2011年6月保利金汇广场营销推广方案（30页） .ppt

【 奥古斯都全案策划投标提案 】,呈阅：永旭地产 编制：天策九州 2010年2月,考究的信仰,新城市 新商业 新生活 金汇广场（胜利路73号地项目）营销推广方案,呈阅-鼎睿地产,2011年6月,我们的工作思路,第一部分 前期工作成果回顾 第二部分 推广主题深化 第三部分 营销推广战略与战术 第四部分 销售策略及售价计划,第一部分 前期工作成果回顾,1、商业业态定位,业态定位：以餐饮、娱乐、酒店业为主+零售为辅 项目定位：“临河市餐娱基地no.1” 业态组合：“星级酒店+大型餐饮+精品娱乐+休闲购物” 商铺性质：酒店裙楼底200多米长沿街铺+大开间+临街 （区别于一般的沿街低矮、简陋的门面房）,2、项目核心优势,、地段优势：雄踞胜利路站前核心商圈，紧邻临河黄金商业街区，人流密集，商机天成； 、临街优势：200多米长独立临街黄金铺位； 、投资优势：随着城市完善成熟，老城区的传统商业核心将会向外扩张，形成更大的商圈。商业有巨大的升值空间； 、户型优势：超宽临街面、超高层高（相当买一层用两层）、高使用率、铺内空间方正； 、业态优势：临河目前非常缺少大型、集中、高品质的餐饮娱乐综合体，项目率先规划引入大型符合餐饮娱乐商业综合体概念并进行炒作包装，会在市场中带来非常高的同价值；,3、客户定位,目标客户分布在整个巴彦淖尔地区，具体为： 1、临河本地投资客和本片区生意人 2、跨区域投资者（来自周边旗县） 3、机构投资者（大中型企业）,按照三线城市商业项目操作经验，项目主要客群定位为投资客，预计投资客与自用客的比例为7：3。因此，稳定的投资收益与较大的升值空间是项目营销的主要卖点。将通过产品、规划、业态设计、包装、营销来实现。,4、包装总纲,本项目定位为“临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”，因此在包装中要尽量体现商业项目的档次和特点， 如“高档、尊崇、品质”。 项目的包装要以现场包装和户外包装为主，着重烘托出专业商业氛围、投资理念，突出项目的升值潜力以及未来的商业经营前景。 项目包装主要包括销售现场内、外和销售物料及媒体广告。,5、推广主题及目的,推广主题： 临河首席商务休闲中心 目 的： 强调项目的价值链，获利前景，进而突出项目的商业功能。 三大核心点： 价值链+获利前景+商业功能,6、主卖点展示,胜利路核心，站前商圈，临街旺铺。 纯正欧式新古典主义风格，精品品质。 星级酒店，高档公寓，集中商业组合。 买铺即收3年租金。 半年免租，三年超级特惠租金。 临街商铺，超宽临街面，户户大开间。,地段+品质+业态规划+经营管理=升值空间,7、案名发想,第二部分 推广主题深化,“临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”,“临河首席商务休闲中心”,本项目作为,营销价值梳理（推广主题深化）,包括以下六方面： 位置地段篇 建筑规划篇 立面风格篇 业态规划篇 产品户型篇 投资价值篇,1、位置地段篇,胜利路站前核心商圈，紧邻临河黄金商业街区，人流密集。,本项目,2、建筑规划篇,三面环街，商业沿街布局长达500米，胜利路主干道一侧长200米，气势宏伟。 商业规模大而集中，但铺铺独立，出入便利。既形成规模效应，又利于独立经营。,200米,180米,120米,3、立面风格篇,欧式风格？ 新古典主义风格？ 我们想把它更具象， 更符合本项目调性， 我们叫他： 巴洛克建筑,巴洛克式建筑 （baroque architecture） 巴洛克一词的原意是奇异古怪，古典主义者用它来称呼这种被认为是离经叛道的建筑风格。巴洛克建筑是17-18世纪在意大利文艺复兴建筑基础上发展起来的一种建筑和装饰风格，特点是外形自由，追求动态，喜好富丽的装饰和雕刻、强烈的色彩，常用穿插的曲面和椭圆形空间，这种风格在反对僵化的古典形式、追求自由奔放的格调和表达世俗情趣等方面起了重要作用。 巴洛克式建筑的特征： 1、炫耀财富。常常大量使用贵重的材料、精细的加工、刻意的装饰，以显示其富有与高贵。 2、不囿于结构逻辑，常常采用一些非理性组合手法，从而产生反常与惊奇的特殊效果。 3、充满欢乐的气氛。反对神化，提倡世俗化。 4、标新立异，追求新奇。这是巴洛克建筑风格最显著的特征。常采用以椭圆形为基础的s形，波浪形的平面和立面，使建筑形象产生动态感；又或者把建筑和雕刻二者混合，以求新奇感；又或者用高低错落及形式构件之间的某种不协调，引起刺激感。,3、立面风格篇,3、立面风格篇,曙光街及万丰街均在首层左中右分三部楼梯通向二层商业，使二层拥有一个宽敞的店前平台。 这个平台成为二层（二托三）店铺的外展空间，我们可以把这套交通动线（包括楼梯及平台）进行装饰，使其成为项目另一风景。 我们将他称为： 法式风情长廊,4、业态规划篇,先看个案例 项目名称：天恒广场 项目地点：乌兰察布市集宁 项目规模：约5万平米 项目简介： 整体定位为中高档餐饮及休闲聚集区。 其中，中大型中高档餐饮约11家，沿街的有3家为2000平米以上，4家为1000平米以上，最大的为5000平米。 休闲娱乐包括一家养生会馆4000平米，其它为ktv及酒吧，共10余家，营业面积200至千余平米，最大的ktv经营面积3500平米。,餐饮企业： 蒙亨阿木图寨 小肥羊 云天楼 大东北铁锅炖鱼 七十二行 缘之味 玖玖隆 陶然居 东来顺 经典涮肉坊 德庄,对比巴彦淖尔与乌兰察布市的相关数据： 巴彦淖尔市： 2008年：全市城镇居民人均可支配收入达到11977元 2009年：全市城镇居民人均可支配收入达到13893元 乌兰察布市： 2008年：全市城镇居民人均可支配收入达到12448元 2009年：全市城镇居民人均可支配收入达到13755元 可见，两城市人均可支配收入相当，但目前巴彦淖尔市尚缺少一个中高端的餐饮及休闲聚集区。,4、业态规划篇,4、业态规划篇,业态定位：以餐饮、娱乐、酒店业为主+零售为辅 业态组合：星级酒店+大型餐饮+精品娱乐+休闲购物 宣传口号：,“临河首席大型中高档餐饮娱乐旗舰”,“临河首席商务休闲中心”,4、业态规划篇,项目定位为餐饮及休闲娱乐旗舰，目前的外立面设计足够贵气，但店招的位置及设计也至关重要。 整洁、醒目、极具品质感的店招才能为项目加分，因此，需要在方案阶段即考虑此问题。,4、业态规划篇,商业店招示意,欧式建筑与现代装饰,4、业态规划篇,商业店招示意,欧式建筑与现代装饰,4、业态规划篇,商业店招示意,内街商业,欧式建筑与现代装饰,5、产品户型篇,商业部分提供多种户型选择，从一百平米至几千平米，多种组合，灵活多变。 每栋商业建筑设置多组并用和独立使用的垂直交通，以充分保证每家商业的便利可达性、易识别性和充足的客流量。 胜利路一侧商业： （1）首层和二层均为“首跃二”模式，均为独立出入口，主力套内面积在300至700多，店铺开间在8.4米以上。 （2）三、四层为开敞大空间，各层开敞面积为4700多，设置了三套相对独立的垂直交通，框架结构，每层可灵活分割为2-3家相对独立的经营主体。 （3）五层为1600-1800两个独立的商业空间。,5、产品户型篇,万丰街一侧商业： （1）首层为独立门面房，主力面积在100多-200多，开间多在5.4-7.2米之间。 （2）首层在左中右分别设置楼梯通向二层，二层为宽敞的平台（长廊）。二层和三层均为“二跃三”模式，主力面积在200多-400多，独立经营，开间多在5-7米之间。 （3）四、五、六层，每层套内面积在400左右，在首层有独立的垂直交通（一部电梯、两部楼梯）方便达到，但不足之处是该楼层商业入口设置在背向万丰街的一侧，面对住宅小区内部。,5、产品户型篇,曙光街一侧商业： （1）首层为独立门面房，主力面积在75-160多，开间多在7米左右。 （2）首层在左中右分别设置楼梯通向二层，二层为宽敞的平台（长廊）。二层和三层均为“二跃三”模式