过增长才能增强企业的实力，为社会创造更大的价值； 才能满足员工、 相关利益者和我们的客户对利益的多方要求；才能满足高质量的 人才获得的机遇。我们的相关利益者也希望获得在行业内较高的利益回报。以上 一切的获得和满足，只有在市场增长中才能得以实现。 11.市场领先市场领先 我们的目标就是靠创新思维和创新能力，创造我们在投资开发、产品开发的 领先地位，以市场领先来支持我们不断增长的效益。 12.质 量质 量 要获得客户满意以及由此获得的成功，我们主要依赖于提供高质量的产品 和服务。 高质量不是静止的状态，质量持续的提高，不仅仅可以更好地满足客户 的需求，也能够提高生产率，降低成本。 提高质量的概念可以应用到公司的每 个领域，包括管理、 财务、 技术、 施工、 服务，每个员工都要投身于提高质量的活 动中。 1.41.4 房地产项目简介房地产项目简介 房地产项目管理是工程项目管理的一个分类，是房地产项目的管理者运用 4 系统工程的观点、 理论和方法，对房地产项目的建设和使用进行全过程和全方位 的综合管理，实现生产要素在房地产项目上的优化配置，为用户提供优质产品。 它是一门应用性很强的综合性学科，也是具有很大发展潜力的新兴学科。 房地产 项目根据管理者不同，又可分为：建设项目管理（业主单位）、设计项目管理 （设计单位）、工程咨询项目管理（咨询监理单位）、施工项目管理（施工单 位）和后期物业管理（物业公司）。 2.2.房地产项目管理绩效的影响因素房地产项目管理绩效的影响因素 2.12.1 目标体系目标体系 争取项目的成功实施是项目管理的总目标。 要取得项目的成功，首先必须做好如下工作要取得项目的成功，首先必须做好如下工作 (1)要对具体项目进行充分的战略研究，制定正确的、 科学的、 符合实际的、 可执行的项 目目标计划。 (2)要对项目技术方案进行科学、 经济的设计。 在设计的过程中，要坚持技术先进与经济 合理相结合的原则，坚持资源可持续利用的原则，坚持经济发展与人类生存发展相结合的 原则，加强人居环境的改善，保证项目实施的安全性和使用的高效性。 (3)要建立一支有力的高素质的项目管理队伍。只有具备高素质的项目管理队伍，才能 将上层系统的战略目标计划和复杂的工程技术方案同具体项目的实际情况结合起来，才能 把所有的项目参与者调动起来，融为一个统一的整体，才能把项目所有的活动联系起来， 形成一个有序的整体。因此，高素质队伍的建立是项目成功的关键和基础。 上述三个方面的工作是项目取得成功的前提条件和基础。 这里的项目成功是一个相对的 概念，是相对于项目所处的具体环境而言，离开了这个具体环境，一个成功的项目也可能 会转化为不完全成功的项目，相反，一个非成功项目也可能转化为一个基本成功的项目。 因 此，成功项目在不同时期、 不同环境下的判断标准是有差别的。 但这并不是说没有判断标准， 一般情况下，作为一个成功的项目应满足下列条件。 一个成功的项目应满足的条件一个成功的项目应满足的条件 (1)要在限定的费用条件下，尽可能地降低项目的费用消耗，减少资金的占用，达到项 目预定的使用功能和使用效果，使项目在使用过程中能经济、安全、高效地运行。 (2)要在预定的时间内完成项目的建设，不拖延，及时地实现投资目的，达到预定的项 目总目标和要求。 (3)要使项目能合理地有效地利用各种资源，使项目具有可持续发展的潜力。必须使项 目能为使用者(顾客或用户)所接受、认可，同时要照顾到社会各方面及各参加者的利益，使 各方面都感到满意(这可能是一个比较苛刻的条件)。 (4)必须使项目与环境协调。这是“以人为本”思想在房地产项目的具体体现，包括与 自然环境的协调，与人文环境的协调，与社会环境的协调。 (5)必须使项目实施按计划、有秩序地进行，尽可能降低工程变更和事故发生，较好地 解决项目过程中出现的风险、困难和干扰，使项目的损失降低到最低限度。 要使项目完全符合上述每一个条件，几乎是不可能的。 因为在一个具体的项目中各个评 价指标的重要地位不同，常常需要确定它们的优先级，如有的指标必须保证，有的指标尽 可能照顾，有的指标是不可能完全得到保证，甚至有些指标之间是相互矛盾的等。 因此，在 具体项目中，我们应根据项目的具体特点，确定各个指标的优先等级，保证项目总体目标 的实现，这一工作实质是属于项目目标优化的工作内容。 当然，项目是否能够获得成功，不仅与项目管理的内容和方法手段有较强的相关性， 而且与项目管理的目标设计是紧密相连的，如英国建造学会在 项目管理实施规则 中定义 项目管理为：“为一个建设项目进行从概念到完成的全方位的计划、 控制与协调，以满足委 托人的要求，使项目得以在所要求的质量标准的基础上，在规定的时间内，在批准的费用 预算内完成。 ”在房地产项目管理的多目标体系中，其三大基本目标及其关系的确定是建立 项目目标体系的主要内容。所以房地产项目管理的功能(质量)目标、进度(工期)目标和费用 5 (成本)目标，共同构成了房地产项目管理的目标体系，项目管理的三大目标通常由项目任 务书、 技术设计和计划文件、 合同文件(承包合同和咨询合同等)具体地定义。 这三大基本目标 在项目生命期中有如下特征： (1)三大基本目标共同构成项目管理互相联系、 相互影响的目标系统。 某一方面的变化必 然引起其余两个方面的变化。如果过于追求缩短工期，必然会损害项目的功能(质量)，引起 成本增加。所以项目管理应追求它们三者之间的优化和平衡。 (2)这三个基本目标在项目的策划、 设计、 计划过程中经历由总体到个体，由概念到实施， 由简单到详细的过程。 项目管理的三大目标必须分解落实到具体的各个项目单元(子项目、 项 目活动)上，这样才能保证总目标的实现，形成一个完整的控制体系，所以项目管理实质是 目标的管理。 (3)三个基本目标结构关系的均衡性和合理性，构成项目管理目标的基本逻辑关系，任 何只强调最短工期、 最高质量、 最低成本都是片面的。 它们的均衡性和合理性不仅体现在项目 总体上，而且体现在项目的各个单元上。 2.2 管理系统管理系统 按系统工程理论按系统工程理论,结合管理工作的一般流程结合管理工作的一般流程 可将项目管理系统地描述为： “预测决策计划控制反馈修正决 策计划”等职能的结合体。 这一系统结构，主要通过内部的逻辑关系，不断地对目标系 统进行修正，营造一种良好的环境系统，使项目各参与者能高效地完成既定的项目任务， 实现项目的总目标。 按项目实施过程，可描述为下列几个阶段按项目实施过程，可描述为下列几个阶段 （1)项目的定义、目标设计和可行性研究。 （2)项目的系统分析，包括项目的外部系统(环境)调查分析和内部系统(项目结构)分析 等。 (3)项目的计划管理，包括项目的实施方案及总体计划、 工期计划、 成本(投资)计划、 资 源计划以及它们的优化。 (4)项目的组织管理，包括项目组织机构设置、 人员组成、 各方面工作与职责的分配、 项 目管理规程的制定。 (5)项目的信息管理，包括项目信息系统的建立、文档管理等。 (6)项目的实施控制，包括进度控制、成本控制、质量控制、风险控制、变更管理等。 (7)项目的后期管理，包括项目验收、 移交、 运行准备、 项目后评价与总结、 项目使用管 理(物业管理)，以及目标实现的程度、存在的问题分析等。 按照工作任务，可描述为下列几个方面按照工作任务，可描述为下列几个方面 (1)成本管理，包括工程估价(即工程的估算、 概算、 预算)、 成本计划、 支付计划、 成本控 制(包括审查监督成本支出、成本核算、成本跟踪和诊断)、工程款结算和审核。 (2)工期管理，这方面工作是在工程量计算、实施方案选择、施工准备等工作基础上进 行的，包括工期计划、资源供应计划和控制、进度控制。 (3)质量控制，包括工程质量和管理过程的质量等。 (4)现场管理，包括现场物流的管理、场地使用管理以及现场安全管理等。 (5)组织和信息管理。 组织管理包括组织机构的建立、 人事安排、 管理班子的选择、 管理 工作流程的制定、 各方面责权利的落实、 管理规范的制定、 内部与外部关系的协调、 争执的解 决等，信息管理包括信息系统的建立、 信息流的确定、 信息处理过程的控制，还有信息形式、 内容、传递方式、存档时间的确定等。 (6)合同管理，包括招标投标的合同策划、 招标工作的准备、 招标文件的起草、 合同的审 查和分析、合同保证体系的建立、合同实施的控制、合同变更的管理、索赔管理等。 (7)风险管理，包括风险识别、风险计划和控制。 2.3 管理方法管理方法 房地产项目管理系统的复杂性和目标的多样性，使得项目管理方法也具有 多样性。根据不同的分类标志，项目管理方法划分为下列不同的形式： 6 (1)按管理目标划分，项目管理方法有进度管理方法、 质量管理方法、 成本管 理方法、安全管理方法、现场管理方法等。 (2)按管理方法的量化程度划分，项目管理方法有定性方法、定量方法和综 合管理方法。 其中定性方法是经验方法，综合方法是定性方法和定量方法的结合 (3)按管理方法的专业性质分，项目管理方法有行政管理方法、经济管理办 法、管理技术方法和法律管理方法等，这是最常用的分类方法。 综上所述，项目管理本身是一个非常复杂的系统，它不仅由许多项、分项、 工程活动所构成，而且是一个完整的工作过程(包括预测、 决策、 计划、 控制、 反馈 等)，是项目全部管理任务(如工期、 费用、 质量、 合同、 资源、 组织、 信息等)的结合 体。所以要取得项目的成功，必须对项目管理的整个系统进行全面地管理。 2.42.4 管理风险管理风险 在实际实施以及运作过程中，房地产项目具有投资额大，建设周期长和不可移动等 显著特点，导致在项目立项、 可行性研究、 设计、 施工，交付使用、 物业管理等各个阶段都存 在大量的不确定因素，使得原定的计划、 方案可能受到干扰，原定的目标不能实现。 这些事 先不能确定的内部和外部干扰因素，人们称之为房地产项目风险。 房地产开发项目的风险，实际上是开发商实施开发过程中固有的风险，在如今的经 济大环境中，主要有以下几个方面： （1）房地产项目管理的定位风险。）房地产项目管理的定位风险。 房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、 建筑产品的质量定位、 建设环境的 品质定位，都是根据市场调查、 项目的经济技术分析、 项目可行性研究报告做出的，是指导 项目决策、 项目设计、 项目营销策划方案等前期工作的依据。 可以说，项目的市场定位确定以 后，基本上就敲定了项目的建设风格、 建设成本、 营销推广方案，就决定了项目的销售前景， 一旦市场定位不准确，项目的指导思想出现失误，是后期无法或者是非常困难弥补的风险 也是项目开发过程中，最大的风险，属项目建设的决策性失误风险，按照风险影响范围划 分属于总体风险（决策风险），从某种程度上讲，其结果也是不可管理风险。 （2）房地产项目管理的投资支持能力风险。）房地产项目管理的投资支持能力风险。 项目可行性研究报告 出台前后，由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾；或者 是没有真正做到“量体裁衣”、 “量力而行”；或者是对企业资金筹措（自有资金）和融资 能力过高地估计，或者项目成本分析存在着严重的失误；或者没有吃透国家和地方政府的 行业政策，对大的经济环境把握的不准；或者是成本过程控制严重失控（突发性事件）、 意 外因素过多等等原因，导致的项目资金支付能力达不到计划要求，给项目建设造成的风险 （可控制风险和决策风险）。 （3）房地产项目管理的质量风险。）房地产项目管理的质量风险。 包括：在房地产项目决策阶段由于经济技术分析失误，出现品质与价格矛盾导致的 质量问题；在设计阶段，向设计提出违反设计规范、 标准，特别是强制性标准的要求，又通 过“关系”关照通过造成的“投机性”质量问题；施工阶段，从业人员对设计知识认识有 重大错误，擅自改变设计造成的质量风险；施工管理过程中，不重视关键部位和关键过程 的跟踪检查处理，对一些容易出现影响结构安全，特别是一些虽不影响结构安全，但对正 常使用功能有严重影响的问题，处理不及时，没有做到“事前”控制的“永久性缺陷”或 者给售出交房后造成的质量“隐患”（实际上就是“质量通病”造成的纠纷）；交房实物 与销售承诺、 广告宣传承诺不相符造成的“实物质量”问题等，因“质量”问题造成的纠纷 冲突形成的风险（可控制风险）。 （4）房地产项目管理的合约履行能力风险。）房地产项目管理的合约履行能力风险。 在房地产项目运作和建设过程中，涉及土地转让、 融资、 设计、 监理、 工程地质勘查、 设计与勘察设计成果审核、 招标代理、 施工、 材料设备供应、 质量检测、 销售委托、 购房等合同 或协议签约、 履约过程，由于房地产项目的一次性（不可重复性）特点，建设周期又比较长， 7 涉及的方方面面又比较多，如果在关键的过程出现控制失误，那将给房地产项目造成相当 大的麻烦。 比如，在土地供应体制和贷款政策条件下，寻找土地、 找寻资金是企业试图突出 “瓶颈”制约的普遍方法，有时候在“饥不择食”的景况下，可能会因“省略过程”不慎 跌入“陷阱”。 （5）房地产项目建设的“创新”风险。）房地产项目建设的“创新”风险。 当前的经济大环境，使房地产项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更 加重要，在有限资源的条件下，要使企业能够持续稳步发展，追求计划利润，获得既定利 益是非常有必要的。 这种情形下，为了服务目的，追求项目与周边项目的“差异性”，选择 自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”，也是极具风险的，更何况正常地 创新本身就是有风险的。 （6）房地产项目管理的“政府”风险。）房地产项目管理的“政府”风险。 “政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在，对于企业来说，主 要发生在违规操作的投机性过程、 对政策不理解的盲目性过程失误。 在项目建设过程中，企 业必须掌握相关地法律为： 中华人民共和国建筑法 、中华人民共和国合同法 、中华人民 共和国土地法 、中华人民共和国招标投标法 、中华人民共和国城市房地产法 、中华人民 共和国担保法 等；必须掌握地法规为： 建设工程质量管理条理 等。 必须掌握对于相关法 律法规进行补充、操作的部门规章和规范性文件和强制性标准。 2.5 项目融资项目融资 房地产业的增长不仅可以拉动整个国民经济的发展，而且拉动了投资需求和消费需求。 在我国现有市场经济条件下，房地产融资可以采用银行、 信托、 上市、 基金等多种方式。 但各 种融资方式均有一定局限性，这也催生了一个新产业的繁荣融资服务。 银行贷款银行贷款 一直以来，银行贷款一直是房地产企业经营发展的支柱。数据显示，2003 年全国房地 产开发资金中银行对开发商发放的贷款占 23.86%，企业自筹占 28.69%，定金及预收款占 38.82%。而在定金及预收款中大部分又是银行对购房者发放的个人住房贷款。 房地产信托房地产信托 信托因其制度优势，宽广的创新空间以及巨大的灵活性已成为房地产融资的新热点。 信 托可以进行直接贷款、 股权投资、 资产证券化等相关业务，可以在不同层次、 不同品位上，为 房地产业服务。 但是，房地产融资的迅猛势头以及由此产生的风险，已受到有关部门重视。 银监会已经 开始限制信托对房地产贷款的支持。 另外，信托资金的规模，尤其是集合式信托的规模因为 受到信托法的限制，有最多200 份的限额。进入房地产行业的信托资金将受到一定影响。 综合比较：由于房地产融资的资本密集性，有能力利用直接融资的企业寥寥无几，房 地产开发资金直接融资占较小比例。 相比之下，很容易就能看出我国大多数房地产融资企业仍然采取银行贷款筹集资金的 原因，要想从银行融资，资金申请报告就是关键了。 2.6 企业文化企业文化 企业文化包括物质文化要素、制度文化要素和精神文化要素，越来越多的企业已经开始 重视企业文化的发展，有企业文化和无企业文化的优劣对比，结果很容易能够看的出。 房地 产行业中，你总能见到这样或那样的朝气蓬勃又富有活力的一群人，这群人不分男女，不 8 分老少甚至不分职位的高低，在外人看来，他们互相帮助，互相拼搏进取，互相鼓励，这 些的特性与他们的人文素质有很大的关系，但归根结底，你总能发现，这样的例子不在少 数，你或许会很奇怪，为什么很多制造业的人文素质远远不如服务业，这不单单跟他们每 天所面临的工作有关，其中企业文化起着重要的作用，一个优秀而秩序井然的企业，做出 来的地产项目一定是高效快速低风险的。 3.企业文化在房地产项目管理的重要性企业文化在房地产项目管理的重要性 如何评价一个企业房地产项目中企业文化的重要性，就要看企业文化在其中起到了哪些 作用，本文前面介绍企业文化包含了 12 个内容，我们可以从这 12 点来判断企业文化是否 重要，到底有多重要。 就北京链家地产项目来讲，链家地产是做二手房服务的，是北京市占率第一的二手房 经纪公司，市占率已经超过 50%，成交单数之多之快在业内已经闻名，据不完全统计，约 每 4 分钟链家就会成交一单买卖单，而一单买卖的佣金大约为 5 万左右，那么链家一年下 来的总营业额可以说百亿也不为过，这让很多其他行业的小公司甚至是大公司都感到了地 产行业的巨额利润和潜在价值。那么为什么会有如此的高效率？ 链家地产的企业宗旨是力求北京有能力有条件想要购买二手房的人能够从链家买到 舒适放心满意而又无后顾之忧的二手房； 他们的创业理念是希望通过链家，使从事北京乃至全国二手房经纪行业的经纪人得 到应有的尊重，让世人从此改变对中介的态度和看法； 链家的企业精神只有16个字，客户至上、 诚实可信、 团结合作、 拼搏进取，他们保证 了客户的第一位，做到了服务行业以顾客为主的主导思想，为了完成客户的要求，要合作 要共赢，但追求的都是真房源真服务真承诺，强调了企业对客户对员工的诚信重要程度； 链家的高层领导认为，企业的声誉重于一切，走进链家，你会发现许许多多次，因 为经纪人的个人因素，将能够谈成的单子给放弃掉了。 或许你的第一理解是觉得经纪人不能 够胜任这份工作，把到手的利益给放跑了，但当你了解了实际情况后，你就会发现有时候 有些事情并非人们所想的那样。 介绍一个真实的案例：小王，从事经纪人行业不到一年，一 次偶然，小王的一次集中邀约讲房，使得客户李先生想要购买小王代理的房子，小王也带 李先生看了房，也面见了业主，交了意向金，正当三方洽谈，准备签购房合同的时候，小 王了解到，业主卖房是因为急用钱，而客户李先生走的是贷款程序，要有三个月的时效， 也就是说业主并不能马上就能拿到这笔钱，这对于业主卖房的本意十分的不相符，小王把 这个情况跟业主和客户都说了下，也劝业主和客户放弃这次购房交易，避免了李先生和业 主因为时效问题带来的不必要损失，虽然这个单子没有谈成，但是小王无怨无悔，而且他 的做法深得公司和客户的认可； 链家地产的企业目标每年甚至每个月都会有，为了营业额为了市占率，链家的经纪 人不断的拼搏奋斗。 链家地产的一个店面有2-3个店组，通常 1 个店组有 8-12名经纪人不等， 他们称为一个团队，每个团队每个月都会有 25-30 万不等的业绩目标，只有有了目标，才 会有奋斗的动力，才会知道自己需要怎样的努力； 链家地产很重视人才的储备和培养，他们常年面向社会招聘，而且目前只收大专学 历以上的，偶尔也会到各个高校做校招，链家的管理者没有空降兵，都是从经纪人爬上来 的，所以显而易见的是，很多店长甚至区经理不一定是一个合格的管理者，却一定是一个 优秀的经纪人，但是管理者是否具有一定的管理能力对这个组织的影响是很大的，所以他 们力求于改变现状，提高学历。 链家地产对员工的奖励机制也多种多样，开单奖人民币，奖 电影票，甚至奖励iphong5s，这足以调动员工的积极性； 9 链家地产秉承的是客户至上的原则，链家推崇员工走出店面，走进社区，帮助客户 尽可能的处理自己力所能及的事情，面对的客户的询问，总会耐心细致的解答，以专业的 水平和真诚的态度赢得客户的信任，这也说明了为什么许许多多的人明知道链家所收的服 务费比其他公司高却仍然选择链家的缘故，目前又推出了“有事您说话”的活动，即免费 打印、免费避雨、免费问路等一系列服务； 据有关专家统计，房地产行业尤其是二手房行业，今年将会出现泡沫情况，即市场 呈静止或下滑趋势，有反弹的迹象，但这并不能阻止链家停滞不前的步伐，链家高层的管 理者大都是当年最初的打拼者，他们对链家有着不一样的情感在里面，如今，他们从中获 利，却不忘回馈社会，办希望小学，捐赠爱心图书随处可见； 随着链家的越做越大，目前已经有多家银行与链家进行合作，给予资金上的帮助， 我们所知道的链家总部昆泰大厦，有多家银行设立了办事处，就是为了给客户提供方便的 资金询问及贷款服务，同时，链家与光大银行合作更为密切，所有员工的工资都要通过光 大银行发放，而且资金监管也由光大银行来做担保； 至于链家增长的发展速度，我们都显而易见能看得到，同时也一直处于市场领先地 位，甚至部分地区出现了垄断情况，但尽管如此，链家还是很重视自己的产品和服务质量 真房源真服务是链家的唯一标准，为此链家做出了四大安心承诺，即购买凶宅、 辐射房源、 查封房源、物业欠费房源，链家都会最高价回购，并且我承诺，我做到。 通过以上 10 点的描述，我们可以发现如果链家没有强大的企业文化，他是不可能走 到今天这一步的，我们可以很简单的总结出，他们就是以服务为本，客户至上，诚实可信 团队合作的原则去做的，那么，反过来，如果有人没有学习企业文化，是不是项目就不能 够顺利进行？ 北京还有一家二手房中介公司，叫我爱我家，他是一个老牌企业，比链家的历史还要 悠久，但是他们不重视企业文化的发展，不重视人才的培养，不重视客户的服务，虽然目 前已有很大的改观，但根深蒂固的那种员工思想很难去改变，有很不同的一点，就是欺骗 这个是在这个行业中普遍存在的。 案例：一个姓刘的业主，想换一个大一点的而且新一点的 房子作为婚房，便想把自己的这套 43平米的房子卖掉，他通过网上查询，得知自己的这套 房子价值在 160-180 万，他分别找到了链家和我爱我家的公司进行询问，链家给出的建议 售价是 170 万，并且明确告知其房未满五年，有很高的税，但是我爱我家却告知其房的建 议售价能达到 200 万，也没有做其他详细的解释，最后刘业主选择了链家的服务，同时也 说明了真实性对客户的重要程度，没有一个好的企业文化，是很难同竞争对手赢得胜利的。 4.如何加强企业文化的管理如何加强企业文化的管理 一、提高认识是建设企业文化的重要前提一、提高认识是建设企业文化的重要前提 实践证明，企业文化既是文化创新的重要内容，又是经济发展中最具活力 的因素。 加强企业文化建设，就一头抓住了发展先进社会生产力这个基础，另一 头抓住了发展社会先进文化这个枢纽，有利于促进社会生产力的快速发展，有 利于促进全社会思想道德水平和科学文化素质的提升，从根本上说，有利于服 务社会、服务职工。一个企业如果没有灵魂，就不会有活力，更不会有竞争力和 战斗力。 二、加强学习是建设企业文化的重要途径 二、加强学习是建设企业文化的重要途径 10 在企业文化中，人是最重要的因素。 一个人的思想政治觉悟和道德观念对其 言行举止起着决定性作用，只有树立正确的人生观、世界观、价值观，才能在实 际工作中真正领会企业文化的重大意义。要做到这点，一条重要途径就是学习。 通过教育使员工具备国家利益至上的道德观念，牢固树立大局意识、奉献意识、 责任意识和协作意识。 一是向典范企业学习，并把这些企业作为潜在的竞争对手 才能不断超越、 不断提高、 不断进步。 二是坚持不懈地抓好理论学习，突出员工职 业道德建设，把爱岗敬业