2009郴州五岭购物广场租赁及经营策略报告74P.ppt

五岭购物广场租赁及经营策略报告,报告结构,第一章：策略篇,第二章：执行篇,商业发展阶段,第一阶段,第三阶段,第二阶段,阶段,时间,特点,形式,二十世纪 60-70年代中期,商品及其匮乏， 顾客选取,二十世纪末,商品开始增加卖场形式出现,顾客柜台指定购买,专业市场 主题商贸城 专营商店 等等,一体的大型 购物中心,商城规模庞大、购物附属 齐全，体现式购物,现今的商业 业态发展状况,小结：郴州的集购物、休闲为一体的大型情景式购物还没有出现，主要是本地的为数不多的几家企业为主，既是有百货商业出现却没有满足商业的街区功能的项目，但随着本项目的出现，将带来首个休闲主体的商业,郴州的商业环境还是“太幼稚、太薄弱、太脆弱” ，竞争水平相对较低，仍处于第二阶段和第三阶段的交替阶段，商业相对落后,中国以百货业为主商业业态发展的三个阶段,郴州市目前商业存在主要问题,通过对郴州市商业市场、消费者的基本调查了解，我们发现，目前郴州的商业存在以下问题： 缺乏具有代表城市名片的主题商业街或者大型商业项目； 现有商场百货部分只有百货部分，没有也引进休闲娱乐设施，并且没有任何的商业前部的延伸； 百货商场外部和内部的装修缺乏吸引人的地方，为消费者提供的停车场和休息场所较为欠缺 商场服务体系欠完善,小 结,郴州这个城市还处于经济发展的起步阶段，伴随着城市发展的商业也正处于发展的阶段 虽然目前主要以本地大型商家为主，但随着城市地位不断提成，新型商业也不断涌出，例如像本项目的具备街区功能的休闲商业，给郴州的商业市场带来无限生机，竞争也愈加激烈 零售企业除了发展自身特色、提高服务质量外，还必须顺应定位合理、规模领先、品牌效应、效益制胜的休闲及情景百货商业大趋势。,经过前一段的招商对客户的了解，目前郴州人对本项目的态度是 期望高 担心档次低 没有经营管理,期望高 一是：项目区位及位置好 二是：项目周边高尚住宅、政府机关多，未来商业氛围一定会更好 三是：本项目有世界知名品牌沃尔玛与该项目的联通，能吸引大量人流,担心档次低，没有经营管理 一是：担心价格过高，无法承受，投资希望落空 二是：在他们的印象中地下商业都是低挡的百货，并且没有经营管理公司来管理，任期自由的经营，从而会出现第二个北湖市场 三是；担心没有管理即使是商场做旺以后，但后期商家把铺位租金炒的很高，商家很难持续经营,了解给本项目的启示,1：郴州的城市地位和未来规划发展，不论对总体商业还是本项目，无疑系列利好 2：政府机关和大量高尚住宅形成五岭片区，及以休闲为主体新商业综合体，区域发展和升值前景均不可限量 3：时尚商品种类馈乏，本项目应多引进目前郴州未有的国内外知名品牌，为消费者提供更多选择 4：本地其他产品附加值有限，本项目应多从建筑规划、购物环境、服务等附加值入手，提升项目核心竞争力 5：准确把握项目机会，赢得客户，提升市场信心，让目标客户放心投资和经营,目标篇,“论立于此，若射之有的也” 首先设定和明确我们的营销目标及需要解决的问题，然后有的放矢，提出解决之道，才能使我们营销思路和工作做到清晰、合理和有效。,项目分析,swot分析,经济指标,项目周边 人口分布,分析优、劣势，发挥最大优势、将劣势降到最低,了解、分析项目周边的消费人口，判断项目是否具发展潜力,swot析,地段价值：是未来新区商业核心地段。 地块价值：新区具规模的cbd地块 交通价值：项目周边道路均为城市主干道， 商业价值：具大型的活动中岛广场 规划价值：地块正，面积适宜，容易通过规划提升内在价值。 经营价值：政府工程的信心保证,广场商业价值及辐射范围能力。 填补市场上融休闲、购物一体的体验式、 片区的知名度很高 项目不可估量的升值潜力。 周边的商业成熟度高。 周边有大量的固定的消费群体。,国庆商圈和八一商业氛围相当成熟 该项目只是15年的的租赁，不是15年的产权出 投资者对地下商业信心不足 担心项目在前期的定位招商及后期的经营管理不具备高度的要求，,swot分析：发挥优势，避免劣势，降低威胁，抓住机会,该项目独立存在于地下，周边空旷离周边商业较远，仅靠连着雄森和沃尔玛的地下通道很难与周边的商业难以形成互动 商业面积不是超大量，却又被分割为两个相对独立的位置，所以会很难形成非常丰富的商业业态，只是简单的购物，不具备休闲、娱乐、（如电影厅 溜冰场，大型健康运动项目）来互补，,威胁分析,劣势分析,优势分析,机会分析,经营目标,挖掘产品潜力，建立形象高点，实现价值最大化； 采用全新策略，加快高品牌招商速度，实现效率最大化。,我们要实现的就是：速度、品牌、战绩三大目标,本项目运作 目标体系,以“短、平、快”的营销推广思路，尽快实现资金回笼,速度目标,战略目标,价值目标,品牌目标,以政府项目为依托，通过招商及运营建立品牌效应，提供项目品牌价值,通过项目的成功开发，将项目打造成为郴州市首家休闲体验式购物中心为终极目标,通过创新的营销思路和营销手段，辅之以良好商业运营对人气的提升，实现利润和价值的最大化,目标客户分析,目标篇之目标客户分析,客户构成,客户群体,客户需 求分析,寻找我们的目标客户群体，有利于项目的快速销售,明确客户构成，做到有的放矢,了解客户真正需要的是什么，打有准备的战,客户群体,隐性目标客户,显性目标客户,被本项目本身的氛围与定位的独特性吸引而来的商户，主要表现为转换经营环境或转换行业的商户。,可分为投资者和自营者,项目销售 对象定位,我们初步把项目租赁及经营的对象定位为隐性目标客户和显性目标客户,我们的目标客户主要来自那里？,客户租赁商铺的目的？,我们的客户关注的是什么？,郴州市内及周边城镇，占据客户来源地90%,主要集中在投资和自营，其比例各占客户群体人数的60%和30%,关注本项目统一经营、统一管理等经营前景，投资回报的安全性和稳定性,原来我们的客户这样,了解我们的目标客户及其动机，我们才会赢得先机,客户构成,我们的目标客户以本地为主，其他地方为辅,在这些目标客户中，主要以自营为主，投资客相对较少 重点调动本地客户投资本项目是关键，但又不放弃本地外其他客户,客户需 求分析,我们的客户投资最终目的就是赚钱,客户需要我们提供的产品物有所值甚至物超所值。,经营前景,投资安全性,投资稳定性,客户对本项目的三大关注点,客户最终是根据我们项目的经营前景来判断商铺投资的可行性，其最直观的决定因素则是项目可能的租金的升值回报 将投资的风险降到最低，尽可能为投资者赚钱，也是我们“四赢”原则之一 未来经营稳定，让投资者放心，让投资者有信心,核心问题提出,目标篇之核心问题提出,解决核心问题 = 项目操作成功 核心问题一：如何发挥优势,回避劣势, 挖掘潜在价值？ 核心问题二：如何把握机会，创造赚钱机会，让客户认可？ 核心问题三：如何回避威胁点，提升市场信心，让客户放心？,我们的策略,牢牢以政府厅前cbd区域价值为核心打好三张牌,增值牌,信心牌,价值牌,晓之以景价值挖掘，勾勒项目美好“钱景” 诱之以利以权益保障增加客户购买兴趣 动之以戏活动营销旺场，给客户购买信心,策略篇,“故策之而知得失之计也”， 在明确项目的营销目标及需要解决的问题之后，我们需要有效地组织各种策略方法去有针对性地解决问题，达成我们目标。 根据“三大核心问题”，我们坚决打“三大战役”,第一战：打造价值牌,战略目的：如何充分发挥我们的项目优势,回避劣势,充分挖掘项目潜在价值, 为客户规划出项目良好的经营发展前景?,应对策略主题：打造价值牌 策略主攻点：晓之以景价值挖掘，勾勒项目美好“钱景”,策略分解,准确的项目定位，综合考虑，根据项目具体情况，充分发掘和提升项目的内在价值。,从实际需要出发，合理规划，打造符合项目定位的设施条件，为项目的内在价值作出硬件支撑。,合理的内部动线划分和准确的业态定位，便于项目招商及运营管理，为项目的内在价值的实现创造条件。,策略篇之第一战,项目定位,档次定位,目标消费 者定位,核心定位,功能定位,对项目进行定格,明确项目的功能性质,击中我们的主力消费群体,给项目进行定位,经营定位,明确项目的经营业态，提升总体价值,核心定位,项目核心定位为：郴州首家集消费、精品购物、广场休闲、风情景观为一体的体验式购物中心。,为什么定位为、体验式休闲购物中心,我们不是空口说白话,？,政府重点项目，休闲广场商业,市场商业空缺,项目的精品路线,项目地段发展潜力,周边商业业态有效补充，使项目能够发展成为真正的体验休闲式购物中心 走与本地市场差异化道路，填补目前市场空白,品牌信心,市场,区位,高端性,功能定位,我们的目光不仅是五岭广场，更着眼于郴州市,项目定位 两大功能,片区性功能,城市性功能,本项目功能定音“两大功能”,多达5-6万人口的五岭新片区日常所需尚不能得到完全满足，项目使命之一就是满足其日常生活所需,项目所在14万休闲广场的规划商业面积约1.4万平方米，规模巨大，应当承担一定的城市功能,市政项目,精致百货店,经营定位,14万的休闲广场,我们的经营定位：精致百货店,我们项目的发展方向就是 树立郴州商业新地标,借助政府的知名度，提高本项目的起点，将成为本项目提升定位的最有效手段,百货店是人流的保证，直接影响项目经营前景是项目销售能否成功的关键之一,市政厅前商业体，以高标准严要求造就的政府重点工程，成就城市商业名片。承接中南地区首席城市广场的广阔人流,档次定位,在“经营定位”和“硬件档次”上树立项目的标杆性地位,商场硬件档次,超前,现代,高质素,我们目标消费者特点,经营定位,=,中偏高档品牌为主吸引主要消费者，辅部分高档品牌提高商场形象档次,核心定位,+,要在现有商业中突围，树立项目在郴州商业上首席购物中心地位。硬件档次规划上要做到,创建有特色商场硬件的关键两个因素,注意细节,统一主题,现代,形象定位：城市中轴龙脉，纯金精致商业,形象定位,城市轴心,载体与纽带,精致商业,纯金商业,载体与纽带,载体与纽带,本项目着力重点宣传的主力卖点， 此卖点宣传将贯穿项目始终,心，区域发展潜力无限 项目位处城市行政中,经营前景不可估量 态的及情景的高端性 项目区域优越，有商业业,商业形 象定位,商业形象定位：时尚魅力前线，市政客厅精致商业体,时尚魅力前线，市政客厅精致商业体,根据本项目的功能、档次、主题定位，以时尚魅力、休闲、来定义本案形象，易记且准确传达项目的各项定位。 “市政客厅”即有“高规划，高起点的区位价值优势”的意思，即在这里，你购的不仅仅是商品，更重要的是在购物中享受休闲 “精致商业”则传达了我们项目的核心定位，指明了项目经营发展目标。,策略篇,建筑规划,思路调整,挖掘项目 规划价值,通过重新对规划的调整，最大限度使项目获得更大利润,细节规划和 独创设计,通过细节上的规划和独创设计，在当地独树一帜，赢取市场,营造体验 式空间,在规划上增加附加值，体现项目的优势,挖掘项目规划亮点，增加附加值,思路调整,重新调整规划，提升项目附加值,必须充分考虑租赁或经营者的使用要求，合理划分动线，提高项目的实用率；必须利用细节规划提升项目附加值；必须从我们的项目定位去考虑硬件配套，创造实现核心定位的基础。,营造体 验式空间,休闲广场商业景观带与内部规划相互呼应，营造室内外休闲氛围，共同打造出体验式休闲商业空间，提升项目内在价值。,将商业导视融为为广场景观从而把广场休闲与商业为一体的情景商业街,休闲座椅,在条件允许情况下，可以开辟商业入口的休闲设施，来引导人流的关注及逗留，这样可以制造卖点,成为广场休闲概念延伸到商业空间中来，使其形成重要组成部分。,细节规划和 独创设计,通过细节设计，凸现档次，体现项目够生活 够时尚 够精致的形象定位,采取当地商业项目不具备的一些独创性设计, 制造项目卖点, 提升项目吸引力。情景绿化、内部小品、led显示屏等等,动线规划,划分原则,坚持科学原则，才可以使项目规划更合理,动线划分,通过动线的再划分，使之更科学合理,策略篇,划分原则,遵循项目定位与销售策略相结合的原则规划,使用率建议（使用率适中）,人流动线,走道设计要点,根据商场定位及租赁策略相结合规划商铺面积，（特定位置及业态铺面将作特别考虑），一般内铺面积在2040平米之间不等，并且可以自由的组合（面积根据业态需要变化）。,在国外，一些比较高档商场使用率都相对较低，基本在50左右。,结合本项目发展思路、定位及当地商业现状考虑，建议本项目内铺使 用率在55%-65%，,注重内外沟通，主要是指商场内及与 外部广场人流建立沟通关系 避免盲区，最大限度地避免商场内盲区 和死角的问题，同时考虑到消费者在商场购 物的自然、舒适、轻松的行为过程和心理感受,划分原则,通过四大原则来体现项目动线规划是有依据的,脉络清晰，商场内过道设计要清晰，过道脉络设计好坏，不仅影响对人流的疏散，也影响商铺布局。,与指引标志结合，指引标志设计主要指引消费目标方向，在过道交叉部分设置。 合理设置宽度，过道作用是疏散人流和引导，建议本项目主通道在3米-3.5米、次通道在2米-2.5米。,业态定 位准则,根据一定的准则划分业态，有根有据,业态定位,分层业 态划分,根据现实实际来划分业态，利于项目日后经营,策略篇之第一战,业态定 位准则,本项目的业态定位为： 时尚精品百货,我们根据现有、在建项目得出高档、大众化业态两极分化，缺乏中档偏高经营业态，低层次竞争激烈的商业现状，通过对区域的城市规划状况了解，发掘出我们的潜在客户，最后通过商家实证来排除某些业态的可能 。,打造增值牌,战略目的：如何把握我们的项目机会，采取合理有效的措施，为客户创造实实在在的赚钱机会，并得到目标客户的认可？,应对策略主题：打造增值牌 策略主攻点：晓之以景诱之以利以权益保障增加客户购买兴趣,策略分解,价格策略：合理灵活，让投资者租赁即增值，投资即受益,经营策略：形式灵活，让投资客户享受稳定的回报的同时，分享品牌商户经营带来的超额利润。,营销创新：创新营销手段-案例营销和顾问式营销。,增值计划：vip增值计划，客户网络推介计划。,策略篇,价格策略,价格,三大策略,三大策略定价，科学合理、客观,三大定价策略,基 本 策 略,价 格 调 控 策 略,定 价 策 略,根据定价原则及市场反馈，合理制定价格，实现一铺一价，便于价格调控 灵活调控价格，配合适当炒作。,各分区制定均价，各区的均价差在90%以内。,区内单价差，一般差价在10%以内，出入口处单价差价超过10%。,区内价值高铺位, 、入口处、内街汇流处为价值高铺位，同区域上浮5-10%。出入口处为 同区价值最高铺，价格差可超过10%。,区内价值低铺位,死角、柱大、有转换梁、不临主要内街等铺位同区域下浮5-10%,根据铺位大小、总价调整单价;铺位大、总价高的铺位相应调低单价,诚意登记初期，对发售单位进行控制；,以发放vip金卡获特别优惠的 方式刺激,三大定价 策略运用,市场，吸引更多客户追捧， 迅 速炒热,经营策略,返租策略,根据本地市场情况，采取返租策略，有利于大的品牌的进入,策略篇,销售新策略,“上不封顶，下有保底”，带租约销售新策略,带租约租赁，面对的客户群主要是投资型的客户。具体形式是先将商铺招商出租，此后，再将商铺卖给投资型的客户。 本项目对招商引进的次主力店和大品牌店实行带租约销售，优点是投资回报长期稳定，但也存在租金水平偏低的问题。对某些投资者而言，确实吸引力有限，同时有力于长期稳定经营。因此，在对某些具有发展潜力业态（如餐饮）的知名品牌商家，可以采取保底租金，经营分成的招商方式。带租约销售后，可以让业主在得到稳定租金收益的同时，分享商户经营发展带来的超额利润。“上不封顶，下有保底”，变单纯出租为经营合作，实现互惠共赢。在宣传推广上，可以以此作为新的卖点。,创新营销,案例营销,通过实实在在的案例，给投资者信心,策略篇之第二战,顾问式 营销,通过顾问式营销方式，提高销售效率,案例营销策略是本项目的核心营销宣传策略之一,案例营销,案例：运用一些成功的广场商业的案例来讲诉经营的稳定。,案例营销策略是我们的核心营销宣传策略之一，要通过各类案例对比，实证式的说明，牢固树立项目的实实在在升值示范效应。案例营销将贯穿在我们的整个营销推广过程中。,我们有理由相信在任何城市的广场商业的高回报性,第三战：打造信心牌,战略目的：如何回避我们的项目威胁点，最大程度的提升市场信心，让目标客户踊跃投资和放心经营？,应对策略主题：打造信心牌 策略主攻点：晓之以景动之以戏活动营销旺场，给客户购买信心,异地推介活动,专家投资推介活动,战略合作商商签约活动，以国际知名品牌 为核心，打造品牌金三角,抢购气氛营造活动,品牌招商活动， 招商成果发布会,策略分解,项目节点主题活动,战略合作商签约会,政府、品牌经营管理公司合作签约活动,通过品牌公司的强强合作，向市场传达项目经营成功的坚实基础，提升市场投资者和经营者对项目信心。为项目招商和租赁揭开序幕。,市场培育前期,“相信世界知名品牌的眼光” “强强联合，共创美好明天”,策略篇之第三战,组织一定的管理架构，引进知名品牌经营管理公司担纲经营管理顾问并协同管理，并取得知名百货管理公司的冠名。聚集政府、人防办、品牌经营管理公司相关人员举行象征性的合作签约仪式，进行品牌形象宣传。形成项目初步的炒作焦点。 活动邀请当地各报社、电视台和网络媒体记者，部分业内人士，郴州市相关领导、知名人士以及社会人士参加。,专家投资推介活动,（1）聘请知名商业设计公司对该项目的设计理念进行阐述来打消地下商业的低档的顾虑，来增加大品牌的进入城商业的影响 （2）利用专家对广场商业的的价值论坛来提高该项目的商业价值 （4）其他和项目价值潜力有关的议题,以专家的权威性，专业性，通过权威媒体向市场传达项目的，潜在地段价值、增值潜力。同时为市场答疑解惑，消除市场对项目经营前景的疑虑。,集中 培育期和强销期,策略篇之第三战,邀请政府官员、各大媒体、专业人士和目标客户参与专家投资推介活动。将活动过程直播，提高市场关注度，活动内容和专家结论用报纸软文加以炒作。,品牌招商活动， 招商成果发布会,（1）启动招商新闻发布会 （2）知名品牌店签约发布会 （3）品牌招商成果系系发布会,以项目不定期的招商成果发布，特别是此世界知名品牌店的入驻，增强客户投资信心,策略篇,利用系列招商发布活动不断传达项目招商成果，渐进式推动市场信心。活动邀请郴州当地政府官员、知名人士、新闻媒体及部分投资者出席。招商发布可以在广场、或高档酒店举行。,异地推介活动,在郴州中高档品牌集中区举行项目推介活动，组织看房团,挖掘周边市场客户,“跟沃尔玛来运城赚钱”,策略篇之第三战,执行篇,“思，而后行” 在明确我们项目的营销目标及采取的应对策略之后，接下来的工作则是如何将我们的应对策略有效的执行，将价值牌、增值牌、信心牌打向市场。,媒体组合策略,执行篇之,卖点整合,媒体选择,为项目的销售寻找更有力支撑,为项目的更好、更快销售做好宣传,地段价值：郴州市政cbd价值核心,卖点整合,媒体选择,地段价值,把握郴州中心商业脉搏 片区发展，升值无限 并不是每一个地段，都能成为城市新中心 投资潜力 收获未来,对于宣传媒体的选择，我们是有的放矢选择,媒体选择,媒体选择,基本原则,结合当地实际，选取最有效媒体，不同推广阶段，不同媒体组合，少花钱，多办事。,目标客户了解楼盘的主要途径,户外广告是区域性广告媒体，针对性强，广告效果持久稳定，是区域性市场的首选媒体,媒体选择,户外广告牌,户外广告 选择,立柱广告牌,楼体广告,围墙广告,架设于郴州城市的各条交通干线，平面设计需要具有极强的震撼效果以及感染力。,楼体广告主要选择一些昭示性较强的位置。,围墙广告是最早完成也是最直观的广告，视觉力强,传播前期传播项目形象和项目卖点，中后期传播项目招商信息,第一阶段：筹备期,分阶段营销实施计划,时间：3个月,战略安排：,第一战 高调入市 号角初起 第二战 形象推广 初展锋芒,筹备期战略分解,分阶段营销实施计划,战略分解,工 作 内 容,目 的, 推 广 方 式,推 广 途 径,以项目的现场包装和开工为切入点，高调传播入市信息,确定项目推广方案 传播项目入市信息，吸引市场关注 累客户、人气，为项目知名品牌进入进行 市场预热,售楼处、现场包装，确定包装完 成时间以确定招商人员进场咨询时间 项目价格策略制定 招商工具设计、印刷（折页、dm等） 招商培训 招商项目营销执行案 接受客户咨询，了解客户需求,现场推广、楼体及外墙广告等。 开工仪式,第二阶段：市场引导期/认筹期,分阶段营销实施计划,战略安排：,第三战 新闻推介 以信服众 第四战 顾问营销 主动出击,市场引导期/认筹期战略分解,分阶段营销实施计划,战略分解,工 作 内 容,目 的, 推 广 方 式,推 广 途 径,以项目的现场包装为切入点，配合 适当的媒体广告，提升项目形象，传播入市信息,传达项目入市，并进行市场预热 建立初步市场形象 掌握大量登记客户,dm直邮广告 电视广告 单张派发 销售培训 短信广告 现场包装：墙体、楼体广告、营销中心包装 报纸广告，项目卖点推广，发布开盘信息 来电统计及来客接待,现场包装、报纸、网络、户外广告、单张派发、dm、短信等,第三阶段：公开选铺发售期,分阶段营销实施计划,战略安排：,第五战 开盘热销 大造声势 第六战 媒体轰炸 无坚不摧,招商手册规划文案及风格设计,封面： logo+郴州五岭购物广场 时尚魅力前线，市政客厅精致商业体 城市中轴龙脉，纯金精致商业,p1 一城顶级商业资源 一个纯金下沉式精致商业 （项目介绍） 郴州五岭购物广场，以郴州博物馆、华天酒店群和沃尔玛商圈为核心，功能定位于服务城南、辐射全市，以满足城市会展业、政府办公和居民日常生活消费为主的区域性商业体。 郴州首个地下商城，以纯金下沉式精致商业，完善的购物、休闲娱乐功能，满足居民“一站式”购物和多元化消费需求。郴州五岭购物广场走“流行、精致”路线，定位中高端，主要经营国际、国内流行品牌和大众喜爱品牌，包括黄金、珠宝、化妆品、鞋、包、皮具、男女服饰、运动休闲等，主力顾客定位为18-35岁追求生活品质，具有品位的时尚中产阶级、知识白领及都市新贵，无论从购物环境、商品组合、顾客服务均按高标准进行，为人们带来更时尚、更精致、更具特色的品位生活选择。,p2-p3 郴州-湘粤赣中心区域城市，铸造三省商业核心版图 （讲地理，旅游，交通和未来的商业） 郴州，位于衡岳之南，南岭山脉骑田岭下，湘南粤北交界处，东接江西，南接广东，西近广西，是内地通往广东沿海的咽喉要冲，武广专线、京珠高速、106国道、107国道贯穿南北，省道1803线、1806线和郴资桂、桂嘉高级公路贯穿东西，区位条件十分优越，以湘粤赣中心区域城市强势崛起，成就财富鎏金烫银之地。 郴州，为国家优秀旅游城市，国家aaaa级别旅游风景区苏仙岭，万华岩奇观，莽山、五盖山森林公园，旅游资源丰富，年旅游消费近600万人次，与444.2万郴州人，为你共筑财富盛宴。,p4-p5；任何大城市的发展，必造就一个城市商业焦点 （郴州的规划，城市商业片区规划） 郴州商业呈现蓬勃发展之势，在政府“南延东进”战略的带动下，郴州商业地产市场形成了三大板块：一是老城区板块，即以国庆路和人民路交叉点为中心的环形区域，这一板块形成“北湖商圈”；二是开发区板块，以开发区与城区结合部为支点向开发区扩散的区域，可称为“香雪商圈”；三是五岭广场板块，以五岭广场为中心点的扇形区域，是郴州市房地产业质变的主体区域，房地产的业态定位相对较高，也是能充分代表郴州市形象的区域，目前已是商业、酒店、写字楼、住宅全面开花，是为“五岭商圈”。 郴州五岭广场板块位于郴州城南，毗邻市政府，是郴州新城市中心，同时也是郴州的政治中心、文化中心、交通中心及商业中心。周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善，有华天、万国等高档酒店，形成酒店产业集群和城市高档消费区。 郴州五岭购物广场，据守五岭广场，城市财富焦点，以精致市政客厅精致商业体，向财富致敬！,p6-p7 政府厅前商业体，造就五岭购物广场城市商业名片 (政府对项目高标准的要求及关注度) 郴州五岭购物广场，毗邻市政府，市政厅前商业体，以高标准严要求造就的政府重点工程，成就城市商业名片。作为五岭广场地下商城，承接中南地区首席城市广场的广阔人流，为你铸就财富。 五岭广场座落在郴州市城南新区，占地约14万平方米。由市国土局以聚资8000万元建成，是目前我国中南地区最大的城市广场。广场秉承郴州文脉，融现代园林与古典园林、中国园林与西方园林于一体，“拂南海之春风，含五岭之灵秀”，堪称郴州城建中的大手笔和典范之作。,p8-p9 一个城市中央商业，总是汇聚万千商业资本 （cbd片区的商业价值） 做生意，没有不讲究地段的，国人如此，外商更是甚之。当年沃尔玛在经过长时间的市调考察之后，把进入郴州的首家店选在五岭广场，这绝不是一时心血来潮，国际连锁巨头，选择店面，尤其是首家店，当然要选城市中人气最旺的地段。这从一个方面在外商的心里，五岭广场同样是一块可以生产财富的黄金旺地。 郴州五岭购物广场周边博物馆、酒店、银行、科学馆、会展中心等城市公共配套已逐步完善，中央商业，锻造城市万千吸引力，构建新的财富资本。,p10-p11； 一级城市领先规划模式，撬动财富堡垒 （商业环境高标准要求） 五岭广场，如今的兴旺，是其他任何地方所不能及的辉煌，我们以更高的起点打造一个领导全城的商业体，郴州五岭购物广场以国际标准锻造一流的购物环境，大型自动扶梯有效导引人流动线、两个600大型下沉式中岛展示区，定期对新产品进行展示和促销服务，节假日作滚动式促销，硬件配备都向大都市商业体看齐。构建一个24小时始终充满活力的不夜城