江苏吴江滨海新城项目策略服务工作说明书.ppt

1,中房集团吴江项目工作建议书,2,内容提要,| 世联策略 | 项目背景 | 问题与误区 | 世联观点 | 提供的服务 | 保障体系 | 世联经验,3,3,世联策略,1,深圳市世联策略管理咨询有限公司（以下简称世联策略）是世联中国成员公司之一。基于世联中国二十年的专业经验背景，长期专业经验累积形成的资深专业团队以及庞大的数据平台，运用在区域发展建议、房地产项目开发、金融投融资方面的专长和丰富经验，为政府、国内外投资机构、房地产开发企业提供城市与区域运营、项目发展建议、投融资决策、策略研究、资产管理与处置，风险控制等专业的咨询以及相关数据监测服务。服务覆盖全中国90多座城市。,4,一站式、具体化为您提供房地产行业的专业投融资和资产运营专职服务,世联2 0年专业背景 资深优秀的服务团队 强大准确的行业数据 丰富优质的客户资源 灵活庞大的融资平台,发展历程,2012年公司获得土地登记代理机构资质，可在广东省内开展土地登记代理业务。 2011年世联山川投资基金成立，是聚焦房地产行业的专业私募投资平台 2011年世联评估规模过亿，在全国一级资质房地产估价机构房地产估价业务统计中营业收入排名第一； 2011年北京世联华信资产评估有限公司通过工商注册，落户北京，并获得了资产评估资质。 2010年由投资咨询事业部成立世联策略管理咨询有限公司，为客户提供房地产价值专业解决方案。 2007年世联信贷成立，是深圳首批小额贷款公司这一 2007年由数据事业部成立“深圳华房数据技术有限公司”，依托世联集团业务数据，对国内35个城市的房地产市场进行信息和数据监测。 2006年先后在北京、上海成立分公司，完成全国三个区域中心布点。 2004年盛泽金融公司成立，是深圳最早成立的规模最大的按揭服务机构 2003年世联数据部在Internet网上面向金融机构推出世联EVS自动估价信息系统V1.0版，并获得深圳市科技进步奖。 1998年洞察和响应市场需要，在深圳市首次推出新业务品种“楼宇按揭分析报告”。 1995年应深圳市规划国土局宝安分局委托对宝安区土地进行分等定级划分，进行政府委托的业务创新。 1993年成立于深圳，获准开展房地产评估业务。,20年90城， 领先创新服务中国 2013年,2012年集团公司业绩,6,2012年，世联地产执行顾问项目800多个，同比2011年720个增长11%，遥遥领先于同行业其他机构。六大业务区域现均已具备战略咨询、开发咨询和营销咨询等主要咨询模块的服务能力和人力配备。,2012年，世联地产实现代理销售金额超过2002亿元。同比2011年1400亿增长43%，连续多年居行业第一。,800,2002,世联地产所获行业殊荣,7,2012 中国房地产策划代理百强企业综合实力TOP10 (自2005年起连续7年) 2011 中国房地产策划代理品牌价值TOP10(自2005年起连续7年) 2010 中国最佳人力资源典范企业 2008 中国房地产诚信企业(自2007年起连续2年) 2008 中国大学生十大行业最佳雇主(房地产行业) 2007 中国房地产策划代理百强企业最佳综合服务机构(自2006年起连续2年) 2006 全国优秀房地产经纪机构 2005 中国品牌年度大奖 ,世联平台历年累积： 超过37000个策划与顾问项目总结和经验沉淀； 超过1000个代理楼盘的详细销售数据； 300个城市的宏观数据，近40个城市的行业、市场、土地、项目数据； 超过120万条客户信息。,数字世联,世联历年已编辑出版 20本 地产专著 80余本 行业期刊,“世联地产顾问丛书”最新呈现 只有一个金海湾：中国式旅游地产首席实践 工业园晋级城市战略 顾问之道：世联提案完全图解 世联观察：景气循环中的市场20072009 轨道黄金链：轨道交通与沿线土地开发 策划 世联报告 新城模式：国际大都市发展实证案例 城界消失 旅游地产 城市更新之市场模式 ,8,世联地产因为客户解决问题而存在,9,“咨询（顾问策划服务）+实施（方案落地执行）” 为客户提供最佳的决策支持与市场成果,10,共同成长的客户,11,11,项目背景,2,12,苏州市吴江区位于江苏省东南部，东接上海市青浦区，南连浙江省嘉兴市和桐乡市，西临太湖，北靠吴中区，东南与浙江省嘉善县毗邻，东北和昆山市接壤，西南与浙江省湖州市交界,吴江区全区总面积为1192平方公里，地处水乡河道纵横，素有“鱼米之乡”、“丝绸之府”的美誉。区内的同里古镇、震泽古镇、垂虹桥、退思园都是有名的旅游景区，并且退思园被联合国教科文组织列入世界遗产名录，2012年9月1日正式发文公布成为苏州市辖区之一。 项目所在地：滨湖新城 滨湖新城（松陵镇）处于长三角城市圈核心地带，西濒东太湖，紧靠大运河，东望上海市，北近苏锡常，南眺浙江省，是吴江市委市政府所在地，距苏州城区16公里。,吴江滨湖新城是以商务、科研等生产性服务业为突出功能特征的高品质居住与服务综合区，具有江南水乡风貌和滨湖城市特色的标志性区域。,吴江滨湖新城启动区位于滨湖新城核心区西北角，以高档商务、酒店、服务等内容为主。启动区的建设将引领滨湖新城的开发建设，对于滨湖新城整体形态的塑造具有重大的意义。,14,项目地块临近太湖，拥有良好的自然资源优势,地块一：总面积52389平方米 建设用地面积：52389平方米 容积率：小于等于2.4 绿化率：大于或等于35% 建筑密度：小于等于25% 出让年限：70年 规划用途：其他普通商品住房用地 地块二：总面积52157平方米 建设用地面积：52157平方米 容积率：小于等于2.4 绿化率：大于或等于35% 建筑密度：小于等于25% 出让年限：70年 规划用途：其他普通商品住房用地 周边资源：临近太湖、太湖湿地公园，使项目具备良好的自然资源 交通：地块临近常台高速,客户需求,整体定位：项目整体发展定位 开发策略：开发模式、开发次序、功能布局及产品建议等 经济评价：项目利益实现最大化 项目规划设计指导 项目实施顾问和代理,？,项目整体发展定位、开发策略、经济效益评价、实施落地,客户面临的问题实质是任何近郊大盘地产开发都必须解决的核心问题,问题一：项目发展战略方向和成功关键要素是什么？突破口在哪里？ 问题二： 如何选择合适的盈利模式？项目容积率须达到2.4以内，物业组合如何确定，物业间的关系如何处理？ 问题三：项目如何定位？我们的市场在哪里？在所处区域陌生、本地市场不支撑的情况下如何发力来获得更大市场如吴江周边市场的认可？ 问题四：项目区域开发依托的资源评价及发展潜力如何？功能分区和开发时序如何确定？启动区如何选择？ 问题五：项目亮点如何挖掘？如何在启动区开发时创造亮点、凸显特色？ 问题六：项目如何有效整合周边资源，提升核心竞争力？ 问题七：项目后期实施落地和销售代理，最终实现项目的经济效益,16,可能遇到的问题和误区,3,很多开发商在操作郊区大盘之前没有足够经验，因此在认知层面上存在一些典型的误区，导致项目陷入困境，问题的结症主要集中在开发商没有做好自己项目的战略构思和战略规划,17,近郊大盘 七大误区,产品过度单一或者过度多元化，没有考虑不同物业类型的产品功能和相互关系,对大盘开发缺乏战略和连续性的思维，用小盘的操作理念操作大盘,从国内已有开发案例和世联观察研究，二三线城市大盘开发常步入的误区,急于走量，违背了市场的现实情况，不明确开发时间和利润的关系,对容积率的误解，过度追求建筑面积和开发量，简单的期望通过开发量来盈利，忽视项目盈利的“质”,项目开发节奏控制失当，产品升级和产品创新的安排次序混乱,过度产品主义或者营销主义，过度的关注产品或者营销而忽视大盘开发中其他环节的重要性,对商业的误解，逢街必做铺，对商业价值有过高的期望,18,大盘过分强调住宅而非社区，缺乏多样性的公共空间和多元化的社区生活，形成功能单一的卧城,纯粹的卧城,1,5,4,3,2,1：缺乏多元化的 交通服务体系,2：缺乏多元化的 配套,3：缺乏多元化的 社区文化,4：缺乏多样性的 功能,5：缺乏多样性的 公共空间,19,过分倚重私人交通，内部道路功能单一，社区活动集中到配套中心，缺乏街区活动和社区活力,道路功能：私人汽车交通通道 街区功能：社会交往；儿童玩耍；步行和自行车交通 提供服务，街景丰富，具有吸引力，气氛活跃,街区vs道路,网络状道 路结构,线性或曲线 不规则结构,线性或曲线不规则结构：容易造成交通堵塞，不方便行走和居民交往 网络道路结构：更符合多功能社区要求，给居住人出行多样性的选择，方便 步行和交往,VS,20,配套封闭集中，大而不全，居住人享受不到生活的便利,将大盘的配套全部集中在一起 社区规模太大，配套集中造成居民生活极大的不便利 配套集中造成社区内部缺乏活力 易造成交通堵塞,集 中,配套,未形成 系 统,封 闭,不与外部形成良好的衔接 新陈代谢能力不强 发展商过多的承担政府的角色，压力和风险较大 不能有效利用城市配套,点式配套，未形成系统 功能单一，即使能“安居”也不能“乐业”,21,广州大盘发展至今，严重标准化、一致化形成固定的开发模式，缺乏特色,假日半岛,凤凰城,雅宝新城,逸泉山庄,夏湾拿,祈福酒店,假日半岛,金碧御水山庄,南航碧花园,配 套,建筑与园林,千篇一律欧美建筑的“翻版”，毫无特色,总结：七大关键问题比较之“定位”,关键词：基于未来、城市价值 常规房地产项目的开发，是直接面对竞争的，注重宣传产品本身或者资源方面的竞争价值点。 案例：水社区、黄埔雅苑、180度看景 大规模房地产开发的整体定位一定是要和城市关联的，站在城市层面，面向未来的拔高定位。 案例：深圳四季花城、华侨城、星河湾、固安永定河,七大关键问题比较之“价值定义”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,定义并诠释新的生活方式，建立自身的评价体系和价值标竿,依托城市价值，展示成熟生活氛围,关键词：定义生活方式、标杆价值 大规模开发必须要给消费者重新定义一种生活方式，演示并传递未来的生活场景，开发商要会当导演。 同时作为价值示范，这里面的物业类型要有价值标杆 案例：万科城、波托菲诺,七大关键问题比较之“开发节奏”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,大规模开发的利润来源于开发节奏，20的土地实现80的利润,短期开发，利润来源于竞争优势,关键词：前瞻性、资源分配、组团价值（规划价值） 自己开发没有卖地赚钱容易么？世联的经验发现及无数案例说明，大规模房地产项目的开发，利润来源于开发节奏。 前瞻性视野和市场的预见能力，物业类型的演变、容积率的提高。 案例：华侨城 组团之间要有差异，有提升，给消费者理由 案例：阳光棕榈园,七大关键问题比较之“配套开发策略”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,配套关注的是住宅的价值提升，开发次序及开发节奏的控制,价值最大化为导向，配套多数来自于商业配套本身,关键词：配套价值定位、配套分级、开发策略 大规模开发的配套是用来展示生活方式、用来示范品质的，培育期较长； 案例：波托菲诺、万科城 大规模开发的配套一般分为三个级次，不同级次配套与不同物业类型之间的兼容性和价值拉动也不同； 案例：华侨城、成都中海 在定位阶段弄清楚配套的分级、价值点以及和住宅的联动关系，解决配套的开发次序和开发规模，也就是开发策略的问题，这某种程度决定着项目的成败,七大关键问题比较之“规划指标分配”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,充分利用功能资源和容积率资源，解决不同物业类型间的兼容性及互动关系；不同物业类型与资源及配套的匹配关系,最大限度利用容积率,关键词：盈利模式、容积率资源、兼容性 大规模地块一般都是综合容积率，每期的容积率如何确定就很关键，这里也是和企业目标以及盈利模式是相关的，通盘考虑功能指标的分配，从而最大限度的利用容积率资源，同时注意考虑不同物业类型之间的兼容性,七大关键问题比较之“启动模式”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,启动区选择的原则：规模取势、定位示范、品质展示、资源利用,昭示性及进入性好,大规模项目重在起势，启动区的规模一定要够大，一般8-10万平米，通过节点的布置诠释生活方式，示范项目定位。同时，要关注规模的感知价值。 案例：万科城、凤凰城 启动区要有标杆物业，关注细节，展示项目品质，“超值感”，通过强强联手及商业联盟给消费者信心 启动区要利用部分核心资源集中展示 案例：万科城、星河湾,七大关键问题比较之“企业品牌”,大规模房地产开发,常规房地产开发,VS,企业品牌的社会营销非常有效：传递开发理念，给消费者信心，同时建立城市里规模开发的话语霸权及保障体系,消费者更关注项目品牌，以及本身的价值利益点,关键词：项目品牌与企业品牌、开发模式、话语霸权 成熟区的常规房地产开发通常建立的是项目品牌，而大规模开发是非常有利于企业在城市里建立品牌的。 企业建立品牌两种主要途径：1、建标准，树立行业的一些新标准；2、建立对一种开发模式的话语霸权 案例：振业城、万科东海岸、星河丹堤,29,世联对类似项目的观点,针对近郊大盘情况，世联认为综合体项目在定位过程中应考虑以下几点,4,30,近郊大盘驱动成功因素,城市发展导致功能和人口外溢 郊区路网的建设使郊区住宅成为可能 郊区较低的地价吸引了大量开发商进入 完善的社区配套，前期以满足业主基本要求为主，后期打造区域级 复合的低密度产品线，覆盖更多客户层面 开发初期推出高性价比产品为区域聚集人气，后期利用高品质产品获取利润,外部因素,内部因素,31,观点一：根据世联经验及成功案例总结，大盘以不同核心驱动可划分的五大开发模式，项目核心开发模式的选择是项目成功开发的关键,每个近郊大盘项目都不会是单因素的驱动模式，可能会是几种因素的组合。大盘的驱动因素也会随着开发进程的推进而不断衍变。根据世联经验及已有成功案例总结，近郊大盘以不同核心驱动因素可划分以下五大开发模式： 产业驱动 创建主题配套驱动 城市郊区化驱动 自然资源驱动 复合资源驱动 那么，本项目的核心驱动因素及相应的开发模式是什么？,32,观点二：近郊陌生区域资源支撑不足的项目往往首先提升产品力，低价入市，并配合营销取势,城市近郊非主流区域 无强势资源支撑,33,观点三：合理的开发节奏和物业组合是实现大盘前期控制开发风险、中后期实现项目价值的关键措施,开发节奏,物业组合,前期控制走量，规避风险，力求回收成本,中后期逐渐加大放量，拉升项目价值，实现利润目标,前期主推回现产品，迅速回现，现金为王,后期多种物业组合，创新产品力求项目溢价，实现项目价值最大化,整体定位,与区域未来发展前景相符合，以适应后期客户的升级,34,观点四：消除区域陌生感，打造吸引客户置业的驱动因素,消除陌生感的四大措施,开发商自身的强势品牌或嫁接全国知名强势品牌 强势主题，如运动主题、异域风情主题 以齐全的生活配套，如品牌主力店、大型会所 以公共活动制造区域热点，消除陌生感,吸引客户置业的驱动因素,项目的价格优势 物业未来的升值潜力 良好的空气质量或景观资源,35,观点五：分期策略与启动产品的选择,分期策略,低开高走，小步快跑 适用条件：地价较高，资金量较小，短期市场风险较大 规模优势，成本领先 适用条件：地价较低，启动资金充足，预期长远市场竞争激烈,启动物业类型,试探市场型：物业类型丰富，启动所有物业类型 抢占市场型：启动最核心物业类型,36,工作阶段划分及报告大纲,5,本项目服务工作阶段划分与各阶段解决的关键问题,世联建议本项目分别在三个阶段完成前期的顾问服务，能够在各阶段与贵司的开发工作相配合，并逐步解决开发过程中所面临的具体操作层面问题。 世联亦将秉承专业顾问精神，在项目开发全程与及其他专业公司就项目具体问题保持密切合作。,第一阶段 项目整体定位及发展战略,第二篇：市场分析 城市宏观经济、规划与产业分析 苏州宏观经济发展状况分析 苏州居民生活水平状况 项目所在区域的经济及产业结构 本区域与吴江的空间结构关系 本区域与吴江的交通系统关系 本区域未来的规划发展机会,2. 市场客户研究 城市群内现有类似项目客户构成及购买驱动力 项目地缘客户分析 客户来源分析 市场辐射范围分析及研究 客户类型以及特征研究 不同类型客户需求分析：商务/企业/私人/家庭等,成果报告： 项目整体定位及发展战略报告,第一篇：项目本体条件解析及项目界定 资源盘点与本体条件解析 区位条件 区域四至 与城市中心城区的交通联系 资源盘点 区域意向（节点、标志物、边界） 区域周边及区域内部主要道路分布及道路规划状况（道路起讫点、道路级别、红线宽度、路况） 自然资源（水资源、大规模绿化） 项目发展面临的机遇和问题 项目界定,第一阶段项目整体定位及发展战略,第三篇：区域房地产发展研究 1. 区域房地产发展研究 吴江房地产市场总体概况 吴江土地供应状况（总量、结构、格局、形式） 吴江房地产市场的供应状况 政策影响、相关规划、设施投入及对本项目影响 吴江房地产板块供应结构及价值取向 消费者分布及置业市场价值体系,2. 竞争中本项目的机会及威胁 类似竞争对手分析 价值定位/产品类型/客户群 购买驱动因素/成熟度 本区域的竞争价值点 区域内竞争分析 开发商资源及经验 初步开发方向 开发进度 竞争点,第四篇：类似项目开发案例研究与借鉴 案例筛选标准 国内典型类似项目开发案例选择 案例具体分析 开发模式（总体定位与核心区） 规划模式（指标分配、功能构成及布局） 产品模式（产品组合及演变模式） 与区域资源的价值联动 成功关键驱动因素 对本项目的借鉴点 3. 案例启示和总结,第一阶段项目整体定位及发展战略,第一阶段 项目整体定位及发展战略,第五篇 ：项目整体发展战略 研究目的：综合企业战略和市场情况、竞争情况等多方要素，综合判断项目的整体发展战略 企业层面 企业战略目标解析 企业财务回现目标分析 企业开发周期及进程要求 市场层面 区域发展阶段研判 竞争项目开发时机研判 项目开发时机研判 C) 整体发展战略 总体发展战略 分期开发策略,第一阶段项目整体定位及发展战略,第一阶段 项目整体定位及发展战略,第六篇：基于市场研究的项目整体定位 1.项目总体价值定位定位 未来愿景描述 生活概念与场景规划 指定活动规划 随机活动规划 市场定位 形象定位 客户定位 本项目目标客户分析 区域市场客户细分 本项目客户定位 本项目目标客户特征 客户AIO分析（核心客户、重要客户、潜在客户） 目标客户价值取向分析 不同阶段客户动态变化分析,产品定位论证 各种物业类型选择 各种物业类型配比 户型区间确定 第七篇、规划布局设计建议 研究目的：在整体定位论证基础上，结合区域地块资源条件，给出子功能规划设计建议 规划目标与原则 资源分级评价 宗地划分 各分区经济技术指标 核心区的位置与规模 第八篇、经济测算与评价 研究目的：以市场数据为基础，结合行业经验分析项目的资金安排及收益 投资计划安排 现金流分析 敏感性分析 临界点分析,第一阶段项目整体定位及发展战略,第一阶段 项目整体定位及发展战略,第二阶段项目启动策略及整体物业发展建议,第二阶段 项目启动策略及物业发展建议,第一篇：启动策略 启动区规模 启动区功能比例 启动不同功能的关联分析 启动区的实际操作要点 启动区对土地利用的分析 启动产品定位 客户定位 价格定位 价值展示,成果报告1：项目启动策略及物业发展建议,成果报告2： 项目规划设计任务书,第二篇：物业发展建议原则 根据市场、客户、需求确定项目的物业发展建议原则 第三篇：项目的物业发展建议 建筑风格建议 建筑设计要点 建筑风格建议 外立面建议 局部设计建议 2. 园林风格建议 园林风格建议 景观设计要点 景观节点布局和建议,3. 产品设计建议 市场现有户型分析 户型设计要点 经典户型推荐 配套设施建议 会所设置建议 保安服务体系 其他配套设施 其他相关事项,第二阶段项目启动策略及整体物业发展建议,第二阶段 项目启动策略及物业发展建议,成果报告1：项目启动策略及物业发展建议,成果报告2： 项目规划设计任务书,第三阶段项目规划跟进服务,第三阶段 规划调整跟进,本阶段主要动作以及成果： 主要通过三方会议来推进规划落实，次数为5-6次，工作时间约为3-6月，根据规划设计单位的时间安排 1、设计开始前阶段： 1）如有需要，世联将协助发展商考察、确定合适的规划设计单位； 2）完成规划设计任务书，并与发展商进行沟通； 3）组织由发展商、设计单位、世联三方参加的设计交底会，同时汇报项目定位与战略，就有关项目整体发展思路、地块规划中的问题和事项与设计单位进行沟通和交底。 2、概念设计阶段（含规划草案阶段）： 1）设计单位提供35个不同的概念方案并汇报方案思路，开发商、世联就各方案进行讨论，初步确定12个优选方案； 2）与设计单位进行沟通，提出修改方案和具体建议，设计单位完成优选概念方案； 3、修建性详规阶段： 1）世联就规划方案提出具体的修改意见，如：组团结构的细化、交通体系的落实、单体布置合理性的评价和调整意见，把控设计户数，以便使后期的单体设计能顺利进行； 2）设计单位就方案进行修正、深化，世联随时与设计单位保持沟通，确保修建性详规符合项目定位与发展战略的要求； 3）就规划阶段设计提出的概念性单体方案进行把控，初步确定单体设计的深化方向。 补充说明： 1、世联所提出的一切设计意见均是基于市场和竞争的原则； 2、设计过程中，发展商、设计单位、顾问单位的工作衔接和设计沟通尤为重要，世联将充分发挥在此方面的专业和经验优势； 3、具体设计时间节点将会与世联顾问工作各个阶段紧密相连。,三方会议沟通，推进规划成果 如果必要，可形成局部小专题报告,本阶段的主要工作：由世联提出总体和阶段性的营销方案，经中房审核通过后，世联代理部拟定并执行具体的营销策略。 在中房提供的营业场所接待目标客户，并最终签订商品房买卖合同，并由中房收取房款，办理银行按揭等相关业务。 定期召开双方会议，或三方会议（中房、世联、广告公司）会议，通报阶段性销售业绩，拟定下一阶段的营销方略。 签订考核机制和奖罚机制，就双方合作中的相关业绩和工作成果进行考核，并保证团队有一个向上的动力，保障项目销售工作的顺利推进。,第四阶段 销售代理阶段,世联提报总体和阶段性营销方案，经双方讨论通过后，由世联代理部执行,46,世联策略服务体系,6,46,世联策略工作方法,世联策略项目技术管理架构,专业人员支持 营销或其他部门 职能部门,公司专家顾问团 顾问部高层专家 代理部中高层,设计项目方法 保证分析工作及建议的质量 提供专家支持 参加关键的会议 支持项目小组的工作并协助公司内的信息收集,参加关键的会议 批准建议 技术后台支持 报告质量和服务 品质监督,收集数据进行分析 模式研究 报告写作,外部专家顾问团 外部技术专家 学院教授,指导委员会 由公司部分领导组成,项目领导小组 由事业部领导和高级经理组成,项目小组 项目经理、主笔和辅笔,47,48,严格结构化解决问题,MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业模型研究 土地资源分等定级,工作方法技术思路形成,技术思路形成方法,48,49,界定问题的基本模型：R1、R2模型,R1：某一特定情境导致的某一特定结果，我们称之为非期望结果。它常常是客户咨询的主要动因，当然也存在客户不清楚导致R1的真正原因 R2：问题是指不喜欢某一结果（比如销售下降），想得到其他结果（比如销售增长），我把其称为期望结果。它可以是具体的数字，也可以是具体的最终结果,由特定情境导致的特定结果,R1:非期望结果,不喜欢某一结果，想得到其它的结果,R2:期望结果,?,解决方案,我们利用R1、R2的基本模型界定研究的问题：,MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业研究工具 土地资源分等定级,工作方法技术思路形成,技术思路形成方法,49,50,世联的研究工具模型、理论和案例分析,Model,Case,世联模型是世联在过去7年的房地产行业咨询工作中，基于研究了诸多同类问题后，归纳总结的针对不同问题的固定分析方法和分析角度。 世联模型的建立有利于同类问题的快速解决。,案例分析是世联顾问的重要研究工具：借鉴成功的案例成功经验、以失败案例做前车之鉴，在最大限度内规避项目风险。高层次、多角度、宽视野的案例分析，以最佳实践说明问题。,Theory,理论是世联在项目操作过程中总结出的规律，对问题规律性的了解能保证我们的研究始终走在正确的路上，在正确的前提下提供有针对性的解决方案,MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业研究工具 土地资源分等定级,工作方法技术思路形成,技术思路形成方法,50,51,51,世联的研究方法土地资源条件分等定级,MECE法界定 问题头脑风暴会 KPI指标法研究案例 专业研究工具 土地资源分等定级,工作方法技术思路形成,技术思路形成方法,51,52,GROUP1 项目指导委员会,GROUP2 项目领导小组,GROUP3 项目执行小组,GROUP4 内部专家小组,GROUP5 外部专家小组,-由客户方部分领导组成 参加关键会议 设定方向 批准建议,-由客户方部分部门主管与世联领导组成 参加关键的会议 协调调配资源 支持项目执行小组工作,-由世联相关顾问人员组成，根据客户需求可加入客户方相关人员 收集数据与信息 进行分析 报告的撰写,-由世联相关领域专家组成 客户目标探讨和项目问题界定 技术思路探讨 报告评审 参加项目汇报,-由世联战略合作伙伴和外部专家库组成 关键节点技术支持 提供技术难点解决建议,5G（GROUP）法,工作方法技术支持获取,技术支持获取方法,52,53,服务质量保障制度保障,53,54,世联的项目保障体系公司资质保障,QUALITY BACKUPS,国家建设部核准的房地产一级评估机构 中国房地产估价师与经纪人学会副会长单位 中国土地估价师协会注册许可机构 广东省估价师学会常务理事单位 广东省房地产业协会副会长单位 香港测量师学会会员单位 北京市国土资源和房地产管理局核准的房地产评估机构 天津市房地产管理局核准的房地产经纪机构 上海市房地产经纪行业协会会员单位 上海市房地产管理局核准的房地产评估机构 深圳市房地产业协会副会长单位 ,Qualifications,世联策略项目质量保障,54,55,世联的项目保障体系人员保障,超过180位专业顾问咨询师； 14%为MBA，70%拥有硕士学位，45%为注册估价师； 60%毕业于国内名校建筑、城市规划、工程管理、房地产开发等相关专业,工作组的专业配备： 世联中国以服务环渤海区域的北京公司、服务珠三角的深圳公司、服务长三角的上海公司三地为主，其他分公司协同作战； 项目组配备有经济学和市场营销学的专业研究人员； 外配社会学、人口学的外脑专家,QUALITY BACKUPS,深圳,北京,上海,世联策略项目质量保障,55,56,世联的项目保障体系客户数据保障,深圳世联代理楼盘： 华侨城波托菲诺 城市山谷 中旅国际公馆 中信红树湾 香蜜湖 西山美庐 麦卡伦地 红螺湖别墅 顺义北皋别墅项目 国泰水景花园 ,尊贵会以资产过500万，或购买总价200万房2套为吸纳标准,世联三个层次的高端客户资源保障：,第一层面：“世联行” 二手楼的中高端客户资源,消费者信息库&代理销售管理系统&三级交易系统&短信平台/1.5万全国楼盘一手项目资料，市场信息月更新速度4万条,第三层面：尊贵会覆盖全国14个城市的高端客户资源,第二层面：世联代理一手楼中高端客户资源,世联行是世联的二手楼交易平台，定位为“豪宅专家”主要进行豪宅的二手楼交易/60万上门客户资料，7万成交客户资料,世联策略项目质量保障,QUALITY BACKUPS,56,57,世联的项目保障体系城市及专业数据保障,城市数据来源：（城市宏观数据窗） 世联研发中心对核心城市宏观数据与房地产市场数据的定期监控 世联顾问服务的100多个城市，1000多个顾问项目的基础数据积累； 楼盘信息来源：（基础数据库&EVS自动估价系统） 世联自动估价系统EVS有1.5万余全国楼盘即时数据，实现深圳物业、土地自动估价； 其他数据来源: 世联的华房数据提供 世联向专业数据公司购买有针对性的研究数据；,注：以上数据截至2007年,专业数据公司数据库,世联自动估价系统数据,世联多维专业数据支撑,世联策略项目质量保障,QUALITY BACKUPS,57,58,世联的项目保障体系KMS平台支撑,世联知识管理平台是世联在13年房地产专业顾问工作的最佳实践 目前，知识管理平台有3,000余世联估价顾问项目研究报告；2,000余研究工具（模型、理论、案例）；2,000余行业前瞻性专业探讨文章。,世联深圳、北京、上海各地分公司在同一平台上工作，平台实现各地的专业咨询人员适时调用,Knowledge Management System 知识管理平台,世联策略项目质量保障,QUALITY BACKUPS,58,59,世联的项目保障体系项目品质控制管理,每份报告的出品都要通过： 专案团队自评； 顾问部执委会评审； 世联中国评审委员会评审,世联四点、三级评审制度对项目品质控制,从市场调研阶段到报告成果形成等各阶段均由项目专案团队按照科学和严密的流程进行，四点、三级评审对报告质量进行严密和严格的控制,每份报告的出品都要通过： 市场调研评审 核心数据评审 核心成果评审 最终报告评审,四点评审,三级评审,世联策略项目质量保障,QUALITY BACKUPS,59,60,服务质量保障团队保障,60,61,项目顾问团队组织架构,除以上直接负责的项目专案团队外，在整个服务过程中我们会调配各专业方向的资深专业人士及相关资源配合，充分发挥世联中国强大的平台资源。,61,62,本项目顾问专案团队主要成员简介,1.本项目专家团队,2.项目总协调人,3.本项目专案团队介绍,（详细人员简历请见下表）,63,本项目专家团队,64,本项目专案团队,65,本项目专案团队,本项目专案团队,本项目专案团队,本项目专案团队,工作时间及收费,7,69,工作时间及收费,70,确认本项目整体定位的工作时间共计: 45个工作日 项目规划指导和规划调整工作约3个月到6个月 项目销售代理时间根据双方工作推进速度另议。,顾问阶段工作时间及收费,说明：此工作时间为世联标准工作时间，可根据委托方具体要求进行相应调整。 后期销售阶段的销售佣金提成等相关条件，双方再议。,整体报价：50万元,71,72,世联服务过的类似案例,7,72,成都国际中海社区项目,基本情况,委托背景,服务内容,顾问效果,项目位置：位于成都三环以外 项目规模：占地1986亩 项目属性：大规模非中心区域价值挖掘开发项目研究,委托客户：中海地产成都公司 项目阶段：前期定位阶段,客户问题 区域价值低和高地价压力是项目面临的最大问题； 小区域市场、中档消费者，并且区域规划为城市边缘的产业区，与项目要打造的档次之间的矛盾处理； 当年以城西地王的价格拿下，项目如何打造才能突破区域瓶颈？ 本项目前期拿地成本高，项目能够带来哪些经济效益，打平地价同时盈利？ 顾问内容 项目开发模式研究 项目整体定位 项目整体定位 项目功能布局建议,效果评价：世联认为拔高区域形象、突破区域价值，树立国际化城邦生活的形象，并用高端配套给予全面的支持，走量同时超越区域价格，一举奠定高端形象,74,晋江人工湖开发项目,基本情况,委托背景,服务内容,顾问效果,项目位置：晋江市城区 项目规模：占地约2,488亩 项目属性：大规模水资源开发项目研究,委托客户：福建省晋江市城市建设领导小组 项目阶段：规划设计阶段,客户问题 该项目为晋江启动的首个城市建设项目，如何通过该项目的打造提升区域乃至城市的价值； 如何利用该项目的开发带动其他项目的发展？ 规划布局如何确定？ 本项目能够带来哪些经济效益和社会效益？ 顾问内容 项目开发模式研究 项目整体定位 项目价值提升策略 项目整体定位,效果评价：世联具有前瞻性的整体定位以及功能布局研究受到委托方的认可,休闲宜居小镇案例研究 项目功能布局建议,75,黄山黎阳老街项目,基本情况,委托背景,服务内容,顾问效果,项目位置：黄山市西面的屯溪区 项目规模：占地约517亩，建筑面积约57万平方米 项目属性：综合旅游地产开发项目方案研究,委托客户：安徽置地 项目阶段：规划设计阶段,客户问题 在研判黄山市综合旅游地产开发的现状和未来发展趋势的前提下，结合项目所在区域的历史人文条件，从市场（竞争、客户、产品等）、经济平衡及可操作性角度，对项目地块的规划设计方案做出科学的判断。 顾问内容 项目开发模式及发展战略研究 “徽文化”与项目结合的研究