2010中国·成都中润家具产业园项目市场调查研究报告(273页).ppt

取势篇：中国成都 中润项目市场调查研究报告 成都市中润实业有限公司 2010年10月,作业工具图无极倍增商业模式,取势,发展策略,建筑规划,租售策略,财务分析,商业运营,品牌推广,项目的发展,战略资源整合,商业模式构建,市场水平切割,项目资源整合,政府资源整合,产业资源整合,资本资源整合,宏观经济,区域市场,产业环境,客户研究,竞争分析,参考模式,优术,明道,合众,项目属性描述,核心问题界定,市场调研逻辑思路,项目属性,核心问题,宏观经济研究,区域市场研究,产业环境研究,客户研究,参考案例,市场分析,市场 机会点,项目 定位空间,竞争分析,提出问题,分析问题,解决方向,注：整体报告包括市场研究报告、战略定位报告、商业模式规划报告战略发展规划报告四部分,市场调查研究报告 目录,part 1 项目属性界定,part 2 核心问题界定,part 3 宏观经济研究,part 4 区域市场研究,part 5 产业环境研究,part 6 客户研究,part 7 竞争分析,part 8 参考模式研究,part 9 项目swot分析,part 1 项目属性界定,一、项目属性 1、项目区位、位置 2、项目地块规划属性 3、项目地貌 二、区域属性 1、项目区域规划 2、项目区域产业发展,1 项目区位、位置 地理位置,项目地处西部中心城市成都的远郊板块新都区的家具产业园内； 以项目为中心，35公里半径内，即可覆盖成都中心城区；50公里半径内，可覆盖整个大成都80%以上区域； 项目地块是从成都市区进入园区的第一项目，位置优越。,资料来源：百度地图,绕城高速,项目距双流国际机场35公里，距成都火车北站25公里，距离新都火车站17公里，距亚洲最大的铁路集装箱编组站成都铁路集装箱中心站23公里； 项目离成彭高速公路龙桥出口不到1公里，通过成彭高速可在5分钟内接驳绕城高速，通达周边区域和西部各省。规划五环路已经局部动工，连通后将串起成都第二圈层的双流、温江、龙泉、郫县、新都和青白江等10个城市。,本案,成彭高速,北新干线,五环路,绕城高速,5号路,大件路,新都城区,新都火车站,宝成铁路,新繁镇中心,乐绵城际铁路,成绵高速,1 项目区位、位置 交通关系,资料来源：成都家具产业园区控制性详细规划,五环路,本案,绕城高速,往成都,项目所处的新都家具产业园目前尚处于初级发展阶段，市政、生活配套较为落后，居住、医疗、商业等配套不足，新繁镇人口不足10万，新商圈的商业氛围尚待提升。,现有配套：园区管委会、菜市场、加油站； 规划配套：居住、医疗、广场、公园、物流等。,本案,香江cbd,家和家园,巅峰项目,1 项目区位、位置 项目配套,资料来源：成都家具产业园区控制性详细规划,项目用地性质较为明确，并取得部分土地指标，政府对于容积率等方面的要求较低，有利于本项目后期的合理规划。同时本项目作为园区内10个商贸流通项目之一，也是园区最大的单体项目之一，有一定规模优势。,项目位置：位于新都区成都家具产业园内，成彭高速龙桥出口附近，省道s105（老成彭路）与5号路交汇处东北角。 用地面积：578.3亩 容 积 率：0.9 用地性质：商业用地 地块四至： 东至：园区支路 南至：5号路 西至：老成彭路 北至：家和家园项目,2 项目地块规划属性 规划指标,资料来源：成都家具产业园区控制性详细规划,项目地块方正平坦、四面临路，地块上有少量建筑，拆迁成本低，有利于项目的开发； 不利因素：项目临成彭路有大量绿化树，影响项目的彰显性，地块上有电线经过，需及早与政府协调处理 。,3 项目地貌,巅峰国际地块,项目地块内现状小路,家和家园售楼部,老成彭路,地块西侧绿化带,五号路入口,五号路,香江cbd售楼部,项目地形地貌： 较为方正、平坦，靠老成彭路一侧局部地势较低 地块利用现状： 大部分为空地，靠近老成彭路与家和家园一侧有少量建筑物。 相邻建筑、景观： 东：空地，巅峰国际地块上已建销 售中心； 南：建成区，沿5号路南侧为34层红色建筑； 西：成彭路西侧为建成厂区，东侧与项目地块相邻是约10米宽的绿化带，树木将影响项目的彰显性； 北：家和家园地块，已建销售中心。,资料来源：九合飞一,一、项目属性 1、项目位置、区位 2、项目地块规划属性 3、项目地貌 二、区域属性 1、项目区域规划 2、项目区域产业发展,part 1 项目属性界定,成都是中国西部特大中心城市，西南地区科技、金融、商贸中心和交通、通信枢纽； 成都正在打造世界现代田园城市，将成为西部乃至中国最宜居城市，城乡一体化进程加快； 城市发展轴线以主城区为中心向西南、东北方向延伸。,城市定位： 西南地区重要的科教中心、商贸中心、金融中心； 西南地区重要的交通运输枢纽、通信枢纽 城市发展方向： 城市发展轴线是从中心城向西南、东北方向延伸， 产业圈层布局 一圈层：中心城，集中发展第三产业； 二圈层：龙泉驿、华阳、东升、新都-青白江、郫县、温江六大组团，集中发展以工业为主的第二产业； 三圈层：集中发展农业和旅游业。,本案,1 项目区域规划 成都城市总体规划,资料来源：成都城市总体规划,五环的建设，串起成都第二圈层，新都将纳入成都城市整体格局； 随着高铁建设，5年内，围绕成都将形成6个交通圈，使成都作为经济口岸成为可能。,1 项目区域规划 成都交通规划,本 案,半小时交通圈：成都至绵阳、乐山、内江等地 1小时交通圈：成都至重庆、广元、宜宾、雅安等地 2小时交通圈：成都至西昌、康定、西安、贵阳等地 4小时交通圈：成都至兰州、郑州、武汉、长沙、昆明等地 6小时交通圈：成都至至北京、广州等地 8小时交通圈：成都至至沈阳、上海、格尔木等地,资料来源：成都市交通局,五环路,1 项目区域规划 欧亚陆上通道,成都至欧洲铁路货运测试班列2010年10月21开通,成都经阿拉山口至中亚、欧洲的铁路货运五定测试班列814030次列车从亚洲最大集装箱中心站成都集装箱中心站开出。这标志着西南地区最快捷通往哈萨克斯坦、俄罗斯、白俄罗斯、波兰、德国、荷兰等中亚、欧洲国家的陆上运输通道正式开通。列车正常运行后，可以在1315天到达欧洲基本港，在途运输时间比经沿海港口城市海运至欧洲基本港节约20天。,俄罗斯,哈萨克斯坦,白俄罗斯,波兰,荷兰,德国,成都,到达 欧洲大陆桥沿线主要城市和基本港口城市,随着成都至欧洲货运铁路的开通，意味着地处内陆的“成都造”产品更快进入欧洲市场，极大改善交通短板，为成都家具流通辐射力和影响力提供外部机遇。,成都重点产业主要环绕主城区周边布局； 家具产业是十大重点产业之一，主要布局在新都的“一园”和崇州的“一基地”。,1 项目区域规划 成都重点产业规划,新材料产业： 新津县布局为新材料产业核心发展区。 电子信息产业： 高新区布局为电子信息产业核心发展区 汽车产业： 成都经开区布局为汽车产业核心发展区 石化产业： 主要布局在四川石化基地 航空航天产业： 将青羊区布局为飞机研发与制造核心区。 冶金建材产业： 主要布局于青白江区和金堂县。 食品产业： 邛崃工业集中发展区、蒲江工业集中发展区 家具产业： 新都“成都家具产业园”、崇州“家具产业发展基地”。 制鞋产业： 武侯鞋都和崇州制鞋工业园。 生物医药产业： 成都高新区、邛崃市、都江堰市布局为生物医药产业发展核心区,新材料产业,汽车产业,航空航天产业,家具产业,家具产业,食品产业,制鞋产业,生物医药产业,石化产业,冶金建材产业,电子信息产业,资料来源：九合飞一,新都区属于北部新城的一部分，是成都城市副中心，在成都半小时经济圈内。 新都规划了五大功能区，其中家具是重点发展方向。,1 项目区域规划 新都区分区规划,区域定位： 新都区位于成都市总体规划确定的城市带上，与青白江将组成100万人的“北部新城”，在长期将成为成都城市发展的重要发展方向。 五大功能区： 家具产业区 北部新城现代商贸综合功能区 “198”生态及现代服务业综合功 能区 机电装备产业区 西部公路物流枢纽,新都区空间结构图,资料来源：新都区规划局,成都家具产业发展格局：新都为核心，崇州为基地，彭州和邛崃为辅； 新都家具产业沿成彭路集中发展，形成家具产业走廊，集家具研发、制造、设计、商贸、流通于一体。,2 项目区域产业发展 成都家具产业分布状况,“112”发展格局：一核心一基地二点 一核心：以新都区为家具产业集群发展核心区。利用新都家具产业园的区位优势，着力发展企业总部、公共研发平台、家具成品及原辅材料市场等，将其打造成集生产、研发、商贸为一体的成都家具产业集群的核心区域 一基地：以崇州市为家具产业集群发展基地，打造全国最大的板式家具生产基地。 二点：推进两个具有一定产业与土地比较优势的重点家具产业园区发展：成都家具产业（彭州）工业点、邛崃市羊安镇家具工业点。,资料来源：成都市家具产业集群规划,全国最大的板式生产基地，覆盖全国二三线市场； 2009年成都家具产业突破400亿元； 成都家具产业规模不断壮大，商贸体系日益完善，品牌建设取得突破。,2 项目区域产业发展 成都家具产业发展状况,产业规模不断壮大 成都市是全国五大家具产业基地和四大家具流通基地之一，同时是全国最大的板式家具生产基地，家具生产与销售占四川省的80%以上，现有家具生产及配套企业近3000家，从业人员近50万，主要分布在新都区、崇州市、彭州市、双流县、温江区等区（市）县，其中新都区新繁镇已成为全市家具制造企业聚集最多的区域。 商贸体系日趋完善 “成都国际家具工业展览会”连续成功举办8届，已成为成都家具品牌的展示窗口和扩张对外影响力的商贸平台；企业在全国建立了营销网点5000多个，70%以上产品销往省外；武侯区川藏路两侧有近80万平方米的家具展销场地，年销售额近20亿元。中国轻工业联合会、中国家具协会于2005年授予成都市武侯区“中国西部家具商贸之都”称号。 品牌建设取得突破 成都全友家私有限公司、成都爱普装饰材料有限公司获得由国家工商总局颁发的“中国名牌产品”荣誉称号，成都全友家私有限公司、掌上明珠、好风景荣获“中国驰名商标”。,成都家具产业园位于新都家具产业走廊成彭路，规划产业链最完善，未来打造成成都唯一全国性家具批发市场； 家具产业园成都是中调外迁政策中家具流通产业的唯一政府引导的承接地。,2 项目区域产业发展 成都家具产业园,成都家具产业园区位于成都市西北部、新都区西面的新繁镇，处在成都市北部成彭路经济发展走廊上。 成都家具产业园与成都市外环高速公路、成彭高速、成彭公路、新犀路、北新干线相联。形成两廊一环的区域交通骨架、六纵三横的区域联系支撑网络。规划区铁路交通便利，距新都火车站17公里，成都火车站北站25公里，清流客运站12公里。,产业园基础资料,资料来源：成都家具产业园区控制性详细规划,园区集家具研发、培训、生产、生活、产品展示、林木交易及物流于一体，属于全产业链园区。规划商品物流展示区、家具生产区、配套居住区三大片区，其中商品物流展示区用地规模达3500亩。,2 项目区域产业发展 成都家具产业园,功能定位： 园区集家具研发、培训、生产、生活、产品展示、林木交易及物流于一体。,功能结构：“两心” 、“三片区” 两心： 配套服务中心 园区服务中心 三片区： 商品物流展示区 家具生产区 配套居住区,产业园功能布局,本案,资料来源：成都家具产业园区控制性详细规划,政府构建强有力的支持政策体系，配套政策最完善，优惠幅度最大，服务质量最优，工作效率最高。,2 项目区域产业发展 产业政策支持,鼓励投资领域：鼓励按规划在“一区一园一中心、两城两镇两区域”和“七个发展片区”重点投资； 财政扶持奖励政策 ：投资额在一定限额以上的企业给予一定的税收及奖励等补贴待遇； 企业用地政策：对新都产业发展有较强的拉动作用、对区财政收入有重大贡献的重大产业化项目可实行土地价格“一企一策”； 招商奖励政策：对于引进项目的注册资本和投资额在一定额度上的企业给予一定的奖励政策,资料来源：香城新都网,远郊板块 新商圈 产业大盘,打造田园城市，促进城乡一体化，带来巨量城市建设,高铁、高速网络的升级将完善交通网络， 有利于商贸物流的发展,成都至欧洲铁路开通，新都家具产业园将有机会成为 中国家具面向中亚、欧洲的重要窗口,项目所在的片区处在成都城市重点发展轴， 属于北部新城家具产业功能板块,新都家具产业园是成都市政府“中调”政策下的 政府唯一引导的家居商贸流通产业承接地,地块位置优越，位于新都区家具产业走廊核心地段， 是成都远郊板块超大体量商业项目,1,2,4,3,项目所在的商圈氛围暂不成熟， 但远期规划是未来成都家具产业发展的重心,项目在短期内将面临新/老商圈间的竞争， 而长期将面临园区内10个项目间的竞争,5,6,8,7,part 1 项目属性结论,part 2 核心问题界定,一、项目背景事实 产业发展趋势 项目来龙去脉 二、开发商心理预期 三、提出问题,成都家具产业升级以及中调外迁，家居产业专业市场迁到三环以外，成都家具产业园作为重要承接地，双流、崇州、彭州、邛崃等地将会分流产业资源； 新都区作为家具产业主要集散地，政府将把家具产业园作为家具产业全球视窗来打造。,1 产业发展趋势,随着成都整体产业提档升级，“中调”战略的进一步实施，成都城区占地6900多亩、建筑面积达350多万平方米、营业面积321万平方米的100多个市场将在未来的3-5年内搬迁到城外。包括荷花池、金府路、八里庄、西门车站、川藏路沿线等市民熟知的商品市场都将全面调迁，涉及到家具建材、日用品、医药和五金机电、建筑装潢、金属材料、汽车整车销售等产业； 成都家具产业园是家具产业中调外迁的重要承接地，双流、崇州、彭州、邛崃等地将会分流产业资源，其中双流元瑞国际家居商城总投资49亿元，规划建筑面积达170万平方米；,中润面临企业战略转型，由住宅开发商转为产业地产投资商，配合政府产业发展政策，契合成都产业中调外迁规划。,2 项目来龙去脉,中润公司现有业务结构：能源 + 住宅地产； 鉴于中国产业调整，各产业面临升级换挡的历史契机，产业地产也同样迎来大幅升值的机遇，成都家具产业园就是产业升级的产物。中润公司审时度势，希望乘此大势在地产业务上实现从住宅地产向产业地产、商业地产转型。本项目是中润公司实施转型战略的示范性项目，希望借此形成可以复制的商业模式，从而实现快速壮大。,中国家具产业发展,本项目,成都家具产业集群发展战略,川派家具迅速崛起,成都家具产业园,中国产业调整升级,产业用地大幅升值,抓住机遇实现转型,一、项目背景事实 产业发展趋势 项目来龙去脉 二、开发商心理预期 三、提出问题,part 2 核心问题界定,1 开发商心理预期,r1 非期望结果,r2 期望结果,武汉中国家俱cbd、西安原点新城对部分客户的截流。 成都当地市场普遍认同成熟商圈市场，对地处远郊的新都产业园商圈接受度尚待培养，存在发展风险。 产业园区内香江、家和家园、巅峰国际等项目的竞争。,差异化发展，与香江等项目错位竞争，形成竞合关系。 通过本项目的成功运作，形成可以复制的商业模式，实现公司快速壮大，打造产业商业地产品牌。,解决核心问题,如何从r1到r2,一、项目背景事实 产业发展趋势 项目来龙去脉 二、开发商心理预期 三、提出问题,part 2 核心问题界定,1 提出问题,核心问题,如何实现开发投资利润最大化与经营效益最大化的协调统一？,问题分解,如何建立最佳商业模式，保证开发投资利润最大化与经营效益最大化的协调？,1,2,3,本项目如何依托自身优势，实现独特定位，差异化发展，形成可持续的竞争力？,本项目的市场辐射范围应如何定位？,采取什么策略应对商圈成熟过程中的不利因素？,4,part 3 宏观经济研究,一、中国经济概述 1、中国经济发展研究 2、中国经济格局研究 3、宏观经济对产业的影响 二、西部地区经济概述 三、四川经济概述 四、成都经济概述,中国经济在金融危机后逐步复苏，国民经济运行保持良好态势； 拉动经济的三驾马车中，出口受阻，社会消费成为重要动力。,1 中国经济发展研究,2009年中国社会和经济主要指标,资料来源：国家统计局,为了应对国际金融危机，中国政府出台“一揽子”计划，大规模增加政府投资，实施总额四万亿元的两年投资计划。快速扭转经济增速明显下滑的局面，实现了国民经济总体回升向好。 2008年，中国gdp总量达33700亿美元，超德国居世界第三。按照目前的发展趋势，中国gdp总量有望在2010年赶超日本位列世界第二； 从2006到2010年上半年，中国经济总体呈快速增长趋势，gdp年均增长率超过9.95%； 2010年上半年，中国gdp达172840亿元，同比增长11.1%，国民经济运行保持良好态势。,目前全国梯级经济格局中，珠三角、长三角、环渤海形成经济发展第一圈层，中西部地区是第二圈层，未来政府的发展战略向第二圈层倾斜，重点发展西部，中国产业重心由东部、南部沿海地区向中西部内陆地区转移。,1 中国经济格局研究,改革开放30年的发展，我国沿海地区区域经济一体化特征日益明显。长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地区三大城市群三足鼎立态势的形成。据最新统计资料显示，其中长三角约占全国经济总量20%，珠三角占比约10%，环渤海占比约9%； 西部大开发酝酿中国经济格局变革，国家政策的扶持和倾斜，经济发展重心逐渐由东、南部转移到中西部； 2004年，中国西部地区固定资产投资的增长幅度达32%，首次超越东部的28%。09年上半年，西部固定投资增长42%，远远抛离东部的24%。,环渤海,长三角,珠三角,中西部,华南、华东区域以外贸出口为主的家具企业面临产业转移； 内需导向将成为从企业到产业未来的重要发展方向； 政府将力保十大重要产业的发展，其中包括轻工业（含家具产业）。,1 宏观经济对家具产业的影响,经济转型,经济危机造成全球性需求疲软，外销受阻； 在政策扶持及内需增长的环境下，外贸企业开始在内销市场拓展空间。,出口转内销,产业转移,产业振兴,外销受阻，沿海产业区位优势不再，因沿海人工、土地等成本上升，大量外企开始向内地转移； 政府开始从源头进行规划，引导产业集群整体转移。,中国政府现在面临最重要问题是投资保增长、保就业； 国务院最新出台十大产业的产业振兴规划。,一、中国经济概述 二、西部地区经济概述 1、西部经济发展研究 2、西部产业结构研究 3、西部主要城市比较 三、四川经济概述 四、成都经济概述,part 3 宏观经济研究,机场的兴建、公路及铁路交通路网的完善，城市基础配套设施进一步建设，为区域经济发展提供保障； 家具产业对物流交通依赖性较强，交通设施的完善为其发展提供重要保障。,2 西部经济发展研究,西部地区主要交通网络,2009年西部地区社会和经济主要指标：,机场成都双流国际机场，咸阳机场、兰州机场、昆明巫家坝机场、乌鲁木齐机场、银川机场、拉萨机场、重庆江北机场、贵州龙洞堡机场 铁路陇海铁路，成昆铁路，兰新线，青葳铁路 公路川藏，川陇，川陕，川渝，川云,资料来源：国家统计局,西部主要交通网络：,西部地区的产业结构不合理，第三产业发展迅猛，但还是远低于第二产业。 西部经济增速高于全国平均水平，与东部地区相比的发展速度差距在逐步缩小。 西部经济的快速发展有利于家具市场的进一步扩大。,2 西部产业结构研究,西部区域产业发展特征,20062009年西部地区三大产业生产总值,资料来源：国家统计局,西部三大产业占比由2008年的15.5：47.6：36.9 变为 2009的13.8：47.2：39.0，可见，西部地区农业还是占据一定比例的，产业结构a需进一步优化。第三产业发展迅速，09年提高了2.1百分比，但还是远低于第二产业。 据统计，2006至2009年，西部地区生产总值年均增长17.19，固定资产投资年均增长22。西部经济的快速发展，有利于家具市场的进一步扩大。,单位：亿元,受惠于国家西部大开发战略，西部省会城市经济均保持快速增长。 成都市作为西部经济发展龙头，gdp总量仅次于直辖市重庆之后，遥遥领先于西部其他省会城市。,2 西部主要城市比较,资料来源：国家统计局,2000年国家实施西部大开发以来，西部经济发展迅猛，各省会城市均有不同程度的快速发展； 除直辖市重庆外，成都市不管是gdp总量还是人口规模均遥遥领先于西部其他省会城市；从人均gdp来看，成都仅次于人口稀少的乌鲁木齐居第二；可见，成都市是西部最具竞争力的省会城市，将成为中国经济发展的第四极。,一、中国经济概述 二、西部地区经济概述 三、四川经济概述 1、四川经济发展研究 2、四川产业结构研究 四、成都经济概述,part 3 宏观经济研究,四川保持经济快速增长势头，社会固定投资持稳，消费市场增势加快，外贸进出口增长加快； 以成渝1小时经济圈为核心的西部城市集群，在西部大开发中发挥龙头作用。,3 四川经济发展研究,四川省交通网络图,2009年四川社会和经济主要指标,机场成都双流国际机场，达州河市机场、泸州蓝田机场、绵阳南郊机场、九寨黄龙机场 铁路宝成铁路，达成铁路，成昆铁路，襄渝铁路 公路成渝、成绵、成乐、成雅、成灌、绵广、成彭等高速，川青，川陇，川陕，川渝，川云，川滇等公路。,资料来源：四川统计局,四川主要交通网络：,在国家政策的扶持下，四川地区的基础设施、交通网络及产业基础均有明显改善； 固定资产投资的大幅增加，交通设施的高强度投入将利好于家具产业的发展。,3 四川产业结构研究,四川区域产业发展特征：,2007至2009年，四川地区生产总值年均增长12.7，固定资产投资增加58.1%。固定资产投资的大幅增加，将直接和间接利好家具产业。 2010年上半年，四川省gdp达7465.9亿元，同比增长16.3%；其中第一产业达925.2亿元，占12.4%；第二产业达4065.9亿元，占54.1%；第三产业达2474.8亿元，占33.1%。显然，第二产业占据绝对优势，体现四川产业基础好，有利于家具产业的发展。,资料来源：四川统计局,一、中国经济概述 二、西部地区经济概述 三、四川经济概述 四、成都经济概述 1、成都经济发展研究 2、成都产业结构研究,part 3 宏观经济研究,成都市作为西部经济发展龙头，gdp逐年增加，受惠于国家西部大开发战略，在全球经济疲软的大环境下，仍能保持快速增长趋势，将成为中国经济发展的增长极。,4 成都经济发展研究,2009年成都主要经济指标表,资料来源： 成都统计局,2008年以来，成都市gdp增长有所回落，但保持双位数高速增长。截止8月份，全市gdp达3360亿元，同比增长12.8%，远远高于全国平均水平。,成都的产业结构由“二三一”转变为“三二一”，中心城区重点发展第三产业，与成都中调规划的“退二进三”战略呼应； 房地产和批发零售业占据重要的地位，带动下游产业的家居业良好发展。,4 成都产业结构研究,成都地区产业发展特征,产业结构从2004年以来的“二三一”转变为“三二一”。 2009年成都市第一产业达267.8亿元，占5.9%；第二产业达2001.8亿元，占44.5%；第三产业达2233.0亿元，占49.6%。在西部开发的大环境下，成都市第二及第三产业得到快速发展。 分行业占服务业税收总额的比重，房地产业、批发零售业分列前两位，占比分别为32.4%、21.4%，带动下游产业的家居业良好发展。,20072009年成都地区三大产业生产总值表,资料来源：成都统计局,单位：亿元,中央政策倾斜西部，成都迎来发展机遇,产业转移，中西部是主要承接地,出口受阻，内销成为重要动力,成都经济圈保持快速增长，将成为第四极,成都基础设施建设力度加大，将带来连锁效应,成都人口增长迅速，造就巨大市场空间,1,2,3,4,5,6,政策倾斜 产业转移 内销带动 增长极 成渝1小时经济圈,part 3 宏观经济研究总结,一、政策环境研究 1、中央政策环境分析 2、地方政策环境分析 二、成都房地产市场研究 三、新都房地产市场研究 四、特色住宅楼盘分析,part 4 区域市场研究,中央实施积极财政政策，经过2008年房价的疯狂上涨，中央金融政策在适度宽松后相对收紧。,1 中央政策环境分析,2010年以来，政府加大了在经济政策方面的调整力度，一方面，两会提倡积极的财政政策和适度宽松的货币政策，但另一方面，央行却连续3次上调存款准备金率，可见政府在实施积极财政政策的同时适度收紧货币政策。,房地产政策收紧，主要内容是针对首套住房面积、二套、三套首付比例、贷款利率的调整，以抑制投机行为，平稳房价，保证房地产市场健康发展。,1 中央政策环境分析,为保持楼市平稳健康发展，避免房价过快上涨，2010年房地产新政逐步收紧，但新政策有较强的针对性和灵活性，主要遏制二套房或以上客户的置业。,国土资源部增加供地，达18万公顷，同时加大土地监管力度，提高开发商拿地要求。,1 中央政策环境分析,2010年以来，国土资源部增加土地供应量和加大监管力度，一方面，增加2010年的住房供地计划，另一方面，提高开发商拿地的要求，从而加大土地的监管力度。,为遏制房价过快上涨，打击投机行为，政府出台“新国十条”，大大增加保护自住型购房人群促使房地产市场健康发展。,1 中央政策环境分析,“国十条”核心内容,“国十条”主要目的,国务院新政调控主线遏制房价过快上涨，并非打压房地产，因而措施主要针对房地产投资、投机行为。新政执行后，将大大增加其购房的首付和贷款成本，甚至部分异地炒房客户无法办理房贷，沉重打击投资性购房。,1 地方政策环境分析,进入2010年，成都市房地产市场持续09的迅猛的发展势头。为了引导房地产健康稳步发展，2月份以来，成都出台了一系列政策。严控规划、建筑要求，实行房地市场异动监测，加大对土地监管力度。,成都地方政策内容主要是响应中央调控精神指定政策的执行细则，主要体现在严控规划、建筑要求，加大土地监管力度。,“新政”后，成都市区价格变化表现晚于全国一二线城市，目前成交量地位回升； 相比全国价格5月开始下滑，深圳、北京、上海5-7月均价月均环比降幅依次为3.9%、5.2%、5.3%，成都市区住宅剔除5月非正常上涨外，“新国十条”后市场成交均价保持稳定； 7月下旬以来，各项目供应增加且加大优惠力度促使成交量逐步回升，但目前周均水平仍与08年震后至10月周均约10万平米水平持平。,（单位：万平米）,数据来源：成都房管局,（单位：元/平米）,1 成都房地产政策环境分析 成都市房地产受新政的影响,受新政影响不明显、反应较慢，价格变化晚于全国，无下降迹象，在5月微涨后保持稳定，7月下旬成交量触底缓步回升。,part 4 区域市场研究,一、政策环境研究 二、成都房地产市场研究 1、成都房地产整体研究 2、成都住宅市场研究 3、成都商业地产市场研究 4、成都写字楼市场研究 5、成都酒店业市场研究 6、成都市房地产消费者研究 三、新都房地产市场研究 四、特色住宅楼盘分析,成都房地产市场竞争格局转向品牌化，开发品质提升，与一线城市水平接近，已经步入全面开放的资源配置阶段，这将促使成都房地产服务和品质不断提高，市民家居环境得到改善； 房地产开发投资加速，开发总量逐年增加，房价继续走高；,1 成都市房地产整体研究 成都市房地产发展历程及开发现状,发展历程： 1997年以前，在成都人的城市地理概念中，城市仅存在于一环路以内，房地产受到地段论的束缚严重。 1997年11月，双楠谊苑的热销打破了地段论对房地产的束缚，迅速改变了内双楠的人居环境。成都迈出了建设中国最适合居住城市的第一步。 2000年以后，随着外来品牌公司的进入，成都楼市的竞争变得更激烈。从北派到海派，再到京派，每个具有典型特色的楼盘推出，都代表了一种风格，具有不可替代的绝版意义。 2006年2009年，随着万科、保利、中海、中房等知名房企的进驻，使得成都房地产市场竞争更为激烈，市场变的更成熟，已经进入全面开放的资源配置阶段。,开发现状： 2009年成都市商品房预售27.3万套，合计供给面积2763.1万，供给面积同比小幅上3.3%。全年完成投资额945亿元，同比增长3.5%； 截止今年8月底，2010年成都市房地产投资总额达803亿元，同比增长达27.5%，商品房销售均价为7352元/平米，同比增长33.53%。,2007年成都市土地供给与土地成交量双双创下历史新高。金融风暴过后，经历09年经济复苏，进入2010年，成都市土地市场渐趋于平稳发展阶段。 楼面地价快速上涨， 截止6月份今年成交土地楼面地价达4116元/平米，同比上涨34%。预计未来几年，成都市土地价格将趋于稳步增长阶段。 2010年1-6月份成都市土地市场供应量615万平方米，成交量588万平方米；住宅土地市场供应量531万平方米，成交量504万平方米；商业土地市场供应量49万平方米，成交量49万平方米；办公土地市场供应量35万平方米，成交量35万平方米。,2 成都市住宅市场研究 成都市土地供应情况,数据来源：成都统计年鉴,08年金融危机后，成都土地市场快速复苏，土地供给量与成交量逐步回升，楼面地价快速上涨，开发商对市场的信心逐步恢复。,07年，成都市房地产投资总额为910亿元，涨幅达47%。占社会固定资产投资总额的38%。 07-09年3年间，房地产投资总额年均增长率仅有1.9%，整体经济的变坏导致房地产投资明显减少，固定资产投资反而增加，占比严重下降。 截止今年8月底，2010年成都市房地产投资总额达803亿元，同比增长达27.5%，占比为29.29%。,数据来源：成都统计年鉴,2 成都市住宅市场研究 成都市房地产投资情况,从2006到2010年前8个月，成都房地产投资总额持续增长，显示市场的良好成长性和对成都房地产前景的乐观预期。,2009年，成都市主城区房地产以存量消化为主，成交量首次超过供应量，达1454.38万平米，供求比为0.61。 就成都市房地产市场而言，由于06-08年供求关系严重失衡，导致市场存量过大。预计未来几年仍以消化存量为主流，房价将进一步增长。 高价走量项目增多拉动整体均价攀升。2010年上半年，成都市商品房销售均价为7352元/平米，同比增长33.53%。,2006-2010年上半年成都市房地产销售情况表：,数据来源：成都统计年鉴,2 成都市住宅市场研究 成都市房地产销售情况,2009年销大于供，存量消化为主，2010年上半年供销基本持平，高价走量项目增多拉动整体均价攀升。,2 成都市住宅市场研究 成都市房地产板块分布图,金牛区,郫县,温江区,青羊区,武侯区,高新区,双流县,锦江区,龙泉驿区,成华区,新都区,主城区,近郊,近郊,主城区板块：土地资源稀缺、需求旺盛、物业供应以商业办公为主，住宅均价为7352元/平米； 近郊板块：大盘开发为主，均价为5117元/平米，具有较大的上升空间。,主城区板块,近郊板块,2006-2010上半年主城区与近郊住宅成交量对比（万平米、元/平米）,就商品房成交量来看，成都市近郊首次超过主城区。主要原因有： 随着近年来价格的攀升，2010年上半年主城区均价为7352元/平米，近郊均价为5117元/平米，价差达2235元/平米，较09年1月增长一倍，主城区价格的高企挤压部分需求进入近郊； 近郊与主城区交通日益便捷。成灌快铁、光华大道、南延线等交通干线的建成促使郊县与市区的心理距离、时间成本进一步缩减； 近郊区域生活配套日趋完善。,数据来源：成都统计年鉴,2 成都市住宅市场研究 主城区与近郊板块对比,随着交通日益便捷，生活配套日趋完善，相对主城区有着较大的价格优势，近郊商品房受到消费者的青睐，成交量首次超过市区。,2010年1-8月成都市主城区供应总量达482.21万平方米，同比下降49.8%； 销售量419.42万平方米，同比下降45.6%； 各行政区商品房供应方面，基本上处于供大于求状况，仅有武侯区和金牛区供不应求，但供销比依然较高。近两年来，成华区旧城改造过程中新建的大量新盘，其相对较低的房价对购房者有着较大的吸引力，但去年一年的市场也消耗了大量刚需客户，因此今年的热销劲头稍有减缓。 高新区方面，由于楼盘多在三环外，对购房者的交通条件要求较高，区域配套尚在完善之中，所以整体市场需求相对偏弱；同时由于高新区的楼盘多为大户型，甚至是豪宅户型，对置业者的资金实力要求较高，因而仍是处于供大于求的状况。,2 成都市住宅市场研究 成都市主城区板块分析,数据来源：成都统计年鉴,主城区各区供销比表现不一，武侯区和金牛区供不应求，成华区旧城改造项目推出大量新盘，以价格优势吸引购房者，高新区以大户型为主，对置业者的资金实力较高。,县郊房地产表现活跃，双流持续领跑。 新都供应量持续增长，成交均价较其他片区涨幅小，有较大的上涨空间。,双流成为第一梯队：华阳板块拉动，成交量高出同级郊县1倍以上，价格差达到1000元/平米以上； 龙泉驿、新都、郫县、温江组成第二梯队：依托高线西区、成灌快铁的开通运行，郫县快速崛起，价格涨幅达25%，位列各郊县首位； 2010年1-7月，新都区商品房月均供应量达20.22万平米，上涨8.7%；月均销售量为13.67万平方，同比下降33.2%；成交均价为4415元/平米，同比增长13%。对比各郊县供销情况，新都房地产市场发展潜力大。,数据来源：成都统计年鉴,2 成都市住宅市场研究 成都市县郊板块分析,受国家调控政策影响，主城区商业地产新增供给下降，郊县新增供给上涨明显。 价跌量升，整体销售较为良好，但价格呈小幅下跌态势。,3 成都市商业地产市场研究 成都市商业地产发展情况,传统的春熙路、盐市口、骡马市三大商圈同为最具竞争力的核心商圈，代表成都市商业发展水平。三大商圈商业项目众多，每一寸土地都蕴藏了巨大的商业价值，每年的商品总额超过百亿。 双楠商圈和沙湾商圈是近年形成的最具典型的新兴商圈。两个区域发展较快，相对较新的居住区域。,2010年1-6月主城区新增商业供给17.9万，环比下降47.89%，同比下降13.80%；郊县新增65.2万，环比上升2.87%，同比上升36.95%。 就商业整体成交价格而言，2010年1-6月成交均价6988元/，环比下降了2.61%，同比下降了4.33%。,主城区商业物业的需求量逐年递增呈增长态势，但是受土地所限，供应逐年减少，未来对商业地产的需求将大于供给。,3 成都市商业地产市场研究 成都市商业地产销售情况,截止今年6月份成都市主城区商业地产存量为117万平米。预计2011年商业地产市场同样是以消化存量作为重点； 2010年1-6月，成都市商业物业供销比为1.06，供需关系趋于平衡。,数据来源：成都统计年鉴,4 成都市写字楼市场研究,2010年15月，成都市区办公物业总计供应37.72万平米，成交29.72万平米，供应不足与市场需求提成使得供销比例下降至1.27，已久保持供求平衡状态，成交均价7177元/ 平米。2010年上半年市区办公物业销售同比增加90%，成交均价稳步上升。 2010年15月办公物业销售量仅为2009年全年的三分之一，降幅明显。虽然新政因素使得住宅投资客户对于写字楼物业热情明显上升，但由于短期内无新项目入市，因此暂未出现集中放量与高位成交现象。,数据来源：成都统计年鉴,写字楼成交与需求逐年递增，供求依旧保持平衡状态。由于房地产新政对住宅的限制，部分投资客转向写字楼物业投资。,成都市酒店现状布局中cbd经济型酒店数量远超星级酒店； 旅游业蓬勃发展，为酒店业的发展奠定坚实的基础。,5 成都市酒店业市场研究,目前，成都有星级酒店130多家，各类经济型酒店900多家，社会旅馆、招待所1500多家，其比例为1：8：14。cbd经济型酒店数量远超星级酒店； 据统计，2009年年末成都市三星级以上饭店102家；旅行社256家，其中国际旅行社为48家； 2009年成都全年接待国内游客5506.0万人次，比上年增长34.1%；国内旅游收入485.2亿元，增长33.4%；接待入境旅游者58.9万人次，增长17.7%；旅游外汇收入2.4亿美元，增长37.5%。,社会消费品零售总额持续增长，成都居民消费力逐步增强，对房地产的消费增加，带动下游家居成品的消费。,人民生活水平进一步提高，2009年，成都城市居民人均可支配收入达18659，同比增长10.1%； 1-8月，全市实现社会消费品零售总额1562.3亿元，同比增长18.4%；体现出成都消费市场活跃，消费能力快速提升； 截止8月份，金融机构存款余额已超过09年全年总额，为成都市房地产的发展提供了坚实的基础； 受新政影响，购房群体中，省外客户、省内其他城市客户明显减少。6成客户来自成都主城区及高新区，而省外投资客不足1成。,数据来源：成都统计年鉴,数据来源：成都政府网,6 成都市房地产消费者研究,成都最新定位世界现代田园城市，将加快城乡一体化进程，原农业人口的居住环境改善需求将成为促进房地产发展的一股动力； 成都每年10万对的结婚新人，对新房需求旺盛； 成都人口及外地购房者的稳定增长成为楼市的强力支撑；,截至2008年，成都市总人口达1124.96万人，其中农业人口512.88万人，占比达45.6%，城乡一体化进程以及所带来的大规模商业及居住用房建设，将给成都房地产行业的发展注入巨大动力。 以八零后为主力的又一轮结婚的高潮在成都出现。近几年时间，成都每年登记结婚的新人都在10万对以上，这部分人群对新房的需求旺盛。 2008年外地购房者比重暂时下降后，2009年这一比例迅速回升。超过48%的客户是外地人，除省内二级城市客户较多外，重庆、山西、甘肃等地客户数量不少，另外来自北京、上海、广州、深圳、香港等一线城市客户对成都豪宅兴趣浓厚。外地客户更多看中的是成都宜居的环境和城市的发展前景。,成都市人口总数及人口结构走势,成都市历年结婚登记数量,成都市外地购房者历年比例,数据来源：成都统计局,6 成都市房地产消费者研究,成都市房地产市场6成客户来自成都主城区及高新区，省外投资客不足1成，其中30-50岁客户占比7成以上。 私企老板、公务员、和国企高管为投资客户的主力军，合计占比70%。家庭年总收入在30万以上的占7成，投资房地产已经成了高收入阶层的首选。,数据来源：成都政府网,资料来源：成都房管局,6 成都市房地产消费者研究,一、政策环境研究 二、成都房地产市场研究 三、新都房地产市场研究 1、新都房地产整体研究 2、新都商业地产市场研究 3、新都写字楼市场研究 4、新都酒店业市场研究 四、特色住宅楼盘分析,part 4 区域市场研究,1 新都区房地产整体研究 新都区土地供应情况,2010年上半年，新都区成交土地楼面地价为771元/平米，同比下降11.6%，工业用地占比的提高，以致成交均价有所回落； 2009年新都区共出让商业住宅用地25宗，面积达100万平米。2010年商业住宅用地计划供地25宗，土地面积为270万平米。将重点推出大丰片区、“198”片区、北部商城、新繁龙桥片区的商业住宅土地。将打造一批重点项目，例如保利、同泰、岗宏土地整理项目，引进一批知名企业，如五粮液、传化物流、北新国际等龙头企业。可以预见，未来五年内新都区房地产市场将面临激烈的市场竞争。 2010年1-6月份新都区土地市场供应量150万平方米，成交量130万平方米；住宅土地市场供应量60万平方米，成交量48万平方米；商业土地市场供应量78万平方米，成交量73万平方米；办公土地市场供应量12万平方米，成交量9万平方米。,数据来源：香城新都网,新都区土地成交活跃，近五年成交量总体呈上升趋势，与新都区的城市建设和五大功能区开发关系很大，保利、富力等一些全国性品牌已进入新都市场。,固定投资总额创历史新高，重点打造五大功能区； 房地产投资总额增长明显；,新都区政府加大投资力度，09年社会固定投资总额超过200亿元，主要是用来改造交通路网和市政基础配套、以及打造北部商城、西部枢纽、机电机电装备产业区、“198”片区及家具产业园五大功能区。 2009年，新都区全年房地产开发投资完成34.68亿元，比上年增长55.1%，占社会固定资产投资总额17.27%，涨幅回升。,数据来源：香城新都网,1 新都区房地产整体研究 新都区房地产投资情况,2009年，新都区房地产销售继续上涨，全年（含预售）商品房销售面积达167.8万平方米，增长160.7%；实现商品房销售额65.14亿元，增长246.4%； 新都区商品房均价达3882元/平米，最高价已突破6000元/平米大关； 在售户型以90-140平米为主，占比达53%；以满足当地自住刚性需求为主。,数据来源：成都统计年鉴,20062009年，新都房地产市场成交活跃，量价齐涨，2009年均价达3882元/平米，最高价已突破6000元/平米。,1 新都区房地产整体研究 新都区房地产销售情况,新都区人均可支配收入进一步提高，购买力持续提高； 新都区房地产的发展吸引大批区域外消费者前来购房，成为新都房地产消费的主力。,新都区凭借其得天独厚的环境与相对较低的房价，吸引了大批成都地区及四川其他城市的客户到此购房，比例达到59%。 零售总额、存款余额及居民人均可支配收入逐年增长。高增值的社会零售总额表明了社会经济呈现积极、良性的发展趋势。,数据来源：成都统计年鉴,1 新都区房地产整体研究 新都区房地产消费者研究,2 新都区商业地产市场研究,新都中心区商圈分布图,新都区位于成都以北，发展相对较晚，早期以农业观光产业最为发达，随着成都规划的逐渐完善，形成以“工业园、家具园和物业园区”为主的一个工业新区，也是成都规划的北部新城。 商业发展定位：以市场建设为龙头，以现代物流为支撑，发挥区位优势，统筹区域商贸发展，以市场、物流、商务、旅游休闲特色，大力发展以市场园区、城郊型商业、连锁经营、电子商务、厂家直销中心、农村商业为主的现代流通形式和组织，通过完善的商业服务体系和错位经营方式，满足各层次消费群体需求。,数据来源：香城新都网,新都区以商贸物流为重点发展方向，商业地产发展相对较晚，区域商圈氛围有待提高。,新都区以制造业、物流业为主，目前暂未出现真正意义性价比较高的写字楼。 从新都最新规划来看，新都未来发展方向为工业和物流，对办公物业的需求有限。,3 新都区写字楼市场研究,新都一直以农业观光旅游在成都周边郊区中出名，其办公物业支撑点不足，使得新都目前并无