2011年6月29日宜春市住宅市场调研报告.doc

宜春市住宅市场调研报告 宜春市住宅市场调研报告2011年6月29日导 言一、本报告主要目的1、对宜春市发展状况进行分析，对现有住宅开发情况进行调研，掌握宜春住宅发展现状、问题。2、对市场发展趋势进行预判，为项目的市场定位、企业发展战略决策提供科学依据。二、本报告参考以下文献资料：1、 江西省“十一五”规划策略；2、 宜春市2008-2030年中心城规划3、 宜春市2005-2009年统计年鉴；4、 公司于2010年6月进行的抽样调研分析成果； 5、 其它相关专业文献资料。目 录第一章 宜春中心城概况及规划 1、宜春市概况52、2008-2030年中心城市规划10第二章 宜春宏观经济分析1、经济发展数据分析142、宏观分析结论26第三章 宜春房地产市场分析 1、宜春房地产发展历程282、宜春房地产概况303、当前宜春房地产市场状况674、宜春房地产市场分析结论69第四章、宜春住宅市场调研1、宜春住宅市场板块分析702、宜春住宅市场供求分析763、宜春住宅市场产品分析954、宜春住宅市场调研结论106第五章 消费者问卷调查 109第六章 项目地块概况1、项目概况1702、项目四至情况1723、项目周边配套1764、swot分析1775、主要竞争对手分析179第七章 市场结论185附件：宜春市2007-2010土地出让表与在售楼盘市调表190第一章 宜春市中心城概况一、宜春中心城概况1、袁州概况袁州区地处江西省西部，全区面积2532平方公里；2009年末总人口104万，其中城区人口25万；辖22个乡镇，9个街道。袁州历为州、郡、路、府首邑，现为宜春市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。 袁州基础设施齐全。古为“赣湘孔道”，是赣西重要的商品集散地。浙赣铁路、沪瑞高速公路、320国道横贯全区，区级公路纵横交错，总长1300公里。袁州自然资源丰富。矿产资源主要有钽、铌、锂、钴、锌、金、煤、花岗岩、高岭土、白云石、石灰石、粉石英、地热水等20余种。其中钽铌储量占全国44.5%；钴矿属我国战略矿种之一，总储量为170万吨；石英粉储藏面积达76万平方米，储量近1亿吨，且二氧化硅含量高达99.9%；高岭土储量达5000万吨以上，列全省第一；煤炭储量为1.9亿吨。白花岗岩有效储量达3亿立方米。水资源总量为35亿立方米。森林资源中，有水杉、竹柏、金钱松、鹅掌楸、杜仲、银杏等国家重点保护树种13种；明月山全椽红花油茶、华木莲，是全国唯一的珍稀树种；活立木储量120万立方米，活立竹蓄积量1800余万株，油茶面积83万亩。森林覆盖率达56.8%。境内盛产大米、茶油、苎麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年产量约800万斤，面积和产量均居全国之首；粮食年产量在38万吨以上；苎麻栽培历史悠久、品质优良，产量达1600多吨。传统工艺制作的“袁州三宝”夏布、脱胎漆器、松花皮蛋为地方特色佳品。 四大产业强势崛起。顺应国家产业政策导向，袁州区发挥区域比较优势，把医药、油茶、机械建材、旅游服务作为全区经济的龙头，以此促进财政增长、农民增收、就业增加、人气增旺。 社会事业欣欣向荣。袁州是全国闻名的“版画之乡”、“武术之乡”、“民间音乐之乡”。向以“文章节义之邦”著称的袁州，区内有综合性本科院1所，综合性职业技术学院1所，普通中小学466所，在校学生达15万人。有各类卫生机构126个，病床3000多张，全国有21家科研机构，承担了9个国家级科研项目，成为江西省第一个“全国科技工作先进市”。拥有专业技术人员近10000人。有文化站32个，其中省级百强文化中心2个。电视覆盖率达89%，农村广播覆盖率95%以上。 袁州区得天独厚的地理位置，良好的投资环境，丰富的资源，展现了广阔的发展前景。2、历史沿革袁州也称宜春，春秋时期先后属吴、越，战国时期归楚，秦朝属九江郡。 汉高祖六年（前201年），灌婴于此筑城，置宜春县，管辖袁河流域，属豫章郡。汉元光六年（前129年），宜春县改立为宜春侯国。汉元鼎五年（前112年），废宜春侯国，复立宜春县，仍属豫章郡。王莽代汉，改宜春县为修晓县，属九江郡。东汉建武元年（25年），复改修晓为宜春，隶属豫章郡。东汉中平二年（185年），划宜春县东境之地（今樟树市西部）置汉平县。 三国东吴宝鼎二年（267年），析宜春县西境置萍乡县，析宜春县东境钟山的东置新喻县。宜春、萍乡、新喻3县均属安成郡。 西晋太康元年（280年），改宜春县为宜阳县，仍属安成郡。 隋开皇十一年（519年），废吴平县入宜阳县，并于宜阳县置袁州。开皇十八年，改宜阳为宜春。同年，分宜春县东境地复立新喻县。隋大业三年（607年），改袁州为宜春郡，治宜春县，领宜春、萍乡、新喻3县。 唐武德五年（622年），复改宜春郡为袁州，治所辖的县依旧。贞观元年（627年），分全国为10道，宜春县属江南道。开元二十一年（733年），分全国为15道，宜春属江南西道。天宝五年（746年），改袁州为宜春郡，治、辖仍旧。乾元元年（758年），又改宜春郡为袁州。 五代十国时期，宜春县先后属吴、南唐。隶属袁州，仍为袁州治地。 宋雍熙元年（984年），划宜春县东境10乡，置分宜县，宜春县仍为袁州治所。 元世祖至元十四年（1277年），宜春县隶属湖南行省袁州总管府。至元十九年，升袁州总管府为袁州路，改隶属江西行省，仍治宜春县。至正二十四年（1364年），朱元璋改袁州路为袁州府，宜春县仍为治地。 明洪武二年（1369年），宜春县隶属江西布政使司袁州府，仍为府治。 清承明制，宜春县属袁州府，仍旧为府治。 民国3年（1914年），裁袁州府，宜春县属庐陵道。民国15年（1926年），宜春县直属于省。民国20年夏，宜春县属第二行政督查区，民国21年又改属第八行政区，民国24年又改属第二行政区。 1949年7月17日，宜春县全境解放。20日成立宜春县人民政府，隶属江西省人民政府袁州分区，袁州分区驻宜春县。1963年4月18日，宜春县所属镇升格为县级镇，与宜春县同属宜春专员公署。1967年1月，宜春镇降为区级镇。隶属宜春县。1979年10月8日，经国务院批准，划出宜春县部分地域设立宜春市，与宜春县同属宜春地区行政公署领导。1985年3月29日，经国务院批准，撤销宜春县建置，将其所辖乡镇全部划入宜春市。2000年8月，经国务院批准，撤销宜春地区行政公署，设里宜春市（地级），原县级宜春市，改设为袁州区。二、2008-2030年城市发展规划（一）、城市发展目标1、经济富裕的赣西中心城市交通区位和职能的跨越式宜春区中心城市建设未来发展的重点，随着明月山机场、杭长铁路、武厦铁路的兴建，未来城市的发展将大幅提速，赣西区域中心的职能越来越明显。2、安全舒适的著名宜居城市 宜春市袁州区负氧离子的含量超过国家标准70倍，是全国第一批生态试点城市之一，素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。随着中心城区实施13579绿化工程，袁州区将越来越成为著名的宜居城市。3、环境优美的休闲旅游城市“莫以宜春远，江山多胜游”、“明月处处有，宜春月最明”古人曾在诗中这样写道。位于宜春市境内的明月山，便是这份浓厚的月亮文化的发源地之一。明月山，因山上“有石夜光如月”而得名，竹海、飞瀑、松涛、奇峰等一些列优美的景致，让这座名山“步步拾锦绣，一里不同天”。根据神话史诗记载，明月山为嫦娥的故乡，是当年嫦娥奔月的地方，因此宜春有“月都”、“月城”等美称。4、高效创新的特色产业基地宜春市袁州区现已经发展成锂电产业基地、食品医药生产基地、机电生产、汽车零部件生产基地、油茶产业生产基地等，围绕将重点围绕“锂电产业”打造千亿工程。（二）、城市发展策略根据2008-2030年中心城规划，宜春用地发展方向为：“东延、西控、南优、北跨”。重点构筑一核三轴五组团的局面。“一核”是指中心城区，包括工业新城、宜阳、袁州、明月、湖田、老城区六大板块，重点发展钽铌锂、食品、机电、医药、建材、服务等六大产业。“三轴”是指中心城区-彬江，中心城区-西村，中心城区-三阳三个发展轴。中心城区-彬江，中心城区-西村两轴核心功能是推动宜春-萍乡-新余一体化，是东西向交通功能轴。中心城区-三阳是推进城市空间北拓，扩大区域延伸功能。“五组团”分别是指温汤组团、西村组团、三阳组团、彬江组团、新坊组团。（三）、城市发展方向宜春中心城的用地发展方向确定为东延、西拓、南控、北跨。1、东延中心城东延是近期城市建设用地发展的主要方向，但是下浦用地空间有限，即使扩大到彬江组团也会受到行政区域划分的影响，因此不是长远战略。2、西拓西部的湖田是明月山机场的位置，用地将受到限制，可以适当拓展航空物流、高档住宅等。3、南控南部主要是老工业区，但是离山体较近，开发空间有限，而且属于明月山旅游区，主要以控制开发为主。4、北跨北部地区是宜春是当前，也是未来的主要发展方向。将重点打造“明月路”这一核心发展轴第二章 宜春宏观经济分析一、宏观经济数据分析1、gdp发展数据（单位：亿元）gdp总量 gdp增长速度袁州区gdp发展一直比较平稳，保持在13%左右，说明袁州区经济结构稳定。2009年袁州区gdp达到101.5个亿，增长12.65。但是其gdp总量小，占宜春市的比率较低，一般在15%左右，增长速度也低于整个宜春地区，说明其作为地级市的影响力不够。袁州区gdp产业比例2、gdp产业结构（单位：比例）袁州区，第一产业占比下降，第二产业上升，但是第三产业保持不变，说明袁州区工业发展缓慢，也说明袁州区旅游、批发零售等第三产业一直发展稳定。由于袁州区工业并不十分发达，2008年的全球金融危机对袁州区的影响不大。3、财政总收入（单位：亿元）财政总收入财政总收入增长率袁州区财政总收入也逐年增长，但是在2006年有个质的突破，主要得益于宜春经济开发区的投产使用。但是其占宜春市财政总收入比例保持在8%左右，低于其gdp的占比（占15%），说明其财政收入贡献小于其gdp产出，这也说明其产业结构中工业产值偏低。4、地产财政收入（单位：亿元）地方财政收入 地方财政增长速度袁州区地方财政收入2006年之前增长较为缓慢。但是自2006年开始快速增长，平均增长率超过30%，而且其增长更是速度快于宜春市，表明袁州区地方政府近几年的工作对全市经济有非常大的促进作用，袁州区发展越来越迅速。5、人口情况（单位：户数及万人）宜春市人口计划生育工作整体水平得到提升。人口自然增长率平稳下降。据人口抽样调查统计，2009年全市 人口户数(单位：万户) 人口数量(单位：万人)袁州区人口也一直比较稳定。2009年末人口为104.2万人，户数为30.7万人，平均每户3.4人。但每年约1万人的整体增长速度明显低于宜春市平均平均水平。宜春市人口结构袁州区人口结构6、人口结构（单位：万人）袁州区非农业人口的发展速度要快于农业人口，其城镇人口占比从24%一直增长到2009年的26%，说明其城镇化速度正在加快。但是其他城镇人口占比仍然低于宜春市平均水平。7、社会消费品零售总额（单位：万元）社会消费品总额社会消费品总额增长率消费市场购销两旺。2009年，宜春市实现社会消费品零售总额226.1亿元，同比增长18.7%。全年城市实现消费品零售额91.5亿元，同比增长18.9%；农村实现零售额134.6亿元，同比增长18.6%，城乡差距由上年同期1.2个百分点缩小为0.3个百分点。8、城乡居民存蓄余额（单位：亿元）城乡居民存款余额 城乡居民存款余额增长率宜春市与袁州区居民存款余额自2004年到2007年一直处于下降的状态。2008年开始，居民存款余额有较大幅度的增长，说明经济危机过后宜春人民消费越来越理性，更加注重产品的品质。 农村人均收入平均在岗职工年均工资 9、农村人均收入及在岗职工年均工资（单位：元）袁州区2009年农民人均纯收入为4820元，同比增长8.3%。在岗职工年平均工资为22132元，同比增长17.9%，增长速度快于宜春市平均水平。说明2008年经济危机对袁州区整体影响不大，人均收入依然稳步提升。 10、固定资产投资情况宜春市固定资产投资2009年达到490亿元，2008至2009年增长率均超过40%。袁州区2009年固定资产投资接近80亿元。除2005与2006年增长速度较慢，近两年同样保持着较高的增长率。固定资产投资增长快说明城市建设加快，城市化速度增加。11、房地产投资情况宜春市房地产投资在2005年出现“拐点”，宜春区域与袁州区都出现下跌的现象；2006-2008年，宜春房地产投资情况都有了较大幅度的涨幅；2009年涨幅有所回落。二、宏观分析结论从对宜春市的相关经济指标进行分析，我们可以得出以下结论1、 宜春市与袁州区国民生产总值近7年来一直是持续稳步上涨，到2007年开始，整体经济水平有一个较大幅度的跨越。说明宜春地区经济与房地产行业正处于高速发展阶段。但袁州区人均gdp只有1900美元。说明当地房地产需求还处于生存需求的初级阶段，决定了本阶段是以“单纯数量型超速发展”为主要发展特征。2、 宜春市财政收入逐年稳定增长，这为政府后期加大城市建设，带动经济发展提供了强有力的财政支持。3、 宜春市社会消费品零售总额增长迅速，说明城乡居民的消费理念正逐步释放。但是还应该看到的城乡居民年末存款余额较高，居民存蓄增长率较高，消费性支出还是比较少，还需要去培育市场，引导居民进行消费及投资。4、 宜春市城乡居民年均收入稳步增长，但袁州区人均收入略低于整个宜春地区的平均水平。袁州区恩格尔系数为0.37，根据恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准，住房将占总消费性支出比重的25%左右。每人年住房消费约5533元。5、 宜春市市区人口稳步增长，说明城市化的进展正在加快，袁州区城市人口每年约增长6000人。以宜春人均居住面积34.94平方米计算。每年新增所需的住房面积约21万平方米。6、 宜春市与袁州区固定资产投资速度近两年均超过40%增长率，城市化进度加快。城市扩大将带来更多的城市人口及住房需求。7、 袁州区gdp只占整个宜春地区约1/7。而房地产投资情况却占到整个宜春地区的1/4。说明发展商对袁州区的房地产信心较足，但同时也说明未来竞争更为激烈。第三章 宜春市房地产概况宜春房地产发展历程示意图一、宜春房地产发展历程品质竞争阶段产品竞争阶段小区住宅形成起步阶段发展阶段2007年之后2005-2007年2002年-2004年1999年-2001年宜春房地产市场的发展是近几年随着中心城区的逐渐扩大而发展的，目前正处于初步启动与快速发展并存阶段。1、起步阶段在九十年代初期，宜春市中心城居住用地集中于沿秀江两岸的老城区，大部分为居民自建房，房屋结构以砖木结构和砖混结构为主，框架结构的建筑物比较罕见。2、小区住宅形成进入二十一世纪以来，宜春市房地产住宅市场得到了迅速的发展，在秀江以北的新城区建设了一定规模的职工住宅区，如市消防大队职工宿舍、农业银行职工宿舍、桔园新村等； 3、产品竞争阶段同时随着市场的不断完善，在2003年更是涌现了一批上档次、有规模的商品房住宅小区，如高能宜人华府、秀江御景、丽景山庄等；市场上仍是以多层住宅为主，也已经出现了如银泰公寓及青云名仕花苑等多个高层住宅区。这些新开发的住宅小区较以往项目在质量、档次、附加值等方面都有了一个质的飞跃。4、品质竞争阶段2007年开始，宜春市中心已经出现框架结构纯板式高层社区，如丰硕华庭、鸿运星城、中央公馆等。而正荣丽景滨江的面世以及宜人华府花园洋房产品的出现，无论从规划、园林、户型等方面给宜春房地产树立了一个标杆。目前宜春市房地产市场已经进入到一个良好的、正常的、有序的发展轨道，但近两年发展有点停滞。宜春急需更成熟的开发商进入给本地房地产市场带来更为先进的理念。二、宜春房地产概况1、商品住房供应计划项 目2008年2009年2010年2011年商品住房40万平米55万平米60万平米70万平米经济适用住房8万平米4万平米4万平米4万平米廉租住房0.93万平米0.93万平米1万平米1万平米小 计48.93万平米59.93万平米65万平米75万平米宜春中心城市未来两年内商品住房预计供应150万平米，每年以10万平米速度进行增长。 2、一级市场分析（1）、总量分析按照2008-2030年宜春最新规划，把目前宜春划分为老城区、袁州新城、宜阳新区、明月新城和温汤地区五个区域秀江以南，火车站以北划分为老城区、秀江以北，宜阳大道以南，明月路北以西袁州新城、宜阳大道以北，明月北路以东为宜阳新区、火车站以南为明月新城、明月山温汤镇为温汤地区。2006年宜春袁州区土地供应只有83.76亩。2007年大辐射飙升至3107.49亩。2008年回落至1444.67亩，下跌约54%。2009年土地放量增加至2554.56亩，上涨76%。（2）、区域出让面积分析2006年、宜春老城区土地出让面积最大，占整个宜春袁州区的79%。宜阳区只占9%。2007年老城区土地出让面积占整个宜春的47%，温汤地区占37%。宜阳区只占7%。2008年，宜阳新区已经成为宜春土地出让的主流板块，占到52%，温汤地区占30%，老城区只占13%。2009年，几乎整个宜春袁州区的土地出让都来自宜阳新区，占到总量的98%。（3）、区域出让走势分析由上表可以看出，宜春袁州区2006年至2009年的土地出让中，老城区、袁州新区、明月新城、温汤地区四个板块从2007年开始明年的土地出让一直呈下降趋势。而唯有宜阳新区的土地出让面积从2006至2009每年都呈现较大幅度上扬。说明政府近年将全力打造和发展宜阳新区。（4）、近三年土地汇总分析从2007年至2009年宜春袁州区土地放量最大的为宜阳新区，达到3142.1亩,占到近三年土地出让总量的47%，其次为老城区与温汤地区，为1673.58亩和1523.44亩，分别占比为25%与23%。明月新城与袁州新区土地出让较少。（5）、未入市地块结构分析2006至2009出让土地中未入市的土地以商住用地面积最大，建筑面积共1773323.75，占到总未入市地块面积的58%。而纯住宅用地有651657.46未入市，占到总未入市面积的22%。商业用地未入市面积为592385.72，占总未入市面积的20%。（6）、未入市地块板块分析宜阳新区未入市土地面积最大，总建筑面积达到1492896.42，占总未入市面积的50%。其次为老城区，总建筑面积为1135351.97，占总未入市面积的38%，其余板块占比较少。（7）、本案未开发面积占比本案未开发面积占目前整个宜春总未开发面积的5%。（8）、竞争土地分析未来对本项目构成竞争的土地如下：土地位置土地用途板块开发土地面积（亩）土地面积（平米）容积率（）建筑面积（平米）宜阳北路西侧、320国道先锋机械厂至上海大众维修站段东西二侧老年公寓老城洪客隆项目300.00 200001.00 1.3260001.3住宅610.51 407008.70 2.51017521.754商业50.00 33333.50 1.550000.25锦绣山庄后侧320国道以南商服老城济民可信集团196.50 131000.661.5196500.99宜阳新区市府路以北、青山路两侧住宅宜阳未知1591060011.8190801.8宜阳新区外环北路以南、芦州路以西、青山路以北住宅200.041333631.6213380.8宜阳新区外环北路以南、明月北路以东住宅宜阳公务员小区265.37176914.691.6283063.504宜阳新区宜阳大道以南、芦洲大道以西商住宜阳翡翠城212.87141914.042.2312210.888宜阳新区卢洲大道东侧、府前路南侧、秀江东路延伸北侧、外环北路、雷潭路西侧商住宜阳德和迎宾园224.69149798.181.8269636.724卢洲大道东侧，府前路南侧、秀江东路延伸北侧，外环北路、雷潭路西侧商住宜阳267.74178501.82商业0.67/住宅0.7124951.274卢洲大道东侧,府前路南侧、秀江东路延伸北侧，外环北路、雷潭路西侧商住宜阳211.31140876.271商业0.4/住宅0.784525.7626i、洪客隆集团宜春项目共960亩，总建筑面积超过130万平方米，体量巨大，但洪客隆集团目前正全力用作南昌与成都项目，宜春地块预计至少要到两至三年后才能动工。ii、济民可信集团土地196亩，总建筑面积近20万平方米，预计明年动工。iii、本项目对面的公务员小区总建筑面积达28万平方米，政府目前尚未对该地块批示开发。iv、翡翠城项目总建筑面积达30万平方米，围墙与规划已出，预计年底将会动工。v、德和迎宾园项目总建筑面积近50万平方米，一期独栋别墅正在认筹，价格约9000元/，预计年底正式销售。（9）、2007-2010年宜春土地出让总表见附件3、二级市场分析（1）、商品房 从2007年至2009年，宜春市商品房总体成交面积和成交套数呈稳定增长趋势，住宅市场与商品房保持一致，受供应驱动影响，商业市场的成交面积和成交套数并无明显增长，并有着微跌趋势。 2009年全年商品房成交结构，其中住宅占92%、商业占8%，商业占比明显低于全国水平。 2009年商品房月成交面积和成交套数总体大于07、08年，除2、10、11月外，其余9月均在6万平米以上浮动，显示了09年良好的旺销势头。（2）、商品住宅 2008年宜春市商品住宅成交面积为51.08万平米，同比07年上涨9.33%。2009年，宜春市商品住宅销售面积为69.3万平方米，同比增长35.67%，保持了较快增长。通过三年销售面积的对比分析，2008年宜春市住宅销售仍保持了一定的增长，侧面说明了宜春市商品住宅市场受宏观调控影响较小。从套均面积来看，宜春市保持了一个相对较为稳定的态势，除08年7月有一波156以上大宅需求，其余各年月保持在90-120的一个水平，再次说明宜春市当前是个“单纯数量型超速发展”的刚需市场，高端与投资等细分市场难以形成。（3）、商业2009年以来，商业成交面积得到了明显的释放，远高于07、08年，除2月、10月、11月外，保持在每月6万平米的成交水平，并在1月份突破了9万平米；2009年宜春市商业成交套数整体低于08年水平，并在11月达到最低点，仅11套。但是在12月突然放量，达到全年第二高点。结合商业销售面积来看，说明2009年大面积商铺销售较多。（4）、新开工面积与竣工面积2007年宜春市房地产竣工面积为18.69万平方，2008年大幅上涨309.84%。达到了76.6万平方米。2009年商品房新开工面积75.31万平方米，同比下降8%；竣工面积只有35.97万平方米，大幅度下跌54%。（5）、成交价格。2007年宜春市商品房均价1709元/;2008年宜春市商品房成交均价2140元/，同比上涨25.22%，同比上涨431元/；2009年成交均价为2364元/，同比上涨10.47%，同比上涨247.51元/。4、三级市场分析（1）、存量房 近三年来，宜春市区二手房成交活跃，2009年二手房成交与一手房成交面积比达到了1：1.28，间接说明了当地商品房市场的成熟。其中2008年成交明显低于2007年、2009年市场成交，说明存量房市场对政策的敏感性，结合增量房年度成交，反映了宜春增量市场是一个刚需程度非常高的市场。 2009年二手房成交中，住宅成交多于商业成交，但是小于商品房中住宅与商业的比例（商品房中商品所占份额为6%）。说明商业在当地存在着一定的需求量，但受供应量的制约，一直难以得到有效释放。 2009年8月前二手房成交面积低于2007年水平，但从8月份之后，逐渐放量，高于2007年水平，并在12月达到最高点，说明存量房市场受宏观影响较为直接。 2009年除2月份明显处于低点外，全年均保持一个相对较稳定的成交水平，并显震荡上行趋势，9月前二手房成交套数低于2007年水平，但从9月份之后，高于2007年水平，并在12月达到最高点。（2）、存量住宅 2009年除2月份处以低点外，全年成交面积和成交套数呈震荡上行趋势，9月前二手房成交面积和成交套数低于2007年水平，但从9月份之后，高于2007年水平，并在12月达到最高点。从套均面积来看，宜春市保持了一个相对较为稳定的态势，09年存量房成交套均面积在100-120左右浮动；三年来，除07年2月有一波156以上大宅需求，07年6、7、8月有一波80以下的小户型需求，其余各年月大部分保持在80-120的一个水平。（3）、存量商业近三年来，商业月度成交面积均在一个较低的水平，除2007年6月、2008年7月、2009年12月，其余各年月月度成交面积均在1万平米以下，上述3个月的爆发可以理解为全年商业成交的一个集中性放量。近三年来，存量商业成交套数水平整体偏低，除2007年1月、2009年1月、2007年4月、2007年6月、2008年7月、2009年12月外，其余各年月均低于40套的月均套数，其中大部分低于20套的月均套数。三、当前市场概况1、成交结构2010年5月宜春商品房市场成交结构住宅商铺套数（套）面积（平米）套数面积（平米）51957170.43794481.92010年5月宜春市区共成交住宅519套，57170.43；商铺79套，4481.9。120-144户型成为了市场主流，占到总成交量50%份额。2、成交价格 5月份成交均价达到2555元/，其中住宅2001-3000元/平米住宅占据了市场主流，达成交套数的52%。四、宜春房地产市场概况小结1、当前宜春中心城区房地产发展是一个相对成熟以刚性需求为主的市场，处在品质竞争的初级阶段，对项目硬件的基础品质较为看重；2、宜春市商品住宅每年市场需求量在60-70万平米，当前主流需求户型在90-120平米，12月、1月为市场热销期；3、根据政府商品住宅供应计划，结合当前市场态势，宜春中心城区未来两年内商品房市场供略小于求，市场发展相对平稳；4、当前宜春市中心城区住宅主流均价已经进入3000元/-4000元/时代，未来两年内提升空间预计在300-500元/之间。第四章、宜春住宅市场调研一、宜春住宅市场板块分析目前宜春中心城区房地产板块可划分为五个板块，按照2008-2030年宜春最新规划，把目前宜春划分为老城区、袁州新城、宜阳新区、明月新城和温汤地区五个区域秀江以南，火车站以北划分为老城区、秀江以北，宜阳大道以南，明月路北以西袁州新城、宜阳大道以北，明月北路以东为宜阳新区、火车站以南为明月新城、温汤地区为温汤板块。温汤板块距离主城区较远，属于旅游地产区域，对本案参考及竞争意义不大。目前整个宜春袁州区商品房在售项目约29个。总可售套数为6266套，可售总面积为58.38万。其中可售住宅套数为4489套，住宅可售面积为47.95万。2009年整体销售均价为2364元/。（以上数据含温汤地区）1、明月板块明月板块分布较多为工厂与企业，在售楼盘较少，容积率为1.3-1.5，房源以多层为主。目前仅格兰茵现代城（在售）与日出康城（未开盘）两个项目，该区域目前整体均价为1900元/。该板块供应套数为899套，供应面积为98947。明月板块在售项目概览：项目名称销售率所属板块占地面积建筑面积容积率成交均价格兰茵现代城78%明月板块1133341643771.31900元/2、袁州板块袁州新城板块目前分布楼盘数量较少，仅阳光新城、翠堤湾、御景东方三个项目。整体来看该板块由于离市中心较近，容积率为1.82，建筑形态以多层为主。该板块整体均价为2300-2400元/，总价为18万-38万元，目前供应套数为1030套，供应面积为102440。袁州板块在售项目概览：项目名称销售率所属板块占地面积建筑面积容积率成交均价翠堤湾一期100%袁州板块13333.441333.543.12300元/阳光新城一期60%袁州板块29333.485738222400元/御景东方首批75%袁州板块12000.62300001.82500元/3、老城区板块老城区板块目前有13个在售楼盘，由于地处老城区市中心，整体容积率较高，一般为2.2以上。以高层为主，搭配多层的建筑形态。但像博能都市春天这样较早开发的项目，整体项目容积率较低。整个板块包括平安名居、学林新城、新苑福邸、水墨江南、春晖豪庭、鸿运星城、中央公馆、秀江外滩、星河城、金鼎小镇、乐居名都、金地嘉园、青龙锦绣花苑等。该板块整体均价为2900元/左右，在该板块购买酒店式公寓总价约为10-15万元，购买普通住宅总价约为25-55万左右。目前整个板块供应套数为5516套，供应面积为505343。老城区板块在售项目概览：项目名称销售率所属板块占地面积建筑面积容积率成交均价平安名居三期5%老城区板63000元/学林新城一期95%老城区板块26000.13500002.22500元/春晖豪庭一期26%老城区板块19106416004.62700元/水墨江南二期80%老城区板块701871263361.82500元/鸿运星城一期49%老城区板块286001001003.53400元/星河城一期10%老城区板块96802943033100元/秀江外滩二期70%老城区板块92667.132600003.23400元/金鼎小镇80%老城区板块16000440002.782900元/乐居名郡41%老城区板块303546070822820元/金地嘉园70%老城区板块41886.611080002.583000元/中央公馆34%老城区板块1143150639.334.433400元/新苑福邸93%老城区板块9434282072.9973200元/锦绣花苑5%老城区板块2466681245802.753000元/4、宜阳板块宜阳板块有10个在售楼盘。该板块为市政府所在地，区域内大多为混合形态建筑。虽整体容积率不高，但多数混合型楼盘，一期主要销售多层房源，整个板块遗留较多高层房致使源后期较难去化。整体均价稍高于老城区板块。均价为3000元/，该板块正荣丽景滨江为板块标杆性项目。其余还有地中海风情、东方明珠、上东国际、丰硕华庭、宜人华府、翰林世家、财富公馆、名爵豪苑、博能都市春天、奥林普罗旺斯等项目。该板块供应套数为3798套，供应面积为446489。宜阳板块在售项目概览：项目名称销售率所属板块占地面积建筑面积容积率成交均价正荣丽景滨江一，二期100%宜阳板块1386872300001.6-地中海风情暂未开盘宜阳板块1200001360001.13-上东国际一期45%宜阳板块33333.5600001.83000元/丰硕华庭81%宜阳板块1271372620.985.73000元/翰林世家70%宜阳板块900001900002.2多层3000元/宜人华府四期69%宜阳板块982051473071.482900元/东方明珠二期21%宜阳板块7213.37324604.53200元/财富公馆80%宜阳板块343381662.713200元/紫竹庭院一期90%宜阳板块19000342001.83000元/奥林普罗旺斯一批31%宜阳板块99882750000.753150元/名爵豪苑首批72%宜阳板块497991045782.13100元/博能都市春天三期10%宜阳板块33116496751.52900元/二、宜春市住宅供求分析（一）、宜春市住宅供应分析1、各板块建筑形态分析（1）、宜春市住宅供应套数分析 建筑形态多层（套）小高层（套）高层（套）别墅（套）板块合计（套）比例明月板块679220-8998%袁州板块1030-10309%宜阳板块1851881735124379834%老城区板551649%合计4937913526912411243100%(2)、宜春市住宅供应面积分析 建筑形态板块多层（）小高层（）高层（）别墅（）板块合计（）比例明月板块7394725000-989479%袁州板块102440-1024409%宜阳板块20479298561918683997344648938%老城区板块15358257059294703-50534444%合计53476191915486571399721153220100%(3)、宜春市住宅供应面积分析（i）、从建筑形态供应分析：多层的供应比例（按面积计算）占比为46%，高层为43%,小高层为8%，别墅为3%：多层在宜春市整体供应所占比例最大，为46%，供应主要集中在宜阳板块与老城区板块，第三为袁州板块；其次为高层，供应主要集中在老城区板块，袁州板块与明月板块暂时目前无高层供应；小高层总体体量较小，只占总体供应比例的8%，别墅占3%；（ii）、从板块供应来看，老城区板块与宜阳板块供应排在最前，分别为43%与38%，此两个板块占到总体供应量的82%；袁州板块与明月板块各占9%。2、宜春市各板块户型供应套数（1）、户型供应套数统计户型板块一房（套）两房（套）三房（套）四房（套）复式（套）别墅（套）板块合计（套）比例明月板块1985031178108998%袁州板块14980626009819%宜阳板块40399420334570124379834%老城区板块1600925253484400551649%合计（套）2003226658768448112411194100%比例18%20%52%8%1%1%100%-（2）、户型供应面积统计户型板块一房（）两房（）三房（）四房（）复式（）别墅（）板块合计（）比例明月板块164345203315093153870989479%袁州板块11528877143198001024409%宜阳板块20900855132257302479603997235479234%老城区板块7473480746331316681250055492148%合计（）95634194485679633.7926521538739972.711117764100%比例8%17%60%10%1%4%100%-（3）户型面积供应比例图分析：（i）、从宜春市户型整体供应分析，三房是目前市场上的主力户型，占60%；其次为两房，占17%。一房、四房占9%和8%；（ii）、从板块供应来看，各户型供应量与整体供应量一样，主要集中在老城区和宜阳板块。（二）、宜春市住宅销售分析1、宜春市建筑形态统计分析（1）销售套数统计 建筑形态板块多层（套）小高层（套）高层（套）别墅（套）板块合计（套）比例明月板块59700059766%袁州板块31300031325%宜阳板块13103166181208355%老城区板块8213759300212639%合计3041406159181511945%销售率62%44%30%65%45%-（2）、销售面积统计 建筑形态板块多层（）小高层（）高层（）别墅（）板块合计（）比例明月板块5968100059681