2010年7月江苏盐城房地产市场调查报告_34页.doc

天安房地产集团盐城市场2010年6月报销售部2010年7月30日目 录第一章 宏观政策法规一、 国家政策法规二、 盐城当地政策法规及其他动态第二章 土地市场一、 当月挂牌二、 盐城市新出让土地信息（位置、经济技术指标、价格、中标单位等）第三章 商品房市场一、 2010年上半年全国房地产市场运行情况二、 盐城房产地图三、 盐城房地产板块分布四、 盐城一季度房地产市场运行情况五、 6月份盐城市区楼市成交汇总六、 6月份盐城市区商品房成交分析第四章 竞争动态一、 盐城市区近期在售及拟售楼盘汇总二、 竞争楼盘个案分析三、 盐城别墅项目汇总分析第五章 本月市调分析（个人观点）第一章 宏观政策法规一、 国家政策法规1、 规范二套住房房贷认定标准通知发文单位：住建部发文日期：2010年6月3日核心内容：明确认定，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女，下同)成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。影响：规范购房流程，抑制投机行为。二、 盐城当地政策法规及其他动态1、 5月29日，盐城市教育局出台了今年市区中、小学施教区划分和调整方案。（划分方案与学区房说明，详见附件一） 施教区调整后市区楼市反应 按照公示的方案，盐城市实验小学、盐城树人外国语实验学校、盐城市景山小学、盐城市多元智能实验学校、盐城市初级中学、盐城市第一初级中学、盐城市景山中学、盐城市明达初级中学等民营机制的学校，从今年暑期开始改为公办学校。同时，部分学校加入了名校集团，城中和城南还将建设几所名校的分校区。方案还规定，学生一律就近入学，学校不得擅自招收施教区外学生。通过调整，几所市民公认名校的施教区明显扩大，只要施教区有住房的学生就能免费就读名校，而名校施教区外的家庭只能在指定施教区内学校就读。一石千浪，此次施教区的调整让原本渐趋冷寂的楼市一下子又活跃起来，有关学区房的炒作风生水起，学区房交易更是热潮涌动。 在老城区，由于有盐城初级中学、景山中学、解放路小学等名校支撑，二手房市场十分活跃，很多陈旧的老房转而成了“香饽饽”，价格普遍飞涨。由于老城区新楼盘较少，有楼盘在售的开发商高价叫卖，底气十足。在盐渎板块，围绕盐城中学中校区和盐城实验小学的几个楼盘房价涨得令人目眩。以钱江方洲为例，近两年房价涨幅达50，有卖方将该楼盘的二手房单价开到了7500元平方米；汇景新城和月湖花城等楼盘也备受市场关注，目前的售价均已超过6000元平方米，还大有节节攀升之势。在南城区，施教区调整后，教育资源也相当丰富，盐城中学南校区、盐城市第一小学等名校的入驻使该区域的房价扶摇直上。恒盛都市豪庭、领秀嘉园、华厦绿城、瑞尔国际等楼盘售价也均超过了5500元平方米，该区域的中南世纪城和凤凰汇两个新盘虽未开盘，因为搭上了学区房的顺风车，房价预计会大大超过年初的预期。 比较而言，这次施教区调整，给城东和城西的楼盘带来了不利影响。城东板块名校资源稀少，受关注程度有所降低；西环路以西的几个楼盘处境也很尴尬，虽然与盐渎板块仅一路之隔，但在市民心目中路西施教区与路东相比有着天壤之别。近期，城东和城西的区域楼盘的房价基本停涨。 施教区调整对楼市后期影响分析 盐城市区此次施教区调整与周边城市有所不同，最大区别在于：此次调整是自上世纪90年代初义务教育法实施以来，首次对市区施教区作大规模调整；盐城的主城区已由当年的10平方公里扩展到80平方公里，调整涉及的范围十分广泛。所以，此次施教区的调整对市区楼市的短期刺激效应十分明显。纵观其他城市，学区房在楼市中总是扮演重要的角色，因此，这次施教区调整不仅对市区楼市产生短期刺激效应，还将产生深远的影响。 一是加速楼盘分化。4月17日，国务院发出关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知，提出十条举措，被业内称为房地产新“国十条”。这些被业界称为近年来最严厉的房地产调控措施一经实施，京沪等一线城市不断传来房子降价、抛售消息。从盐城情况来看，虽然目前房价没有松动的迹象，但在施教区调整方案出台之前，市场观望气氛也逐渐浓烈，住房销售量日渐下滑，有价无市的现象已经显现，很多业内人士预计，下半年或明年上半年部分品质或地段不太理想的楼盘可能会率先降价。施教区调整后，在名校施教区内的楼盘立即扬眉吐气，继续高调高价叫卖。非名校施教区内的楼盘则气短三分，开发商开始忧心忡忡。对于非施教区内的楼盘来说，还有一个不利的因素是，市区许多上半年准备开盘的项目受新政影响推迟了开盘，下半年将有大量新房上市，房源可能呈现迸发状态。随着宏观调控及施教区调整影响的深入，下半年，名校施教区外楼盘的销售形势十分堪忧。 二是推动房价上涨。有人形象的比喻，“学区房”之于楼市，就好比黄金之于金融市场，是个“硬通货”。从许多一线城市情况来看，房地产市场潮起潮落，但学区房似乎总能游走于宏观调控之外，房价十分坚挺。当市场量缩价跌时，它依然热销，很少降价；当市场开始回暖时，它率先涨价，且涨幅居前。可以预见，在未来较长一段时期内，市区名校学区房房价的涨幅将会高于一般住宅，对市区整体房价上涨无疑具有强大的推动作用。 三是刺激投资需求。名校资源的背后意味着一个庞大的购房群体，名校周边的楼盘配套比较齐全，即使在新城区，配套也将逐步完善，这使得名校学区房成了长线投资者的下单首选。有关机构调研表明，部分购房者购买学区房并非为了子女读书，而是纯粹为投资所用。还有部分购房者只是为了获取就读名校名额，并不真正入住，而是把房子另行出租，收取不菲的租金。 四是吸纳外来人口。此次施教区调整之前，县（市）的学生要想来市区就读很不容易。以市一小和北盐中初中部为例，每学年开学初，就读市一小的名额非常紧张，县（市）的学生即使愿意缴纳高昂的择校费也难以得到名额，而县（市）的学生要想就读北盐中初中部，更要经历十分严格的选拔考试。按照新施教区划分方案，家长只要在名校施教区内购得住房，子女即可就读名校，对于家庭经济实力较好的县（市）学生来说，这等于是降低了就读名校的门槛。近期了解到，周边很多县（市）的学生家长都有到市区购买学区房的想法，他们希望能够把孩子送到市区来读小学或初中，让孩子从小就能够受到更好的基础教育。- 34 -第二章 土地市场一、 当月挂牌宗地编号宗地面积（）宗地坐落出让年限容积率建筑密度（%）绿化率（%）土地用途保证金（万元）挂牌开始时间2010110114992世纪大道南、神州路西70年介于2 与 2.40介于 3 与 2540其他普通商品住房用地10002010年06月27日08时201020193121神州路西、新都路南侧70年2.502040其他普通商品住房用地70002010年07月03日08时201012023803.50双元路市机电高职学校宿舍区70年33535其他普通商品住房用地15002010年07月03日08时2010130455147胜利路东、南纬路北70年31840其他普通商品住房用地32002010年07月09日08时2010130653983胜利路西、纬十五路南70年31840其他普通商品住房用地32002010年07月09日08时20100307137223解放南路东、纬十五路南70年31840其他普通商品住房用地83002010年07月09日08时2010130986927人民路东、纬十四路南70年31840其他普通商品住房用地53002010年07月09日08时2010131064222解放南路东、纬十四路南70年31840其他普通商品住房用地29002010年07月09日08时2010130546376胜利路东、纬十五路南70年2.501840其他普通商品住房用地25002010年07月09日08时2010130845468人民路西、纬十四路南70年2.501840其他普通商品住房用地25002010年07月09日08时2010130118450人民路东、纬十五路南70年2.501840其他普通商品住房用地10002010年07月09日08时2010130288323人民路东、纬十四路南70年31840其他普通商品住房用地53002010年07月09日08时2010130372187康居路东、纬十四路南70年31840其他普通商品住房用地40002010年07月09日08时二、 当月成交土地坐落土地用途土地面积出让年限成交价格受让人项目名称土地使用条件希望大道西、新都路北侧其他普通商品住房用地161003公顷70年33810.63万元上海恒大（集团）有限公司盐城市区2010年第7期挂牌出让成交公示净地希望大道西、松江路南侧其他普通商品住房用地169675公顷70年38176.8750万元上海恒大（集团）有限公司盐城市区2010年第7期挂牌出让成交公示净地第三章 商品房市场一、 2010年上半年全国房地产市场运行情况（一） 房地产开发完成情况上半年，全国房地产开发投资19747亿元，同比增长38.1%，其中，商品住宅投资13692亿元，同比增长34.4%，占房地产开发投资的比重为69.3%。6月当月，房地产开发完成投资5830亿元，比上月增加1845亿元，增长46.3%。 上半年，全国房地产开发企业房屋施工面积30.84亿平方米，同比增长28.7%；房屋新开工面积8.05亿平方米，同比增长67.9%；房屋竣工面积2.44亿平方米，同比增长18.2%，其中，住宅竣工面积1.96亿平方米，增长15.5%。 上半年，全国房地产开发企业完成土地购置面积18501万平方米，同比增长35.6%，土地购置费4221亿元，同比增长84.0%。（二） 商品房销售情况上半年，全国商品房销售面积3.94亿平方米，比去年同期增长15.4%，增幅比1-5月回落7.1个百分点。其中，商品住宅销售面积增长12.7%，办公楼增长53.2%，商业营业用房增长41.6%。上半年，商品房销售额1.98万亿元，同比增长25.4%，增幅比1-5月回落13.0个百分点。其中，商品住宅销售额增长20.3%，办公楼和商业营业用房分别增长91.5%和57.1%。（三） 房地产开发企业资金来源情况上半年，房地产开发企业本年资金来源33719亿元，同比增长45.6%。其中，国内贷款6573亿元，增长34.5%；利用外资250亿元，增长2.8%；企业自筹资金12410亿元，增长50.9%；其他资金14487亿元，增长47.9%。在其他资金中，定金及预收款8064亿元，增长40.1%；个人按揭贷款4538亿元，增长60.4%。（四） 70个大中城市房屋销售价格指数房屋销售价格同比继续上涨，但涨幅回落。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.4%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比下降0.1%，5月份为上涨0.2%。 6月份，新建住宅销售价格同比上涨14.1%，涨幅比5月份缩小1.0个百分点；环比价格与上月持平，而5月份为上涨0.4%。其中，经济适用房销售价格同比上涨1.1%；商品住宅销售价格上涨15.8%，其中普通住宅销售价格上涨15.2%，高档住宅销售价格上涨18.0%。与上月相比，经济适用房销售价格持平；商品住宅销售价格下降0.1%，其中普通住宅销售价格与上月持平，高档住宅销售价格下降0.2%。 6月份，二手住宅销售价格同比上涨7.7%，涨幅比5月份缩小1.5个百分点；环比下降0.3%，比5月份降幅缩小0.1个百分点。（五） 全国房地产开发景气指数6月份，全国房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为105.06，比5月份回落0.01点，比去年同期提高8.51点。从分类指数看：房地产开发投资分类指数为105.54，比5月份回落0.02点，比去年同期提高11.94点；本年资金来源分类指数为113.63，比5月份回落3.06点，比去年同期提高14.90点；土地开发面积分类指数为93.22，比5月份提高3.08点，比去年同期提高0.83点；商品房空置面积分类指数为104.65，比5月份提高1.17点，比去年同期提高16.06点；房屋施工面积分类指数为109.39，比5月份回落1.97点，比去年同期提高15.50点。房地产开发企业完成投资及增速情况(2010年1-6月)商品房销售面积和销售额增长情况(2010年1-6月)二、 盐城房产地图（详见大图附件二）三、 盐城房地产板块分布（一）板块划分 城北板块：该板块的划分区域主要以盐城大桥为节点、开放大道以西地带。 城东板块：该板块的划分区域主要为开放大道以东地带。 城中板块：该板块的划分区域主要为建军中路沿线、大庆路沿线、开放大道以西、盐马路以东地带。 盐渎板块：该板块的划分区域主要为青年路以南、盐马路以东、世纪大道以北、开放大道以西地带 城西板块：该板块的划分区域主要为盐马路以西地带。 城南板块：该板块的划分区域主要为世纪大道以南、解放南路以东、开放大道以西地带。（二）根据盐城市城区最新的总体规划：城东：开发区（汽车产业、居住区）；城南：综合功能的城市新中心，城市发展方向；城西：重点发展现代服务业，逐步推进新的居住区建设； 城北：综合物流和都市工业为主；城中：以商业服务和居住功能四、 盐城一季度房地产市场运行情况今年以来，国家宏观调控政策频出，受政策因素的影响，楼市各方重又开始观望。盐城市区房地产市场运行健康平稳，整体形势向好，消费需求强劲，呈现出供应量和销售量同增、房价结构性调整等特点。（一）一季度盐城市区房地产市场基本运行特点1、房地产开发投资增长势头不减，占固定资产投资比重略降今年一季度，市区完成固定资产投资123.3亿元，同比增长27.9%，其中房地产开发投资13.9亿元，同比增长13.9%。房地产开发投资占固定资产投资的比重为11.30%，较上年同期下降1.4个百分点。2、市场形势整体向好，供应和销售量同比保持增长今年以来，虽然国家宏观政策开始阶段性转向和调控，土地、信贷政策逐步收紧。但从宏观方面来看，国家今年的主要任务仍是保增长，政府调控的主要目的是使房地产市场健康发展，调控是“纠偏”，而不是一味地打压市场在这个大的政策环境下，盐城市区一季度房地产整体形势向好，与上年同期相比，仍保持供销两旺的势头。 一季度，盐城市区商品房上市61.81万平方米，同比增62.2%;商品房上市51.07万平方米，同比增长77.9%销售商品房76.01平方米，同比增长49.3%,销售商品住房60.85万平方米，同比增长42.5%。3、房价基本保持上升趋势，结构性调整特征明显一季度，盐城市区商品住房(剔除保障类住房，下同)销售均价3884元/平方米，较上年同期增长10.3%从月度成交情况来看，受产品供应性质的影响，房价结构性调整特征明显。1月份商品住房成交均价为3970元平方米，环比下降6. 5%。2月份商品住宅成交均价为3909元平方米，环比下降1.5%。3月份商品住宅成交均价为3767元平方米，环比下降3.6%。月度房价环比下降的原因主要有三个方面：一是比较的基数相对较大。2009年12月份，市区商品住房上市基本集中在重点学区附近，商品住房成交均价为4247元平方米，为历史最高值。进入今年1月份以来，房价开始新一轮调整。二是价格相对偏低的团购房集中签约。今年一季度，成交量比较集中的项目主要有三个：阳光水岸成交648套，成交均价2468元平方米；高教公寓成交372套，成交均价2922元平方米；华厦绿城成交338套，成交均价3515元平方米。这三个项目一季度成交面积占样本项目总面积的39%，基本都是2008年底、2009年初的团购房集中签约，成交价格远低于当前同等地段的房价水平。三是成交区域较为分散。一季度商品住房成交均价在3900元平方米以上的项目有38个，占总量的68%;成交面积仅为19.55万平方米，占总量的45%、部分热点区域、房价相对较高的学区房在供应上出现断档，市场缺乏高端领涨的楼盘，房价水平基本相当。（二）需要关注的几点情况目前盐城市区正处于城市化进程的中期，正面临着市区面积和城市人口“双扩容”的问题，这为房地产市场的发展创造了良好条件。但也应该看到，快速发展时期的房地产市场需要关注以下几点新情况：1、房地产贷款紧缩，开发贷款萎缩明显为配合国务院对房地产市场的宏观调控，银监会要求银行业金融机构积极做好房地产贷款风险的防控工作。房地产贷款应声而“紧”。至3月末，市区新增房地产贷款19.56亿元，较上年同期下降10.47个百分点。其中，房地产开发贷款萎缩明显，至3月末，今年市区新增房地产开发贷款6.39亿元，较上年同期下降3.9%。与之相反，购房贷款仍保持平稳增长势头。至3月末，今年市区新增个人购房贷款13.56亿元，较上年同期增长156.2%;其中二手住房贷款新增0.95亿元，较上年同期增长183.5%。2、 土地出让面积减少，地价继续上行3月10日，国土部下发关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知，提高了开发企业的拿地门槛。主要有四个方面：一是开发商今后在拿地时一律按照底价20%交纳保证金，成交后必须在一个月内缴清50%的首付款；二是土地出让最低价不得低于出让地块所在地级别基准地价的70%，竞买保证金不得低于出让最低价的20%；三是逾期不签订合同的，终止供地、不得退还定金；四是已签合同不缴纳出让价款的，必须收回土地。竞价门槛的提高使得开发企业购地行为更加趋于理性。一季度，市区共计出让土地8宗，51.1万平方米，较2009年四季度减少69.14%,，较2009年一季度减少25.94%较2008年一季度减少55.45%。一季度市区土地出让平均地价为3148元平方米，较2009年四季度增长82.17%，较2009年-季度增长67.89%，较2008年一季度增长198.67%。3、商品房月度供应量递减，供需关系趋紧一季度，盐城市区房地产市场受刚性需求支撑，继续延续上年度供不应求的态势，商品房供销比为081:1，商品住房供销比为0.841。刚性需求强劲，仍显供不应求。“国十一条”下发以后，各部门和各地方政府的相关细则和配套措施还没有出台，加之春节期间楼市进入淡季，商品房上市量开始减少。1月份商品房上市面积环比下降55.84%，商品住宅上市面积环比下降50.76%。2月份商品房和商品住房上市面积环比基本持平，市场供应量保持稳定。3月份，由于“两会”的召开，大部分企业密切关注“两会”对楼市影响，推盘计划相应延后，商品房供应量锐减。3月份商品房上市仅为8.01万平方米，较上月下降69 .60%，商品住宅上市仅6.77万平方米，较上月下降70.4%。（三）下阶段拟采取的主要措施1、加大住房保障工作力度，加快解决低收入家庭住房困难。继续提高保障标准，扩大保障范围，2010年将市区住房保障对象扩大到家庭人均年收入低于9517元、人均住房建筑面积低于18平方米低收入住房困难家庭。市区享受住房保障的户数增加到7385户，其中1 500户实行实物配租。2010年配建或购买700套、约3.5万平方米住房用于廉租住房实物配租，新开工建设经济适用住房20万平方米。同时进一步制定完善住房保障政策，积极研究共有产权经济适用住房政策和公共租赁住房政策，着力解决“夹心层”、园区企业和城市新就业人员住房困难群体的住房问题，为城市发展和产业发展做好住房保障工作。2、增加商品房有效供给，满足市场有效需求。督促企业早开工、早上市，继续为企业搭建房展会等平台，提供上门指导服务，帮助企业加快产品推进速度，缩短入市周期，保持上市量稳定增长。2010年，盐城市区将新开发建设200万平方米以上的普通商品房，努力实现市场供需基本平衡。同时进一步改善住房供应结构，增加中小户型、中低价位商品房的上市量，支持居民自住和改善性购房需求。坚持“有保有压”，在优先保证普通商品住房供应的同时，严格限制低密度、大套型高档住房的建设。3、强化房地产市场监管，规范房地产市场秩序。加强新建商品房的市场管理，强化商品房预售资金监管严格商品房销售方案管理，规范开发企业推盘销售为，进一步增强商品房销售透明度。要求开发企业严格执行市房管局2009年12月下发的关于统一商品房预售许可有关规定的通知精神，取得商品房预售许可证后，应当在10日内销售商品房。销售的商品房要明码标，一房一标，实行“一价清”制度。价格调整的，应及时将调整后的价格在售楼现场公示要一次将取得预售许可的全部房源上网销售，不得以各种借口分批销售严禁捂盘惜售、囤积房源，不得进行虚假交易炒卖房号。未取得商品房预售许可证的项目,不得非法预售商品房,不得以各种认购(包括认定、登记、选号等)方式变相预售商品房，不得以定金，借款，vip会员卡等形式非法收取预售款。同时加强“二手房”交易管理。对房地产中介机构进行专项治理规范房地产中介服务，实施“二手房”交易资金监管制度，确保交易安全，维护群众利益，促进存量房和增量房市场的联动和协调发展。4、加强房地产市场监测分析，防止房价大起大落。继续加强房地产市场监测分析，加大房地产市场诚信体系建设，完善房地产开发电子项目手册制度，加大市场监控力度。针对市场变化，综合运用税收、信贷等手段，适时出台相关政策，增加住房供应，抑制投资投机，努力实现“价稳、量增”的住房市场调控目标，防止房价过快上涨，防范房增长金融风险。5、加强宣传引导，保持正确的市场预期。深入剖析市场现状，规范房地产信息披露及时公布房地产市场信息，积极引导广大消费者理性认识房地产市场形势，保持正确的心理预期，避免跟风买涨。正确引导住房消费，要求媒体客观、公正报道房地产市场情况，杜绝提供虚假信息、恶意炒作、误导消费预期等行为。通过报刊、网络等途径开展民意调查，掌握市场需求，引导开发企业积极应对市场变化，开发适销对路的产品制订合理的定价方案和销售策略，避免市场出现大的波动。五、 6月份盐城市区楼市成交汇总项目名称销售套数销售金额(元)销售面积()销售均价(元/)宝龙城市广场 52312826075664.95522朗郡苑 40162176074792.263384金色水岸花园 30171845033243.15299瑞尔花园 2715958627.473220.94955东圣花园 264138948.811866.782217阳光水岸花园 246121904.21943.233150迎宾花苑 2010109421.22381.674245华邦西厦 1918514083.562935.226308东进路商贸中心 18154508603731.294141海韵林湾花园 176857311.421932.863548东进路美食街2212200领秀嘉园 146590832.361339.154922丽阳广场 134396910.92704.746239白马纺织服装批发市场 133594108.73550.016535富康苑 121999977.01987.352026都市豪庭 117902883.121496.555281北港花园 91875611.191012.421853园中园小区 91446944.27822.691759华府景城 85071820.6902.965617虹怡苑 81827317.86694.362632高教公寓 76230398.5665.039369钱江方洲小区 735146428.642997.1911726瑞都新城 62052137.93726.452825公园观邸 66038656.03992.716083河畔之星城 63345161.65749.034466华景园 54539420459.519879公园生活家 52676553.2965.92771翰香花园 52871129663.64327新天地花园 51572350106.614750江苏明珠世贸商城 52052542492.234170紫金花园 412732361.561034.2212311水利公寓 31155249.94350.33298万方名城悦心园 32126028249.238530文华名城 372879321210.426021华邦东厦 36464773.88819.277891汇景新城 21327630274.574835景福大厦 250905881128.864509嘉元广场 2305611.562.164917建军东路80号商业楼 24561960642.97096虹鑫苑 2815465.15351.122322五星公寓 2545895.84191.142856明悦景庭 21600313.54346.474619中茵海华广场 248726.46224363珠溪花园 21137643.78477.522382阳光康居园 242218272.795800盐城装饰装潢材料市场 21661849.96300.845524盛园小区 21664014370.454492万方名城静心园 21600000799.512001盈龙大厦 22407700721.943335宇虹花园 2736500245.53000新丰花园 2364443209.831737盐南新村三区 131831575.774201阳光世纪园 1229067.24203.841124紫荆花园 119628145.864280紫薇花园 1841169.4157.675335牡丹雅苑 1412471.3224.781835清华名居046040五星小区康居苑 110500000668.5415706香榭星城 1261347.2884.363098水绿名苑 1920030.08242.563793苏东翡翠园 1246698.1109.792247沙井头小区 1790809.6176.524480虹景苑 117308395.631810华厦绿城 11045684275.183800汇金购物中心 142935085.875000和风雅居 1820000174.144709高成金水湾花园 139560082.744781碧湖新苑 124200095.262540大洋湾畔 1500000144.73455东方绿苑 142500049.578574北城馨园 1258274.8102.492520汇景新城(车库) 1613750大庆东路11号 (车库) 1158400跃进新村 11887600汇景新城 (车库) 2803750迎宾花苑 (车库) 613088940景盛花园 (车库) 2307440六、 6月份盐城市区商品房成交分析2010年6月盐城市区商品房(含商办、住宅等，不含车库、城西、盐都区及亭湖乡镇)总成交量约77735平方米，比上月下降近30%。其中城中下降53.4%、城南上升1.3%、城北上升1.8%、河东下降39.9%。2010年6月盐城市区住宅成交均价为:城中4204元/平方米、城南4746元/平方米、河东3005元/平方米、城北3453元/平方米,其中城中比上月下跌11%、城南上涨13.65%、河东下跌13.9%、城北上涨13.8%。6月盐城市区（不含盐都）新增可（预）销售商品住宅90850平方米计838套，除“宝龙城市广场”按盐城市关于促进全市房地产健康发展的若干措施规定“房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开销售”公开开盘销售外，城南、城东各有一中大型楼盘在取得预售许可证后未在10日内一次性公开销售，存在捂盘惜售嫌疑，形成了盐城媒体报道的盐城市区商品住房出现连续三周“零上市”的现象。6月盐城市区新挂牌出让经营性开发用地13块，面积780222平方米计1170.3亩，可开发商品房223万平方米，为今年盐城市区经营性开发用地挂牌上市量最多的一个月。2010年6月盐城市区商品房销售量环比下降近三成，受二套房定义明确影响，五月下旬刚刚因学区房影响而恢复的上升行情受到抑止，转而调头向下，市场观望气氛浓重。在成交量大幅下滑的同时商品房价格却基本保持稳定，各板块涨跌互现。其中城南商品房受城南规划前景及学区房影响，首次超越城中，成为盐城市区商品房成交量及成交均价的“双制高点”。而“宝龙城市广场”住宅以低于周边500多元/平方米的5700元/平方米均价开盘、“桃源胜景”以2500多元/平方米起价预约给盛夏的盐城楼市带来一阵凉意，盐城楼市成交量的捌点已形成，至于房价的拐点是否由此开始，还有待进一步观察。第四章 竞争动态一、盐城市区近期在售及拟售楼盘汇总区块楼盘名称销售状态价格（元/）销售电话城中片区城中一号公馆一期小高层、高层 8、9月份上市未定66699666华府景城正在销售中6000左右88151555澄达.东景苑一期4幢高层、小高层近期将开盘，现预约中未定89801333奥景华府办公用房销售中6000左右88344444水岸名都9、10月份18#、19#楼2栋小高层开盘未定88581555城南片区都市豪庭少量房源在售中540086022888学林雅苑正在销售中4500，有优惠89961111凤凰汇8月一期两栋小高层开盘未定88309111中南世纪城8、9月份1期7#、8#两栋21层高层400多套房源公开销售未定88867888领秀嘉园4栋高层近400套房源正在销售中510088413288金色水岸1#、3#楼2栋高层正在销售中500088313044恒荣世家14#楼14层以上的房源正在销售中520088582000中远世纪城公寓正在销售中4500，有优惠83069099天澜湾正在销售中4700左右83060000钱江方舟8、9月份7#、8#楼2幢高层开盘未定88582555公园道1号底层和顶层房源在售中，预约3#、30#楼2栋小高层6000左右88581111文华名城9、10月份推出22#、26#楼2栋小高层、高层6000左右88581666紫微国际广场产权旺铺销售中首付3万88272888华邦国际华邦西厦办公用房正在销售中7000 -9000，有9折优惠88889988盐渎明城商业正在销售中7200，有优惠89966939城东片区桃源胜景正在销售中3000左右81899599高成金水湾37#、40#楼2栋高层的余房正在销售中500088270388朗地英郡小高层、高层近期上市4000左右88253666迎宾花苑小高层顶楼正在销售中400088227111公园生活家4栋多层正在销售中290088879111城西片区翠洲嘉园2栋小高层正在销售中，即将推出8期6栋小高层500088400300蝶湖湾7月下旬2栋小高层开盘450089912111西城逸品7#、8#、9#楼3栋小高层正在销售中540088856881依云香溪别墅正在销售中780088858355城北片区西季新城8月份开盘，推出7-12#楼、17#楼7栋多层未定88561588星河晨光9、10月份推出1幢小高层、10幢高层未定89803888二、竞争楼盘个案分析（详见附件三）盐城别墅项目汇总分析项目名称项目所属板块物业形态户型面积开发体量别墅销售情况奥林匹克花园城东片区独栋、双拼、联排1、2、3期以中式联排、双拼别墅为主，主力户型面积为160-230平方米；4期为徽派中式庭院风格的高档别墅，户型面积200-300平方米；5期初定为欧式风格的独栋别墅，户型面积在300-500平方米。小区规划为5期。今年年底之前，预推出第四期，为100多套的双拼和联排，价格具体未定。五期为12套独栋别墅，开盘时间未定。三期销售均价：8000元四期在下半年销售紫金花园城南片区小高层+联排别墅户型面积未定别墅未定未定澄达.东景苑城中片区多层、高层、小高层、别墅（联排、叠加）别墅户型面积未定总占地面积88789（133亩），总开发建筑面积170000，由小高层、高层、部分商业楼及少量多层组成。共20座。别墅两至三年后开盘月湖花城城西片区别墅类：有独幢，双联，还有叠加。花园洋房，户户有天有地有花园，采用三错式阶梯设计手法，是目前盐城市场上绝无仅有的产品，可以买一层，也可以买二层三层甚至一幢楼。多层花园洋房和和小高层。多层花园洋房（89140）、叠加别墅（180220）、双联别墅（260左右）独幢别墅（330500）小高层（40-130左右）月湖花城占地147000，开发建筑面积220000。独栋别墅18000元/依云香溪城西片区多层、小高层、别墅（六联排、八联排）188-365/目前均价：7800元/驿都金庭苑城西片区多层、高层、小高层、别墅（联排）200-300占地约120000，总建筑面积约130000价格未定香榭星城城北片区多层+双拼300占地约31000，总建筑面积约37200价格未定海棠花园城北片区多层+别墅/内部销售，3000元/左右第五章 本月市调分析（个人观点）1、 盐城购房者以本地人为主，刚性需求大。2、 随着盐城购房者素质的提高，购房首要看中教育环境（盐城人购房的需求方向），其次为居住环境、人文气息以及舒适度。3、 从调研的情况来看，虽然销售员说房产新政对盐城房产市场影响不大，但是目前都在做蓄水，推迟开盘时间，大部分房源集中在下半年开盘。4、 学校附近的楼盘，以教师团购为多，以公积金贷款为主。 销售部2010年7月15日附件一 第一部分 盐城市区中小学施教区划分方案一、亭湖区解放路实验学校：1.迎宾路以西，串场河以北，太平桥以东，建军路以南；2.解放路以西，大庆路以北，体西路向北延伸线以东，双元路以南；3.解放路以西，双元路以北，太平路以东，串场河以南。（其中1为解放路实验学校目前施教区。市政府已决定在现景山中学周边征地扩建校园，办一所九年一贯制公办学校。待新校园扩建后，解放路实验学校整体搬入景山中学。）解放路实验学校教育集团景山小学：1.小洋河以西，建军路以北，解放路以东，毓龙路以南；2.小洋河以西，毓龙路以北，人民中路以东，后关路以南。盐城小学：1.文港路以西，毓龙路以北，小洋河以东，黄海路以南；2.大新河以西，农民街以北，文港路以东，黄海路以南。建军路小学：开放大道以西，建军路以北，小洋河以东，毓龙路以南。文港小学：1.通榆河以西，大庆路以北，文港路以东，农民街以南；2.文港路以西，建军路以北，开放大道以东，毓龙路以南。亭湖小学：人民中路以西，毓龙路以北，解放北路以东，环城北路、后关路以南。 迎宾路小学：1.小洋河以西，环城北路、后关路以北，解放北路以东，黄海路以南；2.人民北路以西，串场河以东，黄海路以北，新洋河以南。登瀛小学：串场河以西，蟒蛇河以北，亭湖区界以东，黄海路以南。人民路小学：1.文港路以西，大庆路以北，开放大道以东，建军路以南；2.开放大道以西，青年路以北，小洋河、串场河以东，建军路以南；3.小洋河以西，串场河以北，迎宾路以东，建军路以南。南苑小学：解放路以西，青年路以北，油坊沟以东，大庆路以南。*北苑小学：袁庄村与圩洋村交界线以西，袁庄村与北闸村交接线以北，串场河以东，龙桥村北侧以南。*北闸小学：北闸村与盐湾村交界线以西，新洋河以北，串场河以东，北闸与袁庄交界线（童家沟南）以南。*盐湾小学：通榆河以西，新洋河以北，盐湾村与北闸村交界线以东，盐湾村与圩洋村交界线以南。东河小学：串场河以西，黄海路以北，亭湖区界以东，皮岔河以南。五星小学：1.通榆河以西，亭湖区界以北，开放大道以东，大庆路以南。2.开放大道以西，亭湖区界以北，串场河以东，青年路以南。盐马路小学：1.太平路以西，大庆路以北，油坊沟以东，串场河以南；2.体西路向北延伸线以西，大庆路以北，太平路以东，双元路以南。长坝小学：油坊沟以西，铁家港河以北，亭湖区界以东，航运新村南侧、蟒蛇河以南。王港小学：大新河以西，黄海路以北，人民路以东，新洋河以南。*圩洋实验学校：通榆河以西，圩洋村与盐湾村交界线以北，圩洋村与袁庄村交界线以东，龙桥村以南。（标*学校施教区分界线为本示意图无法显示的村际界线，故这些学校未能标出。）二、盐都区盐城市第二小学：解放路以西，建军路以北，串场河以东，黄海路以南。盐城树人外国语实验学校：油坊沟以西，青年路以北，西环路以东，铁家港河以南。水上小学：油坊沟以西，航运新村南侧以北，西环路以东，蟒蛇河以南。日月路小学：解放路以西，盐渎路以北，西环路以东，世纪大道以南。三、市直盐城市第一小学：由老城区整体搬迁至城南新区盐渎实验学校办学招生。目前在盐城中学北校区过渡办学的一到五年级继续办学直至学生毕业，今年秋学期一年级停止招生。该校原施教区划归市二小和解放路实验学校教育集团景山小学。新校区施教区：串场河以西，南纬路以北，西环路以东，盐渎路以南。盐城市第一小学聚亨路校区：串场河以西，盐渎路以北，解放路以东，世纪大道以南。盐城市实验小学：解放路以西，世纪大道以北，西环路以东，青年路以南；根据市政府规划，将在串场河以西、解放路以东、世纪大道以北、青年路以南区域新建一所公办小学。学校建成前，该区域符合入学条件的儿童今年到市实验小学就读。待学校建成后，串场河以西、西环路以东、世纪大道以北、青年路以南区域的小学施教区再作进一步明确。田家炳实验小学（盐城市一小教育集团田家炳校区）：串场河以西，青年路以北，解放路以东，串场河以南。四、其它区域的学校由亭湖区、盐都区、市经济开发区教育主管部门负责划分解释。2010年盐城市区公办初中施教区地域划分及其示意图 盐城市初级中学北校区：解放北路以东，黄海路以南，小洋河（南北向）以西，串场河（东西向）以北。盐城市初级中学中校区（临时办学点）：西环路以东，青年路以南，串场河（南北向）以西，世纪大道以北。由于该区域目前没有初中学校，根据市政府规划，近年内将在青年路以南、串场河以西、世纪大道以北、西环路以东区域范围内新建一所公办初中，学校建成后施教区再作进一步明确。盐城市初级中学南校区（康居路校区）：世纪大道以南，解放南路以东，串场河以西，南纬路以北。盐城市第一初级中学：黄海路以南，解放北路以西，建军路以北，串场河以东。盐城景山中学：太平路以东，建军路（东至建军广场）以南，解放路（南至解放桥）以西，串场河（东西向）以南，双元路东延至串场河接连以北。盐城市田家炳中学：黄海路以北，开放大道以西，新洋港河以南，串场