2011重庆金WK地产精装修专题研究报告43P.doc

重庆金万科地产精装修专题研究报告一、精装修及相关政策解读（一）、精装修的概念在房地产装修概念中涉及到全装修、部分装修、简装修、精装修等概念。通常精装修指的是厨房、卫生间、储藏室、顶板、墙面、地面、门、门套、窗和窗套、水、电、燃气表具和管线等一次装修到位并达到使用标准，不安装配件如窗帘及挂件等，业主只要添加些家具等物件即可入住。在实际操作中，开发商因应需求实行的精装修档次不尽相同，而国家相关部门目前并未就此内容进行相关立法规定，缺乏统一标准。（二）、行业政策解读国家对装修房持鼓励和扶持的态度。房屋装修装饰涉及的层面较多，为了规范发展，政府相关部门相继出台了一系列的政策法规，对房屋装修装饰进行了指导和规范，部分主要法规解读如下：1、城市住宅室内装饰装修管理办法 实施时间：本条例草案已经出台，正式规定将于年内颁布。 主要内容阐述：据了解该管理办法首次明确规定了室内装饰明令禁止的五项行为，以及必须经批准方可进行的七种行为。 分析：业内人士认为此管理办法虽然直接管理的是装饰行业，但受益的却是消费者。在装饰过程中，装饰公司不知道哪些行为被禁止哪些行为是必须经批准的，因此造成的纠纷和矛盾无从化解，该管理办法的颁发有利于杜绝此种情况出现，在出现纠纷时也能有法可依。2、住宅整体厨房 实施时间：住宅整体厨房行业标准于2006年6月26日由国家建设部发布，2006年10月1日实施。 主要内容阐述：本标准有三大内容：一是规定未来厨房建筑平面空间只有26个类型；二是明确了整体橱柜在厨房设施中的龙头作用，标准规定了厨房尺寸与厨房设施、厨房设备模数要协调一致，且以整体橱柜的标准尺寸为标准，厨房电器和厨房其他设施的尺寸要符合整体橱柜的标准尺寸，为此，住宅整体厨房共制定了14种i型厨房标准和21种l型厨房标准类型；三是规定厨房的给水管、排水管、燃气管等竖管应在管线区内集中设置，各类管线应合理定位、定尺设计，施工精度误差为正负5mm，同时，管线与设备接口应保证密封。 分析：可以说从大原则到细则，本标准都制定了一系列详细的厨房装修行业标准和严格的规定，这大大促进了厨房装修的规范和成熟。3、商品住宅装修一次到位实施细则和商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点 实施时间：上述法规于2002年6月份开始实施。 主要内容阐述：上述法规只是指导性意见，并推广到康居示范工程3a级住宅里面，同时也推荐给全行业的房地产开发、设计和施工单位参照执行。细则首先对什么是住宅装修一次到位进行了确定，细则首次明确规定，确立开发单位为住宅装修质量的第一责任人，承担住宅装修工程质量责任，负责相应的售后服务。而且，住宅开发单位必须向购房者提交装修质量保证书，其中包括装修明细表，装修平面图和主要材料及部品的生产厂家，并执行有关的保修期。在装修中，住宅开发单位负责装修工程的全过程，不允许购房者个人聘请施工单位自行装修等。另外细则也对样板间以及保持装修多样性的问题给出了指导性意见。 分析：此法则的实施标志着房地产向一次装修时代迈进，国家对一次装修持鼓励和扶持的态度，此后市场上装修房应运而生，所占的份额越来越多。行业政策小结：国家对装修装饰行业的规范从不间断，相继出台了大大小小的政策、法规、细则以及标准等，对行业的规范越来越细，也大大促进了行业的发展和规范。从现实情况来说，国家对装修装饰业的规范仍然滞后，还有许多方面未达成统一标准。因此开发商在进行房屋精装修操作时，会有很大的操作空间，和装饰公司以及置业者也较容易产生纠纷。目前较容易产生的纠纷来源于对装修后验房缺乏统一标准，政府在这方面目前还没有具体标准。在此情况下，一方面除了需要政府完善相关政策法规外，另一方面开发商也需要对现行的政策法规进行完全的吃透，在现行的政策法规下找出一套符合企业自身良好发展的模式，前期做好与置业者的沟通工作，避免后期的不必要纠纷。二、精装修市场发展以及优劣点分析（一）、国内精装修市场发展现状国内精装修房市场发展较为成熟的区域是房地产市场发展较为成熟的北京、上海、广州等地区，上述区域的精装修市场有着各自的市场发展特征，代表着目前国内精装修市场的最高水平，对精装修商品房的质量、信任度以及装修个性化的问题有着一套行之有效的解决方法，这些城市精装修住宅的开发模式和经验值得我们借鉴和学习。u 北京：精装修正梯次推广。2003年，北京精装修商品房很少，并仅限于小户型；到2006年，这一现象发生根本变化，50%以上的高档楼盘在实行精装修，而城市中心的酒店式公寓、高级公寓及高档住宅区几乎全部在推广精装修。u 上海：半只脚进入精装修时代。据统计，目前上海市中心城区新开发楼盘全装修比例已达到50%以上。之前大行其道的毛坯房终于抵挡不住装修房的蚕食，上海的半只脚已经踏入精装时代。根据计划，到2010年，全装修住宅占新建商品住宅的比例在中心城区将达到60%-70%，其他地区力争达到30%-40%。u 广州：精装修呈现专业化。早在七八年前，广州就出现许多精装修住宅，目前，在售精装修楼盘约占总数的五六成以上，城市中心地段的房子装修标准平均每平方米约为2000-3000元左右，广州的购房者好像已习惯了精装修住宅。据统计，2011年广州所推出的新楼盘中，精装房占59.5%，毛坯房仅占40.5%。（二）、精装修的优劣点分析精装修房作为房产发展的一大趋势，越来越被各界接受，作为一种先进的事物，本身有其优点和局限点，透彻分析精装修房的优劣点，对于企业开展精装修房的工作有莫大的帮助。在分析精装修的优劣点前，我们首先得了解毛坯房装修的弊端。1、毛坯住宅装修的五大弊端u 装修的质量不高。由于各住户分散装修，缺乏高水平设计师指导，装修的合理性及科学性无法保证，装修质量无法保证。u 装修对结构的破坏较大。由于很多装修队伍都是不懂行的木工、瓦工组成，对建筑结构设备等都不了解，按住户要求盲目大动干戈现象时有发生，为住宅凿下很多安全隐患。u 纠纷很多。由于住宅的主体是开发商完成的而装修又是住户完成，对住宅使用过程中出现的质量问题就很难说得清；另外住户之间由于设计、施工都不同步，也制造很多难以协调的矛盾。u 从咨询、设计、施工到验收，整个过程都是住户自行安排，少则一个月多则好几个月，用户的主要精力都要放在装修上，加之绝大部分住户对装修都是外行，各个环节坑蒙拐骗现象很难提防，材料及设备的质量很难保证，住户的经济利益也无法保障。u 政府职能部门的监管也无法落实。尽管政府职能部门也成立相关机构也制订一些管理办法，但由于建设主体的分散性等建设过程的自由性，很难从程序上进行全方位监控。综上所述，“毛坯房”是旧有住房制度形成的一个畸形儿，这种装修方式可谓是劳民伤财，已经到了影响住宅产业健康发展的地步，精装修住宅呼之欲出。精装修住宅作为新兴事物，具有有利于实施住宅装修产业化生产、有利于装修设计水平的提高、有利于装修质量及造价的控制、有利于保障施工质量、有利于保障室内环境质量以及有利于社会监控等优势。2、精装修住宅六大优势u 有利于实施住宅装修产业化生产。精装修商品房能做到设计、施工、监理及验收一体化，能提高现场装修程度，能形成规模效应适合产业化生产，促进住宅整体水产提高。u 有利于装修设计水平的提高。由于有了规模效应，能够吸引更多、更好的设计师参与装修设计及研究，进一步提高装修设计的水平。同时，住宅设计与装修设计是同一个业主，使得住宅设计与装修设计能有机地结合，进一步提升住宅的品质，为居住者提供高质量的居住环境。u 有利于装修质量及造价的控制。装修的材料及住宅内的设备品种繁多，更新换代频繁，一般住户无法全面了解。精装修商品住宅的材料及设备购置都是相关的专业人士控制，同时承包商与供应商长期的合作关系及批量经营，材料及设备的质量有保证，价格合理。u 施工质量有保障。由于精装修住宅的装修工作量大，通过招标方式能够择优选择有实力的装修施工队伍进入家装行业，彻底杜绝路边施工队的现象，有效地保证住宅装修的质量。u 室内环境质量有保障。各方面专业技术人员的介入，使室内装修能重视环保和防污染问题，选用无毒、无害、无放射性、无污染环境，有益于人体健康的环保型材料及设备，防止成品家具对室内环境的污染，使健康住宅成为现实。u 社会监控有保障。由于精装修商品住房提供的是一种成品，住宅建设从规划、设计、施工、监理、验收到提供给住户的各个环节都能得到相关职能部门的有效监控。建设是一个主体，对出现的问题没有推委的对象，责任也很不明确。住户与业主方的矛盾以及住户之间的矛盾会减至最少。然而，精装修也并非十全十美，对开发商、消费者以及装修公司来说，精装修的操作、消费存在各种各样的矛盾和弊端。3、精装修住宅三大弊端u 装修质量问题突出。有数据显示消费者对开发商精装修房投诉最多的是质量问题，装修房的质量已经成为消费者最关心的问题之一。目前行业缺乏对精装修房验房的统一标准，当消费者在收楼时发现装修房与自己所想有不符合时，也无法可究，开发商与消费者极容易因此产生纠纷。u 个性化装修被埋没。有调查显示大部分不接受精装修房的业主，其中一个主要原因是对商品房的装修风格不满意，认为千篇一律，不能展现个性。开发商尽管推出菜单式服务，有多套装修风格和档次方案给业主挑选，但不可能做到每套一个方案，因此此弊端在所难免。开发商只能在设计上更下功夫，力求满足大部分业主的需求。u 操作难度较大。商品房进行精装修，对于开发商来说并不仅仅是多了一道工序。如何与装修公司合作，如何统筹土建和装修，明确开发商与土建公司、装修公司之间的责任和分工，对于装修的顺利进行十分重要。倘若装修搞不好，不但起不到促进销售的作用反而对因此严重阻碍销售，影响到企业的品牌形象，可谓是吃力不讨好，得不偿失。鉴于上述原因，精装修住宅将必然成为住宅发展的主流方向，有利于引导消费潮流,但需要不断的改善和克服行业自身弊端。三、精装修客户群分析客户群对精装修的接受程度究竟如何？装修设计方案是否令到客户满意？客户对我们会有哪些意见和建议？不同地方的客户群会有不尽相同的需求，但通过一个地方的客户群调查分析，可以看出大多数此类客户的市场共性需求。万科在青岛曾经做了一次精装修客户群调查分析（面对48位业主），分析结果如下所述。1、客户能够接受装修费用标准结论：63%的客户能够接受装修费用为1000和1200两个标准。2、客户对装修的接受标准说明：基础装修：顶棚、地面、墙面作装修，厨卫简单洁具。结论：客户对精装修、全装修的认同度比较高，两者达到87%的比例。3、客户装修关注因素排序装修房屋关注的因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素环保问题装修质量开发商声誉材质品牌装修风格-客厅卫生间厨房卧室餐厅阳台地板橱具入户门灯具开关面板分户门结论：客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。4、客户对厨房的装修需求厨房装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素第六因素第七因素厨房门面开放式磨砂玻璃拉门透明玻璃拉门木门橱柜门把手内嵌式条形把手圆形把手橱柜台面浅色人造石深色人造石钢化玻璃水槽双槽单槽橱柜品牌海尔lg西门子方太帅康松下老板油烟机品牌海尔方太lg帅康西门子松下老板打火灶品牌海尔lg方太帅康西门子松下老板厨房墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石结论：客户对厨房的需求倾向舒适和干净。5、客户对卫生间的装修需求卫生间装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素洗手盆款式台上盆台下盆立柱式洗手盆卫生间储物柜吊柜+落地柜吊柜手盆下落地柜镜后柜洁具品牌toto科勒美标箭牌乐家热水器品类太阳能电热燃气热水器品牌海尔西门子史密斯林内能率卫生间附属间卫浴挂件清洗盆烘干机卫生间墙面瓷砖大理石涂料厨房地面瓷砖大理石结论：客户对卫生间的需求倾向豪华、舒适和卫生。6、其他区域装修需求其他区域装修关注因素排序第一因素第二因素第三因素第四因素第五因素玄关大理石地板地砖客厅墙面涂料+ 局部壁纸全部壁纸涂料卧室墙面涂料+ 局部壁纸全部壁纸涂料阳台墙面瓷砖大理石涂料客厅地面实木复合地板实木地板复合地板瓷砖大理石卧室地面实木地板实木复合地板复合地板地板格瓷砖墙/地面环保质量品牌风格涂料墙面环保质量品牌风格地板地面环保质量品牌风格结论：环保是其他区域装修的主要考虑因素。7、客户对家电的需求说明：40人提出不需要配备家电，7人提出需要全部配备，1人提出只需要配备空调。结论：大部分人不需要配备家电，这在装修方案的确定中需要特别注意。调查小结：1、精装修或者全装修客户接受程度较高，也是未来市场发展的趋势；客户能接受的装修标准和地区经济水平以及客户经济能力有关。按照规律通常装修价格越高市场承接能力越小，必须适当控制装修标准，太高档次的装修并不是最好的选择，800-1500元/的装修标准为市场普遍接受；2、客户最为看重环保问题、装修质量以及开发商声誉；客厅、卫生间、厨房是最为关注的区域；地板、厨具、入户门是最为关注的装修产品。开发商在做好上述客户最关注的内容之外，对其他方面也需要精益求精；3、大部分客户不需要配备家电，通常需要配备家电的是投资客户或者少部分自住客户。在一般的精装修操作中，很少配备家电除非当地市场有此类需求。四、开发商精装修操作模式及要点问题探讨（一）、三大模式及优劣点分析n 产业链模式 模式阐述：开发商属下子公司负责设计、材料采购、配置采购以及装修实施，具有一条龙服务产业链。 代表企业：碧桂园。 操作方式：碧桂园旗下的博意建筑设计院，负责碧桂园项目定位、结构及装修设计等；旗下的全资子公司腾越建筑工程公司负责了碧桂园5成以上项目的建筑工程；而碧桂园的精修房、五星级酒店等的装修基本上由其旗下的雅俊装饰公司承担；园林设计及绿化设计由旗下顺德碧桂园承担；主题公园由旗下红荔文化村公司运营；碧桂园旗下甚至还设有自己的砖厂、玻璃厂等建材企业。 优劣点分析：a) 成本低、利润空间大、竞争力强。碧桂园从土建到设计以及装修的实施，甚至装修材料，全部由属下公司承担，因此可以避免每一项环节上的利润支出，而且可以尽量做到合法避税。在此内部一体化的产业链操作模式下，形成了碧桂园产品的低成本、高竞争力。b) 企业资金要求大，不适宜模仿。碧桂园的开发模式不是其他开发商可以轻易模仿的，它首先需要庞大的资金链支持。正由于此，碧桂园的精装修操作模式只是一个特例，不适合大部分开发商模仿。n 常规合作模式 模式阐述：开发商将设计、装修施工等全面外包，通过公开招标，委托装修公司进行设计和装修的实施，与材料供应商、家电供应商（主要是厨卫供应商）达成战略性长期合作关系。 代表企业：万科等大部分开发商。 操作方式：通常开发商通过公开招标，聘请设计公司进行室内装修设计，再聘请装修施工企业按照设计方案进行装修施工；装修所需要的材料以及家电配套，和相关供应商形成长期合作关系。 优劣点分析：a) 成本较低，常用操作模式。通过招标货比三家，尽量降低成本；和供应商的长期合作，成本相对较低，是目前开发商精装修房最常用的操作模式。b) 环节繁琐，容易出问题。开发商需要和设计公司、施工企业以及材料供应商进行合作，之间环节繁琐，涉及的层面较多，容易出现问题引起纠纷。n 新颖合作模式 模式阐述：开发商与住宅工业化企业达成合作，由住宅工业化企业整体负责装修事宜，包括土建、设计、装修乃至材料（家电配套）供应，全程负责，一条龙服务。 代表企业：湖南远大住工。 湖南远大简介：（湖南远大生产基地）远大住宅工业有限公司（简称“远大住工”）是国内第一家以“住宅工业”行业类别核准成立的新型住宅制造工业企业。96年成立，从学习引进欧、美、日住宅制造科技并建立国内第一家住宅工业企业起步，组织实施了一系列革新、发明、实验活动，经过12年发展，远大住工整体攻克了中国住宅工业化一系列课题，并就我国住宅工业化发展最为关键的模数协同、产品标准、技术集成、居住空间模块化以及成本工效、工厂化生产、节能环保、质量控制、项目定制、精细管理、商业模式等课题探索了一系列解决方案和思路，建立健全并丰富发展了自主住宅工业化研发体系、制造体系、工法体系、材料体系、产品体系，形成了年产十万套成品住宅的动态产能。 技术优点：a) 质量优异：彻底解决传统建筑质量通病工厂化体系确保质量可控全过程质量品控促成严格质量标准b) 功能齐备：十大住宅居住性能全面优化：安全、防水、防裂、防火、保温节能、隔音、舒适、耐久、环保、人性化户型空间利用率高，符合人体工学原理c) 环保健康：全面采用环保材料，达到欧洲环境标准要求空气洁净技术运用，对老人儿童尤为有益水质净化处理，保障生活健康d) 无忧购房：无装修烦恼，确保入住即达到安心标准主动式维修服务，一站式全方位售后维保，超越目前的物业管理方式e) 满足购买力：从城市中产阶层收入出发设计产品，一般年家庭收入可轻松拥有远大集成住宅工业化优化过程促进成本下降与品质提升，不断提高性价比f) 总价控制：在单价不降基础上总价得以控制，并降低与面积有关的其他各项费用35万左右两房全装修房为产品供应主力g) 户型优化：以人体工学原理控制户型面积，面积减少但效率提高，使中小户型发挥大户型效率主力户型面积控制在70-90平米, 同功能节省20%的户型面积h) 使用费用低：质量保障，维修成本低节能，节约大量电费、燃气费节省大量物业管理费用等 远大操作模式图示：1、系统组成图示2、建筑组建图示3、优化集成图示4、主体系统图示5、机电系统图示6、装修系统图示 成本标准：根据客户需求，可选择不同的成本标准，一般600元/。 标准产品系列：bh5-40系列产品bh570系列bh590系列bh5125系列（二）、精装修操作要点问题分析据有关部门统计，楼盘装修投诉已经占到整个房地产投诉比例的30%以上，成为继物业管理之后房地产投诉又一大热点。（1）市场对精装修住宅的满意度分析从其他城市的抽样调查来看，已购买全装修商品房的消费者中，表示满意、基本满意和不满意的比例分别为14.3%、57.1%、28.6%（如下图示）。分析结果：目前购房者对精装修商品房的接受度和认可度较高，这也从另外一个侧面反映了随着精装市场的成熟，客户对精装修商品房是持支持和欢迎的态度的，也预示着精装修市场大有作为。（2）精装修常见投诉问题分析精装修商品房投诉焦点是“货不对板”，例如由于装修条款中材料及其标准的描述不清引起的矛盾、交付的装修用料、手工和当初业主在样板间看到的有天壤之别等，由此产生了大量的交收楼纠纷。归结起来主要有入住时水电隐蔽工程、家具板材质量不好、装修环保系数不高等问题，分别占14.3%、28.6%、28.6%；反映购房合同未对装修内容明确约定的占了28.6%（如下图示）。分析结果：精装修是一种趋势，推广需要一个较长的过程，需要对企业自身的条件进行科学的评估，特别是对即将出现大的系列问题又清晰的认知。基于上述的图表不难看出来，精装修市场的投诉问题主要集中在四个方面，如果开发企业能很好大解决这四个方面的问题，相信对于精装修的推广会起到很大的促进作用。（3）精装修主要矛盾及对策装修所带来的问题可以归结为三种矛盾：开发商与装修公司之间的矛盾、开发商与消费者之间的矛盾，针对这些矛盾需要有恰当的方式予以规避。 解决开发商与装修公司矛盾的对策主要矛盾：u 装修公司以次充好、偷工减料；u 装修公司模糊报价；u 装修公司不能按规定时间完工等；对策：u 通过招标方式，选择有较好品牌形象的装修公司，并对外公布，这既是对工程质量的保障，同时也可增强消费者信心，提高项目形象（对于装修公司也可提升其品牌形象）；另外选择与类似湖南远大住工这些住宅产业化的企业合作，会是较好解决问题的办法之一。u 严格派专人监控装修公司的操作流程；定期组织业主对装修过程和质量进行检查和提出意见；u 签订周详的装修合同：在装修合同里明确工程适用的施工规范（可参照建设部颁布的住宅装饰装修施工规范）；注明装修项目所使用的主要材料以及设备的品牌、型号、生产厂商，关键项目的工艺做法、标准，重要的装修项目要在合同附件中备有必要的图纸；明确工程验收标准(关于验收标准各地有地方的规定家庭居室装饰工程质量验收标准，建设部有适用于全国的住宅室内装饰装修管理办法)；明确装修工程的监理公司，验收时要求出具合法监理公司的报告；明确工程进度及竣工时间；明确总项及分项的价格标准；明确保修时间和售后服务措施；明确出现问题时的罚则等。 解决开发商与消费者矛盾的对策主要矛盾：u 消费者认为“货不对板”；u 消费者对装修质量不满意；u 消费者过于挑剔或故意找茬拒绝收楼等。对策：u 签署装修补充协议，以保证双方利益，从装修的设计、布局到所用建材材质、品牌、型号以及施工工艺、质量、保修时间、售后服务等都作出详细说明，以此作为解决日后纠纷的依据；u 在样板房展示时，将非交楼标准的装修予以明示，避免消费者产生误解；设置工法样板房和装修材料展示区，把整个住宅精装修用料、工艺流程作出分步展示，使消费者看的明白，用的放心；u 产生装