房地产调研报告】07长沙纳爱斯集团雨花亭项目市场调查报告.ppt

1,纳爱斯集团雨花亭项目 市场调查报告,2007年12月,2,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,3,一、房地产宏观市场分析 4 1、中国房地产长期发展的原因 2、中国房地产发展的一般周期规律 3、07年10月前中国房地产市场情况 4、07年10月后三年内中国房地产市场预测 二、房地产宏观政策分析 21 1、 07年10月前调控政策 2、07年10月后长沙房地产发展情况 三、房地产中观市场分析 38 1、 06年长沙房地产发展情况 2、07年上半年长沙房地产发展情况 3、07年10月后长沙房地产发展情况 四、竞争市场分析 56 1、板块竞争 2、高档住宅竞争市场 3、商业竞争市场 4、商务（商住楼）竞争市场,目 录,4,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,5,经济硬着陆可能性低，将有力保障房地产发展的良好环境,中国每年新增就业人口近千万,GDP每上涨1，增加新工作岗位8090万个,为保证中国每年新增人口就业机会，中国GDP增长率将不得低于7,经济持续增长,就业增加,政治稳定,保证,中国房地产长期发展的原因,1、经济高速发展带动房地产行业高速发展,6,经济发展前景看好,推动住宅产业持续高涨,未来10年中国经济依然持续快速发展，构成了支撑房地产行业长期发展的坚实基石,国家统计局利用经济计量模型做出预测： “十一五”（2006-2010）期间，中国GDP均增长率将达到8左右 高盛、摩根将中国2008年GDP增幅预期自先前的10.0%调高至10.9%,中国房地产长期发展的原因,7,2、高速城市化进程有力推动房地产行业快速发展,1981年至2006年，仅仅25年的时间，我国城市化率由19%迅速跃升至43.9%；而与发达国家80%以上的城市化率相比，仍有大幅度的提升空间。未来10多年中，预计中国的城市化水平仍将保持年均1%左右的增长速度。不言而喻，这将带来大量新增的住房需要。,中国房地产长期发展的原因,8,3、中国人口红利带来新增住宅需要，维持房地产增长态势,中国当前的人口结构有一个特殊的因素，那就是人口红利使得中国经济20多年来维持着全球最为强劲的增长。上世纪80年代之后，我国总人口中劳动适龄人口的比重不断上升，抚养比不断下降。 2060岁人口为财富创造期，目前我国平均年龄在27岁，2060岁人口占总人口比例仍超过60%，这种特殊人口结构至少10年内不会发生骤变，年轻人成家立业对住宅的需求是保证中国房地产长期发展的内在驱动力之一。 而自上世纪以来持续的以年轻人口为主、朝向沿海地区迁徙的趋势，将使得沿海城市带的人口红利延续得更为持久。,中国房地产长期发展的原因,9,4、土地资源的稀缺性是房地产行业持续发展的保证,中国是一个人口众多，而国土辽阔的国家，但是，相比于大多数发达国家，中国的人口密度太大，人均占有的土地资源非常稀少 中国人对地产和房产的依赖程度超过世界上任何一个国家和地区，中国人比大多数民族和国家的人民有更强的欲望占有地产和房产,中国房地产长期发展的原因,10,5、大量个人储蓄投资资金进入房地产市场，个人购房投资趋势明显,中国房地产长期发展的原因,受中国人传统置业理念的影响，大量资金进入房地产市场； 社会保障体制的不健全使得购房成为人们降低社会风险的一种方式； 成为抵制通货膨胀主要工具之一（中国2006年9月居民消费价格指数(CPI)同比上涨6.2% ，1-9月CPI则同比上涨4.1% ，而一年期存款利息仅为3.87 ）；,11,6、人民币升值将促进外资进入我国房地产市场，影响市场格局变化，尤其影响沿海大城市的住房供求关系,中国房地产长期发展的原因,2007年10月29日银行间外汇市场美元等交易货币对人民币汇率的中间价为：1美元对人民币7.4718元。自汇改以来，人民币兑美元累计升值10.45%。 今年1-9月份我国外贸顺差为1856.5亿美元，同比增长了69.2%，巨大的贸易顺差也给人民币升值带来了持续的动力。 对人民币升值的预期已经让大量的海外游资以各种正常和非正常的渠道进入我国，大量海外游资进入我国的股票和房地产市场。,12,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,13,我国房地产的发展规律： 我国房地产现在呈现发展和调整相结合的发展模式，一般而言为发展5年，调整2年的发展趋势。 1、第一个阶段（1989-1993年）：我国房地产得到5年的较快发展后，进入到了第一个小型调整期1993-1997年（历时4年）； 2、第二个阶段（1998-2004） ：1998年之后的长达5年的积累后，中国房地产的惊人能量开始第一次得到迸发；2004-2007年界定为第2个小型调整期； 3、第三个阶段（2006-2010）：这5年将会是上一波调整期后的又一快速发展阶段，后进入调整期，预计2011-2012 （历时2年）将成为第3个小型调整期。,中国房地产发展的一般周期规律,这是2007年10月前中国房地产专家们对中国房地产发展周期的总结和预测，但是由于07年中国房地产的疯狂发展，导致政府在2007年10月后出台了严厉的宏观调控政策，所以目前中国房地产发展情况偏离了这一预测。,14,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后三年内中国房地产市场预测,15,07年10月前的房地产市场,1、房地产市场异常火爆，房地产各类物业价格在市场机制的推动下节节攀升。 2、房地产开发商到处跑马圈地，很多大开发商大量、高价囤积土地资源。 3、大量个人储蓄资金进入房地产市场，老百姓购房热情高涨。 4、大量游资开始全国范围内买房炒房，个人投资住宅的需求非常旺盛，在一、二线城市中二次置业者在购房者中占据相当大的比例，这种情况导致了商品房供求关系更加失衡。 5、银行给市民买房提供非常灵活的贷款方式，使房地产投资的进入门槛更低，投资者大量增加，房地产行业呈现出畸形繁荣。,07年10月前房地产市场主要呈现以下几个特点：,16,房地产宏观市场,07年10月前中国房地产市场情况,中国房地产发展的一般周期规律,中国房地产长期发展的原因,07年10月后及未来三年内中国房地产市场预测,17,1、处于高位的一线城市楼市房价首先受到冲击 在各项宏观调控政策的作用下，尤其是按揭条件的变化，使已经处于房价高位的一线城市受到较大冲击。,07年10月后房地产市场分析,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,18,上海：11月份商品住宅的成交均价出现下跌，跌幅达7个百分点，由10月份每平方米11500多元下降到10700多元。 深圳：11月以来，深圳销售率最好的楼盘开盘销售率也不到四成，其他各盘开盘的销售率基本都在两成以下。在价格方面，新盘价格从本月初开始即出现下滑的趋势，楼市低迷状况仍旧未改。 北京：在10月量跌价涨的基础上，期房住宅签约量继续下滑、房价继续上升。11月北京期房住宅平均日签约套数大幅下跌，环比10月下跌了9.78%，同比去年11月下跌了24.22%。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,19,2、多米诺效应：整体楼市进入观望期,11月，全市各项楼市交易指标在10月基础上继续下滑，新政下的浓厚观望氛围使得市场再度出现有价无市现象。 在全国一体化背景下，一荣难俱荣、一损易俱损，一线城市楼市出现整体盘整，二线城市必然产生连锁反应，促成市场处于观望期。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,20,3、未来房地产发展趋势预测,虽然目前全国房地产市场出现了盘整现象，房价出现一定程度的下挫，但是中国房地产的持续增长期至少将持续10年左右，只是在现届政府强力的宏观调控政策下，未来三年内（20082010年），房地产行业不可能再出现07年10月前的剧烈增长局面，而会保持一种相对平稳和健康的增长。,07年10月后及未来三年内房地产市场情况预测,21,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,22,房地产宏观政策,07年10月后调控政策,07年10月前调控政策,23,07年10月前调控政策,1. 2006年房地产调控政策一览,人民币贷款基准利率上调0.27%（06.4.28实施） 关于促进房地产业健康发展的六点意见（国六条）（06.5.17） 关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见（十五条细则）（06.5.29） 关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知（06.5.30） 人民币存、贷款基准利率上调0.27%（06.8.19实施） 三次上调存款准备金率累计1.5%据专家估算，三次上调累计将会冻结银行资金4500亿元。（06.7.5、8.15、11.15）,24,2005年，国家出台了一系列调控措施，从土地供应、贷款发放、住房公积金管理、抑制房价到全行业的综合调控等，使得投机性购房得到有效控制，自住性购房比重开始上升，住房供求关系有所改善，房地产市场逐渐趋于理性。而2006年的调控重点则是调整住宅供应结构。 政府在细则出台上也迅速行动起来，加大了执行力度，要求自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这里，在加强管理房产土地管理力度的同时，也以此标准作为衡量的标尺，加大大对过去房产开发施工许可的检查与监督，切实保证“十一五”时期，重点发展普通商品住房的政策贯彻。,2006年政策影响分析,07年10月前调控政策,25,国家税务总局发布国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知，对住房营业税政策进行调整，这些政策的出台既体现了对投机性炒房和投资性购房的进一步遏制，也体现了切实调整住房结构、区分普通住房和非普通住房的调控精神。 九部委关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见 “套型建筑面积90平方米以下住房面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上”这一规定，将使得城市住宅的供应结构发生巨大的改变，产品同质化将不可避免。不过，相信政府在日后的实际操作过程中会不断的监控市场，根据市场的变化相应地做出调整，这样才能真正达到合理优化城市住宅供应结构的目标。,07年10月前调控政策,26,2、2007上半年房地产新政一览,关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（07年2月正式开始征收） 关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知（07年1月1日起实施） 中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 （07年1月正式实施） 央行的再次加息 征收物业税传闻已久，有可能在08年落实实施,07年10月前调控政策,27,土地增值税是针对房地产企业的。虽然征收的对象是开发商，但是开发商会将该成本部分转嫁给消费者助涨房价。房地产市场整体价格的增长会在所难免。 新增建设用地土地有偿使用费有关政策作出了重大调整。政策调整内容涉及三个方面：首先，从2007 年1 月1 日起，新增建设用地土地有偿使用费征收标准在原有基础上提高一倍。其次，新增建设用地土地有偿使用费提高标准后，仍实行中央与地方3070 分成体制。此外，新增建设用地土地有偿使用费征收标准提高后，收入仍然全部用于土地。这一政策对土地开发能力强、资金实力雄厚的优质房地产公司更为有利。,2007上半年房地产新政影响分析,07年10月前调控政策,28,修改后的城镇土地使用税每平方米年税额提高两倍，最高税额达30元/平方米。其中，大城市为1.5元至30元，中等城市为1.2元至24元，小城市为0.9元至18元，县城、建制镇、工矿区为0.6元至12元。修改后的土地使用税条例，不但提高了税收标准，还扩大了征收范围，将外商投资企业和外国企业纳入其中。 从今年5月8日起，长沙市城市基础设施配套费开始执行新的标准，试行期1年。其中，长沙市住宅用地的城市基础设施配套费最高可达270元平方米（建筑面积），商业用地最高可达360元平方米（建筑面积）。而原来的执行标准为:建设项目在征地、报建、建设、登记、交易环节必收的行政事业性收费项目为住宅93.5元平方米，非住宅117.3元平方米。此次城市基础设施配套费的上涨，理论上将增加35的开发成本。城市基础设施配套费需要在房地产项目前期交纳，其费用的提高对开发商的资金流影响很大，房地产开发门槛将随之提高，同时也将助涨长沙的房价。,07年10月前调控政策,29,央行加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。但从目前国内经济现状而言，央行若采取惯常小幅加息的做法，对控制房价不会起到太大作用，国际惯例在中国经济中不一定适用，因此所谓步入加息通道对楼市的影响可能并不很大，中国房地产业应对政策的能力很强，其发展不会受到太大阻碍。 物业税改革单个因素的变化并不一定会反映在最终结果上。或许物业税改革的最大受益者还是开发商，首先，房地产开发成本降低，利于缓解地产企业初期开发资金压力；其次，物业税带来的初期的房价下降会起到刺激需求的；再者房价下降为下一轮价格上涨创造了空间。 央行再次紧缩开发贷款与房屋贷款，只会使房地产市场再次规范化，国家出台适当的政策，其实是在帮助房地产行业良性稳定的发展，使其不至过热而出现难以控制的泡末。,07年10月前调控政策,30,07年10月前调控政策的影响分析总结：,07年10月前调控政策,07年10月前出台的政策中，90/70政策对开发商的影响比较大，给开发商的开发行为带来较大的限制，增加了操作难度。 越调控价格越上涨。虽然政府对房地产行业出台调控政策的主要目的是降低房价，但是07年10月的调控政策明显没有达到这一目标，一方面是调控政策的不断出台，另一方面是房价的不断上涨。,31,房地产宏观政策,07年10月后调控政策,07年10月前调控政策,32,1、2007年10月份后政策,07年10月后调控政策,严格规范房地产开发贷款管理 对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，银行不得发放任何形式的贷款 严格规范土地储备贷款管理 银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款 严格规范商业用房购房贷款管理 利用贷款购买的商业用房应为已竣工验收的房屋.,33,严格规范住房消费贷款管理 银行应重点支持借款人购买首套中小户型自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍 严格土地资源管理 建设用地使用证必须完全付清土地款后方可发放。土地使用证不能分期放发。,07年10月后调控政策,34,要点1： 购买第二套住房首付的提高，主要影响的是首次置业者和普通家庭改善型置业者，对于富裕家庭的改善型购房没有太大影响。 要点2： 对于中小房地产投资者来说，首付提高和利息的增加使购买成本增加，迫使一部分投资者退出市场。 要点3： 对旺盛的市场需求将起到降温的作用，短期内成交量将出现明显的下降，但对于强劲的刚性的市场购买力不足以产生根本性的影响，也难以抑制房价的继续上升。 要点4： 第二套房首付及相应贷款利率提高，第二套房选择在90平米以下的购房者会增多，这样很有可能增加90平米以下存量房的交易量。,07年10月后金融调控政策的几个要点,07年10月后调控政策,35,要点5： 将对购买第二套住房贷款的首付比例调整到40%以上，以此类推，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款首付比重有可能更高。同时，购买第三、第四、第五套等以上住房的贷款利率上浮幅度也会更大。 要点6： 前阶段为了应对结构调整，一些项目推出拼接户型 ，“第二套”界定以家庭为单位，将对未来即将入市的拼接户型的销售造成一定影响。目前通常采用的方法是在发展商配合下同时在2家银行做按揭，但今后银行是否会针对这一情况制定相关措施尚不可知。,07年10月后金融调控政策的几个要点,07年10月后调控政策,36,07年10月后调控政策,07年10月后调控政策的影响分析：,经过本轮宏观调控，开发企业重新洗牌，经营更加趋向规范化、市场化,通知限制了它的贷款渠道；并且土地储备资金需要本企业全部支付，不得申请银行贷款；对囤积的商品房超过三年的，不得申请抵押贷款等等。所有这些，对中小型房地产企业的资金链影响尤为厉害！可以预测未来房地产的开发将以大型的集团公司为主。,1、对开发企业的影响,37,07年10月后调控政策,在第二轮宏观调控下，客户出现明显观望现象，一手成交趋于平淡，开发商定价显现谨慎态度；二手房成交严重萎缩，价格小幅下跌 投资客户比例在新政前普遍在40以上，有些项目甚至高达70。投资客活跃导致市场成交活跃。而新政后投资客被挤压，比例下降到30以下。,2、对购房者的影响,本轮调控的效果立竿见影，取得了较大的成效，造成了市场的观望心理，对抑制房价的增长起到了很大的作用。,38,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,39,房地产中观市场（长沙）,07年10月后长沙房地产发展情况,07年上半年长沙房地产发展情况,06年长沙房地产发展情况,40,长沙房地产业分流着1/3强的城镇固定资产投资总额,1、长沙房地产投资额占同期城镇固定资产投资的比重，从2003年的27.61%迅速提高到2006年的31.24%，房地产投资的高速发展可想而知。 2、2006年房地产投资额占城镇固定资产投资额比重下降了1.16个百分点，显示出宏观调控的初步成效，但仍保持较高比重。,06年长沙房地产发展情况,41,1、衡量房地产开发投资增长快慢的指标是房地产投资额增长率/GDP增长率，一般应该不超过2倍。 2、房地产销售额与房地产投资额的比例一般应在1.5:1 ，但是长沙近几年来房地产销售额与房地产开发投资比例的比例远高于这一比例，说明长沙房地产投资正处于高速发展阶段。,06年长沙房地产发展情况,长沙房地产投资增长迅猛，呈现出过热的现象,42,1、新开工面积占施工面积的比例高低，反映了当时市场运行的状况和房地产开发企业对市场预期的信心 。 2、2006年，长沙商品房新开工面积与施工面积之比为0.51，超过了国际标准（0.250.33），住宅比值则更大。一方面是因为开发商之前手中积累了大量的土地；另一方面也表明开发商对房地产市场预期充满信心。,开发企业对长沙市场预期充满信心,06年长沙房地产发展情况,43,1、施工面积通常为竣工面积的3.50.5倍，故施工面积反映了12年后现房供应量，其值小于3.0倍，会出现供应短缺；大于4.0倍，未来供应量将会放大 。 2、2005年的商品房比值为3.29，而2006年商品房的比值为3.40，提高0.11，表明由于对市场预期充满信心，导致当时长沙市房地产开发高速发展，未来二年后全市增量供应会扩大。,开发高速发展,未来供应量巨大,06年长沙房地产发展情况,44,1、从2006年商品房消化系数为1.12，住宅消化系数为1.36来看，2006年长沙非住宅部分出现较为严重的滞销情况，而住宅则一直保持较好的消化情况。 2、2006年商品房、住宅消化系数相比2005年均有一定幅度的下跌，说明与2005年相比，2006年国家新政出台后，导致长沙市场活跃指数有所下降。,2006年国家新政出台后,导致长沙市房地产活跃指数有所下降,06年长沙房地产发展情况,45,2006年，针对房地产市场房屋价格上涨过快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题，国家采取了一系列的宏观调控措施，通过金融、税收、住房供应结构调整等政策，引导房地产市场走向健康、平稳发展的轨道。 在国家调控政策的宏观背景下，长沙房地产投资基本保持稳步增长，但增速有所放缓。,长沙房地产市场基本情况小结,06年长沙房地产发展情况,46,房地产中观市场（长沙）,07年10月后长沙房地产发展情况,07年上半年长沙房地产发展情况,06年长沙房地产发展情况,47,2007年1-6月长沙房地产开发投资完成情况,长沙市1-6月完成房地产开发投资174.69亿元，同比增长59.67。其中土地购置费和土地开发费65.6亿元，同比增长72.45%。说明房地产开发企业在国家控制土地供应的政策下，开始为后续开发储备土地。 住宅建设完成投资145.02亿元，占总投资的93.01，比去年同期增长68.14；,07年上半年长沙房地产发展情况,48,2007年1-6房屋施工面积分区情况分析,2007年16月商品房施工面积、同比增长分别为36.57,其中住宅施工面积2126.6万平方米，同比增长40.14%，而办公楼、商业营业用房、其他用房所占比例下降，说明结构趋于合理 。同时可以从上表可以看出目前雨花区、天心区仍是房地产施工重点区域，住宅和商业房主要集中在雨花区、天心区，办公楼则主要集中在芙蓉区和天心区。,07年上半年长沙房地产发展情况,49,2007年上半年全市供应量减少，销售量明显大于供应量，导致房价持续上涨； 批准预售主要集中在雨花、天心、开福三个区；而销售量绝对值最大的是雨花区，其次为岳麓区； 雨花区、天心区的销售面积增长率明显高于去年同期水平。,2007年1-6月各区域商品住宅供需一览（单位：万平方米）,07年上半年长沙房地产发展情况,50,1、2007年1-6月长沙商品房销售均价大幅增长，为3278元/，与去年同期增长14.35%，比2006年均价提高9.59%。 2、房地产市场的高速发展及各项费用的增加，导致长沙市2007年上半年住宅均价较去年同期增长19.07%，比2006年增加13.5%。下半年增速房缓，市民持币观望的较多。,2007年长沙商品房 、商品住宅价格高速增长,07年上半年长沙房地产发展情况,51,2007年上半年长沙商品住宅户型销售价位分析表（单位：套）,3000元/以上价位段商品住房占52.62%，比例比2006年增长了25.42个百分点； 其次为3000-3500元/价位段商品住房的比例与去年增长了12.64个百分点，增幅比例最大。,07年上半年长沙房地产发展情况,52,2007年上半年长沙商品住宅面积供销关系分析表（单位：套）,各面积供销结构来看，各面积供应量小于销售量；90平米以下中小面积供应比为40.63%，比去年同期增长了12.43%； 在所有供应量中，120-144 的户型面积仍占主导地位，供销的差距最大，反应此区间的户型面积是最受人们欢迎的，90-120的户型面积供销比最为紧张，反映了“国六条”新政下，我市90-120的户型供应相对吃紧，处于较为尴尬的区域。,07年上半年长沙房地产发展情况,53,价格迅猛增长。07年上半年的住宅价格同比增长19%，表现出强劲的增长势头。 销售火爆，供求严重失衡。供应量远小于市场需求量，商品房供不应求，大部分的楼盘出现排队抢购的局面。 开发企业投资开发热情高涨。商品房施工面积、同比增长分别为36.57,开发投资同比增长59.67。,07年上半年长沙房地产市场基本情况小结,07年上半年长沙房地产发展情况,54,房地产中观市场（长沙）,07年10月后长沙房地产发展情况,07年上半年长沙房地产发展情况,06年长沙房地产发展情况,55,07年10月后长沙房地产发展情况,成交萎缩。07年10月后，由于受到一些一线城市房地产价格下跌的影响，长沙房地产市场出现了比较大的波动，这种波动主要体现在消费者的观望心理加重，都持币待购，消费者期待长沙房地产价格出现类似于深圳、广州等城市的下跌形势。 价格平稳。虽然成交萎缩，但是由于长沙房价的水分不大，所以长沙房地产的价格并未出现大的波动，价格既没提高，但也每降低，开发商都在硬撑房价。 开发企业投资热情下降。受到市场成交情况的影响，开发企业的投资热情在下跌，上半年土地市场那种火爆的场面已经很难出现，土地价格出现了一定程度的下滑。,56,报告纲要,房地产中观市场,房地产宏观政策,房地产宏观市场,房地产竞争市场,57,房地产竞争市场,商业竞争市场,高档住宅竞争市场,板块竞争,商务（商住楼）竞争市场,58,南城板块,东城板块,北城板块,河西板块,星沙板块,奥林匹克花园,珠江花城,藏珑国际,卓越蔚蓝海岸,阳光100,美林银谷,上庭苑,天健芙蓉盛世,绿城桂花城,1.各区域 齐头并进，各具特色 2.各板块的竞争主要围绕城东板块,河西板块,城北板块,星沙板块之间进行.,六大板块战长沙,长沙地产板块格局,中心板块,59,板块特征,长沙地产板块格局,60,板块特征,长沙地产板块格局,61,板块特征,长沙地产板块格局,62,长沙地产板块格局,板块特征,63,板块特征,长沙地产板块格局,64,长沙地产板块格局,板块特征,65,依托老城区的完善配套是板块最大优势： 市政配套齐全、道路畅通、生活配套设施齐全。,中心板块综述,规模：小规模小区 物业类型：高层为主 户型：小户型多，商业和商务项目多 价格：均价集中在50008000元/平方米 客户：投资客、市区二三次置业者,缺乏规模社区：中心城区地价高昂，主要是老城区，改造成本的大，所以地块规模普遍偏小。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者和部分外地人。 五一路、韶山路和芙蓉路沿线是重点发展区域：中心城区的项目主要集中在五一路、韶山路和芙蓉路沿线。,各板块综述,66,板块发展可谓“天时、地利、人和” 芙蓉区政府、市政配套齐全、道路畅通、与城市中心的距离近、众多实力开发商携手、体育新城概念、周边成熟的市场。,东部板块综述,规模：中大型规模小区 物业类型：小高层为主 户型：三房四房为主，户型较大 价格：均价集中在40007000元/平方米 客户：周边老板、市区二三次置业者,人民东路、万家丽路楼盘带旺整个板块：人民东路、万家丽路段楼盘云集，以人民路段为典型，是目前除了中心城区以外楼盘均价最高的地方，个别楼盘价格甚至超过了中心区。 客户打破区域局限：客户除了周边的中高收入者之外，还聚集了全市较多的二三次置业者和部分外地人。 两大板块南北辐射：该片区由芙蓉区政府核心组团、体育新城核心组团组成，由两个核心区域向周边辐射的区域范围内，南北扩张。 两大专业市场：马王堆和万家丽的专业市场，为该区楼盘提供了大量的优质消费者，现在组团已经成为长沙市较为成熟的高档住宅区域，并不断向外围发展和突破。,各板块综述,67,最有前景楼市板块：随着省政府、区政府的迁入，芙蓉路的南部贯通，发展前景被广泛看好，但区域目前配套设施缺乏，商品房主要集中在韶山南路一带；,城南板块综述,规模：中大型规模社区较多 物业类型：多层、小高层为主 （别墅市场也比较大） 户型：100-140平方米的三房为主 两房或四房为辅 价格：均价集中在4200-6000元/平方米 客户：城南教师、公务员、企事业员工为主,价格、产品类型集中：区域产品类型集中在小高层为主，价格在3300-4500元的居多； 良好前景吸引了部分中心城区的投资者：客户以城南周边客户为主，但良好的前景和升值空间吸引了部分中心城区的客户；,各板块综述,68,河西板块综述,自成体系，依托区域利好：本区域住宅开发自成体系，特别是依托市政府搬迁、麓谷科技园、河西商圈、规划中的大学城等利好影响，带动住宅快速发展； 本区域消费明显：一江两岸，居住分离，河西消费者主要为河西的教师和医生； 体系完整，档次均分：满足河西各种消费层次的人群需求，别墅、高层洋房、经济适用房均有一定份额； 低价别墅盘吸引河东客户的眼球：良好的山水资源和低廉的价格使河东客户突破区域购房观念，购买河西的别墅盘； 大盘、品牌打造河西新城：阳光100、玫瑰园、卓越、美林等众多实力大盘相继开发，树立了河西高档楼盘新形象；,规 模：规模不等，大中小型项目汇集 物业类型：十分丰富，从别墅、多层至小 高层、高层均有 容 积 率：0.63.1 均价水平：洋房均价3500-6000元/m2 别墅均价45007000元/m2 主力户型：3房为主，116-164m2 客 户：以河西高校教师和医生为主， 别墅吸引了部分河东客户,土地后备资源多 沿金星大道一带土地资源丰富，众多实力大盘纷纷进驻，房地产发展氛围浓烈。,各板块综述,69,北城板块综述,规 模：中等规模为主，珠江花城的开发打破了中档为主的市场格局 物业类型：以小高层为主，别墅市场发展较快 主力户型：三房108135平方米为主 价 格：小高层均价35004500元/平方米 客 户：客户以开福区的医生、教师和公务员为主,传统落后区域：经济支撑力在长沙总体经济格局中一直比较弱，在居民心目中有一定的地域隔阂，但近年来众多资本不断融入北城，逐渐撑起北城市场，形象也在市民心目中得到了很大的改善； 本区域消费为主：主要客户为城北的教师、公务员和星沙一带的企业员工和私企老板，中心城区到该区域置业现象少； 高档盘带动市场：天健、珠江、绿城、万国城、顺天等实力开发商打造北城高档市场形象，使北城市场价值得到迅速提高，使北城房地产价格将逐渐上扬； 别墅市场有新发展：北城告别长泰豪园的单一别墅市场，绿城青竹湖别墅、鹅羊山别墅等项目的相继开发，将形成另一个别墅品质生活区。,各板块综述,70,各大板块优劣势比较分析,各板块综述,71,房地产竞争市场,商业竞争市场,高档住宅竞争市场,板块竞争,商务（商住楼）竞争市场,72,长沙高档次住宅市场概述,高档住宅分为两类：一类是低密度、低容积率，亲地性强的别墅、多层洋房产品；另一类是占据绝版资源（如景观资源、城市资源、市政资源）等的高容积率产品； 区域主要集中在城市中心区、湘江岸边及城市周边：城市中心区一些项目，由于其占据绝版城市资源并且着力打造项目品质，成为喜欢城市生活的高端消费者的选择；湘江两岸，由于其占据绝版的景观资源，成为部分喜欢江景的消费者的选择；城市周边由于其土地价格便宜，能发展低容积率的产品，所以别墅和类别墅产品比较多。 高档楼盘在自身配套和建筑用材等方面还有待提升：受制于长沙房价水平，长沙的高端产品在配套设施、建筑用材等方面的品质还不高，有提升空间。,73,融科.三万英尺项目分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,销售状况：住宅现已销售：100%；商业现已销售：65%,74,融科.三万英尺项目分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,75,五一大道202分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,销售状况：住宅现已销售90%,76,五一大道202分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,77,华盛.新外滩分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,销售状况：一期住宅现已销售：100% ，二期即将推出。,78,华盛.新外滩分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,79,青和.君临国际分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,销售状况：住宅现已销售90%；商业现不销售,80,青和.君临国际分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,81,佳天.瑞宁花园分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,住宅现已销售：一期已经销售完毕 二期已经销售90% 三期未开盘,82,佳天.瑞宁花园分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,83,现代华都,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,84,现代华都,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,85,优劣势分析,现代华都,该项目无论是地理位置、规模、物业形态，还是上市时间，都将与本项目非常接近，所以该项目是本案的直接竞争对手，应该受到重点关注。,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区）,销售状况：暂未推出,86,奥林匹克花园分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,销售状况：二期已全部销毕，三期08年5月份开盘,87,奥林匹克花园分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,88,藏珑国际,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,89,优劣势分析,藏珑国际,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,销售状况：一期高层住宅现已销售：97%,90,藏珑住宅区的环境景观设计分为两大部分：水体景观和绿化景观。 水体景观：主要采取融合贯通的方式，以循环连接的水系分布到住宅区的各个区域，并保持内部水体与外部水体的流动性，提高水体的净化能力。 绿化景观：采用“三级一层”的绿化景观配置分为：社区中心集中绿化、组团中庭二级绿化、邻里楼间三级绿化、架空层全绿化。,藏珑国际,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,91,绿城桂花城分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（中心城区外）,销售状况：一期全部售毕，二期住宅现已销售：95%,92,紫金苑分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘）,销售状况：住宅现已销售：80%,93,紫金苑分析,长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘）,94,天健芙蓉盛世,长沙高档次住宅楼盘代表案例（类似可借鉴楼盘）,销售状况：一期住宅现已销售：85%；商业暂未推出,95,房地产竞争市场,商业竞争市场,高档住宅竞争市场,板块竞争,商务（商住楼）竞争市场,96,1、长沙商业的现状特点,商业体系发展完善中 已具备购物中心、百货、大型综合性超市、专业市场及各类专卖店等各种业态，社区型便利店、大型SHOPPING MALL等正在酝酿中。 传统百货让位，购物中心成为主角 友阿属下老百货竞争力下降，购物中心成为竞争热点。 国内外零售巨头大举进入，竞争激烈 沃尔玛、麦德龙、新一佳、家乐福、易初莲花、铜锣湾等国内外零售巨头争相布点。,长沙商业发展概述,97,商业过于集中 在五一商圈，本土的春天百货、日资背景的平和堂、北京王府井、新大新、深圳铜锣湾、百盛等大卖场，彼此相隔不过数百米，同质经营、利润锐减。 传统百货业经营结构及定位较雷同 缺乏个性化和特色，难以与国内外零售巨头匹敌 各业态发展不平衡 超市、家电专业卖场发展频密，但社区型商业的发展却未尽人意。,总体来看，长沙商业结构布局欠合理，经营缺乏差异性，这为新兴区域商业发展造就了较广阔空间。,长沙商业发展概述,98,2、长沙商圈格局 “1+6”商圈分布形式,市级五一商圈 区域级 袁家岭商圈 火车站商圈 东塘商圈 侯家塘商圈 溁湾镇商圈 伍家岭商圈,伍家岭商圈,袁家岭商圈,火车站商圈,五一商圈,东塘商圈,侯家塘商圈,溁湾镇商圈,长沙商圈现状分析,99,六大零售商圈现状,五一商圈仍是长沙商业的中心，是湖南省的商业核心 东塘商圈在规模上和发展速度上均优于其他商业副中心 其余六大商业副中心辐射范围限于自身周边区域，对其他区域的消费人群吸引较少 超市、专业卖场（电器等）成为各商业副中心的必备业态，其对商圈的人气的聚集有较大的促进,长沙商圈现状分析,100,新大新,平和堂,金满地地下商城,万代酒店,新友谊锦绣店,春天百货,王府井百货,万达购物广场,黄 兴 南 步 行 街,解放西路,五一大道,中山路,黄兴路,百联东方,区域范围：以五一大道与黄兴路交汇立交为圆心，步行在15分钟的范围,香港新世界百货,湖南新世界,五一商圈概述,101,起源于旧居民区：居民的聚居形成了原始的商业，有2000多年的发展历史 交通便利：南北、东西两大主干道汇集 城市CBD的定位：高集中的商务与金融配套奠定了其于市内的商业主导地位，属市级商圈 最齐全的业态：百货、大型连锁超市、步行街、专卖店 商业营业面积：约50万 每日人流量：超过30万，最高人流量超过50万 客户辐射：全市消费者及全国观光客,五一商圈概况：,五一商圈概述,102,五一商圈概述：,是城市中唯一的市级商圈，历史悠久、业态齐全、辐射全市及外来游客； 有中、中高、高档次业态，品种齐全，适应人群广，经营状况好； 传统百货业已趋向饱和；平和堂的进驻带起了购物中心发展的新时代； 黄兴南步行街人流较旺，但新步行街的建设破坏了原有自然形成的传统商业街巷； 随着王府井、香港新世界、东方白联等大型商厦进驻，黄兴北路、中山亭一带的复兴令人期待。,五一商圈概述,103,区域范围 ：以东塘立交桥为中心，辐射周边的1000米的核心范围。往东延伸至赤岗冲；往南延伸到雨花亭；往西与侯家塘搭界；往北则把长岭包含在内。,金色家族,百信鞋城,大都市地下商城,通程电器,友谊商城,劳动路,韶山路,步步高,家润多,迪信通,东塘商圈概述,平和堂,104,南拓门户：城市南拓的门户，南部居民传统的商业聚集地，著名的传统小吃店“火宫殿”也在此。 业态：百货、专业市场、步行街 商业营业面积：约35万 每日人流量：15万，最高人流量超过40万人 客户辐射：以东塘立交桥为圆心，向城市东南部辐射,概况：,东塘商圈概述,105,发展：,未来对于东塘商业圈核心区内的商业网点，雨花区有意以东塘立交桥为参照物划分成的四个区域，按其现有的产业现状进行重新布局：西北角主攻品牌专卖；西南角融合酒店、金融、总部经济和文化休闲娱乐产业；东南角规划成大百货聚集地，而东北角则囊括了新兴的信息产业及休闲酒店。 世界500强沃尔玛的进驻将东塘商圈往南部延伸至本项目所在区域。,现状：以中档商业为主，高档业态主要是金色家族。,发展：未来划分为四个区域；东塘商圈南移，大东塘商圈逐渐形成,金色家族,百信鞋城,大都市地下商城,通程电器,友谊商城,劳动